マンション購入の注意点7つ!不動産営業マンが教える失敗しない方法

【2019年度版】初めてマンションを購入すると決めたものの、できるだけ失敗したくないという方は多いと思います。今回は、不動産営業歴16年目のKさんにお話を伺い、 マンションを購入するときに注意すべきポイントをわかりやすくまとめました。 マンション購入時にご活用ください。

更新日:2019年10月18日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
この記事の要点
  • 1. 意外と見落としがちな災害リスク
  • 2. マンション購入時の初期費用について
  • 3. 騙されないためには物件の市場価格を知るべし
  • 4. 盲点!?資産価値も購入時に気にするべし!
  • 5. 取引の重要ポイント!マンション購入における不動産屋選び
  • 6. 実は、住環境・管理体制が悪いと損します
  • 7. モレなくマンションの内見をしないと後悔します
  • まとめ

失敗しないマンション購入のために一番大事なことは、フラットな立場の信頼できる専門家に相談することです。

本来その役割は、依頼する不動産業者の営業マンなのですが、『本当に自分のためにアドバイスをしてくれているのか』と不安になる方も多いのではないでしょうか?
営業マンの中には自社の利益を重視する人もいるので、必ずしもあなたにメリットがあるアドバイスをしてくれるわけではないのが実情です。

そんな不安が少しでもあれば、セカンドオピニオンを聞くべきです。

さて、セカンドオピニオンは誰にお願いするとよいのでしょうか?

セカンドオピニオンは、できれば友人・知人でマンション取引経験の豊富な不動産会社や不動産鑑定士の人がいるとベストです。


友人というのがポイントで、その方が不動産業者の立場にいると、どうしても自社の利益を求めてしまうので、言えることと言えないことが
出来てしまうためです


不動産に詳しい友人がいらっしゃらない場合は、専門家に無料で質問し放題の『イエシルの個別相談会』をご利用ください。

(所要時間 : 45分程度 / オンラインでのご相談も歓迎)


『現在の”本当の”市況感や買い時』
『不動産業界の裏側を踏まえた探し方のコツ』
『マンション選びのポイント』
などマンション購入で大事なことを無料で質問できるチャンスです。

お時間の都合上、『イエシルの個別相談会』のご利用が難しい方のために以下にマンション購入の注意点をまとめています。
一人だけですぐに決断せず、不動産会社の営業マンや周囲の信頼できる人としっかり相談の上、ご購入を検討ください。

1. 意外と見落としがちな災害リスク

"マンション購入において意外と見落としがちなのが、災害リスクです。どのようなリスクがあるのかきちんと理解した上で、納得できる物件探しをしましょう”(Kさん)


地震大国の日本において常に意識しなければならないのが、地震や洪水などが発生したときの災害リスクです。

「現に物件探しにおいてきちんと災害リスクを調査できている人は少ない」と、小池さんはいいます。


一生の買い物になることも多い物件購入においては、立地や内装はもちろんのこと、いつ起こるかわからない災害に対しても、安心できる物件を選びたいものです。


物件の災害リスクはどうやって確認する?

現在、全国の災害リスクは、各自治体がハザードマップというものを公開していますので、一般の方でも閲覧することができます。

また、物件の売買契約前の重要事項説明において、不動産会社から渡される書類に地域のハザードマップなどがあるので、そちらで災害リスクを確認することも可能です。

イエシルでは上記の災害リスク情報を物件ごとに確認することが可能です。全国各地の物件の災害情報をすぐに確認することができるので、物件探しのときに活用できるツールの1つです。

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イエシルでは、地域の平均的な災害リスクとともに物件ごとの各種災害リスクが確認できる

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周辺地域のハザードマップとともに、項目ごとの詳細な災害リスクが閲覧可能

災害リスクの中で特に注意すべき点2つ
地震や洪水、液状化や津波など、様々な災害リスクがある中で、どの数値を優先的に確認すればよいのでしょうか。比較的重要度が高く、かつ確認しやすいポイントを2つ紹介します。


1. 耐震基準

住居の様々な基準値の中で、耐震基準という値はどの災害項目にも影響してきます。 


耐震基準が刷新されたのが1981年6月1日となり、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。一定の耐震基準を満たしているという意味では安心かもしれません。


耐震基準が気になる方は、
1981年以降に建築が決まった物件か否かをまず確認もちろんそうでない場合もその物件をおすすめしないわけではありません。
事前にハザードマップで地域情報の確認や、万が一の時にそなえた避難経路や地域の消化設備などが十分であるかなど、情報収集を念入りにしてみるのがいいでしょう。

2. 高い海抜の部屋


洪水や津波などの水害リスクを考えると、海抜の高い部屋を選ぶことも、重要な点といえるでしょう。 同じマンションでも、より階数が上の部屋を選ぶことは、水害リスク対策にもなります。



2. マンション購入の資金計画に注意しないと後から痛い目を見る?

