マンションの売却に必要な費用を解説｜手数料や税金対策のポイントも

マンションの売却時に発生する費用とは？

マンションの売却にはさまざまな費用が発生します。
ここからは、マンションの売却に必要な費用について、主な項目を解説します。

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マンションの売却時にかかる費用一覧表

マンションの売却時にかかる費用と目安の金額を以下の表にまとめました。

売却時に発生する費用の種類	費用の目安・計算式
仲介手数料（不動産会社への報酬）	売却額×3%＋6万円＋消費税（売買金額が400万円以上の場合）
印紙税（マンション売却の手続きに伴う費用）	マンションの売買金額によって異なる（後述で詳しく解説）
抵当権抹消に関する手数料	土地・建物の2つを合わせて2,000円
固定資産税・都市計画税（マンション売却により発生する精算金）	固定資産税評価額×1.4％で算出
管理費（マンション売却により発生する精算金）	修繕積立金や駐車場・駐輪場の使用料
分離課税（売却により伴い発生する税金）	譲渡所得がプラスになったときに発生

■費用①｜仲介手数料

「仲介手数料」とは、不動産売買の成立時に不動産会社に支払う報酬のことです。仲介手数料は契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払う方法が一般的です。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、売買金額×3％ + 6万円 + 消費税が上限です。（※）

※売買金額が400万円以上の場合

参考：「宅地法建物取引業法　第四十六条」
国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

■費用②｜印紙税

不動産売買における「印紙税」とは、不動産の売買契約書に課税される税金を指します。なお、印紙税の金額は不動産の売買金額によって変動します。

印紙税の詳細は以下の通りです。

契約金額	印紙税
1万円未満	非課税
10万円以上、50万円以下	200円
50万円以上、100万円以下	500円
100万円以上、500万円以下	1千円
500万円以上、1千万円以下	5千円
1千万円以上、5千万円以下	1万円
5千万円以上、1億円以下	3万円
1億円以上、5億円以下	6万円
5億円以上、10億円以下	16万円
10億円以上、50億円以下	32万円
50億円以上	48万円

不動産売買契約書の印紙税の軽減措置出典：国税庁

※上記の表は不動産の譲渡契約書に記載された契約金額が10万円以上の場合に限る（令和6年3月31日までに作成された契約書が対象）

■費用③｜抵当権抹消に関する費用

「抵当権」とは、銀行がマンションに付与した住宅ローンの担保権です。マンションの売却によってローン残債を一括返済した場合、抵当権抹消のための手続きが求められます。抵当権の抹消手続きには、登録免許税（土地・建物を合わせて2,000円）を法務局に支払う必要があります。

参考：法務局「抵当権抹消（マンション）記載例」

■費用④｜売却に伴い発生する精算金

ここからは、マンションの売却に伴い発生する、固定資産税・管理費について解説します。

・精算金①｜固定資産税（都市計画税）

「固定資産税」とは、徴収した市町村の生活を支える財源として活用される税金のことです。納税義務者は、毎年1月1日時点の所有者です。そのため、年度の途中で不動産を売却しても、納税通知書は売主宛に送付されます。
状況によっては、マンションの買主が残りの固定資産税を負担するケースがあります。ただし、あくまでも買主と売主の間で行われる任意の精算行為です。この場合は、残りの固定資産税が「精算金」として不動産の売買代金に上乗せされます。

参考：東京都主税局「固定資産税（償却資産）｜税金の種類」
総務省「総務省｜地方税制度｜固定資産税」

・精算金②｜管理費（修繕積立金や、駐車場・駐輪場の使用料）

マンションによっては、修繕積立金、駐輪場・駐車場の使用料などの管理費を先払いしていることもあるでしょう。このようなケースでは、売主と買主の間で管理費を精算する場合があります。
ただし、支払い済みの管理費は売主が申し立てをしなければ精算されないことがあります。そのため、精算を希望する際は、その旨を不動産会社に伝えなければなりません。

■費用⑤｜売却に伴い発生する税金

不動産の売却により発生する所得税は「分離課税」の対象です。分離課税とは、不動産で得た所得を他の所得とは合算せずに納税額を決める課税方式のことで、一時的に得た大きな所得金額により、税率が重くなることを防ぐための制度です。
また、マンションの売却で得た所得を「譲渡所得」といいます。売却で得た譲渡所得が課税対象となるかどうかは、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得＝譲渡価額（※1）−取得費（※2）−譲渡費用（※3）

このように、結果として譲渡所得がプラスになったときに税金が発生します。

　※1　マンションの売却価格
　※2　購入額から減価償却費を控除した費用
　※3　仲介手数料をはじめとした売却に関する費用

参照：国税庁「マイホームを増改築等したとき」

　　　国税庁「No.2240 申告分離課税制度」

マンションの売却を成功させるコツや税金を抑えるポイント

ここからは、マンションの売却を成功させるコツや、節税ポイントについて解説します。

複数の不動産会社を利用して売却プランを比較・検討する

マンションの売却により発生するトラブルを防ぐためには「査定額・仲介手数料の比較」よりも「売却プランの比較」が重要です。
仮に仲介手数料の割引率で不動産会社を選んでしまうと、結果として売れにくくなることがあります。なぜなら、仲介手数料が安いと、購入客の集客にかけるコストを抑えたり対応優先順位が下がったりと、なかなか買い手が見つからない状態となってしまい、結果的に値下げをするような悪循環に陥ってしまうケースがあります。
このような事態を避けるためにも、イエシルでは「最終的に高値売却が目指せる不動産会社を探す」ことを推奨しています。
そのためには、不動産会社の販売戦略に注目するとよいでしょう。
たとえば、「広範囲へのチラシ配布・インターネットを利用した集客・購入が見込める顧客へのDM送付」などが挙げられます。　マンションの売却で後悔しないためには、「最終的にいくら手元に残るか」を見据える必要があります。そのためにも、売却プランの十分な比較・検討が不可欠です。