【マンション査定の完全版】これを見れば次に何をするかわかる

不動産営業歴16年目のKさんにマンションを査定する上で、知っておくべきことを細かく教えていただきました。 マンションを売りたいけどどうやって査定すればいいかわからない。高額な査定価格って信じていいの?などこれを読めば全てわかります。

更新日:2020年07月02日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
この記事の要点
  • マンションの査定価格は2種類ある
  • 確実に売れる価格を知ることが実は大事
  • マンション査定の流れと売却の流れを知っておくとよい
  • 査定を依頼するときは比較することが大切
  • イエシルなら営業からの連絡なしで価格がわかる
  • マンション査定に利用される方法は、取引事例比較法
  • マンション査定に影響するポイントを知っておく
  • 相場価格と売出し価格は違う
不動産営業歴16年目のKさんにマンションを査定する上で、知っておくべきことを細かく教えていただきました。
マンションを売りたいけどどうやって査定すればいいかわからない。高額な査定価格って信じていいの?などこれを読めば全てわかります。

マンションの査定価格は2種類

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"マンションの査定価格には、実は2つの種類あります。
1つは、「仲介価格」。そしてもう1つは、「買取価格」です。
一般的なマンション売却では、「仲介価格」で取引されます。しかし、一見不要に思える「買取価格」を知ることが、査定価格で騙されないためには重要なのです"(Kさん)

仲介価格

「仲介価格」は、一般的に「市場価格」や「相場価格」といわれる価格です。
そもそも「仲介」とは、不動産会社が、売り主と買い主とを介して不動産取引を成立させること。
つまり、「仲介価格」とは、”不動産会社を介して売却する場合の売却予想価格”となります。大事なのは、「売却予想価格」という部分です。

マンションには、”定価”がありません。不動産会社を介して一般消費者に向けて不動産を売る場合、売り出し価格が成約価格になるとも限りません。よって、「仲介価格」は、各社が考える「売れるかもしれない」価格であることをまず認識しておくようにしましょう。
そして、「仲介価格」は、不動産会社の”意図”によっても操作できる金額でもあります。実際に、売り主の興味を引くため、本来売れるはずがない極端に高い金額を提示する不動産会社もあるので注意が必要です。

買取価格

一方、「買取価格」は、不動産会社による「仲介」を伴わず、不動産買取業者に直接買い取ってもらう金額です。
「仲介価格」と異なり、買い主が不動産買取業者と決まっているので、「買取価格」は確実に売却できる価格となります。

「仲介価格」と「買取価格」の違いをわかりやすくいえば、ブランドバッグをあなたがする場合に似ています。
たとえば、メルカリで買い主を探して売るときは、売る前にはいくらで売れるかわかりませんよね。それが「仲介価格」です。そして、ブランド品買取店で売るときは、見積額でそのまま買い取られます。これが「買取価格」。

ブランド品買取店もそうですが、不動産買取業者が買い取る理由は”仕入れ”です。
よって、買取価格は、仲介価格(=市場価格)より安くなってしまうことが一般的です。
一概にはいえませんが、買取価格は仲介価格の7~8割が相場です。そのため、「仲介価格」と「買取価格」の違いをよく認識しないまま、「すぐに売れるなら!」と買取によって売却してしまうのは危険です。とはいえ、買取価格を知ることが無駄ということではありません。それは、買取価格を把握することで、仲介価格の相場を把握できるからです。


買取では、査定額がそのまま買取価格となるので、不動産買取業者があなたの興味を引くために高額な査定額を出すことはできません。つまり、騙されづらく、提示された金額は信用できるということです。
ただし、買取業者によって買取価格に差はあるので、比較は大切です。先述通り、買取価格の相場は仲介価格の7~8割。買取価格の相場がわかれば、適正な仲介価格も見えてくるというわけです。

マンション査定の流れ

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"マンションの査定の流れは、不動産会社によって大きな違いはありません。あらかじめ査定の流れを理解しておくと、安心して査定に臨めますし、売り主がやるべきことも明確になります。 査定の流れで難しいことはありません。順を追って説明していきますので、ざっくりと知っておくだけで大丈夫です"(Kさん)

ステップ1:不動産会社に物件情報を伝える[所要時間5分]

まずは、不動産会社にマンションの情報を伝えます。
この時点では、電話やメールで不動産会社と連絡を取っているでしょうから、簡単にマンションの所在や階数、築年数、平米数、リフォーム歴などを伝えればOKです。

