【第7講】売主直売、代理、媒介など、取引態様から分かる仲介手数料の違い

不動産会社の「取引態様」には、大きく分けて3つの種類があります。

＜売主＞

不動産会社自らが所有している物件を販売・賃貸する場合です。売主直売物件ともいわれます。
□仲介手数料・・・不要

売主（貸主）と、買主（貸主）の間に仲介業者は介在しないので、仲介手数料は発生しません。

＜代理（販売代理）＞

物件を所有している売主から委託を受けて「代理権」を与えられた不動産会社が、売主に代わって販売活動から契約までの取引を行う場合です。不動産会社は、売主の代理人として契約を締結する権限を持ち、買主から見ると売主とほぼ同じ立場になります。販売代理ともいいます。
□仲介手数料・・・買主は不要の場合が多いですが、確認が必要。売主は手数料が発生します。

買主はかからない場合がほとんどですが、念のため、代理の場合は諸費用の内訳などを確認しましょう。

＜仲介（媒介）＞

売主と買主の間に入り、双方の仲立ちとなって取引を行う場合です。不動産の売買には専門的な知識が必要とされますので、仲介を依頼することが一般的です。最も多くみられる取引態様が、この「仲介」といえるでしょう。
□仲介手数料・・・必要

通常は、契約成立時に売買価格に応じた仲介手数料が発生します。
仲介（媒介）は、さらに下記の3つに分かれます。

不動産会社が売主（貸主）から直接、売却（賃貸）の依頼を受けていることを表すときは「媒介」といいます。媒介には3つの種類があり、以下のような違いがあります。

一般媒介契約

売主の禁止事項や、不動産会社の義務は特にない。
○売主はほかの複数の業者にも売却を依頼することができる。
○売主が自分で購入希望者を見つけたときには、媒介契約に関係なく直接契約できる。
☆契約期間は無制限

専任媒介契約

＜売主の禁止事項＞
×契約した1社に売却を一任する。ほかの業者へ重ねて依頼することはできない。
○売主が自分で購入希望者を見つけたときには、媒介契約に関係なく直接契約できる。

＜不動産会社の義務＞
・契約期間中は、2週間に1回以上の割合で業務処理状況を報告する義務がある。
・契約締結から7営業日以内に、不動産指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録する義務がある。
☆契約の有効期間は3カ月以内

専属専任媒介契約

＜売主の禁止事項＞
×契約した1社に売却を任せる。ほかの業者へ重ねて依頼することはできない。
×売主が自分で購入希望者を見つけても、直接契約をしてはいけない（自己発見取引の禁止といいます）。

＜不動産会社の義務＞
・契約期間中は、1週間に1回以上の割合で業務処理状況を報告する義務がある。
・契約締結から5営業日以内に、不動産指定流通機構（レインズ）へ物件情報を登録する義務がある。
☆契約の有効期間は3カ月以内


後者になるほど売主への制限が多くなりますが、一般 → 専任 → 専属専任の順で、売主に対する不動産業者の仕事は手厚くなっていくとイメージすればいいでしょう。


不動産指定流通機構とは、宅地建物取引業者だけが閲覧できる物件情報のネットワーク・システムで、通称「レインズ」と呼ばれています。ここに物件を登録すると、全国の不動産会社に物件を売りに出している情報が公表され、買い手が見つかりやすくなります。

「専任」「専属専任」の場合は、このレインズへの登録が義務付けられているのですが、中には手数料を両手にしたいがために、自社で買主を見つけてレインズ登録をしない、登録後すぐに掲載を削除するなどの悪質な業者もいます。こういった悪質な手口は「囲い込み」と呼ばれ、売主が気付かぬうちに売却の機会を失ってしまうため、売主にとっては相当な不利益となります。

本来、「専任・専属専任媒介」の方が「一般媒介」よりも不動産会社の仕事が手厚く、売却に有利と思われていたのですが、昨今はこういった不動産会社の「囲い込み」が白日の下にさらされ、取り沙汰されています。売却の際になかなか信頼できる一社を選定できないときは、一般媒介で2~3社に売却を依頼し、不動産会社同士を競わせるのもよいでしょう。

物件相場を間違えなければ、物件を売却に出してから売れるまでの期間は、平均して2～3か月です。「専任」「専属専任」の媒介契約には3カ月の有効期間が定められていますので、その間に引き合いがない場合は、媒介業者を変えるのもよいでしょう。

また、契約は双方同意の上であれば解消できます。媒介の場合でも、手数料は成果報酬ですので、物件の売買が成立したときでなければ支払う必要はありません。大切な資産を預けるのですから、信頼できる不動産会社を見極めることが肝要です。