媒介契約とは？　自分に適した契約を選んで不動産売却を効率的に進めよう

媒介契約とは、依頼主に変わって不動産業者などが、不動産の賃貸や売却を成立させるために活動する契約です。
マンションなどの不動産を売却したい人は自分で買い手を探すのは難しいため、不動産会社へ仲介を依頼することが多くなっています。
なお、「宅地建物取引業法第34条の2」によって、不動産会社が不動産売却を仲介するには、媒介契約を締結する義務があります。そのためマンションなどの売却を不動産会社に依頼すると、必ず媒介契約を交わさなければなりません。
媒介契約では不動産の売却価格や手数料などを決定し、不動産会社の業務範囲や、どのような方法で販売活動をするかを取り決めることが可能です。契約を取り交わし、条件を明らかにすることで、万が一のトラブルを防げます。不動産の購入や賃借などを仲介する際にも媒介契約は交わされますが、この記事では不動産仲介全般ではなく、売却のために結ぶ媒介契約についてのみ説明をします。

　

媒介契約は、不動産会社との契約が1社に限られるか、不動産流通機構（レインズ）に登録する義務があるか、自分で見つけた相手と取引ができるのかなどの要素で分類できます。
媒介契約の種類は、複数の不動産会社に売却を依頼する「一般媒介契約」、特定の1社とだけ契約する「専任媒介契約」、媒介契約を結んだ特定の1社の顧客としか売却取引ができない「専属専任媒介契約」の3つです。
これらの媒介契約は、契約期間や業務の進捗を報告する義務の有無などで、違いがあります。
以下では3つの媒介契約の内容について詳しく紹介します。それぞれの契約にはどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、複数の不動産業者に不動産の売却を依頼できない媒介契約です。
依頼を重複させられないので、1社が専属して仲介業務を担当します。依頼主が自分で売却相手を探してきたとしても、直接取引できません。必ず専属専任媒介契約を結んだ不動産会社の仲介を受けて取引をする必要があります。
専属専任媒介契約は契約期間に限りがあり、3カ月をこえて結べません。仮に3カ月をこす期間を定めたとしても「宅地建物取引業法第34条の2」によって期間は3カ月が最長となります。
不動産業者は業務の処理状況を1週間に1度以上の頻度で依頼主に連絡する義務があります。連絡方法には規定がないため、メールや電話での報告も可能です。

専属専任媒介契約を締結した不動産業者は、契約締結日より5日以内に不動産流通機構（レインズ）に、依頼された物件を登録しなければなりません。不動産流通機構（レインズ）とは、不動産取引の利便性を高めるために不動産情報の交換などを業務とする、国土交通省が指定した組織です。「Real Estate Information NetworkSystem」の頭文字を取ってREINS（レインズ）と呼ばれています。

メリット

専属専任媒介契約は、依頼を受けた不動産会社が業務に取り組みやすい媒介契約です。
1社が専属で業務を担うため、他の業者に仕事を取られてしまう心配がないからです。
また、依頼者が自ら取引相手を探してきたとしても、契約を結んだ不動産会社を通さなければ契約はできません。売却が成約すれば確実に利益が得られるため、積極的な業務への取り組みが期待できます。
業務状況を把握しやすいのも専属専任媒介契約のメリットといえます。他の媒介契約よりも、業務状況の報告頻度が多く設定されているからです。

利益の取り損ねが少なく業務状況を頻繁に報告しなければいけないので、専属専任媒介契約を締結すると、積極的に営業活動がしやすくなります。そのため、広告費や諸経費を多く使った業務が期待できます。
依頼者側からみれば、不動産売買の窓口が1社に限られるので、情報の共有が簡単です。不動産売買に不慣れな方でも安心です。
また、不動産流通機構（レインズ）への登録が、契約締結後5日以内と他の媒介契約より日数が短いため、すぐに全国の不動産会社に物件情報が共有されます。そのため買い手が早く見つかりやすくなります。

