マンション売却の流れとは？手続きや書類、費用・税金、失敗事例や住み替えのコツまで徹底解説

この記事の要点

マンション売却は8ステップで進み、期間は3ヵ月〜半年程度かかる
仲介手数料・税金を含め、売却額の5〜7％ほどの費用がかかるのが一般的
マンション売却を行った翌年は確定申告を忘れずに
スムーズな売却を行うためには、売却前の価格査定と不動産会社選びが重要。イエシル査定を活用するのがおすすめ

マンションの売却を考えているけれど「何から手を付ければ良いかわからない」「初めてのことだし大変そう」と不安に感じている方は多いでしょう。
多くの方にとってマンションの売却は人生で何度も行うものではないため、難しそうに感じてしまうのも当然かもしれません。

しかし実際は、しっかり下調べを行い流れを押さえて準備を進めていけば、スムーズな売却を行うことが可能です。

この記事ではマンションの売却を考えている方に向けて、売却の流れや必要な費用・税金、売却のコツや売れない場合の対策を紹介します。

聞き慣れない用語なども出てくるので、読むのが面倒！口頭で説明を受けたい！という方は、専門家に無料で質問し放題の『イエシルアドバイザーサービス』をご利用ください。

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マンション売却の流れ

まずはマンション売却の全体像を把握していきましょう。

マンションを売却する際の一般的な流れと手順は、8つのステップにまとめることができます。

ステップ1　事前準備（ローン残債の確認など）
ステップ2　価格査定を依頼する
ステップ3　不動産会社選び
ステップ4　不動産会社と媒介契約を結ぶ
ステップ5　売却活動開始
ステップ6　買主と売買契約を結ぶ
ステップ7　決済＆引き渡し
ステップ8　売却後は確定申告

売却前には資金計画や価格相場の情報収集など、下調べを念入りに行い、不動産会社もしくは査定サービスに申込をし、価格査定をお願いしましょう。

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予算や時期などマンション売却に伴う自分の希望や条件をなるべく明確にしておくことがポイントです。

信頼できる不動産会社が見つかれば契約を結び、売却活動を開始します。
不動産会社と連携して、インターネットや広告での販売活動を開始したり、購入希望者の内覧対応をするなどして進めましょう。

買主が見つかったら売買契約を結び、決済と引き渡しを同日に行います。
マンション売却を行った翌年は確定申告をすることを忘れないよう注意しましょう。

いつから始める？売却にかかる期間

マンションの売却には3ヵ月〜半年ほどかかることが一般的です。
売却前の準備や不動産会社との契約に1ヵ月、売却活動に2〜3か月、売却後の引き渡しまでに1ヵ月かかるイメージです。

確定申告は売却した翌年の2〜3月に行いますが、書類の準備などで1ヵ月見ておけば安心でしょう。
もちろん物件を売り出す時期や価格設定など、マンションによって諸条件は異なるので、目安期間から大きな差が出ることもあります。

初めての売却で不安な方は、売却したいと考えている時期の最低でも半年前から準備をスタートすると良いでしょう。

▶︎売却期間を詳しく知りたい方はこちら

損をしないための「住み替え」の手順と選ぶ基準

マンション売却と同時に新居への住み替えを検討している場合、先に売るか（売り先行）、先に買うか（買い先行）で進め方が大きく異なります。自身の資金状況に合わせて適切な方法を選びましょう。

「売り先行」が向いている人：住宅ローンが残っており、売却代金を返済に充てる必要がある人。売却額が決まってから新居を探せるため、資金計画が狂わないメリットがあります。
「買い先行」が向いている人：資金に余裕がある、またはすでにローンを完済している人。仮住まいの手間がなく、じっくり新居を探せます。

売却手法	メリット	デメリット	向いている人
売り先行	売却額が確定してから新居を探せるため、資金計画が狂わない。	新居が決まるタイミングが合わない場合、仮住まいの費用や引越しが2回必要になるリスクがある。	住宅ローンが残っており、売却代金を返済に充てる必要がある人。
買い先行	気に入った新居をじっくり探せ、仮住まいの手間や費用がかからない。	現在の家がいつ・いくらで売れるか分からないため、一時的にダブルローンになるリスクがある。	資金に余裕がある、またはすでに住宅ローンを完済している人。

