マンションの住み替えは、売却と購入を並行して行うため、綿密な資金計画とスケジュール管理が不可欠です。本記事では、入居10年目などの節目を迎えた方が大変な思いをせずに住み替えを成功させるための具体的な手順を解説します。「売り先行」と「買い先行」それぞれのメリット・デメリットや、仲介手数料・税金などの諸費用、住み替えローンの仕組みについても実務的な視点でまとめました。失敗や後悔しない意思決定のための判断材料としてご活用ください。
更新日：2026年06月08日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。イエシルは東証上場企業である株式会社リブセンスが運営しています。
しかし、現在の住まいの売却と新居の購入を同時に進めるプロセスは、不確実な要素が多く、不安を感じるのも無理はありません。本記事では、住み替えに伴うリスクを最小限に抑え、賢く次のステップへ進むためのポイントを解説します。
マンション売却の流れは下記の通りです。
マンションを売却するためには、まずマンションを査定してもらわなければいけません。
査定額や販売戦略の提案などに納得したら、不動産会社と媒介契約を結びます。
次に不動産会社が販売活動をし、買い手が見つかったら、手付金を受け取り売買契約をします。残金を受け取り、鍵を引き渡します。
▶所有物件の「妥当な価格」を算出する
マンション購入の流れは下記の通りです。
マンションを購入する場合は物件を探し、気に入った物件があったら手付金を支払い、購入申し込みをします。
住宅ローンを使う場合はローン審査を行い、審査に通ったら売買契約を結びます。
売買契約後、住宅ローンの正式申し込みから金消契約（ローン契約）を経て、手付金を除いた残金を支払い、鍵を受け取ります。
▶購入希望物件の「妥当な価格」を算出する
マンションの住み替え方法は、主に「売り先行」か「買い先行」に大別されます。
それぞれどのような方法か、メリット・デメリットと合わせて解説します。
売り先行とは、現居を先に売ってから新居を購入する方法です。売り先行の手順は下記になります。
1．現在の家を売却
2．仮住居で生活
3．新居購入
売り先行は資金計画が立てやすいところがメリットです。
売却金額が確定しているため、新居の予算の目途がつけられるためです。
デメリットは売却してから新居が見つかるまでの間、一時的に住む仮住居を探さなくてはならず、引っ越し費用がかさむところなどがあります。
売り先行とは、新居を先に買ってから現居を売却する方法です。買い先行の手順は下記になります。
1．新居を購入
2．現在の家を売却
買い先行は、先に新居を購入するため、資金に余裕がある場合はいいですが、売却が長引くとダブルローンの期間も長引きます。
そのため、焦って売り急ぎ、希望価格より安く売却してしまう可能性が高くなります。
結論から言えば可能です。しかし、そのためには営業担当者の豊富な経験とノウハウが求められるため、信頼できる優秀な担当者に出会えるかどうかが鍵になります。
マンションの住み替えで大変なことを知識として身につけておくと、実際に体験した時冷静に対応できるでしょう。
マンションの住み替えを成功させるには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。しかし、数ある不動産会社から選ぶのは大変ですよね。
更には担当者の善し悪しまで見抜くことは至難です。
そのため、 マンション売却時には、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較してみることをおすすめします。
一方で、複数の不動産会社とやりとりするのは手間がかかります。また、提示された査定額が妥当な価格なのか判断に迷う方も少なくありません。
信頼できる不動産会社に出会うには、イエシル査定サービスの利用がおすすめです。
イエシル査定は、実際に売れるであろう「妥当な価格」を算出しお伝えしています。
売り出し価格を決める際の指針となる金額がわかります。
さらに、独自の基準を設けて提携した企業の中から、不動産会社を営業の「人」単位でご紹介をしています。囲い込みなどを行わない、あなたに合ったパートナー探しをサポートします。
小学校に入学すると、転校するかどうかの問題が出てきます。同じ学区内ならば転校もしなくて良いので、初めから住み替えの選択肢の多いエリアに住んでおくのもおすすめです。
「とりあえず10年間は住んでみよう」という思いで購入したマンションも、子供の進学などのライフスタイルの変化が生じた場合、当初の予定より早く住み替えを検討することになります。
その場合、住宅ローン残高より売却価格が低くなる場合があるため注意が必要です。売却を検討する際は、まずローン残高がどの程度残っているかを確認しましょう。
売却する際には一括返済しなければいけないので、買い替えローンなども視野に入れておくことをおすすめします。また、子どもの進学の場合は、広さ・エリア・価格に加え、学区・通学路・アクセスなども重要な判断ポイントになります。
マンションの住み替えに必要な費用は、マンションの購入費用だけではありません。
物件の価格にもよりますが、引っ越し費用や手数料など想定以上にかかる事があります。
仲介手数料やその他費用などは事前に不動産会社に確認することが大切です。具体的にどんな費用がいくらくらいかかるのか、後ほど詳しく解説します。
住み替えの際、思った価格で売れなかったり、売却期間が長かったりすると、ダブルローンとなり、家計への負担が重くなります。こうしたリスクを避けるためには、売却を先に行う「売り先行」の進め方か「売り」と「買い」を同時に行う進め方が、ダブルローンになりにくい方法の一つです。
また、住み替えローンは金利が高くなる場合や、審査が厳しくなるケースもあるため注意が必要です。
詳しくはこちらの記事、ローン残債があるマンションを売却したい！ケース別4つの対処法を徹底解説 にて紹介しておりますので、合わせてご覧ください。
下記の3つのことを把握しておきましょう。
次のページにてひとつずつ詳しく解説します。
また、イエシルに寄せられたマンション買い替え時のよくある質問についてもご紹介します。
大変な住み替えを、少しでも楽に！ ネットや本で調べきれないことも、アドバイザーに質問できます。
株式会社フィルライフ・イエシルアドバイザー。宅建士・FP2級
【仲介歴15年／相談2500件超】大手仲介会社の責任者を経て、現在はイエシルアドバイザーとして中立の立場からマンション売却・購入のご相談を受け、本音のアドバイスを届けています。業界の裏側を知り尽くした知見で、居住用から投資用まで、不動産売買という大きな決断をサポートしています。
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。イエシルは東証上場企業である株式会社リブセンスが運営しています。
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