【2019年最新事例付き】不動産・マンション売却相談の重要ポイント

不動産・マンションの売却では、「誰かに相談したい！」ということが随時起きるものです。

• どの不動産会社にお願いすればいいかわからない！
• 税金のことがさっぱり…
• 相続した家ってどうやって売るの？

このようなお悩みは、実際にIESHILの個別相談会にも多く寄せられます。
不動産は金額が大きく、売却は買主あってのことですから、時には小さな悩みが大きなトラブルに発展してしまうことも。
そのため不動産売却では、小さな疑問や悩みを一つずつ確実に解消していくことがもとめられます。本記事では、不動産売却の流れに沿って、よくある悩みやそれに対する相談窓口を解説していきます。悩みに応じた相談窓口を知ることで、スムーズに売却を進めていくことができるはずです。

ではまずは、不動産・マンション売却相談の一般的な流れについて把握しておきましょう。

step.1売却理由の発生

不動産・マンションを売却するには、必ず理由があるはずです。買い替え、相続、離婚、転勤、資金難…理由は人それぞれですが、売る理由と目的に応じた適切な機関に売却相談することが大切です。

step.2価格の把握

不動産・マンションを売却するときには、まずどれくらいで売れるのかを把握するようにしましょう。
どんな売却理由であれ、売却金額の目安がわからなければ売却に向けて動き出すことはできませんし、何より不動産会社の選定もできません。
マンションの査定なら、当サイトIESHILをぜひご利用ください。売買履歴などのビッグデータをもとに、現在の推定価格を提示させていただいています。

step.3媒介契約

不動産会社に不動産・マンションの売却活動をしてもらうために、媒介契約を締結します。
媒介契約には、次の3つの種類があります。

①一般媒介契約
不動産会社、売主ともに、一番拘束力が低い媒介契約です。売主は、複数社と媒介契約を結ぶことが可能です。
不動産会社には、レインズ登録や定期報告の義務がありません。

②専任媒介契約
売主は、1社のみとしか媒介契約を締結することができません。
ただし自己発見取引（親戚や友人など自ら見つけた買主との売買）が認められています。不動産会社は7日以内のレインズ登録と、2週に1回以上の定期報告が義務付けられています。

③専属専任媒介契約
売主は、1社のみとして媒介契約を締結することができません。また自己発見取引も禁止されています。
不動産会社は5日以内のレインズ登録と、1週に1回以上の定期報告が義務付けられています。

どの媒介契約を選択するかは、売主の意思によるものです。
ただ不動産会社は、十中八九、専任媒介や専属媒介を勧めてくるもの。
やはり媒介契約の性質上、一般媒介は複数社が同時に売却活動するので、不動産会社からすれば成約できる可能性が下がるという理由で避けたいという心理が働きます。物件や売却にもとめることによって向き不向きの媒介契約があるので、媒介契約の種類に悩んだら不動産会社以外の機関に相談するべきでしょう。IESHILでは、専門アドバイザーによる無料の相談会を実施しておりますので、こちらもぜひご活用ください。

step.4販売活動

媒介契約を締結した不動産会社が、レインズ、自社ＨＰ、不動産ポータルサイト、新聞広告など様々な媒体で販売活動をおこないます。

step.5売買契約

買主が見つかって価格で合意するこができれば、売買契約の運びとなります。

step.6引き渡し

一般的には、売買契約から1か月ほどで残代金決済と物件引き渡しがおこなわれます。売主はこの日までに転居し、この日、売買金額の全額を受領することができます。

　

近年、不動産を売却する理由として増加傾向にあるのが相続です。
少子高齢化とともに、相続税対策として収益物件や一棟マンションを相続するケースも増えています。相続に伴う不動産売却は、法律や税制面で不明点や不安なことが多いもの。適切な機関に相談して、1つ1つ疑問や悩みを解消していきましょう。

