相続した不動産の売却手順とかかる費用・節税対策を徹底解説！

この段落では、相続した不動産を売却する手順について、順を追って説明します。大まかな流れとしては、遺産分割協議書を作成し、相続登記の申請を済ませてから、不動産仲介業者に依頼して売却となるのです。

遺産分割協議書の作成

民法上の用語として、相続の当事者には「相続人」と「被相続人」が設定されています。
「相続人」は遺産を受け取る子どもなどで、「被相続人」は、死亡等の原因で財産を残す親などです。
相続人が複数いる場合には「共同相続人」とよばれ、被相続人と相続人との関係によって、民法に定められた順位でそれぞれの相続人の相続する割合が決められます。相続する割合によって、具体的に何を相続するかを決める必要がありますが、その際の共同相続人の間での話し合いが「遺産分割協議」です。

このとき、遺産の分割には共同相続人全員の同意が必要となり、同意ができれば「遺産分割協議書」を作成することになります。このような遺産分割を行わない限り、遺産は共同相続人の共有財産とみなされ、相続人が単独で処分することはできません。ちなみに、同意がまとまらない場合には、家庭裁判所に分割を請求することになります。
なお、相続した不動産の売却には、遺産分割協議書の提出が必要となり、同時に共同相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書を添付しなければなりません。

相続登記の申請

不動産を相続する場合に、名義を被相続人から相続人へ変更することを「相続登記」とよんでいます。
このとき、遺産分割協議書に記載された割合で相続登記を行うことで、不動産の名義が被相続人からそれぞれの共同相続人へ変更されるのです。このような相続登記を行う前に確認しておくべきことは、相続対象になっている不動産の名義人です。
複数の不動産が遺産に含まれる場合は特に注意が必要となり、名義人が被相続人ではないときには相続手続きをやりなおすことになります。
そのため「登記済証」（権利証）の記載事項から、事前に名義人を確認するようにしましょう。
よく見られるのは、被相続人としての父親名義の不動産と思っていたところ、実は配偶者である母親名義になっているケースです。なお、相続登記と合わせて行う登記に「所有権移転登記」と「持分移転登記」があります。
共同相続人のうちの1人の相続人が一筆の不動産を相続する場合は「所有権移転登記」、複数の共同相続人で共有する場合には「持分移転登記」が必要となるのです。

仲介業者に依頼

共同相続人の間での遺産分割協議が終わり、相続登記や所有権移転登記または持分移転登記の変更が終わったら、遺産に関する不動産の名義変更は完了です。新しい名義人は自己所有する不動産を自由に処分できることになります。
なお、名義人には固定資産税が課税される点を忘れないようにしましょう。知人などに直接譲るのでなければ、不動産の売却は不動産業者などに依頼するのが一般的です。不動産業者経由で売却するときには「買取」と「仲介」を選べます。
買取は不動産業者自身が買主になるケースで、仲介では不動産業者は買主を探すことで手数料を得る立場になります。
一般的に、買取であれば条件次第で売買契約の締結まで時間がかからないため、急な資金が必要な時には便利です。

ただし、査定金額は仲介と比べて低くなります。
不動産の資産価値をなるべく高く査定してもらうには、仲介のほうがよいでしょう。ここで問題になるのが不動産業者の選定です。不動産の価格に相場はありますが、同じ物件であっても取り扱う業者によって大きな差が出るときもあるのです。
物件価格が高額になれば、数百万円程度の差は珍しいことではありません。対策としては、詳しい知人などからのアドバイスや、ネット上の評判や口コミを参考にして、見積りを取る必要があります。
このとき「相見積り（あいみつもり）」といって、複数の業者から見積りを取るのが基本です。
一般的には、最低でも3社程度は比較したほうがよいでしょう。
比較することで、査定のポイントの違いや業者の特徴も知ることができます。見積もりを比較する際には、明細にも注意を払いましょう。不動産業者の中には、契約を取るためだけに高額な査定額を出す業者もいるので注意が必要なのです。
このように、相見積りは相続した不動産の資産価値を減らさないための重要なポイントといえます。
相見積りと同時に、売却を希望する不動産の市場価値を把握しておくことも重要です。可能であれば、不動産業者を数件回り、同じような条件の土地・建物の価格を調べておきましょう。

不動産の売却

不動産業者による仲介で売却を希望する場合には、いくつかの注意点があります。
特に、土地については利用目的によって制限がつけられていることがあります。不動産登記法では土地の区分を「地目（ちもく）」とよんでおり、23種類に分かれています。
特に多いのは、宅地、田、畑、山林、雑種地などですが、土地売却の際に注意すべき地目は「田」と「畑」です。
これらは、農地扱いになるため、登記所が認定した地目が田または畑の場合、そのままでは売却する相手が農家に限定されてしまいます。ただし、田や畑を宅地や雑種地などに変更して売却可能性を高める方法もあり、それが「農地転用」です。