ステップ2: 不動産会社から卓上査定価格をもらう[所要時間0分]
不動産会社によりますが、マンションの情報を伝えてから2~3日中に卓上査定価格が提示されます。
「卓上査定」とは、不動産会社が物件情報のみで行う簡易的な査定です。この時点では、「2,000万円~2,500万円」など、査定額に幅がある傾向にあります。マンションであれば、価格決める上でもっとも重要な立地や築年数は現地にいかずとも分かるため、最初は卓上査定だけでもOKです。

ステップ3:訪問査定を行う[所要時間90分]
続いて、より詳しい査定額を知りたいと思えば、不動産会社に訪問査定を依頼します。
訪問査定とは、読んで字のごとく、実際に不動産会社の担当者がマンションに訪問しておこなわれる査定です。

この目的は大きく2つあります。
1つは、マンションに大きな問題がないか確認することです。
マンションの価値には、設備や建具の劣化状況や窓からの眺望、日差しの入り具合や匂いなど、訪問しなければわからない情報もあり、それが物件価格に影響するため、訪問査定なしに最終的な売出し価格を決める前には、訪問査定が必要です。

2つ目は、直接会うことです。これは、売り主から見れば、この営業担当者は信頼できるのか判断することになりますし、営業担当者は、直接会った方が契約してもらえる可能性が高いと考えているため会いたがります。質の低い営業と会うと無駄な時間になってしまいます。
ステップ4:必要な書類を元に細かい内容をチェックする[所要時間30分]
不動産会社の担当者が査定で訪問してくる際には、マンションを購入したときの契約資料や登記関連の資料を用意しておくようにしましょう。この時点では、卓上査定前に不動産会社に対して最低限のマンションの情報を伝えている状況かと思いますが、より正確に査定するためには、設備や性能などの正確な情報が必要です。

また、住宅性能評価書やリフォームの建築請負書があれば、ぜひともご用意ください。マンションの「付加価値」として判断される書類を提示すれば、査定額が上がる可能性があります。

ステップ5:査定結果を受け取る[所要時間0分]
訪問査定自体は1~2時間で終わるものですが、結果を提示してもらうまでには、卓上査定より時間を要します。
こちらも不動産会社によりますが、1週間前後でメールか郵送で査定報告書が届くでしょう。

首都圏のマンションはイエシルでリアルタイム査定
卓上査定で結果が出るのは、2~3日。訪問査定では、1週間ほどが一般的です。
もしあなたが今すぐにマンションの査定額を知りたいのなら、イエシルのマンション査定をご活用ください。
イエシルのマンション査定は、無料会員登録し、マンション名を入力するだけ。約9,000万件の賃貸情報や売買履歴などのビッグデータをもとに、AIが現在のあなたのマンションの価値を瞬時に査定します。
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マンション売却の流れ

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"マンション査定の目的は、「査定額を知るため」だけではありません。査定の場は、不動産会社を見極める場でもあります。マンションの売却では、契約した不動産会社が売却活動から契約準備まで全てのことをしてくれます。
よって、満足のいく形でマンションを売却するためには、不動産会社選びが一番重要だといっても過言ではありません。ここでは、マンション売却の流れを知り、不動産会社の重要性を認識していきましょう"(Kさん)

ステップ1:不動産会社に査定してもらう
まずは、マンションの査定です。
ここでの重要ポイントは、どの不動産会社に査定依頼するか。できるだけ多くの不動産会社に査定依頼した方が査定額や見解を比較しやすいといえますが、査定依頼は、一括で行うことができても、その後の対応はあなた自身で行う必要があります。10社も20社も対応していては疲弊してしまいます。
よって、まずは査定依頼する不動産会社を対応できる数に絞ることが必要です。

ステップ2:不動産会社を選択する
複数社の査定結果が出たら、続いて、実際に売却を依頼する不動産会社を選択します。
ここでの注意点は、「査定額が高い」や「知ってる会社だから」という理由だけで選ばないこと。先述した通り、査定額はあくまで各社が「売れるだろう」と予想する金額です。その金額で売れる保証はどこにもありませんので、査定額が高ければいいというものではありません。重要なのは、査定額の根拠です。査定額だけでなく、なぜこの金額で売れると予想したのかの理由までしっかり聞いて、不動産会社の能力を見極めましょう。
「有名な会社」だから安全というわけでもありません。下記をご覧ください。
この投稿は、この方の意見ですが、実際に両手かどうかの指標となる不動産会社の手数料取得率のランキングによると、有名企業が上位となっています。
ステップ3:不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まれば、媒介契約を締結します。
媒介契約とは、売主が不動産会社に仲介を依頼するための契約です。媒介契約書には、次の3つの種類があります。メリット・デメリットは不動産会社も紹介してくれますので、3つあることを知っておく程度でもOKです。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約の特徴や選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご参照ください。