遺産分割については弁護士に相談

相続した不動産を売却するには、まず「相続登記」する必要があります。要は所有者の変更手続きをしなければ、相続した不動産を売ることができないんですね。
しかし、全ての不動産相続で簡単に所有者が決定するものではありません。最近は「争族」なんて造語もあるくらい、遺産相続は親族同士でもめるものでもあります。相続した不動産の分割方法でもめている内は、相続登記することができないので、もちろん売却もできません。相続税の納税には10ヶ月という期限もあるので、できる限り早い相続財産の把握と分割がもとめられます。分割でもめているときは、弁護士に相談するのがいいでしょう。法律の専門家である弁護士は、遺言書の取り扱いや遺産分割協議、協議書の作成まで一手に対応可能です。不動産会社の中には弁護士事務所と提携している会社もあるので、そういった視点で不動産会社を探してみるのもいいかもしれません。

登記なら司法書士に

相続トラブルがなく、「所有権を相続人に移転したい」というだけなら自分で登記することも、登記の専門家である司法書士に任せることもできます。
ただ相続の場合、相続した不動産が被相続人（亡くなった人）名義でないというケースが意外と多いもの。
中には、先々代やそれ以前の所有者が登記名義人になっていることもあるのです。この場合は、被相続人の把握や相続人との関係性の証明等、かかる手続きが複雑化します。売却するには権利関係を明白にし、所有権を移転することが必須なので、ご自身で手続きするのではなく、司法書士に一任し、早く、確実に登記するのがベストでしょう。

相続税と節税に関しては税理士に

不動産を含めた相続財産がその人の基礎控除額以上の場合、相続人には相続税が課税されます。
しかし相続税を納税した不動産を一定期間内に売却し、売却益が出た場合には、相続税として納税した分だけ節税できる控除特例があります。（取得費加算の特例）
また相続した空き家を売却するときにも、適用要件を満たしていれば大きな節税効果が得られることも。（相続空き家の3000万円特別控除）「税金のことは難しくてわからない！」という方は、税理士に相談しましょう。

投資物件を相続した場合

投資物件は金額が大きく、経営負担もあるため、相続時にやることは膨大です。
さらにその物件を売るとなると、どの不動産会社に任せればいいのか？いくらで売れるのか？賃借人はそのままでいいのか？など、新たな疑問や不安が出てくるものです。
「相続した投資物件を売りたい！」というときは、ぜひIESHILの個別相談会をご活用ください。ご相談は完全無料。
不動産会社ではなく不動産の専門家が中立的な立場でアドバイスさせていただきますので、「売りましょう！」「うちにするべきです！」などの強引な勧誘も一切なく、安心してご相談いただけます。

転勤や住み替えで転居が必要になったとき、それまで住んでいた家を売却するか、賃貸に出すか、多くの人が悩むポイントです。

不動産会社には「専門分野」「得意分野」がある

一口に「不動産会社」といっても、「売買」をメインにおこなっているところもあれば、「賃貸」を専門にしているところもあります。また不動産会社は、基本的に限定的なエリアに特化しているもの。そのため売買なら売買、賃貸なら賃貸、さらにそのエリアの実績数が多い不動産会社に依頼しなければ、対応が難しかったり、好条件の売買・賃貸をしてもらえなかったりする事態が起きてしまうのです。
とはいえ「賃貸にするべきか、売却するべきか」は、すぐに答えがでるものではありません。不動産会社に相談に行く前には、賃貸と売買、それぞれのメリットやデメリットを把握しておくようにしましょう。

賃貸に出す場合は注意点も

賃貸に出せば継続的な収益を得ることも可能なので、「売却するのはもったいない！」と考える方もいらっしゃるかもしれませんね。しかしそれまで住んでいた家を賃貸に出す場合には、いくつか注意点があります。
まずは、住宅ローンの問題。それまで住んでいた家は、「自己居住用の家」としてローンの融資を受けていたはずです。
となると、そのままの状態で収益物件化すると、住宅ローンの契約上「違反」することになってしまうことがあります。
その場合、既存の住宅ローンを完済するか、収益物件用のローンに借り換えするのが適切な対応策となります。さらに賃貸に出すときには、経営負担が大きいとともに、必ず収益化できるわけではなく、逆に赤字経営になってしまうリスクについても認識しておくべきです。IESHILの個別相談会には、転勤や住み替えに伴う「貸すか売るか」のお悩みも多く寄せられています。