デメリット

専属専任媒介契約では、知り合いや親族などに不動産を売りたいと思っても、媒介契約を結んだ不動産会社を通さなければ取引できません。自分で見つけてきた取引相手と直接不動産売買ができないのは最大のデメリットといえます。
1社が専任するため、売却価格や売れるまでの時間が、契約した会社の営業力に左右されてしまうのも問題です。
また、他社との競合がないことで、確実に売却が期待できる不動産でないかぎりは、活発な営業が期待できないことがあります。専属専任媒介契約では、媒介契約をした不動産会社が自社で買い手を見つけてくれば、依頼者と買い手の双方から仲介手数料を手に入れられます。

しかし、他社の不動産会社から買い手を紹介されると、依頼主からの報酬しか得られません。そのため、自社で買い手を見つけるまでは売却予定の不動産を「商談中」や「契約予定」として、他社に紹介をしない「囲い込み」をする場合があります。「囲い込み」が行われると、他社から買い手が紹介されなくなるので、不動産の売却がはかどりません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産売却の依頼を複数の不動産会社に出せない媒介契約です。
依頼できる不動産売却業者は1社のみに限られます。契約の有効期間は最長で3ヶ月です。
法律の定めによって3ヶ月をこす期間を契約で結べないのは、専属専任媒介契約と同じです。契約を更新するには、不動産売却の依頼主から書面によって不動産会社に申し出る必要があります。

専任媒介契約を結んだ不動産会社は、契約締結日から7日以内に不動産流通機構（レインズ）に売却予定の物件を登録しなければなりません。この際に交付される登録済み証は、依頼者に渡す必要があります。また、依頼者に対して、14日に1度以上の頻度で事務処理の状況を報告しなければなりません。
この契約は、依頼者が買い手を自分で見つけることができた場合は、契約先の不動産会社を介さず直接取引できるのも特徴です。

メリット

専任媒介契約には専属専任媒介契約と類似したメリットがあります。
不動産の売却についての連絡先が、契約した会社1社に絞られます。そのため依頼主が不動産売買に不慣れであっても業務状況が把握しやすい契約です。

また、依頼を受けた不動産会社は仲介業務を独占できるので、他の不動産会社に仲介手数料を奪われることがありません。
そのため積極的な広告や営業活動を期待しやすくなります。ただし、依頼者が取引相手を自分で見つけてきた場合には、専任媒介契約をした不動産会社の仲介を受けずに取引が可能です。取引の自由度が高い契約であるといえます。
なお、専任媒介契約は契約期間が満了していなくとも契約を解除できます。

デメリット

専任媒介契約は1社が独占して仲介するため、不動産会社の営業力に仲介の結果が大きく左右されます。
また、他社や依頼主が買い手を見つけるよりも、自社で探した方が多くの利益を得られます。
そのため「囲い込み」が行われ、不動産の売却が滞る可能性がある契約です。また、報告頻度が2週間に1度以上とあまり多くないため、不動産取引の状況の把握が難しい媒介契約といえます。
不動産流通機構（レインズ）への登録も、専属専任媒介契約に比べて遅くなります。

一般媒介契約

専属専任媒介契約や専任媒介契約では、依頼を出せる先は1社に限定されていました。
しかし一般媒介契約では複数の不動産会社に売却を依頼できます。複数に依頼を出していることを、契約した不動産会社に伝えるかによって、「明示型」と「非明示型」の区別があります。
「明示型」の媒介契約では、他の不動産会社に売却依頼を出しているかを明示しなければなりません。
複数の依頼を出している場合には、依頼している会社を明らかにして、媒介契約をしている会社に伝える必要があります。
一方「非明示型」は他の不動産会社に、仲介依頼を明らかにしない媒介契約です。どの不動産会社が依頼を受けているかを明らかにする必要はありません。

「明示型」「非明示型」のどちらを選んだとしても、売却が成立した際には、仲介をした不動産会社を明らかにして、依頼をした会社に通知しなければなりません。
また、一般媒介契約では、不動産流通機構（レインズ）への登録や依頼主への報告は、義務ではなく任意です。契約期間は法令での取り決めはありません。しかし、行政の指導に従い一般的には3カ月以内とされています。
特約によって自動契約更新させることもできます。