売却事情別（離婚・相続・転勤）の注意点

売却する背景や理由によって、超えるべきハードルや手続きが異なります。

離婚による財産分与：マンションが単独名義か共有名義かによって手続きが異なります。売却代金でローンを完済できるかが最重要ポイントとなり、完済できない場合は自己資金の持ち出しか住み替えローンの検討が必要です。後述の『ステップ1：事前準備』で詳しく解説しています。
相続したマンション：売却前に「相続登記（2024年4月義務化）」を済ませる必要があります。また、相続税の申告期限から3年以内に売却すると税金が安くなる特例（取得費加算の特例）が使える場合があります。
転勤で急いでいる場合：期限が決まっている場合は、後述する「買取」も視野に入れ、価格設定を相場よりやや戦略的に下げる、または最初からスピーディーな売却活動に強い会社を選ぶ必要があります。

「仲介と買取」「売るか貸すか」の判断基準

仲介vs買取：「仲介」は相場価格で買取と比較して高く売れますが、3〜6ヵ月かかります。「買取」は不動産会社が直接買うため最短数日で現金化できますが、価格は相場の7〜8割に下がります。急ぎでなければ「仲介」が鉄則です。
売却vs賃貸：将来そのマンションに戻る予定がない限り、空室リスクや修繕費の負担を考慮すると、資産価値が高いうちに「売却」してしまう方がトータルのリスクや手間を抑えられるケースが多いです。

売却に必要な8つのステップ

冒頭で紹介したマンション売却の流れをステップごとに詳しく解説します。

マンション売却を成功させるため、手順ごとのポイントを押さえておきましょう。

ステップ1：事前準備

まずはマンション売却前に行う事前準備です。
スムーズな売却には事前準備を丁寧に行うことが大切です。
ここでは「ローン残債の確認」「価格の相場を調べる」「手続きに必要な書類を確認」の3つの項目について紹介します。

ローン残債の確認

まずは融資元の金融機関に連絡を取り、ローンの残債がいくらか確認しましょう。
ローンが残っているとマンションに設定されている抵当権が抹消できず売却ができないので、売却前に残債を完済しないといけません。
売却代金がローン残債を上回る場合は売却代金で返済することができますが、売却代金がローン残債を下回る場合は自己資金で補わないといけません。
売却準備の段階で今のマンションがいくらで売れそうか相場を調べ、資金計画を立てておくことが大切です。住み替えをする予定で残債がある場合では、住み替えローンを利用することも可能です。とはいえ、住み替えローンは、金利が比較的高めに設定されていたり審査が厳しかったりする場合があるので注意が必要です。

相場価格を調べる

事前準備の段階でマンションの価格相場を調べておきましょう。
相場を知ることで、資金計画を立てたり最低売却価格を考える基準になるので、売却をスムーズに進めることができるでしょう。また査定価格は不動産会社ごとに異なるので、事前に自分で調べておくことで依頼する不動産会社を見極める手がかりにもなります。

まずは簡易的に現在お住いのマンションの価格相場を調べたい場合は、イエシルでマンション名で検索をしていただくことがおすすめです。
イエシルではビッグデータをもとに算出した、マンションの各部屋ごとの参考相場価格がサイト上ですぐ確認できるので、より詳細な情報を知ることができます。

IESHIL（イエシル）

イエシルで参考相場価格を今すぐチェック。マンション名やエリアから検索できます。

手続きに必要な書類を確認

スムーズな売却を行うため、必要な書類の確認をしておきましょう。
マンション売却には、以下の書類が必要となります。

種類	用意する人	取得方法	必要となる場面
身分証明書	売主	市役所等	媒介契約時・売買契約時・引き渡し時
登記済権利証、または登記識別情報	売主または仲介業者	売主が保有	媒介契約時・売買契約時・引き渡し時
印鑑証明書および実印	売主	市役所	売買契約時・引き渡し時
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書	売主	市役所	売買契約時・引き渡し時
マンションの管理規約	売主または仲介業者	管理会社	売買契約時
マンションの重要事項調査報告書	売主または仲介業者	管理会社	売買契約時
銀行口座書類	売主	金融機関	引き渡し時

マンション売却の必要書類は？査定時や契約時、確定申告などタイミングごとに解説

必要書類についてより詳しく知りたい方はこちらもご参照ください

必要書類を確認し、揃えられるものから早めに準備を進めていきましょう。上記の表で用意する人が「売主または仲介業者」になっているものは、依頼する不動産会社に確認しましょう。

ステップ2：価格査定を依頼する

事前準備が終われば不動産会社に価格査定を依頼します。
査定価格は不動産会社によって異なるので必ず複数の会社に依頼するようにしましょう。

1社だけで決めてしまうと以下のようなリスクがあります。

売り出し価格が高すぎて売れない
売り出し価格が低すぎて損をする
依頼した不動産会社の得意不得意で買い手が見つかるまでに時間がかかってしまうことがある

不動産会社には得意なエリア・ジャンル・営業力など、様々な違いがあります。いくつかの査定を取り、売り出し価格や資金計画を一緒に考えていける相性の良い不動産会社を探しましょう。