“マンションを購入する人でも、正しい資金計画の建て方を知らない方は多いです。”(Kさん)


マンション購入に失敗したくないなら「資金の現状把握」に注意

住宅ローンを組むときや初期費用を払うときに、とても重要になってくるのは自分の現状把握です。現在の収入はもちろんですが、結婚や子供の進学といったライフイベントの支出を、できる限り把握しておくことが重要です。無理なローンを組んで、支出が膨らんだときに支払えないという事態は避けましょう。

とはいえ、自分で現状把握して、未来のお金の予測をするのは難しいです。ライフプランニングの専門家に相談したあとに、不動産の選定をするのもおすすめです。


住宅ローンは加入タイミングを間違えると損をする?

住宅ローンについては、各種銀行やWeb上に様々な情報が公開されていますが、ローンを組むタイミングについては1つ注意が必要です。

住宅ローンの審査において判断材料とされる要素の中に、勤続年数があります。支払い能力の安定性が期待されることから、勤続年数が一定以上長ければ金利が安く設定されるのです。

ということは、転職を考えている方の場合は、転職前日と転職翌日では金利が大きく変わることもあり得ます。転職を検討していて、より低い金利で住宅ローンを組みたい場合は、転職前の勤続年数が長い段階で住宅ローンを組むことをおすすめします


他にも、2019年10月1日〜2020年12月31日までに入居する住宅に限り住宅ローン減税拡充が決まりました。
具体的にはこの期間に購入するとその後の控除期間が通常10年から13年になります。
このような最新の情報も活用していきましょう。

参考資料: 住宅ローン減税の控除期間が3年間延長されます! - 国土交通省


実際に、初期費用っていくらかかるの?

マンション購入における初期費用は、「頭金」「諸費用」です。頭金とは、物件価格のうち購入時に現金で支払う分のことです。頭金は、物件価格の1~2割程度の場合が多いです。

諸費用とは、以下の表のものになります。
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諸費用は一般的に

新築マンション:物件価格の3~5%
中古マンション:物件価格の6~13%

ほどかかると想定しておいた方がよいでしょう。
新築と中古の費用差の1番の理由は、仲介手数料の有無です。中古マンションの場合、仲介手数料がかかるので、諸費用は新築マンションより高くなる場合が多いです。今の年収ならマンションの購入費用をどれくらいにすべきかチェックすることもできます。



3. 騙されないためには物件の市場価格を知るべし

“一昔前までは市場価格は不透明なままでした。しかし、今では市場価格が透明化されつつあります。”(Kさん)


物件の価格は時代の流れや市場の動きの中で変わっていきます。具体的に、物件の価格はどうやって決められているのでしょうか。


物件の価格を決める3要素とは


物件の価格は次の3要素によって決まります。

・市場性
一般的な物件の場合には、その物件と似たような物件の過去の取引事例が参考にされています。
・費用性
特に新築物件の場合には、土地の仕入れ価格や建設価格や広告宣伝費、その他物件を建てるにあたって発生した費用が参考にされています。
・収益性
主に投資用として物件購入をする場合には、利回りを意識して、その物件の周辺物件の価格が参考にされています。

これら3つのベースには市場価格があり、物件の用途によって価格設定が異なります。可能であれば、3つのすべての情報を集めることが望ましいでしょう。中でも価格を決めるときの基準にもなっている市場価格の情報は持っておくほうがよいでしょう。

市場価格さえわかれば、物件に対して期待するものに応じて、自分にとっての適正価格がわかるからです。

その情報ってどこで手に入るの?

実際に不動産屋さんに聞いてみるのもよいでしょう。不動産会社しかアクセスができないサイトから取引事例を元に市場価格を算出することは可能です。また、現在では様々なサイトで物件の市場価格が掲載されています。


・地域の相場を知るならウチノカチ
・マンションの各部屋の価格が知りたいならイエシル


※『イエシル個別相談会では、市場性や費用性を不動産会社から聞き出す方法をお伝えできます。

4. 盲点!?資産価値も購入時に気にするべし!

