マンションの売却に必要な費用は？手数料や税金対策のポイントから売却プランまで解説

マンションの売却にかかる費用は、売却代金のおよそ３〜5％だとされています。

さまざまな費用があり、少し難しい用語なども出てきます。読むのが面倒！　口頭で説明を受けたい！　という方は、『イエシルアドバイザーサービス』をぜひご利用ください。

イエシルアドバイザーサービスは、不動産の専門家（有資格者）に無料で質問・相談することができる面談サービスです。面談はオンラインで40分程度行われます。

売却に関する面談では、

• 売却のスケジュールに関するお話
• 過去の成約事例などから算出した査定価格と、その根拠の提示
• お客様のお住まいに適した不動産会社の紹介

といったお話をさせていただいております。

そのほか、売却に関わる不安や質問など、お気軽にご相談ください。

マンションの売却時にかかる費用一覧表

マンションの売却時にかかる費用と目安の金額を以下の表にまとめました。

■費用①｜仲介手数料

「仲介手数料」とは、不動産売買の成立時に不動産会社に支払う報酬のことです。仲介手数料は契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払う方法が一般的です。

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、売買金額×3％ + 6万円 + 消費税が上限です。（※）

※売買金額が400万円超の場合

参考：「宅地建物取引業法　第四十六条」
国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」

■費用②｜印紙税

不動産売買における「印紙税」とは、不動産の売買契約書に課税される税金を指します。なお、印紙税の金額は不動産の売買金額によって変動します。

印紙税の詳細は以下の通りです。

■費用③｜抵当権抹消に関する費用

「抵当権」とは、銀行がマンションに付与した住宅ローンの担保権です。マンションの売却によってローン残債を一括返済した場合、抵当権抹消のための手続きが求められます。抵当権の抹消手続きには、登録免許税（土地・建物を合わせて2,000円）を法務局に支払う必要があります。※尚、司法書士へ依頼した場合はプラス約1万〜3万円程度

参考：法務局「抵当権抹消（マンション） 記載例」

■費用④｜売却に伴い発生する税金（譲渡所得）

不動産の売却により発生する所得税は「分離課税」の対象です。分離課税とは、不動産で得た所得を他の所得とは合算せずに納税額を決める課税方式のことです。これは、一時的に得た大きな所得金額により、税率が重くなることを防ぐための制度です。

また、マンションの売却で得た所得を「譲渡所得」といいます。売却で得た譲渡所得が課税対象となるかどうかは、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得＝譲渡価額（※1）−取得費（※2）−譲渡費用（※3）

このように、結果として譲渡所得がプラスになったときに税金が発生します。

　※1　マンションの売却価格
　※2　購入額から減価償却費を控除した費用
　※3　仲介手数料をはじめとした売却に関する費用

ただし、プラスとなった譲渡所得（利益）が3000万円以内の場合は、後ほど詳しく解説する特別控除が使えます。

特別控除の対象になれば、売却益が3,000万円を超えない限り税金がかからないという大きなメリットがあります。要件に当てはまるか、十分にご確認ください。

参照：国税庁「マイホームを増改築等したとき」

国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

◾️費用⑤｜住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンの残債がある場合、借り入れている金融機関に連絡をして一括返済予定であることを伝え、必要書類を集めるなどの必要な手続きを確認しましょう。繰り上げ返済には事務手数料がかかることが多く、金融機関によって異なります。手数料の相場は無料〜3万円程度です。

◾️費用⑥｜ハウスクリーニング費（実施する場合）

必須ではありませんが、内覧時の印象をアップするために実施を検討される方もいらっしゃいます。間取りによって変わりますが、費用の相場は2万〜10万円程度です。お風呂だけ、キッチンだけ、などの局所的な依頼もできます。
しかし、クリーニングにかかった費用を買主に請求できるわけではありません。メリットとデメリットを踏まえた上で、実施するか検討しましょう。

ここまで、売却時に必要な費用を解説してきました。様々な費用がかかる一方で、以下の費用は売却時に返金される可能性があります。

• 住宅ローン保証料
• 火災保険料
• 固定資産税・都市計画税の精算金
• 管理費・修繕積立金の精算金

①住宅ローン保証料

住宅ローン保証料とは、住宅ローンを組む際に支払う費用です。これは、万が一ローンの返済ができなかった時の備えとして機能します。

保証料の支払い方法は２種類あります。

• 一括前払い型：ローンの借入時に保証料の全額を一括で支払う方式
• 金利上乗せ型：保証料を月々のローンの支払額に上乗せする方式

このうち一括前払い式を選択した方で、すでに保証料を全額払っている場合は、ローンの残期間分に応じて一部返金を受けられる可能性があります。（＊金利上乗せ型は返金されません）金融機関に返金条件や契約内容を問い合わせて、返金を受けられる対象かどうかの確認をしておきましょう。