不動産を売り出すには、価格査定が不可欠。
「いくらで売れるか」が把握出来なければ、住宅ローンが完済できるのか、手元にいくら残るのかわかりません。不動産売却には仲介手数料などの諸費用がかかりますが、諸費用の多くは売却価格によって変動するものでもあります。

価格査定の注意点

価格査定における最大の注意点は、複数の不動産会社に査定を依頼することです。
査定の基準や市場の見解、物件の評価ポイント等は各社によって異なるので、1社による価格査定では適正な価格を判断することができません。
とはいえ、高額査定をしてくれたからといって、その不動産会社がいいとは限りません。査定額は「その額で売れる」のではなく、あくまで各社が「これくらいで売れるだろう」と推測する価格。市場のニーズに合致する適正な価格出なければ、意味がないんですね。複数社に査定依頼する目的は、複数社の見解を聞いて適正価格を知ることなのです。

一括査定の仕組みとメリット・デメリット

不動産会社に価格査定を依頼するサービスとして、「一括査定」というものがあります。
一括査定とは、サイト上で簡単な入力をするだけで、複数の会社に一括で査定依頼することができるものです。簡単に、素早く査定依頼できるとあって、忙しい方にとってとても便利なサービスだといえるでしょう。
ただ1つ問題なのは、一括査定をしてしまうと「高額査定」ばかりに目が言ってしまうこと。先述したように、価格査定の目的は、高い査定額を出してもらうことではなく適正価格を知ることです。一括で査定したからといって、価格だけに目を向けるのではなく、どうしてその査定を出したのかという「根拠」まで聞いて、各社を比較することが大切です。

どの不動産会社に査定してもらうか悩んだら個別相談会をご活用ください

一括査定サイトには、1000社以上の不動産会社が参画していることもあります。多くの不動産会社から選択できることは、売主にとってメリットではありますが、「多すぎてどの不動産会社に査定依頼していいかわからない…」という悩みが生じることも。簡単に査定依頼できるとはいえ、手あたり次第に査定をお願いしていたら時間がいくらあっても足りません。
つまり、一括査定サービスを利用するにしても、ある程度の数まで不動産会社の選択肢を絞ることがもとめられるわけです。

• どの不動産会社がいいのか検討もつかない…
• どんな基準で不動産会社を選べばいいかわからない！

このような方は、IESHILの個別相談会をぜひご活用ください。

不動産の価格査定が済めば、仲介手数料などの費用の目安も把握することができます。
ただし不動産売却にかかる税金については、「その不動産をいくらで購入（取得）したのか」「所有期間が何年だったか」なども影響するため、いくらかかるかの判断が非常に難しいんですね。
さらに控除制度が複数あって、それらの適用要件も複雑なため、「結果として手元にいくら残るのかわからない！」とお手上げ状態になってしまう方が多いのです。

不動産売却の譲渡所得税

不動産売却時には、所得税や住民税が課税されることがあります。「されることがある」ということは、されないこともあります。判断基準となるのは、その不動産売却によって利益が出たのか出なかったのか。ただ、単順に「売却価格－購入価格」がプラスになれば「利益」とみなされるわけではないので、まず課税対象になるのかならないのかの判断が難しいところです。
譲渡所得（売却益）＝譲渡収入－（取得費＋譲渡費用）
不動産の売却による利益は「譲渡所得」といい、上記の計算式で算出します。おそらくこの計算式でわかる方は少ないと思うので、もう少しかみ砕いて説明しますね。

• 譲渡収入：該当不動産を売却して得たお金
• 取得費：該当不動産の購入額と購入にかかった費用（建物は減価償却相当額を差し引く）
• 譲渡費用：該当不動産を売却したときにかかった費用

この計算式によって譲渡所得がプラスになれば、その値に以下の税率が課税されることになります。

「所有期間」の考え方は実質の所有期間ではなく、売却した年の1月1日時点の所有期間です。
最大40%近くに及ぶ譲渡所得税ですが、マイホームの売却時には譲渡所得の控除制度を使って大幅な節税が可能です。
ただし「住まなくなってから3年後の年末までに売却」など細かな適用要件が定められているため、適用要件を把握することも重要になってきます。さらに適用要件を満たしているだけでなく、売却の翌年の確定申告で申請しなければ控除特例は適用となりません。