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“購入時に資産価値を気にする人が、年々増えているって知ってましたか?”(Kさん)


こういった話題は自分には関係ないと思う方も多いかもしれませんが、実は資産価値を気にする人は年々増えています。今は「ずっとここに住む!」と思っていても、ライフスタイルの変化に合わせて、将来引っ越す可能性もあります。そのとき、資産価値はとても重要になってくるのです。


資産価値ってなにで決まるの?

マンションの資産価値は不動産鑑定評価に基づいて決まります。中でも、立地エリア・管理状態は価値変動の大きな要因となります。

価値が下がりにくいマンションの選び方!

資産価値に影響する要因は多々ありますが、世帯数状況もその1つでしょう。人が多いエリアにある物件は、周辺の商業も盛り上がり、資産価値が下がりにくい傾向にあります。価値を保つには、今現在だけでなく、今後も世帯数が下がりにくいエリアを選ぶことが重要です。
国立社会保障・人口問題研究所で世帯数の推移を知ることができます。

また、目で見てわかるものとして物件の管理状態が挙げられます。管理が行き届いていない物件は、資産価値も下がりがちです。

中古物件に関しては、ゴミ出しの状況、駐輪場が荒れてないかなどは自分の目で見て確かめてみるといいですね。

詳しくは、あなた自身でチェックできる5つのポイントを「6.実は、住環境・管理体制が悪いと売却時に損します」で解説しています。


また、知らない人が多いのですが管理組合がきちんと運営されているかも重要です。

これは、不動産仲介会社にお願いすると管理会社に問い合わせをしてくれます。


リノベーションには細心の注意を

綺麗に住むことはもちろんのこと、1つ注意したい点があるとすれば無理なリノベーションをしないことです。最近流行りのリノベーションですが、マンションではよく考えてから行うべきです。

特に水回りに大きなリノベーションをしてしまうと、配管が複雑になり劣化を進める原因になる可能性があります。また個人の好みもあるので売却しようとした時、買い手がつかなくなるかもしれません。



5. 取引の重要ポイント!マンション購入における不動産屋選び

“売買の要となる不動産屋選びに関しても、案外皆さんの盲点となっている気がします”(Kさん)


みなさんは不動産屋をしっかり選んでいますか?


マンション購入に関する相談も多数受けるKさんは、相談者の中でもその重要性を相談前から理解できている方は少ないといいます。

この章では、業者選びの前提知識となる新築マンションと中古マンションについてからお伝えしたいと思います。


そもそも、新築と中古では購入方法が異なる

皆さんはマンション購入に際し、新築と中古のどちらを見ていますか?

売買取引における金銭面に関して双方を比較した場合にも、仲介手数料が発生しない新築マンション物件価格を抑えられる中古マンション、といったように双方にメリットを挙げることができます。

皆さんのマンション購入の目的やライフスタイルに合わせ、選択するのが一番です。
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※この価格対比は、エリアや物件のスペック等が同じであることを想定しています。
マンション購入における仲介手数料に関してはこちらの記事がおすすめです。

マンション購入の窓口となる不動産屋は、中古・新築で異なる?

中古マンションであれば多くの場合は仲介業者、新築の場合は売主であるディベロッパーやその委託を受けた販売代理店。一口で " 不動産屋 " といっても、新築を選ぶか中古を選ぶかによってその窓口が異なります。


●新築の場合
新築マンション購入で気に入った物件がある場合は、窓口の選択肢はあまりないといえます。これは新築マンションの売買が売主であるディベロッパーとの直接契約になる可能性が高いためです。

●中古の場合
しかし中古マンションとなると話は別です。中古マンションの取引には複数の仲介会社が絡んでいるケースや、一つの仲介会社が買主側と売主側の両方の窓口でもあるケースもあります。

中古マンションの購入を検討されている方は仲介会社と買い手の関係を理解し、注意しておく必要があるでしょう。

仲介会社と買い手との関係について詳しく調べたい方は、マンション購入における仲介会社との注意点をみるとよくわかります。

※『イエシル個別相談会』では仲介会社の見分け方の解説もしています。


中古マンション購入の窓口 仲介業者 は情報量とサービスの質で選びましょう!

