【2026年5月発表：最新版】中古マンションの成約平米単価は6年連続上昇！在庫件数の推移から市場の動向を解説

在庫件数は45,215件（前年比+2.7％）に達しました。と、価格が上昇し続けている（＝需要があるように見える）局面でありながら売り物件の数が増えている点は、市場で売り手と買い手の状況にミスマッチが起きていることの変化を示唆しています。

特に、新規登録物件の㎡単価は114.01万円/㎡（前年比+23.1％）、在庫物件の㎡単価は112.69万円/㎡（前年比+29.3％）と、強気の売り出しが続いています。

一方で、成約㎡単価は85.93万円/㎡（前年比+5.9％）にとどまり、売り出し価格と成約価格の乖離は大きく広がり続けています。 

売り手の価格水準はさらに上を見ている一方で、買い手側はその価格に対して慎重さを強め、予算をシビアに見極めています。この双方の“温度差”によって、相場から乖離した高すぎる売り出し価格の物件が市場に取り残され、在庫件数を押し上げる要因となっています。 

特に見出しの通り、エリアごとの差が鮮明になっています。市場を牽引してきた東京23区では、成約件数が1,635件（前年比-9.0％）の大幅なマイナスとなりました。

一方で、神奈川県（横浜・川崎市、その他エリア共に増加）、千葉県（前年比+6.6％）、埼玉県（前年比+6.2％）では、引き続き前年を上回る取引が続いています。

この動きからは、東京23区の価格高騰によって購入ハードルが上昇し、比較的価格を抑えやすい周辺エリアへ需要が広がっている様子がうかがえます。また、都心部では価格上昇を受けて、購入を一時的に見合わせる「様子見」の動きも強まっていると考えられます。
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千代田区・中央区・港区の価格上昇ペースは鈍化

次に、東京の中古マンションの成約価格について詳細を見てみましょう。
取引量（成約件数）だけでなく、価格面でも都心部では勢いに変化が見え始めています。

これまで市場を強く牽引してきた「都心3区（千代田区・中央区・港区）」の平均成約価格の前年比騰落率は、2025年5月頃をピークに上昇ペースが鈍化傾向となっています。これは価格が下落しているわけではなく、「上昇幅が縮小している状態」です。

一方で、城西地区（新宿区・渋谷区・杉並区・中野区）や城北地区（豊島区・北区・荒川区・板橋区・足立区）では、前年比騰落率が徐々に上昇していることが分かります。 このことから、購入需要が都心最核心エリアから周辺区へ段階的に広がっていることが読み取れます。

こうした利上げ観測の強まりを受け、4月30日の東京新聞などでは大手5行（三菱UFJ・三井住友・みずほ・三井住友信託・りそな）が5月に適用する住宅ローン金利を発表したと報じています。 それによると、10年固定型の最優遇金利は全5行が前月から0.09〜0.18％の幅で引き上げ、その一方で、多くの契約者が選ぶ変動型については5行とも据え置いています。

購入検討者にとっては、物件価格の高止まりと金利上昇という「二重のプレッシャー」がかかる局面です。しかし、将来的なインフレリスクやさらなる利上げの可能性を考慮すれば、比較的まだ低金利といえる今のうちに固定金利を選択し、将来の住居費（返済額）を確定させてリスクをヘッジするという戦略も、選択肢の一つとなります。
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