ステップ4:不動産会社が売却活動を行う
媒介契約を締結次第、不動産会社は速やかに売却活動を開始します。
売却活動として、不動産会社は以下のようなことをおこないます。

・レインズ(不動産業者のみがアクセスできる不動産ポータルサイト)への登録
・SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトへの登録
・販売図面の作成
・チラシの投函
・自社顧客への紹介

ステップ5:購入希望者と契約内容を交渉する

売却活動がうまくいくと、購入希望者から「購入申込書」(あるいは「買付証明書」)が提出されます。
この買付証明書には「この金額で買いたい」という希望額が記載されていますが、それはあなたが売りたい金額とは限りません。つまり、3,000万円でマンションを売り出していたとしても、2,900万円や2,800万円といった価格で購入申込がくるケースもあります。
売り出し価格以下で購入申込が入った場合には、ここから購入希望者との交渉が始まります。
といっても、あなたが購入希望者を顔を突き合わせて交渉するのではなく、実際に交渉するのは、双方の不動産会社の担当者。もちろん、いくらで売るかの決定権は売主にありますが、ここでの「交渉力」もまた不動産会社の腕の見せ所となります。
残念なことに、どのような交渉が実際に発生しているかがわからないことがほとんどです。

ステップ6:契約・引き渡し
無事に価格に折り合いがつけば、売買契約の運びとなります。
マンションなど不動産の売却では、売買契約日に全ての売買金額を受領し、物件を引き渡すことは稀です。

売買契約時には、手付金を受領するだけで、売買契約からおよそ1ヶ月後に手付金を除いた残代金決済と物件引き渡しをするのが一般的です。ここから購入予定者は住宅ローンの本審査に入ることが一般的です。もし、ローンが降りない場合は、話はなかったことになります。ローン落ちでの解約の場合、手付金を相手に返す必要があります。

【目的別】マンションの査定依頼先

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"目的や状況に応じて査定価格を知る方法が変わってきます。マンション売却の場合は、「一括査定サービス」がおすすめです"(Kさん)

1.不動産会社
もっとも一般的で、マンションを売却する多くの人が思いつくのが、不動産会社への査定依頼でしょう。
たしかに、マンションを売却するには「不動産会社による査定」という工程は避けて通れません。
しかし、特定の不動産会社に直接査定依頼するのは、あまりおすすめできません。
なぜなら1社だけでは査定額や不動産会社の能力、実績、営業担当者等の比較ができないからです。もちろん、有名企業だからちゃんとした価格を出してくれるとも限りません。
「だったら複数の不動産会社にそれぞれ直接依頼すれば?」と思うかもしれませんが、であれば、この後紹介する「一括査定サービス」の方が手間がかからず、時短になります。

【不動産会社の査定の特徴】
どんな人に向いてる?:マンションの売却を検討し始めた個人・すぐ売りたい人
メリット:AI査定・シミュレーション査定より正確
デメリット:1社だけだと比較できない。似た事例が少ない場合だと価格がブレやすい。正確性は不動産鑑定士よりも落ちる。


2.一括査定サービス
一括査定サービスとは、一括で複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。
査定額や不動産会社の能力を比較するためには複数社に依頼することが大切です。
しかし、何社もの不動産会社にマンションの情報や個人情報を伝えて…ということを繰り返すのは、正直とてつもない労力を要するものです。そこで、一括査定サービスが役立ちます。
一括査定サービスの査定依頼方法は、一度、詳細情報を入力して、後は依頼先の不動産会社を選択するだけ。各々の不動産会社に査定依頼するより、手間と時間を1/2にも1/3に軽減できるでしょう。

【一括査定サービスの特徴】
どんな人に向いてる?:マンションの売却を検討し始めた個人・すぐ売りたい人・査定依頼に手間をかけたくない人
メリット:AI・シミュレーション査定よりも正確かつ比較ができる
デメリット:一般的は一括査定は一斉に不動産会社の担当者から連絡がくるため、対応に手間がかかる。査定価格を比較したいのに、理由をつけて直接会おうとしてくる担当者がいる。


3.AI・シミュレーション査定
3つ目の査定依頼先は、当サイト「イエシル」のようなAIによるシミュレーション査定サイトです。
AI・シミュレーション査定では、AI(人工知能)が膨大なデータを使って自動でマンション価格をシミュレーションするので、不動産会社に依頼することなく査定価格を知ることができます。そのため、査定依頼後に営業電話がかかってくるようなことがないので、もっとも手軽に査定価格を確認できます。