中古マンションの購入を検討するとき、仲介会社はどんな基準で選んだらいいのでしょうか。担当者との相性など、一概にはいえないものですが、提供してくれる情報量とサービスの質は、その仲介会社を評価する一定の判断基準となります。
周辺の取引実態や相場感、当該物件の近隣情報など、伝えてくれる情報の量や質を踏まえ、その業者が信頼に足るかどうか、しっかり見極めましょう。

また、訪問先の仲介業者がその物件の※元付業者でもあった場合、売主の売却理由やその希望時期などを把握していることが多く、場合によっては値引きにも応じてくれるかもしれません。
気に入った物件が見つかった場合、業者が物件の元付を行っているかも、参考にしてみるとよいでしょう。

※元付業者: 売主から物件売却を依頼された仲介業者



6. 実は、住環境・管理体制が悪いと売却時に損します

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“マンション周辺の環境と管理体制について調べないと、マンションの価値にも影響するって知ってましたか?”(Kさん)


マンションの価値を左右する大きな要因に、周辺のエリアの状況とマンション自体の新しさがあります。管理体制が悪かったり、周囲の環境が悪いと、マンションの資産価値は下がってしまいがちです。


しかし、不動産会社やネットも完全に情報を把握している訳ではありません。周辺環境や管理体制をチェックする場合、自ら足を運び、自分の目で確認するしかありません。


では、内見では実際に、実際にどういうポイントを確認すればよいのでしょうか?

●ここをみれば大丈夫!抑えるべき5つのポイント

・駐輪場/駐車場/ゴミ置き場がキレイに整理されているか
エントランスなどのパッと見える部分より、裏側の見えない部分を確認したほうが、管理体制がしっかりしているかがわかりやすいです。


・マンションにはどんな住人が住んでいるか?

住人を見ると、自分にあったマンションなのか想像つきやすいです。不動産会社に過去どのような人と契約したかを確認してみると、教えてくれることもあるかもしれません。


・治安はよいか/軽犯罪は起きてないか?

警視庁が運営している犯罪情報マップで軽犯罪の情報を丁目単位で調べることができます。実際に夜に足を運んで、自分の目で雰囲気を確かめることも大事です。


・どの学校に通うエリアか?(子供がいる場合)

お子さんがいる場合はどの学校に通うことになるかも気になるかと思います。イエシルでは、マンション名を検索すると、学校の区分や徒歩でかかる時間がわかります。


・駅やコンビニへのアクセスは近いかどうか。

マンション購入の立地に注意せずに失敗したケースもよくあります。実際に歩いてみて、確認したほうがよいでしょう。



7. モレなくマンションの内見をしないと後悔します

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“納得いくまで見ないで購入して失敗してきた方を何人も見てきました”(Kさん)


多い人は20件以上の物件を内見しにいきます。平均しても5件は内見したほうがいいでしょう。


また、実際に内見するときに見るべきポイントのチェックリストを見ながら、内見することをおすすめします。しっかりと確認しておかないと、後であれも見ておけばよかったと後悔します。
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意外にも、内見をするときに忘れがちなのは、メジャーです。家具を買うためにもう一度足を運んだり、今持ってる家具が入らなかったりするのはよくあります。後悔のないように、測れる場所は全て測ってしまっても損はないでしょう。

家族暮らしの場合、マンションの間取りにも注意すべきです。

まとめ

マンション購入に関しては、事前に意識すべき注意点がいくつか存在します。

意外と見落としがちな災害リスクや物件の適正価格に関しては、近年ではwebサービスの発達により随分アクセスしやすくなりました。
また、マンション購入時の初期費用や資産価値の変動については、基礎的なところではありますがしっかりと押さえておきたいポイントです。
加えて、業者の選定方法や住宅ローンの加入についても、知っているだけでトクするかもしれないポイントがあります。

普段気にしないことも考慮しなければならず、意外とややこしくて大変だと感じた方もいるかもしれません。
今回挙げたのはあくまで評価対象になり得る事項でしかありません。気になる点は注意しつつ、気にならない点は無視してしまっても大丈夫です。

何より納得感のあるマンション購入にすることが大切なので、ご自身で必要な要素をピックアップしながら選択していきましょう。


今回の話についてより詳しいことを聞きたい、自分に合う不動産会社を教えてほしいという方は、今回インタビューした小池も在籍している『イエシルの個別相談会(無料)』をご利用ください。

(所要時間 : 45分程度 / オンラインでのご相談も歓迎)

不動産アドバイザーは全員が不動産営業歴10年以上です。



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