農地転用する場合は、農地法の規定に従って原則として都道府県知事または指定市町村の長の許可が必要になります。
いずれにせよ、不動産の売却活動は経験豊かな不動産業者に相談したほうがスムーズに進むといえます。
売買契約が完了し売却したあとは、所有権移転登記を買主が行います。
このとき、場合によっては売主にも登記手続きが必要になる場合があります。登録免許税のところで詳しく述べますが、抵当権抹消登記や住所変更登記などは売主が行うのです。これらの登記手続きは必要書類を揃えて法務局に提出すれば個人でも可能です。とはいえ、各種証明書類を所定の窓口にもらいに行くための時間や手間を考えると、司法書士などプロに任せたほうが確実かつコストパフォーマンスがよいかもしれません。

土地の相続に関しては近畿住宅流通監修のこちらの記事も参考にしてみてください。：土地の相続にかかる費用と手続き方法｜近畿住宅流通

相続した不動産を売却すると、さまざまな費用がかかります。具体的には、譲渡所得課税、取得費、仲介手数料、印紙税、登録免許税などです。また、登記の際に必要な書類の取得費用も必要になります。

譲渡所得課税について

譲渡所得課税とは、土地を含む不動産全般を売却した際に得た利益に課される税金です。
利益に課税されるので売却後に税額が決まります。具体的な譲渡所得課税の計算は「譲渡所得に所得税として15%を掛け合わせた金額」と、「譲渡所得に住民税として5%を掛けた金額」の合計です。
この所得税の部分には2013年から24年間、復興特別所得税として所得税率の2.1%が加算されます。そのため、2037年までは15%と15%の2.1%を合わせて、15.315%となるのです。

このとき「譲渡所得」は「売却価格」から「取得費と譲渡費用を足した金額」を引いて求めます。
差し引く費用の内訳としては、売却以前の不動産購入価格に仲介手数料などを足した金額が「取得費」です。また、売却時の印紙代、仲介手数料などの諸経費の合計額が「譲渡費用」となります。
なお、不動産を取得して5年以内で売却すると税率が上がり、所得税は30.63%に、住民税は9%となります。
ただし、この年数は相続した不動産の場合、被相続人の購入時期からの年数となり、相続した時にすでに5年以上過ぎていれば適用されません。

取得費について

不動産取引における「取得費」とは、土地や建物などの購入代金と設備などに投資した費用を合計した金額のことを指します。
費用として計上可能な印紙税や不動産取得税などの税金についても取得費に含めます。
なお、相続した不動産の取得費については、被相続人が当該不動産を購入した当時の価格や手数料で計算されることに注意しましょう。被相続人が当該不動産を購入してから時間が経っており、当時の領収書など金額を証明する書類がないときには、市街地価格指数を元に算定するか、売却価格の5%にするか、条件によってどちらかを取得費とみなせます。

仲介手数料について

不動産業者が土地や建物の売買を仲介する際に発生する報酬を仲介手数料とよびます。
不動産の売買は個人でも可能ですが、相手を見つけることは容易ではなく、トラブルのリスクも高まります。
不動産業者の役割は、プロとして売主と買主を仲介して法律を遵守しながら安全に取引を進めることにあり、そこに手数料が発生する根拠があるのです。このような仲介手数料は不動産の売買価格により変わりますが、上限額は宅地建物取引業法によって定められています。
販売価格ごとの具体的な仲介手数料は、200万円までは5%、200万円を超えて400万円までは4%、400万円を超えると3%です。実際には、この手数料額に対して消費税が加算されます。
なお、法律で定められているのは仲介手数料の上限額であって、下限額についての規定はありません。
つまり、手数料無料も可能であり違法ではないのです。そのため、実際の仲介手数料額については割引を行なっている不動産業者もあり、場合によっては交渉の余地があるといえます。

印紙税について

印紙税は、不動産売買に関わらず、すべての売買契約において課税される税金です。
印紙を購入して契約書に貼ることで納税の証明になります。印紙税は、契約の金額によって税額が異なってきます。
まず、金額が1万円以下の場合は印紙は不要です。不動産取引でよく見られる契約金額を例に取ると、100万円を超えて500万円以下であれば2000円、500万円を超えて1000万円以下であれば1万円となります。
さらに高額になると、1000万円を超えて5000万円以下の契約金額なら2万円、5000万円を超えて1億円以下の場合は6万円の印紙を貼り付けます。