【AI査定・シミュレーション査定の特徴】
どんな人:定期的に価格が知りたい人・マンション売却の検討段階の人
メリット:無料、もっとも簡単。(イエシルの場合は簡単な会員登録のみ)
デメリット:自動算出のため、価格の根拠について説明がない。


4.不動産鑑定士
不動産査定は、不動産会社のみならず、不動産鑑定士に依頼することもできます。
ただその場合は、厳密にいえば査定ではなく”鑑定”です。
査定と鑑定の違いは、まず費用。不動産会社による査定は無料ですが、不動産鑑定士による鑑定は有料です。物件によっては、10万円以上の鑑定料がかかることもあります。また、査定は不動産会社独自の見解が含まれますが、鑑定は国が定めた基準によっておこなわれ、裁判などでは立証資料になるほど中立性・正確性が高いといえます。鑑定が必要になるケースは、事業用地を売買するときや相続時の遺産分割、離婚時の財産分与などです。なんのトラブルもない居住用のマンションの売却を考えている場合には、不動産鑑定士を利用する可能性は低いですね。

【不動産鑑定士による査定(鑑定)の特徴】
どんな人: 売却が確定している法人・相続や離婚により鑑定額を知りたい人
メリット: 正確性・中立性がもっとも高い
デメリット: 有料(物件によって異なるが、数十万〜数百万)、時間がかかる

マンション査定ができる便利なサイトを紹介!

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"AI・シミュレーション査定と一括査定ができるができる代表的なサイトをいくつか紹介していきますね!"(Kさん)

AI・シミュレーション査定のサイト

イエシル
AI・シミュレーション査定サイト、1つ目は当サイト「イエシル」です。
イエシルの特徴は、約9,000万件という膨大な賃貸情報、売買履歴などをもとに、AIが今のマンションの価値を自動で算出するシステム。また市場のみならず、地盤や治安、子育て環境など様々な視点から物件を多角的・客観的に定量評価します。イエシルのAI査定は、一都三県のマンションに特化していますので、このエリアのマンションを売却される方はぜひ利用していただきたいサービスです。

HowMa
全国の戸建て・マンションのAI査定に対応しているのが、「HowMa」。
査定の根拠とするのは、大手不動産会社にも技術提供している、AIに学習させた最新相場データです。
税理士無料相談など、充実の売却サポートもあります。

リハウスAI査定

不動産会社の最大手「三井のリハウス」でも、AI査定を取り入れています。対象は、東京・大阪・福岡・北海道周辺の全国18都道府県のマンション。準拠データは、三井のリハウス保有の取引価格です。

無料一括査定サービスのサイト

イエシル査定
当サイト「イエシル」は、AI・シミュレーション査定だけでなく、専属アドバイザー付き一括査定を行なっております。あなたの売却が成功するように、不動産会社選びをお手伝いします。不動産会社との連絡の取りまとめやオンライン面談日程調整を代行するため、お手間がかかりません。しかも、確実に売れる価格(買取価格)まで一緒にお調べ致します。 最も手間なく不動産会社、価格、営業担当の3つを比較できます。

さらにご希望に応じて不動産会社との面談にも同席するため、安心して不動産会社と会うことができます。怪しいことがあれば、アドバイザーがお助けします。現状は、1都3県のみ対応しています。
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イエウール
一括査定の”老舗”ともいえる「イエウール」。全国すべての物件種別に対応しており、全国1600社以上の不動産会社から、最大6社まで査定依頼先を選択できます。全国の不動産会社と取引がある点が強みです。


すまいValue
三井のリハウス・住友不動産販売・野村の仲介+・三菱地所ハウスネット・小田急不動産・東急リバブルという、業界大手6社が運営する一括査定サイトです。エリアや物件によりますが、6社全てに査定してもらうことが可能。大手がいいという方にとって適しています。

おすすめのマンション査定方法

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"「手間なく査定したい」「複数社の査定額を比較したい」という方なら、イエシル査定をおすすめします"(Kさん)

あなた専任のアドバイザーがあらゆる”手間”を代行
マンションの売却を検討し始めたら、ある程度、正確な価格を知る必要があります。
しかし一般的な一括査定だと、正確な査定額を知るまでに、複数の”手間”がかかってしまいます。
イエシルは、あなたに「査定依頼の場」を提供するだけではありません。イエシルが他の一括査定サイトと異なるのは、あなたに専任のアドバイザーが付くこと。下記の全ての”手間”を、無料でアドバイザーが代行します。