価格査定はインターネットの不動産一括査定サービスを利用して複数の業者に査定を依頼をする方法があります。しかし、各社から営業電話が来て、対応に追われてしまうというデメリットもあります。
過去に、引越しの一括見積もりサービスなどで営業電話の対応に苦労した経験がおありの方もいらっしゃるのではないでしょうか？

イエシルは、大手不動産会社で仲介の営業経験10年以上など、不動産のプロであるイエシルアドバイザーが在籍しており、価格を個別で査定するサービスも提供しています。価格の算出根拠をご説明する際に、ご希望の方には不動産会社を最大4社までご紹介しています。

各社への査定依頼や相談日程の調整などもアドバイザーが代行するため、複数業者とのやりとりの手間が省けることも特徴のひとつです。
価格査定の方法には、ほかに不動産会社に直接依頼する方法もありますが、どちらにしても後述の「適正価格の見極め」が重要です。

適正価格を知るならイエシル

不動産の専門家であるイエシルアドバイザーが中立的な立場で、相場価格をお伝えします。ご希望の方にはあなたに合った不動産会社をご紹介可能です。

ステップ3：不動産会社選び

価格査定後は、媒介契約を結ぶ不動産会社を選びます。
選ぶ際のポイントとして、

マンション売却の戦略・実績がしっかりしているか
売り出し価格に根拠があり詳しく説明してくれるか
担当者との相性が良いか
不動産会社の口コミ・評判が良いか

以上の点を考慮し、納得のいく不動産会社選びをしましょう。

ステップ4：不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。媒介契約の種類と特徴を以下の表にまとめました。

種類	複数業者と契約	自己発見取引	現状の報告義務
専任媒介契約	×	○	2週間に1回
専属専任媒介契約	×	×	1週間に1回
一般媒介契約	○	○	任意

専属専任媒介契約が最も手厚くサポートしてもらえますが、自由度が低くなるデメリットがあります。一方で一般媒介契約は最も自由度が高く、サポートは他の種類に比べると手薄になるでしょう。専任媒介契約はちょうど間のイメージです。媒介契約はそれぞれの特徴を踏まえ、自分に合ったものを選びましょう。

あなたに合うのはどれ？　媒介契約の「選び方の基準」

表の通り3種類ありますが、物件の条件や状況に合わせて以下のように選びましょう。

「一般媒介契約」を選ぶケース：駅近、築浅、人気エリアなど「誰が見てもすぐに売れそうな条件の良い物件」の場合です。複数社を競わせることで、より高い条件を引き出せる可能性があります。
「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を選ぶケース：「手厚い売却サポートを受け、着実に売りたい」場合です。不動産会社も他社に案件を取られる心配がないため、広告費をしっかり投じて売却活動をしてくれます。迷ったら、バランスが良く自分で買い手を見つけることもできる「専任媒介契約」がおすすめです。媒介契約の種類で迷ったら、イエシルアドバイザーに中立な意見を聞いてみるのもおすすめです。

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知っておきたいマンション売却の「失敗事例」と「回避策」

初めての売却で多くの人が陥りがちな2大失敗事例を紹介します。

失敗①：一括査定で一番高い会社を選んだら、その価格では売れずに半年以上経過

原因：契約を取りたい不動産会社が、実際には売れない高値（営業価格）を提示したため。
対策：査定額の高さではなく、成約事例に基づいた「価格の根拠」をロジカルに説明できる会社を選びましょう。営業要素のない適正価格を知るには、中立な「イエシル査定」の活用が有効です。

失敗②：購入希望者からの値下げ交渉に焦って応じ、損をしてしまった

原因：売却にかかる一般的な期間（3〜6ヵ月）を把握しておらず、売り出し直後に焦ってしまったため。
対策：最初の資金計画の段階で、「これ以下の金額には絶対に下げない」という最終下限額を決めておきましょう。

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ステップ5：売却活動開始

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、本格的にマンションの売り出し開始です。
不動産会社と連携を取りながら、インターネットやチラシなどの広告を駆使し、購入希望者を探します。興味を持った方から問い合わせがあれば、日程を調整して内覧を行います。
内覧の印象は購入の決め手になるほど大きな影響があるので、当日の対応や室内の掃除など気持ちよく見学してもらえるよう気を配りましょう。
内覧対応については「スムーズに売却するコツ」の項目で詳しく紹介します。