税金に関する相談は税理士へ

「譲渡所得が出そうだ」「適用要件に当てはまっているかわからない」「確定申告が今から不安」という場合には、税理士に相談するのがいいでしょう。もし適用要件を満たしているにも関わらず、「知らない」「わからない」ことで節税できないとなれば非常にもったいないですからね。
ただマイホームの売却は、多くの不動産会社が得意としているところ。課税対象となっているケースも多く見てきているでしょうから、税理士に頼らずとも、不動産会社が疑問点を解消してくれることも多くあります。
IESHILの個別相談会では、税理士と提携している不動産会社などもご紹介できますし、どんな控除特例があるのかを例示させていただくことも可能です。税金でお悩みの方も、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

価格査定を終え、諸費用や税金のことも把握して、手元に残るお金の目安がわかったら、売却活動を開始しましょう。
売却活動の開始とは、すなわち不動産会社と「媒介契約」を締結することを意味します。

不動産会社の選定基準

媒介契約を締結するのは、価格査定を依頼した不動産会社の中から決めるのが一般的です。
選定基準となるのは、以下のようなポイントです。

• 査定額の適正性
• 査定額の根拠のわかりやすさと妥当性
• 不動産会社のサービス内容
• 担当者の能力や人柄
• 悪質業者ではない

この中でも重要なのは「悪質業者ではない」ということ。そんなの当たり前だと思われるかもしれませんが、この判断基準はとても難しい部分でもあります。というのも、不動産業界では悪徳な売却方法である「囲い込み」が多く見られます。
「囲い込み」とは、物件情報を他社に開示しないことで、売主・買主の両者から仲介手数料を受領しようとする不動産会社の身勝手で悪質な手口のことです。「囲い込み」の怖いところは、されている当人がなかなか気付くことができないこと。
業界内で物件情報が開示されているかどうかなど、一般の人はになかなか把握することができませんよね。そのため、残念ながら知らぬ間に囲い込みされてしまっていることはよくあることなのです。
大事なのは、囲い込みなどせずに、売主の利益を最大限追求してくれる誠実な不動産会社に売却を依頼することです。
IESHILには業界経験豊富なアドバイザーが複数いるので、評判が良くなかったり、物件情報をオープンにしていなかったりする不動産業界の内情を察知しやすくもあります。ご相談いただければ、一般の人には判断しかねるポイントやリスクについても、中立的な立場で正直にお伝えさせていただきます。

仲介会社を変えたいときのポイント

媒介契約締結前にいくら不動産会社をじっくり選んだとしても、実際に売却してもらう過程の中で「あれ？思っていた感じと違う…」ということはあります。そんなときは、別の不動産会社に依頼しなおすことを検討しましょう。

• 定期報告を怠る
• レインズに登録しない

専任媒介・専属専任媒介でこのような状況にあるときは、不動産会社の義務不履行となりますので、無条件で媒介契約を解除することができます。
また媒介契約約款では、不動産会社に「成約に向けての努力」も義務付けているので、上記に該当しない怠慢ややる気不足が見られる場合にも、媒介契約の解除を申し出ることができます。もちろん媒介契約の期間満了時に更新しなければ、自動的に契約は解除となります。なかなか売れない…というときは、価格だけに問題があると思ってしまいがち。
しかし「不動産会社を変更した途端に成果が出た！」というのは良く聞く話でもあります。価格を変更する前には、不動産会社が鋭意活動してくれているのかについても厳しくチェックするようにしましょう。
また変更時には今度こそ失敗しないよう、広い視野を持って不動産会社を見極めることが大切です。