・不動産会社の営業連絡に対応する手間
→ アドバイザーが代行しますので、あなたがしつこい営業連絡の対応をすることはありません。

・自社買取をする会社を探す手間
→ 冒頭で解説した通り、正確な「仲介価格」を知るためには、「買取価格」を知ることが効果的です。買取査定も、アドバイザーが代行します。

・価格の比較方法を調べる手間
→ 一括査定を利用しても、いざ複数社から査定額を提示されると、どの価格が一番信頼できるか悩まれてしまう方も多いもの。 「自分だけでは判断できない!」という方には、無料のオンライン面談にて、アドバイザーが比較方法を伝授します。

・日程を調整する手間
→ 複数社に査定を依頼すると、訪問査定の日程調整を求められます。家に来るので、家族との日程調整も必要です。それが複数社となると場合によっては数週間の週末が潰れてしまうことも。イエシル査定なら、アドバイザーが各社とあなたの希望をヒアリングし、オンライン面談の日程を調整いたします。

・優秀な営業担当を見極める手間
→ 不動産会社の営業担当者は、往々にして”口が上手い”ものです。「自分一人では上手く言いくるめられてしまいそう…」とご不安な方は、不動産会社とのオンライン面談にアドバイザーが同席させていただきます。

イエシル査定では、これらのサービスが完全無料です。
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不動産の3つの査定方法

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"マンションの査定方法は、これまでに成約した類似物件の事例を元に算出する「取引事例比較法」を利用することがほとんどです。ただし、投資用マンションの査定では、「収益還元法」というものを利用します。どんな計算方法があるかは把握することをおすすめします"(Kさん)

取引事例比較法
一棟マンションではない区分マンションの査定時に用いられる「取引事例比較法」。
該当物件と、立地や築年数、間取りなどの条件が近い物件が、「過去に売れた金額」を元に価値を算出します。マンションのみならず、土地の査定で一般的に使われるのもこの取引事例比較法です。元になる成約事例の条件が近ければ近いほど、そして数が多ければ多いほど、算出された価格の正確性は上がります。
逆にいえば、参考物件が少なかったり、あったとしても数年前のものだったりすれば、精度が落ちるという点がデメリットです。

収益還元法
「収益還元法」は、区分マンションの中でも、投資用として売り出す物件の査定に用いられる査定方法です。
該当物件を貸し出したときに得られる賃料から、価値を算出します。
このときも、周辺の物件の収益性をもとに算出することが多いです。

原価法
「原価法」は、戸建ての建物部分の査定に使われる査定方法。
「該当物件をまた作り直すとしたらいくらかかるのか?」を基準に、価値を算出します。ほとんど戸建に対して使われることが多いのが特徴です。

不動産会社によるマンションの査定方法と注意点

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"不動産会社がマンションを査定する方法は、「卓上査定」と「訪問査定」の2つ。
「訪問査定しないと価格が出せません。」と言う不動産営業には、注意が必要です。というのも、訪問査定ばかり勧めてくる担当者は、「どうにか直接会って営業したい」という意図がある可能性が高いからです"(Kさん)

卓上査定
卓上査定では、営業担当者が実際にマンションに訪問せずに、立地や築年数、階数、広さなどの情報だけで査定します。訪問査定より精度は落ちますが、マンションの査定方法は先述通り「取引事例比較法」が基本。該当マンションと過去に成約した類似物件の情報の比較によって大方の価値が算出できるため、9割ほどの精度の査定額が把握できます。

訪問査定
実際にマンションを売り出すとすれば、訪問査定は不可欠です。
しかし、担当者が訪問する主な目的は3つあります。価格にプラス・マイナスとなる部分を探すことと、情報に問題がないかをチェックすること、そして直接売主と会って”営業”すること。
「訪問査定しないと価格が出せません。」という営業担当は営業目的が強いため、注意です。
たくさんの営業担当と会うと疲れます。訪問査定にくる営業担当は絞った方がよいでしょう。

マンションの査定額に影響する項目

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"マンション査定の前には、どんなことが査定額に影響するか知っておきましょう。
知らない項目があればチェックしてみてくださいね!"(Kさん)


マンションの査定額に影響することは多くありますが、「かなりの程度影響するもの=最重要項目」と「最重要項目と比較すればそれほど影響を与えないもの=重要項目」に分かれます。ここからは、重要度を分けて解説していきます。