ステップ6：買主と売買契約を結ぶ

購入希望者と売買の同意を得ることができれば、売主と買主で売買契約を結びます。

売買契約をスムーズに進めるポイントは4つあります。

① 契約書の内容確認
契約にはキャンセル料がかかります。署名・捺印（または電子署名）の前に、隅々まで確認しましょう。

② 建物の不具合の申告
雨漏りやシロアリ被害など、建物に不具合がある場合は必ず申告しましょう。隠したままだと、損害賠償請求などの大きなトラブルに発展する恐れがあります。

③ 手付金の受領
契約を結ぶ際に買主から手付金を受領します。売却価格の10％が一般的です。

④ 仲介手数料の支払い
このタイミングで不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。事前に資金の準備もしておきましょう。残りの半額は、ステップ7：引き渡し＆決済時に支払うことが一般的です。

以上の、トラブルを回避する手続きとお金の流れを意識するだけで、スムーズに売買契約が進みますよ。

引き渡し後のトラブルを防ぐ「契約不適合責任」と「告知書」の注意点

「② 建物の不具合の申告」について少し詳しく解説します。

不動産売買で最も多いトラブルが、引き渡し後に見つかる物件の欠陥です。

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは：引き渡し後、契約書に書かれていない雨漏りや配管の故障などが見つかった場合、売主が修繕費用を負担したり、最悪の場合は契約解除や損害賠償を請求される法的責任のことです。
2020年の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変更されました。この改正では「隠れた瑕疵（見えない不具合）」という要件が撤廃され、不具合の有無が「隠れているか（見えないか）」ではなく、「目的物が契約の内容に適合しているかどうか」が売主の責任基準となりました。
トラブルを回避するための「告知書（物件状況報告書）」「付帯設備表」：このリスクを防ぐために、売主は物件の状態をありのまま書類に記入します。「雨漏りの履歴」「給湯器の不具合」「近隣の騒音トラブル」などを隠さず正確に記載しましょう。記載した具体的な不具合について、売買契約書の特約や容認事項に落とし込み、契約の内容として成立させる必要があります。

ステップ7：引き渡し＆決済

売買契約が完了すると、概ね1ヶ月程度で物件の引き渡しと決済を行います。
引き渡しは売主と買主、不動産会社、司法書士、売主と買主の銀行担当者が一堂に会して行うことが一般的です。
売主から買主へは鍵の受け渡し、買主から売主へは代金の支払いを行います。
住宅ローンが残っている場合は銀行担当者を通じてローン残債の清算を行い、その場ですぐに司法書士に登記手続きを行ってもらいます。
売主は不動産会社へ仲介手数料の残額を支払い、マンションの売却は完了です。

ステップ8：売却後は確定申告

マンションの売却で利益が出た場合は、必ず確定申告をしましょう。
不動産の売却で生じる利益は譲渡所得と呼ばれ、以下の式で算出できます。

譲渡所得 = 譲渡価格 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡所得がプラスの場合は税金が発生し、確定申告をしないと控除や特例が使えなくなります。

売却した翌年の2月16日〜3月15日までの一か月の間に確定申告書を作成し、税務署に提出しましょう。

マンション売却にかかる費用

マンションの売却では不動産会社への仲介手数料など様々な費用がかかります。

一般的には売却額の5 〜 7%の費用がかかるとされています。
具体的には以下のような費用が必要です。

費用	金額の目安
仲介手数料	（売却価格（税抜）×3%+6万円）＋消費税
住宅ローンの一括返済手数料	1万～3万円程度（金融機関によって異なる）
登記費用	5000～4万円（司法書士への手数料含）
印紙税	5000～3万円程度（売却価格によって異なる）
所得税	保有期間が5年以下：譲渡所得の30％保有期間が5年超：譲渡所得の15％
住民税	保有期間が5年以下：譲渡所得の9% 保有期間が5年超　：譲渡所得の5%
復興特別所得税	保有期間が5年以下：譲渡所得の0.63%　保有期間が5年超　：譲渡所得の0.315%
その他費用（引っ越し、ハウスクリーニング等）	数万円～数十万円程度（内容によって異なる）

マンションの売却には諸費用がかかることを念頭に置き、資金計画を立てましょう。

税金を減らせる「控除・特例」の詳細

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合、または逆に損をしてしまった場合、国から手厚い特例が用意されています。これらは翌年の確定申告をすることで初めて適用されます。