不動産売却では、引き渡ししたからといってもまだまだ気が抜けません。ここからは、引き渡し後に起こりうるトラブルと適切な相談窓口を紹介します。

引き渡し後に瑕疵（かし）が見つかった

基本的に不動産売却では、物件引き渡し後に見つかった瑕疵（かし）について売主が責任を負わなければならないという取り決めがあります。これを売主の「瑕疵担保責任」といいます。「瑕疵」とは、雨漏りやシロアリ被害、配管の劣化など、物件の見えない欠陥のこと。瑕疵担保責任を簡単にいえば、物件引き渡し後に雨漏りなど契約前に知りえなかった欠陥が発覚した場合、売主は一定期間、修繕などの責任を負わなければならないということです。瑕疵担保責任は引き渡し後2～3ヶ月と定めるのが一般的ですが、場合によっては売主の瑕疵担保責任を免責とする特約を結ぶこともあります。基本的に瑕疵担保責任の有効時期に瑕疵が発覚すれば、売主は修理等の対応をしなければなりません。
しかし事案によっては、「瑕疵」にあたるか悩んでしまったり、トラブルに発展してしまったりすることもあるでしょう。
例えば、以下のようなことです。

• 経年劣化とみられる設備の故障
• 土壌汚染や地盤軟弱など土地に関すること
• 買主の過失と思われる設備の故障で修理の負担を迫られた

判断に悩むときには、まずは行政の宅建窓口に相談してみましょう。
各都道府県には宅建協会が相談窓口を設けていて、無料で相談することができます。ただし買主から訴えられたり、損害賠償請求があったりする状況になれば、もはや宅建窓口では手に負えませんので弁護士を頼るべきです。

買主から「告知義務違反」と言われた

「瑕疵」は、物件の見えない欠陥のことでしたね。
一方、以下のような「見える欠陥」や「知りえている欠陥」については、契約前に買主にその事実を伝えることが売主に義務付けられています。

• 壁や床に穴が空いている
• ドアの閉まりが悪い
• 近くに暴力団関連施設がある
• 数年前に物件内で自殺があった

後者2つについては「見える欠陥」ではありませんが、このような欠陥のことを不動産業界では「心理的瑕疵」といいます。
心理的瑕疵とは、事前にその事実を知りえていたら物件の購入を見送るような心理的要因のことです。物理的な瑕疵、心理的瑕疵、いずれにおいても、売主が買主に事前に伝えなければならない義務のことを「告知義務」といいます。心理的瑕疵についてとくに多いのが、物件引き渡し後に告知義務違反が発覚することです。
例えば「数十年前の自殺」「自殺があった家は解体した」などの状況により、その事実を告知していなかった場合、引き渡し後にその事実が買主に知れて、買主が「知っていたら購入しなかった」となれば、それは告知義務違反になる可能性があります。告知義務違反となれば、詐欺罪に問われたり、損害賠償請求されたりするまでに事態が発展する恐れもあります。
まず必ず告知義務を果たすことを念頭にいれることが大切ですが、もし引き渡し後にトラブルになった場合は速やかに弁護士に相談しましょう。

居住用不動産と投資用不動産の売却では、悩みの種類が異なります。
投資用不動産の売却では、例えば、以下のような悩みが多く寄せられます。

• 入居者に退去してもらってから売却するべき？
• いつ売却すれば収益が最大化するかわからない
• 収益物件の査定方法が色々あってよくわからない

投資用不動産を売却する最大の目的は、儲けを出すことです。よりより住まいに移るため、新生活を始めるためといった居住用不動産の売却とは、目的もプロセスも異なります。そのため、経営状況によって悩みも千差万別。
物件と今の状況にあった悩みに対する答えを導きだせるよう、投資用物件の売却もIESHIL個別相談会をぜひご活用ください。

不動産の売却は、人生における重要なイベントです。だからこそ、様々な悩みや疑問が生じます。相談すべき相手を間違えると、手間がかかるばかりか大きな判断ミスをしてしまう可能性もあります。不動産売却でお悩みがあれば、IESHILの個別相談会をご利用ください。
相談料無料・満足度93.6%・累計相談数1,600組以上の当相談会では、専門スタッフによるアドバイスが受け放題。
不動産会社・弁護士・税理士・司法書士に相談する事前準備として、ぜひご活用ください。