マンションを売却するなら、少しでも高く売れることを望むものです。
築古のマンションを所有している方の中には、「売却する前にリフォームをしたほうがいいのではないか」と悩む方も多いのではないでしょうか。
結論からいえば、マンション売却の前にリフォームは基本的に必要ありません。この記事では、その理由を4つ説明します。
そして、リフォームをしなくても、どのようにすれば少しでも高くマンションを売却できるのか、そのコツも3つご紹介します。
リフォームとは、老朽化した設備などを新築のような状態に戻すことです。
リフォームをすればきれいになるので買主の印象は良くなりますが、前述のようにマンション売却の前にリフォームをする必要はありません。
さらに、自己判断による安易なリフォームは、マンションの売却において損をまねく可能性が高くなるのです。
なぜ売却前にマンションのリフォームをする必要がないのか、4つの理由を説明します。
リフォームの相場は、劣化の具合や面積、取り扱うものによって金額の差があります。
あくまでも参考として、リフォームにはどのくらいの費用がかかるのか知っておきましょう。
国土交通省の「リフォームの内容と価格について」によると、リフォームにかかる費用の目安は以下のとおりです。
| リフォーム箇所 | 費用の相場 |
| システムキッチンの交換 | 40万円～80万円 |
| 洗面化粧台の交換 | 20万円～50万円 |
| タンクレストイレへの交換 | 30万円～50万円 |
| システムバスの交換 | 60万円～150万円 |
| 畳からフローリングへ張替え | 15万円～60万円 |
劣化の目立つ水回りのリフォームは特に高額になります。リフォームにかかる費用は手持ちの資金から捻出することになるので大きな負担となるでしょう。
リフォームをした場合、通常はかかった代金をマンションの売却価格に上乗せすることになります。すると次のような可能性がでてきます。
→リフォームをする
→売却価格に上乗せする
→相場よりも高くなる
→きれいにしても高ければ売れにくくなる
→売れ残れば値下げせざるを得なくなる
→採算が合わなくなる
マンションの相場価格は立地や築年数が反映されます。同じエリアや同じ築年数で他にも売り出し物件がある場合、リフォーム代が上乗せされた売却価格は割高に映ります。
買い手にとっては、「同じエリアの物件なのに高い」「同じ築年数なのに高い」という印象になってしまうのです。
購入を検討する物件を比較したとき、価格の高いマンションは選択肢から外れてしまう可能性が高くなります。
マンションが売れにくくなれば、リフォームにかけた費用を回収できないリスクが高くなるのです。
中古マンションを探すときには、ほとんどの方がインターネットを利用しますが、多くの人が築年数で物件を検索します。
リフォームをすることよりも、同じ築年数の物件に対して、いかに差別化するかのほうが重要です。次のように、築年数が古くても優れているポイントに目を向けましょう。
築古のマンションは立地の良いところに建てられたものが多いため、大きなアピールポイントになります。さらに、近年はレトロな雰囲気を好む購入者も増えているので、築古のマンションを魅力的に感じる人も多いのです。
築年数をマイナスに考えなくても、良い条件が多ければ高く売却できるのでリフォームする必要はありません。
「そうはいっても、築年数の古いマンションは売れにくいのではないか」と考える方も多いでしょう。
しかし、中古マンション契約のうち、およそ3割が築古のマンションであるといわれています。これは、築古マンションを手頃な価格で購入して、自分好みにリノベーションしたい人が多いためです。
そのため、買い手のニーズに合うかどうか分からないのに、売主の判断だけでリフォームすれば無駄になってしまう可能性があります。
キッチン一つをとっても、IHかガスかで好みが大きく分かれます。売主が行ったリフォームが買主の好みに合わなければ敬遠されてしまうでしょう。
手を加えずに、そのままのマンションを見てもらい、買主にリノベーションのイメージを膨らませてもらったほうが売却につながりやすくなります。
築古のマンションならば、経年による劣化は当たり前です。買い手もその点は承知しています。
大切なのは、ていねいに住んでいたことが伝わり、買主に好印象を与えることです。印象の良さは購入意欲を後押しするからです。
ここからは、リフォームのように大きな費用をかけなくても、マンションを少しでも高く売るために売主ができることをご紹介します。
汚れやシミは古い印象を与えるだけでなく嫌悪感も抱かせます。購入意欲を後押しするためにも、買い手には清潔な印象を持ってもらいたいものです。
そのためには、目に入りやすくて面積の広いものがきれいであることが効果的です。
たとえば、ふすまや畳の交換、障子の張替えは比較的少ない費用と時間でできますので、手っ取り早く室内を清潔な印象にできます。
また、床の傷やドアノブの不具合などがあれば簡単に修繕しておきましょう。
ただし、修繕したとしても、破損していたり不具合のある箇所は、その旨を伝えてから売却しなくてはいけません。
事実を伝えずに売却した場合、「契約不適合責任」となり、後から補償や賠償を求められる恐れがありますので注意が必要です。
生活感をおさえ、清潔さを感じさせる室内は買主に良い印象を与えます。そのため、内覧の前は入念に掃除をしましょう。内覧時のイメージが良ければ購入につながる可能性が高くなるからです。
内覧時の印象をアップさせるには、ハウスクリーニングが有効です。とはいえ、室内すべてをハウスクリーニングする必要はありません。
買主が特に気にするのは、汚れや劣化が目立つ水回りです。ハウスクリーニングをするなら、キッチンや風呂、トイレや洗面所などの水回りを重点的に行いましょう。
一般の方にとって、マンションの売却は分かりにくいことが多いものです。分からなければ不安になりますし、不安になればなるほど「マンションの売却で失敗したくない」と強く思うようになります。
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これまで説明したように、リフォームにかけた費用をマンションの売却額で回収できるとは限りません。
築古のマンションでも、立地などの良い条件があればリフォームなしでも高く売却できます。
リフォームを考える前に、まずはそのままの状態でマンションがどのくらいの金額で売れるのかを知ることが重要です。
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マンションを少しでも高く売れるようにと、高い費用をかけてリフォームしても、リフォームをしたことでマンションが売れにくくなってしまっては本末転倒です。
リフォームの費用は高額になりやすいのに、かかった費用をマンションの売却額で回収できるとは限りません。
リノベーションを視野に入れて中古マンションを購入する人が増えている中、自己判断によるリフォームは買い手を遠ざけてしまいます。
マンション売却を成功させるには、イエシルアドバイザーのような不動産のプロに相談するのが確実な方法です。
まずは、今のマンションがどのくらいの金額で売れるのか、妥当な売却額を知ることです。そのうえで、少しでも高く売るための方法をプロに相談しながら行動していきましょう。
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