3,000万円の特別控除（居住用財産の特例）：自分が住んでいたマイホームを売る場合、所有期間に関わらず、利益から最大3,000万円まで控除できます。一般的な売却であれば、この特例によって税金がゼロになるケースが多いでしょう。
マイホームを買い換えた場合の特例：一定の要件を満たすマイホームを売り、新居に買い換えた場合、売却益にかかる税金を将来新居を売却するときまで先送り（繰り延べ）できる制度です。住み替え時の手元資金を多く残せます。
譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例：マイホームを売却して譲渡損失が出た場合、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えており、かつ「新たにマイホームを買い換える場合」または「売却したマイホームに住宅ローン残高がある場合」といった一定の要件を満たすときに限り、その譲渡損失をその年の他の所得から差し引く（損益通算する）ことができます。

マンションの売却に必要な費用を解説｜手数料や税金対策のポイントも

さらに詳しい費用や税金対策を知りたい方はこちら

スムーズに売却するコツ

ここまで、マンション売却の流れや費用について詳しく紹介してきました。マンションの売却では下調べを丁寧に行い、資金計画を立て、不動産会社と二人三脚で進めていくことが大切です。売却を考えている方の中には「本当に売れるのか」不安を感じている方もいるかもしれません。ここでは少しでもマンションの売却をスムーズに進めるためのコツを紹介します。

適正価格を見極める

マンションの売り出し価格の設定は、スムーズな売却を行うためには非常に重要なポイントです。
売り出し価格が高すぎると、売却が長引いたり、最終的に不本意な値引きをせざるを得なかったりなど納得のいく売却ができない原因になる場合があります。
反対に安すぎる場合では、売却後に後悔することもあるでしょう。そのため不動産会社が出す査定価格が適正かどうかを見極め、丁度よい売り出し価格を設定することが大切です。

適正価格を見極めるために、イエシル査定サービスを利用しましょう。
イエシルでは、サイト上で確認できる部屋別参考価格だけでなく、不動産のプロであるイエシルアドバイザーに査定を依頼することが可能です。
AIで算出したサイト上の参考相場価格とは違い、リフォームやリノベーションの有無や部屋の状況なども加味してプロが個別に売却価格を査定します。またイエシルは不動産仲介業を行っていないため、物件を預かりたいという営業要素がなく、第三者の中立的な立場で価格を提示できることも大きな特徴です。

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室内の清潔感＆ニオイに注意

内覧時の室内の様子や対応は、購入希望者の決断に大きく影響します。内覧当日は室内をすっきりと片付け、清潔感のある印象を持ってもらえるよう意識しましょう。
水回りなどは、ハウスクリーニングを依頼してプロに任せるのも良いかもしれません。
掃除をする際にはペットやたばこなどのニオイにも注意しましょう。
自分では気づかない部屋のニオイもあるので、除菌消臭スプレーをしたり換気を十分に行っておくことも大切です。内覧当日は家中の照明をつけ、カーテンを空けておくことで明るい雰囲気の部屋になるので好印象に繋がります。

土日・祝日の予定を空けておく

売却活動中はなるべく土日・祝日の予定は空けておくようにしましょう。
内覧は土日・祝日を希望される方が多いため、予定を入れてしまうとスケジュールがなかなか合わずせっかくのタイミングを逃してしまう可能性があります。
内覧希望者が現れたらすぐに対応できる状態にしておくことがスムーズな売却に繋がります。
内覧対応では笑顔を忘れず、丁寧な対応を心掛けましょう。
実際に生活しているからこそわかる物件の住み心地や周辺環境、治安などを伝えるとより具体的なイメージを抱いてもらいやすくおすすめです。

売れない場合はどうする？

スムーズに売却するコツを紹介しましたが、そもそも内覧希望者が現れなかったり売れる気配がない場合はどうすれば良いのでしょうか。

ここではマンションの売却活動を始めたけれど、なかなか売れない場合の対応について紹介します。

価格を再検討する

マンションが売れない場合、売り出し価格が適正ではない可能性があります。
売り出して3ヵ月経っても問い合わせがなければ、売り出し価格が相場より高いのかもしれません。
購入希望者は周辺の同じようなマンションの相場を調べた上で物件を探しているため、相場よりあまりにも高すぎると候補に入れてもらえなくなります。
なかなか売れずに価格を再検討する際は、不動産会社の担当者に効果的な値下げのタイミングや値下げ額を相談しましょう。

広報活動の見直し

価格が適正であるにも関わらず問い合わせや内覧の申し込みがない場合は、広報活動を見直してみましょう。一般的に物件の宣伝はインターネットやチラシを通して行いますが、物件の魅力をうまく伝えられていないと購入希望者の目に止まらない可能性があります。
不動産会社の担当者にどのような宣伝を行っているかを確認し、マンションの魅力をよりアピールできるよう工夫してみましょう。

自然光を取り入れた明るい雰囲気の写真を多く掲載する。周辺環境を詳しく紹介するなどが効果的です。