2024年改正！マンションの相続税、評価額の新ルールとは？計算方法・シミュレーションも

2023年度　財産評価基準書路線価図・評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/

マンションの敷地権（土地）の価額は、以下の式で計算します。

路線価方式：正面路線価×面積×持分割合（敷地権の割合）
倍率方式：固定資産税評価額×評価倍率×持分割合（敷地権の割合）

2024年1月1日から、分譲マンションについては評価方法が改正されました。詳しく見ていきましょう。

マンションの相続税評価の新ルールとは？

2024年１月１日以後に相続・遺贈・贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（分譲マンション）の価額は、新たに定められた財産評価基本通達で評価することになりました。

財産評価基本通達とは、国税庁が相続や遺贈などで取得した財産の評価方法を示したものです。

財産評価基本通達が改正された背景には、マンションの相続税評価額と時価（市場売買価格）の乖離（開き）が大きいという現状があります。

国税庁の有識者会議で公表された資料によると、戸建て物件は平均1.66倍、マンションは平均2.34倍、市場価格と相続税評価額に乖離があります。

注）計数はいずれも国税庁において実施したサンプル調査（2013年～18年中に行われた取引について、不動産移転登記情報と所得税の確定申告データを突合）による

相続税評価額が市場価格と乖離する要因には①築年数、②総階数（総階数指数）、③所在する階、④敷地持分狭小度の４つがあります。

例えば評価額への築年数の反映が不十分で評価額が市場価格に比べて低くなるケース、マンションの総階数と所在する階、築年数など建物の効用の反映が不十分で評価額が低くなるといった事例があります。

そこでこの4つの指数に基づき、評価額を以下の式に補正することになりました。

改正前
区分所有権（建物）＋敷地利用権（土地）の価額＝マンションの相続税評価額

改正後
①従来の区分所有権の価額（固定資産税評価額）×区分所有補正率
②路線価方式の場合：路線価を基とした１㎡当たりの価額×地積×区分所有補正率
　　　倍率方式の場合：固定資産税評価額×評価倍率×区分所有補正率

①＋②＝マンションの相続税評価額

区分所有補正率は、①評価乖離率、②評価水準、③区分所有補正率の順番で計算します。

国税庁のホームページでダウンロードできるExcelの計算ツールでも簡易的に計算が可能です。

居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書（令和６年１月１日以降用）【計算ツール】（Excelファイル/25）
（クリックするとファイルのダウンロードが始まります。）

相続税は、被相続人が亡くなった日もしくは相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に計算し、被相続人の最後の住所を管轄する税務署に申告・納付を行います。
基礎控除額以下であれば申告は不要で相続税もかかりません。

相続税を具体的にどのように計算するのか、以下の事例でシミュレーションしてみましょう。

2023年末までの旧マンション評価額

改正前の財産基本評価通達では、上記のマンションは従来の区分所有権の価額（固定資産税評価額）3,000万円と従来の敷地利用権の価額8000万円の合計1億1千万円が評価額です。

2024年以降の新マンション評価額

改正後の財産評価基本通達では、従来の評価額に区分所有補正率を掛けて計算します。
まずは①評価乖離率、②評価水準、③区分所有補正率を順番に計算していきます。

①評価乖離率は以下の通りです。
 評価乖離率 ＝ A＋B＋C＋D＋3.220
＝ 2.462
Ａ＝15 年 × △0.033 ＝ △0.495
Ｂ＝11 階 ÷ 33 ＝ 0.333
0.333 × 0.239 ＝ 0.079
Ｃ＝2階 × 0.018 ＝ 0.036
Ｄ敷地持分狭小度 ＝ 敷地利用権の面積18.92㎡÷専有部分の面積60㎡＝
＝0.316
＝0.316× △1.195 ＝△0.378 

②の評価水準は評価乖離率を1で割ります。
評価水準＝１÷ 2.462＝0.4061

最後に③の区分所有補正率を計算します。
評価水準0.4061＜0.6
区分所有補正率 ＝ 評価乖離率×0.6
= 2.462×0.6
＝1.4772
このマンションの固定資産税評価額（従来の区分所有権の価額）は3,000万円ですので

a　区分所有権の価額
3,000,000円× 1.4772（区分所有補正率）＝44,316,000円

b　敷地利用権の価額
8,000,000円× 1.4772（区分所有補正率）＝118,176,000円
評価額（a＋b）：162,492,000円（1億6千249万2千円）

従来の評価額は1億1千万円でしたが、5千万円以上評価額が高くなりました。

新ルールと旧ルール、相続税額にどのくらい差が出る？

上位の事例における相続税の基礎控除額は「3,000万円＋法定相続人の数（2人）×600万円＝4,200万円」です。

従来の評価額の場合、相続財産の総額は預貯金とマンションの評価額を合わせて1億4千万円で、そこから債務・葬式費用800万円と基礎控除額4,200万円を差し引いた結果9,000万円が課税遺産総額となります。

なお「小規模宅地等の特例」の要件に該当し、適用される場合は相続税の課税価格に算入すべき価額の50～80％が減額されます。今回は要件を満たさなかったものとして、計算を続けます。

法定相続分に相応する妻と子どもの取得金額は4,500万円で、相続税の速算表に当てはめて計算するとそれぞれ700万円になります。よって、子どもの相続税額は700万円です。

妻は配偶者の税額の軽減制度が利用できます。配偶者の税額軽減とは、1億6千万円または配偶者の法定相続分相当額のうちいずれか多い金額までは、配偶者に相続税が課されない制度です。
妻には相続税がかかりません。

一方、新しい評価額では相続財産の総額が1億9千249万2千円で、債務・葬式費用800万円基礎控除額4,200万円を差し引くと1億4千249万2千円が課税遺産総額です。

妻は配偶者の税額軽減で税金がかかりません。
子どもは718.69万円がかかりますので、18.69万円相続税が増えるシミュレーション結果です。

マンションを相続する予定の方、相続したマンションを売却する予定の方は相続税評価額の計算方法をおさえておきましょう。

加えて2025年4月1日から法改正により相続登記が義務化され、正当な理由がないにもかかわらず相続から3年以内に登記をしないと10万円以上の過料を科されてしまう可能性があります。2025年４月１日より前に相続が開始している場合も、3年の猶予期間がありますが、義務化の対象ですので注意しましょう。

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