②火災保険料

住宅ローン借入時に火災保険に加入した方で、火災保険の契約期間が残っている場合は、残存期間分の保険料が返金される可能性があります。注意点として、売主自身で保険会社に連絡して解約する必要がありますので、忘れずに連絡しましょう。また解約のタイミングも重要です。マンションの引き渡しが完了した後に速やかに手続きを行いましょう。これは、引き渡し前に解約してしまうと、引き渡し前日に火災が起きた際に無保険となるリスクを防ぐためにあります。

③固定資産税（都市計画税）

「固定資産税」とは、徴収した市町村の生活を支える財源として活用される税金のことです。納税義務者は、毎年1月1日時点の所有者です。そのため、年度の途中で不動産を売却しても、納税通知書は売主宛に送付されることがあります。

状況によっては、マンションの買主が残りの固定資産税を負担するケースがあります。ただし、あくまでも買主と売主の間で行われる任意の精算行為です。この場合は、残りの固定資産税が「精算金」として不動産の売買代金に上乗せされます。つまり、実質的に買主から固定資産税分の支払いが受けられるということです。

参考：東京都主税局「固定資産税（償却資産） ｜ 税金の種類」
総務省「総務省｜地方税制度｜固定資産税」

④管理費（修繕積立金や、駐車場・駐輪場の使用料）

マンションによっては、修繕積立金、駐輪場・駐車場の使用料などの管理費を先払いしていることもあるでしょう。このようなケースでは、売主と買主の間で管理費を精算する場合があります。

ただし、支払い済みの管理費は売主が申し立てをしなければ精算されないことがあります。そのため、精算を希望する際は、その旨を不動産会社に伝えなければなりません。

ここからは、マンションの売却を成功させるコツや、節税ポイントについて解説します。

売却プランは複数の不動産会社を比較・検討しよう

マンションの売却により発生するトラブルを防ぐためには「査定額・仲介手数料の比較」よりも「売却プランの比較」が重要です。

仮に仲介手数料の割引率で不動産会社を選んでしまうと、結果として売れにくくなることがあります。なぜなら、仲介手数料が安いと、不動産会社は購入客の集客にかけるコストを抑える、対応優先順位を下げるなどを行う可能性があるからです。すると、なかなか買い手が見つからない状態となってしまい、結果的にマンション価格を値下げをするような悪循環に陥ってしまうのです。

少しでも不安な方は、イエシルアドバイザーにお気軽にご相談ください。

イエシルにご相談いただくと、今までの利用者アンケートをもとに評判が良かった不動産会社の営業担当のご紹介が可能です。イエシルが間に入りますので、複数の不動産の比較を手間なく、安心して進めていただくことができます。高値売却を目指すためにも、ぜひご利用ください。

▶︎イエシルアドバイザーサービスの詳細はこちら

マンション売却時に利用できる特例・控除

ここからは、マンション売却により発生する税金を減らす2つの制度について解説します。

• 居住用財産を譲渡した際に適用される3,000万円の特別控除
• 軽減税率の特例

3,000万円の特別控除は、居住用の物件でマイホームとして住んでいたマンションに適用される制度です。

譲渡収入金額（※1） から譲渡費用（※2） と 取得費用（※3）を差し引いた金額から最高3000万円まで控除できます。（差し引いた金額が3000万円以下の場合は課税対象になりません。）

　※1　マンションの売却価格
　※2　売却に関する費用
　※3　マンション購入時にかかった費用

​​軽減税率の特例とは、売却したマンションの所有期間が、売却した年の１月１日時点で10年を超えていることを条件に税率が軽くなるという特例です。なお、この特例は前述の「3,000万円の特別控除」と併用できます。

参照：「国税庁｜マイホームを売ったときの特例」「国税庁｜マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

シミュレーション①

シミュレーション②

シミュレーション③

＊これらのシミュレーションはあくまで一般的なものです。実際の費用は物件の所在地や契約条件、または不動産会社によって異なる場合があります。正確な費用の合計を知るために、必ず個別相談での詳細な見積もりをしましょう。

マンションの売却には不安や疑問がつきものです。大切な資産であるマンションを後悔なく売却するためには、専門知識を持つアドバイザーによるサポートを受けることがおすすめです。ここからは、イエシルの専門アドバイザーによるオンライン面談についてご紹介します。

イエシルの不動産アドバイザーによる面談とは

イエシルのオンライン面談とは、不動産の購入・売却・買替などに関する疑問点をオンライン上で質問できるサービスです。

「大手不動産会社での仲介経験が10年以上など」で「宅建資格を持つ有資格者」のイエシルアドバイザーが、中立的な立場で面談を行います。

イエシルの不動産アドバイザーによる面談のメリット

イエシルの不動産アドバイザーとの面談で得られるメリットは以下の通りです。

• お客様の希望に合った不動産会社の営業担当者を最大4名まで紹介
• 希望条件の共有や、手間のかかる日程調整も代行
  
• 断りにくい営業担当者からの営業もアドバイザーが対応
  
• 懸念事項や不明点を事前に解決でき、後悔のない売却プランを検討できる

イエシルのオンライン面談を利用すれば、マンションの売却プランを手軽に比較・検討できます。

▲こちらの記事も合わせてご覧ください