【2023年度版】初めてマンションを購入すると決めたものの、できるだけ失敗したくないという方は多いと思います。今回は、不動産営業歴16年目のKさんにお話を伺い、 マンションを購入するときに注意すべきポイントをわかりやすくまとめました。 マンション購入時にご活用ください。
更新日：2023年08月15日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。
初めてマンションを購入すると決めたものの、できるだけ失敗したくないという方は多いと思います。
失敗しないマンション購入のために一番大事なことは、フラットな立場の信頼できる専門家に相談することです。
本来その役割は、依頼する不動産業者の営業担当者なのですが、『本当に自分のためにアドバイスをしてくれているのか』と不安になる方も多いのではないでしょうか？
営業担当者の中には自社の利益を重視する人もいるので、必ずしもあなたにメリットがあるアドバイスをしてくれるわけではないのが実情です。
そんな不安が少しでもあれば、セカンドオピニオンを利用したいですよね。
ですが、セカンドオピニオンは誰にお願いするとよいのでしょうか？
できれば友人・知人でマンション取引経験の豊富な不動産会社や不動産鑑定士の人がいるとベストです。
不動産に詳しい友人がいらっしゃらない場合は、イエシルのアドバイザーサービスをぜひご利用ください。
『最新の不動産市況と、価格への影響は？』
『不動産業界の裏側を踏まえた探し方のコツ』
お時間の都合上、イエシルのアドバイザーサービスやオンラインセミナーのご利用が難しい方のために、不動産営業歴16年目のKさんにお話を伺い、 マンションを購入するときに注意すべきポイントをわかりやすくまとめました。
一人だけですぐに決断せず、不動産会社の営業担当者や周囲の信頼できる人としっかり相談の上、ご購入を検討ください。
"マンション購入において意外と見落としがちなのが、災害リスクです。どのようなリスクがあるのかきちんと理解した上で、納得できる物件探しをしましょう”（Kさん）
地震大国の日本において常に意識しなければならないのが、地震や洪水などが発生したときの災害リスクです。
「現に物件探しにおいてきちんと災害リスクを調査できている人は少ない」と、Kさんはいいます。
一生の買い物になることも多い物件購入においては、立地や内装はもちろんのこと、いつ起こるかわからない災害に対しても、安心できる物件を選びたいものです。
現在、全国の災害リスクは、各自治体がハザードマップというものを公開していますので、一般の方でも閲覧することができます。
また、物件の売買契約前の重要事項説明において、不動産会社から渡される書類に地域のハザードマップなどがあるので、そちらで災害リスクを確認することも可能です。
イエシルでは上記の災害リスク情報を物件ごとに確認することが可能です。東京、神奈川、千葉、埼玉エリアの物件の災害リスク情報をすぐに確認することができるので、物件探しのときに活用できるツールの1つです。
周辺地域のハザードマップとともに、項目ごとの詳細な災害リスクが閲覧可能
▶イエシルトップページから、マンション名や駅名などで検索することができます。
住居の様々な基準値の中で、耐震基準という値はどの災害項目にも影響してきます。
耐震基準が刷新されたのが1981年6月1日となり、この日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されています。一定の耐震基準を満たしているという意味では安心かもしれません。
洪水や津波などの水害リスクを考えると、海抜の高い部屋を選ぶことも、重要な点といえるでしょう。 同じマンションでも、より階数が上の部屋を選ぶことは、水害リスク対策にもなります。
“マンションを購入する人でも、正しい資金計画の立て方を知らない方は多いです。”（Kさん）
とはいえ、自分で現状把握して、未来のお金の予測をするのは難しいです。ライフプランニングの専門家であるFP（ファイナンシャルプランナー）に相談したあとに、不動産の選定をするのもおすすめです。
イエシルにはFPの資格を持つアドバイザーも在籍していますので、購入予算の立て方についても相談できます。
ということは、転職を考えている方の場合は、転職前日と転職翌日では金利が大きく変わることもあり得ます。転職を検討していて、より低い金利で住宅ローンを組みたい場合は、転職前の勤続年数が長い段階で住宅ローンを組むことをおすすめします。
他にも知っておきたいのが、「住宅ローン減税」。住宅ローンを利用して住宅の取得をした場合、最大13年間（既存住宅の場合は10年間）、各年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税額等から控除する制度です。2022年の税制改正で、住宅の省エネ性能の度合いによって控除の限度額に違いが発生するようになりました。このような制度の変更情報もキャッチし、減税の適応になる物件を選ぶようにするなどして活用していきましょう。
参考資料：国土交通省 住宅ローン減税について
| 名称 | 詳細 |
申込証拠金 |
新築マンションの購入申し込みのときに不動産会社に支払う。2~10万円程度。 |
手付金 |
売買契約締結時に売主に対して支払う。だいたい売買代金の1割前後。 |
印紙税 |
売買契約書と消費賃借契約書に、収入印紙を貼る必要がある。 |
仲介手数料 |