マンションの査定額に影響する最重要項目
まずは、査定額の影響度が高い最重要項目からあげていきます。結論からいえば、最重要項目は、全て卓上査定で不動産会社に提供する項目。これが、「卓上査定でも9割ほどの精度がでる」という所以です。

立地
マンションの査定額に影響するもの中で、「立地」が最も重要項目です。
同じような築年数・広さ・間取りのマンションでも、都市部に近いマンションと郊外のマンションとでは、価格に大きな違いがあります。

駅からの距離
「駅からの距離」もまた、重要度の高い項目です。不動産業界では、「80m」を「徒歩1分」の距離としています。地価が高いエリアほど、1分の差による価格差も大きくなります。

広さ
マンションの価値は、「平米単価×広さ(㎡)」で算出するので、「広さ」は査定額に大きく影響します。

築年数
「築年数」もまた、査定額に大きく影響する項目の1つです。マンションは、経年によって価値を落としていくのが基本。築年数が上がるほど査定額が下がるとともに、「売れやすさ」についても損なわれていくことを認識しておきましょう。

マンションブランド名
同等の立地・広さ・築年数のマンションでも、「プラウド」や「ブランズ」「パークハウス」などのいわゆるブランドマンションは、価値が上がる傾向にあります。

階数
マンションの「階数」は、高層であるほど価値が高くなる傾向にあります。
とくにタワーマンションでは、この傾向が顕著に現れます。3階建ての2階と3階はあまり変わりませんが、30階建ての29階と30階は価格が出ます。

室内の設備
「床暖房」「24時間換気システム」「食洗器」などの設備の有無も、価格に影響します。分譲時に備わっていなかったとしても、リフォームによって設備を追加した場合も、価値が向上する可能性があります。

瑕疵(かし)
「瑕疵(かし)」とは、わかりやすくいえば、物件の欠陥部分のことです。
たとえば、「雨漏り」や「排水管の水漏れ」「給湯器の故障」などですね。経年相応の劣化は、瑕疵には該当しません。
マンションの査定額に影響する重要項目
続いては、最重要項目ほど査定額に影響しない重要項目です。

総戸数
マンションの総戸数は、多い方が査定額は高くなる傾向にあります。
ただし、総戸数と比例して査定額が上がるというよりは、一定の総戸数があるマンションが人気があります。一番の理由は、リスクの低さです。マンションの価値を保つために所有者たちで毎月お金を出し合って修理するためのお金を貯金していきます。修繕積立金と呼ばれるものです。30戸しかないマンションですと、1人が支払いを滞るだけで大きな影響がでます。
戸数が多いとイレギュラーな人が若干名いたとしても、修繕自体は行うことができます。その他にも戸数が多いマンションの方が共用施設が充実していたり、人気の立地に建っていたりする傾向があることも。「管理費」も、総戸数が多いマンションほど安くなる傾向にあることも要因の1つです。

管理費
上記で触れましたが、「管理費」もまたマンションの価値を左右する可能性があります。基本的に、マンションを購入する人は月々の支払額から購入するマンションの価格を考えます。管理費が安いとそれだけローン支払いに回すことができます。しかし管理費がとにかく安いほどいいのかというと、そんなことはありません。マンション管理を管理会社に委託せず、管理組合の「自主管理」としているマンションは、管理費が安くなります。
しかし、「自主管理」だと管理体制に不安を覚える人もおり、需要が下がってしまいます。

修繕積立金
マンションの「修繕積立金」についても、管理費と同様のことがいえます。基本的に安い方が好まれます。
本当に大事なことはきちんとした修繕計画が組まれているかという点なのですが、現状は、修繕積立金の支払額だけが注目されることが多いです。築年数が経つにつれて修繕費は、ほとんど上昇します。築年数が浅い物件お修繕積立金がやすいからお得と考えることは注意が必要です。計画表があるので不動産会社に依頼してチェックするようにしましょう。

管理状態
共用部分の清掃状況、草木の剪定状況、管理体制(有人管理・無人管理等)などの「管理状態」は、マンションの価値に影響します。その理由は、購入希望者が内見しにきたときの第一印象につながるからです。もちろん、部屋の中しか気にしないという人もいます。
しかし多くの人は、これから自分が長く住む家の最初の雰囲気を大事にします。管理状態の良し悪しは、築年数が経過したマンションほど、その差が顕著に現れます。

近隣状況
マンションの近隣に嫌悪施設があったり、線路があったりすれば、価値が下がる可能性があります。逆に病院や有名な学校があれば駅から遠くても価格が高くなることがあります。