メリット

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼ができます。
業者間での競争があるため「囲い込み」が起こりにくく、積極的に仲介業務に取り組むことが期待できます。
不動産売却の窓口が複数あるので、能力のない不動産会社を選んでしまうことが少ないです。もちろん、自分で売却先を探し、自由に取引することも可能です。自由な取引をしやすい形態であるといえるでしょう。
なお、前述のように不動産流通機構（レインズ）への登録は任意です。不動産を売ろうとしていうことを知られたくない場合には、一般媒介契約を選択することでなるべく情報がもれないようにできます。

デメリット

一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるので、不動産会社の間で競争が激しくなりがちです。
しかし、競争が良い方向に働くとはかぎりません。他の会社より少しでも早く買い手をみつけ売却しようとして、低い価格で売却してしまう場合があります。
また、必ずしも媒介契約を締結した会社が不動産を売却できるとは限りません。そのため、物件によっては積極的に売却に取り組まなくなる場合があります。利益を得られない可能性を考えて、あまり広告費などの販売費用を投入したくないからです。一般媒介契約には媒介契約を締結した不動産会社に、業務状況を報告する義務がありません。
依頼主は複数の不動産会社とやりとりをしながら業務の進捗を測る必要があります。業務状況を把握しにくい媒介契約であるといえます。

多くの不動産会社は、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約の締結をのぞみます。
どちらも不動産会社にとって利益を得やすい契約です。ですが、それは必ずしも依頼者にとって利益があるとは限りません。では、媒介契約はどのようなポイントに着目して選択すればよいのでしょうか。
着目すべきは、不動産会社の能力、自分で売却先を見つけられる可能性、売却予定の不動産が存在する地域、この3つのポイントから判断すると良いでしょう。

不動産会社の営業活動が期待できそうなら、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約に応じるとよいでしょう。もちろん、担当者が信頼できる人物かどうかも判断において大切な要素です。
専属専任媒介契約か専任媒介契約のどちらを選ぶべきかは、自分で不動産の売却先を見つけられる可能性があるかで判断します。あるならば専任媒介契約を、可能性が低いのであれば専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。
なお、売却予定の不動産の立地がよいなど、売りやすい物件である場合には、一般媒介契約で広く売却先を探すとよいでしょう。さらに不動産流通機構（レインズ）への登録をすれば、幅広く買い手を探せるため、不動産の売却が早く済む可能性が高まります。

媒介契約には注意しておくべきポイントがいくつかあります。
まず、不動産会社には売却の条件を明確に伝えるようにしましょう。売却希望価格や売り方についての希望、売却後引き渡しの時期など、希望条件を明確に伝えることはトラブルの予防に繋ります。
ただし、依頼主の希望通りでは、不動産の売却が困難になるかもしれません。そのため、しっかりと不動産会社と話し合いをして媒介契約を締結するようにしましょう。
なお、どの媒介契約でも契約期間は3ｶ月となるのが一般的です。一般媒介契約では契約の自動更新を設定できるので、必ず確認するようにしましょう。

残念ながら全ての不動産会社が信頼のおける契約相手とは限りません。
そのため、一般的に当然の内容であっても、契約の意図を確認するようにしましょう。例えば、広告宣伝費などの負担は請求されても支払う義務はありませんが、信頼できない会社では依頼者に請求する場合があります。
万が一請求された場合には必ず断るようにしましょう。また、依頼主も媒介契約を順守しなければなりません。
信頼できない会社は、媒介契約を結んだ後に直接取引（中抜き）を持ちかけてくる場合がありますが、それに応じれば契約違反です。決して直接取引（中抜き）はしないようにしましょう。

適切な媒介契約を結ぶには、3種類ある媒介契約を理解し、物件の特徴を考慮して判断しなければなりません。
また、より良い媒介契約を結ぶには、売却の条件を細かく取り決めておくことが大切です。
加えて不動産を適切に売却するには、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結することがなによりも大切です。
不動産会社や媒介契約の選択に悩んだときは、不動産アドバイザーサービスを利用するとよいでしょう。