売買の仲介をしてくれた不動産会社に対して支払う。 |
固定資産税 |
1月1日の所有者が4月から翌3月までの1年分の固定資産税を支払う義務を負う。日割りの精算金を支払うことが多い。 |
都市計画税 |
1月1日の所有者が4月から翌3月までの1年分の固定資産税を支払う義務を負う。日割りの精算金を支払うことが多い。 |
登記費用 |
法務局に支払う登録免許税と手続きをしてくれる司法書士の手数料。住宅ローンの借入をした場合には、所有権移転登記と抵当権設定登記の両方の費用が必要になる。 |
ローン借入費用 |
事務手数料、保証料、火災保険料など。費用の内容や金額は、ローンの種類や金融機関によって異なる。 |
修繕積立基金 |
新築マンションを購入する際に支払う。地域や物件によって20万円台〜40万円台と幅がある。 |
“一昔前までは市場価格は不動産業界の人しか把握しにくい、不透明なものでした。しかし、今では市場価格が透明化されつつあります。”（Kさん）
物件の価格は時代の流れや市場の動きの中で変わっていきます。具体的に、物件の価格はどうやって決められているのでしょうか。
実際に不動産屋さんに聞いてみるのもよいでしょう。不動産会社しかアクセスができないサイトから取引事例を元に市場価格を算出することは可能です。また、現在では様々なサイトで物件の市場価格が掲載されています。
※『イエシルアドバイザーサービス』では、市場性や費用性を不動産会社から聞き出す方法をお伝えできます。
“購入時に資産価値を気にする人が、年々増えているって知ってましたか？”（Kさん）
こういった話題は自分には関係ないと思う方も多いかもしれませんが、実は資産価値を気にする人は年々増えています。今は「ずっとここに住む！」と思っていても、ライフスタイルの変化に合わせて、将来引っ越す可能性もあります。そのとき、この物件はいくらくらいで売れるのか、資産価値がとても重要になってくるのです。
中古物件に関しては、ゴミ出しの状況、駐輪場が荒れてないかなどは自分の目で見て確かめてみるといいですね。
詳しくは、あなた自身でチェックできる5つのポイントを「6.実は、住環境・管理体制が悪いと売却時に損します」で解説しています。
また、知らない人が多いのですが管理組合がきちんと運営されているかも重要です。
これは、不動産仲介会社にお願いすると管理会社に問い合わせをしてくれます。
定期借地権付きマンションのメリット・デメリットについてはこちらの記事で詳しく解説されています。あわせてご確認ください。
参考：定期借地権付きマンションを買うと後悔する？実際に買った人に聞いたメリット・デメリット｜マネーFix
“売買の要となる不動産屋選びに関しても、案外皆さんの盲点となっている気がします”（Kさん）
みなさんは不動産屋をしっかり選んでいますか？
| 新築or中古＼費用 | 仲介手数料 | 物件価格 |
| 新築マンション | なし | 高い |
| 中古マンション | 建物価格の3% |
低い |
新築の場合の窓口は、売主であるディベロッパーやその委託を受けた販売代理店。中古マンションは多くの場合は不動産仲介業者です。一口で " 不動産屋 " といっても、新築を選ぶか中古を選ぶかによってその窓口が異なります。
仲介会社と買い手との関係について詳しく調べたい方は、マンション購入における仲介会社との注意点をみるとよくわかります。
※イエシルのアドバイザーサービスでは、仲介会社の選び方もお伝えしています。
“マンション周辺の環境と管理体制について調べないと、マンションの価値にも影響するって知ってましたか？”（Kさん）
マンションの価値を左右する大きな要因に、周辺のエリアの状況とマンション自体の新しさがあります。管理体制が悪かったり、周囲の環境が悪いと、マンションの資産価値は下がってしまいがちです。
しかし、不動産会社やネットも完全に情報を把握している訳ではありません。周辺環境や管理体制をチェックする場合、自ら足を運び、自分の目で確認するしかありません。
エントランスなどのパッと見える部分より、裏側の見えない部分を確認したほうが、管理体制がしっかりしているかがわかりやすいです。
“納得いくまで見ずに購入して、失敗してきた方を何人も見てきました”（Kさん）
多い人は20件以上の物件を内見しにいきます。平均しても5件は内見したほうがいいでしょう。
内見チェックリストは本記事の最後にご用意しております。ぜひご活用ください。
普段気にしないことも考慮しなければならず、意外とややこしくて大変だと感じた方もいるかもしれません。
人生で大きい買い物になりますので、最低限のチェックや知識を獲得することおすすめします。
今回の話についてより詳しいことを聞きたい、結局なにから始めればいいのか知りたい方は、『イエシルのアドバイザーサービス』をご利用ください。
オンラインでご自宅にいながら相談できます。
不動産アドバイザーは全員が不動産営業歴10年以上の有資格者です。
累計相談数5,400組以上、満足度97.1%※をいただいています。ぜひ、よりよい不動産売買のためにお気軽にお問い合わせください。
※2022年12月集計
お持ちのマンションの現在の資産価値を知り、買い替えの進め方の相談をしてみませんか？
より高く売って、マンション購入の資金に充てましょう。
イエシル査定サービスの詳細はこちらから。
▼内見するときのチェックリストは次のページへ
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