眺望(景観)
窓から見える「眺望」がよいと、価値が上がる可能性があります。とくにタワーマンションが多いエリア(東京だと湾岸エリア)によっては、「レインボーブリッジが見えるか」「スカイツリーが見えるか」などによって価値が大きく変わることは知られている話です。

災害リスク
ここまできちんとチェックする人は少ないので、いままでの項目よりも、価格への影響度は下がりますが、災害リスクも、価値に影響することがあります。よく言われることは「耐震性」ですが、最近だと、「洪水のリスク」がポイントになることがあります。2019年の台風19号で武蔵小杉のマンションが浸水したことで広く知られることになった洪水問題。地震よりも頻度が高く、気にする方も一定います。

マンション査定の前に準備しておくべきこと

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"マンション査定を依頼する前には、「下準備」が必要です。とはいっても、難しいものではありません。
以下、マンション査定の前に準備しておくべきことをお伝えしますが、とくに「アピールポイント」については住んでいる人が一番よく知っていることなので、しっかり準備しておくといいでしょう"(Kさん)


1.価格の相場イメージを持っておく
査定依頼の前には、ご自分の中で価格相場をイメージしておきましょう。
たとえば、HOME’Sなどで同じマンションの別の部屋がいくらで売りだされているか見てみたり、イエシルでチェックしてみたり。そこまで詳しく調べる必要はありませんので、ざっくりと「これくらいかな」という目安がわかっているとよいでしょう。

2.ローン以外の支払い費用を調べる
管理費や修繕費、固定資産税の金額は、査定時に不動産会社に提示できるといいでしょう。
管理費や修繕積立金は販促物に記載するものなので、売り出すには遅かれ早かれ伝えなければなりません。
また、管理費・修繕積立金・固定資産税は、物件引き渡し時に日割り計算をして、買主から清算金を受領します。
そのためにも不動産会社には金額を伝える必要があるので、あらかじめ準備しておきましょう。

3.間取り図を用意する
マンションを購入したときの「間取り図」があれば、査定時に用意しておきましょう。
間取り図があれば詳細な情報がわかりやすく、査定がしやすくなるとともに、売り出す際にも活用できます。

4.自分しか知らないアピールポイントをまとめる
マンションの登記情報などではわからない、以下のような「自分知らないアピールポイント」をまとめておきましょう。場合によっては、査定額がアップするきっかけになるかもしれません。一例を紹介します。

・リフォーム・リノベーション履歴(建築請負書もあれば尚可)
・住宅性能評価書
・住宅診断書
・「マンションで契約しているネット回線が早くて安いです!」
・「マンション周辺は夜でも明るくて女性やお子さんの一人歩きでも安全!」
・「近隣のスーパーがとっても安い!」
・「隣のパン屋さんが先日テレビで紹介されたんです!」

実際にマンションを売却した人の事例を紹介

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"実際にマンションを売却した人の事例を見ると、自分が売却するイメージが掴めるものです。
気になる方はチェックしてみてくださいね!"(Kさん)


事例1
結婚をきっかけに、それまで一人で暮らしていたマンションの売却を決意した鶴田仁美さん(仮名)。
「マンションは、暮らした分だけ価値が下がるもの」と思っていた鶴田さんですが、なんと!マンションの売却価格は、購入時より1,000万円以上高い結果に。鶴田さんが売却前にしたことや、マンション売却の流れをご紹介しています。
鶴田さんの事例はこちら

事例2

ガーデニングがご趣味で「もっと広いバルコニーの家に」とマンションを売却した乾明子さん(仮名)は、新築時より高くマンションが売れたものの、「もっと高く売れたかも……」と少し後悔する点も。新築時より高く売れた秘訣や、それにも関わらず乾さんが後悔している理由をご紹介しています。
乾さんの事例はこちら


マンションの相場価格は「売り出し価格」ではない!

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"査定前には、マンションの「相場価格」をある程度把握しておいた方がいいでしょう。
しかし、相場価格とは、不動産ポータルサイトの売り出し価格のことではありません。
「相場価格」は、現在、売りに出ている物件価格から算出されるものではなく、「他の物件が成約した価格から推測される価格」という意味で使われることが多いものです"(Kさん)

上記グラフは、成約にいたった中古マンション1㎡あたりの「新規登録物件価格」と「成約物件価格」の推移を表したものです。「新規登録物件」と「成約物件」の価格には、一定の乖離(かいり)が見られますよね。
これが、売り出し価格と成約価格の差です。一律ではないものの、両者には、5~10%ほどの乖離があると思っておくといいでしょう。

マンション査定をする上でよくある6つの質問に回答

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"最後に、マンション査定に伴ってよくある質問に答えました。気になるものがあれば、チェックしてみてください"(Kさん)

Q1.査定するのに費用はかかるの?
A.不動産会社に査定依頼しても、費用はかかりません。ただし、不動産鑑定士に「鑑定」を依頼した場合には、鑑定料がかかります。マンション売却にかかる費用は、以下の通りです。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用(マンション売却と同時に住宅ローンを完済する場合のみ)
・住宅ローン完済に伴う事務手数料(同上)
・譲渡所得税(売却益が出た場合のみ)

マンション売却にかかる諸費用は、売却金額の3.5%ほどであることが一般的です。その大部分を占めるのは、売買金額の3%+6万円かかることが多い仲介手数料。成約時に支払う、不動産会社への報酬です。
売却額が購入額よりも高くなる場合は、譲渡所得税がかかることがありますが、マイホームの場合は利益が3000万円以上出ない限り課税されません。

Q2.「仲介手数料0円」って言ってる会社に依頼しても大丈夫?
A.あまりおすすめできません。というのも、不動産仲介会社の売上は、仲介手数料が9割以上を占めることがほとんどです。売主からの仲介手数料を貰わないということは、他に収入源があるということ。
要は、買主からの仲介手数料です。売主の仲介手数料を0円とするには、買主から必ず仲介手数料をもらわなければ仲介会社の利益はありません。そうなってくると、いわゆる「囲い込み」されてしまう可能性が高くなってしまいます。

囲い込みされてしまうということは、その不動産会社内でしかマンションを紹介されなくなってしまうということ。他の不動産会社が購入したい人を紹介したくても、囲い込みする仲介会社は、他社顧客を受け付けません。1社だけでアプローチできる購入希望者の数は、全体のごく一部です。囲い込みされてしまうと、結果として「いつまで経っても売れない」「価格を下げざるを得ない」ということにもなってしまいかねません。仲介手数料の「値引き交渉」は問題ありませんが、「0」という不動産会社は避けるべきでしょう。

Q3.マンション売却する前にリフォームした方がいい?
A.独断でリフォームすることは、おすすめしません。人それぞれには「好み」があるため、たとえ200万円かけてリフォームしたとしても、売却価格が投下した200万円より上がる保証はないからです。
ただ、あまりにも築年数に不相応な劣化や汚れがある場合には、売主負担でリフォームやハウスクリーニングを実施した方がいいケースもあります。その場合にも、不動産会社の見解を聞いてから実施を検討するようにしましょう。

Q4.査定額よりも高い金額で売り出していい?
A.もちろん大丈夫です。最終的に多少の値引きが発生することを踏まえて、価格を設定することは一般的です。
実際に売り出し価格と成約価格は差分があることは、先述通りでもあります。売り出し価格の決定権を持つのは、売主です。ご自分の意志と責任のもと、売り出し価格を決めるようにしましょう。

Q5.売却中は、別の家に住む必要がある?
A.居住中の物件でも、問題なく売却活動は行えます。
ただし、居住されていたとしても、購入希望者は内見に来ます。もし住み替え先が決まっているのなら、転居された方が売却中のストレスは少ないかもしれません。また空室の方が、内見できる時間帯が広がったり、生活感のないきれいな状態を見せられたりするため、売却に有利に働くことも多いものです。

Q6.マンション売却が得意な不動産会社ってあるの?
A.不動産会社による得意不得意は、あまりありません。会社の規模も、ほぼ関係ないといえるでしょう。
それよりも、担当する不動産営業の経験値が重要です。「適切な査定価格を出すことができるか?」「売り主の状況に合わせた売却戦略を提案することができるか?」このようなポイントは、営業担当によって大きく変化します。
また、そもそも人としての相性もあるでしょう。よって、マンション査定では、不動産会社のみならず、複数の不動産営業担当者を比較することが大事になります。

まとめ

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マンション査定をする上で知っておくべきことを、徹底解説してまいりました。

査定の方法にはいくつか種類があること、そして不動産会社が提示する査定額が必ずしも正しいわけではないことは、とくによく認識しておきましょう。重要なのは、あなたが「適正価格」を判断することです。不動産会社に査定依頼する前には、イエシルで、マンションの価格をチェックしてみてください。そうすることで相場をイメージできます。
さらに、売却を本格的に検討し始めたら、イエシル査定を活用してみましょう。複数の不動産会社へのやり取りの手間を削減できるだけでなく、イエシルの売却査定では、あなた専任のアドバイザーが売却をサポート。中立的な立場で、不動産会社や担当者選びまでワンストップで支援いたします。

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