登録免許税について

ここでは、登録免許税の基本的な意味や納税の際の注意点について解説します。

登録免許税とは

登録免許税法を根拠とする登録免許税は、登記、登録、免許など、主に公的な許認可を受ける際に納付する国税です。
不動産取引では、相続や売買で発生する所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記、根抵当権設定登記などの申請の際に必要になります。
税額は、課税標準に税率をかけ合わせて求めます。
登録免許税の課税標準は、申請する登記の種類ごとに、不動産の価額、債権金額、不動産の個数などによって決まります。

たとえば、売却など売買を原因とする所有権移転登記であれば、固定資産課税台帳があればそこに記載された価格となり、なければ登記所が認定した価額となります。
ちなみに、価格（price）とは主観的な値段のことで、価額（value）とは客観的な価値を示します。
たとえば、ある土地に勝手に1億円の「価格」をつけたとしても、登記所が1000万円の価値と判断すれば「価額」は1000万円になるのです。課税や損害賠償などの法的な価値は「価額」が基準となっています。
ところで、登録免許税の納税義務者は不動産売買であれば「買主」です。不動産の登記を行う者に納税の義務があるため、売主は関係ありません。納付形態は現金納付が原則となっています。税額が3万円以下の少額であれば収入印紙による納付も認められています。

登録免許税の注意点

原則的に、売主には関係がない登録免許税ですが、それは所有権登記に問題がない場合だけです。
たとえば、登記上の住所と売主の現住所に違いがある場合、所有権移転登記をする前に、住所変更登記を済ませなければなりません。
また、売却予定の不動産に抵当権が付いている場合、後々問題になる可能性があるので抵当権抹消登記を済ませておいたほうがよいでしょう。ちなみに、抵当権とは、債務不履行の場合に問題になる弁済優先権のことで、複数の債権者をもつ担保があるとき、弁済を受ける順番を決めたものです。

このような抵当権は設定にも抹消にも登記が必須です。抵当権付き物件は買主としては要注意といえます。
なぜなら、抵当権が付いている不動産の売買は違法ではないですが、場合によっては買主に被害が及ぶ可能性があるからです。売主の返済が滞ってしまうと、買主が所有権移転登記を済ませていても債権者に抵当権を行使され、競売に掛けられることがあります。
そのため、売主としては、売却の際に抵当権を抹消することを考えて、返済額を見込んだ売却額に設定すると良いでしょう。要するに、買主に弁済してもらうわけです。こうすれば、買主としても安心できます。
なお、ここで述べた所有権移転登記も抵当権抹消登記も、不動産1件につき1000円の登録免許税がかかります。

書類取得にかかる費用について

登記の申請手続きにはいくつかの書類を添付することが求められます。
たとえば、不動産を相続する場合の相続登記には、申請者が相続人であることを示す戸籍謄本が必要です。発行手数料は1通450円になります。
また、亡くなった人を住民票の記載から除くための被相続人の住民票除票には300円、不動産登記事項証明書の発行には600円がかかります。

相続した不動産を売却する時には、条件が合えば節税対策を取ることができます。主に3つの控除があり、取得費加算の特例、住居用不動産の特別控除、相続空き家の特別控除です。

取得費加算の特例

取得費加算の特例とは、不動産を相続した際の相続税を部分的に経費として認めてもらえる制度です。
具体的には、譲渡所得の経費に相続税額の一部を「取得費」として加えることができます。
ただし、この特例には期間が定められており、相続後から3年10ヶ月以内に売却した場合に適用されます。
そのため、相続した不動産を売却するのであれば、この特例適用期間内に行うほうが節税効果が高くなります。取得費に加算できる相続税額の求め方は、まず不動産など譲渡された財産の価額を、相続税の課税価格に債務控除額を加えた額で割ります。つぎに、その値に相続税額を掛けます。

住居用不動産の3000万円特別控除

ここでは、住居用不動産の3000万円特別控除の特徴と適用条件について解説します。

住居用不動産の3000万円特別控除の特徴

住居用不動産の譲渡には3000万円特別控除が適用されます。いわゆるマイホームなどの居住用不動産を売却して売却益が出たとしても、譲渡所得の3000万円を上限として課税対象になりません。
この特別控除の対象は相続した不動産に限りませんが、控除額が大きいため取得費加算の特例と併せて申請するとよいでしょう。なお、適用される期間が決まっており、居住しなくなった日から3年以内を基準とし、その3年目の日が属する年の年末までに売却する必要があります。
適用期間内に家屋を取り壊した場合には、その取り壊しから1年以内に売却の売買契約が締結されていることと、その敷地が使われていないことが条件になります。たとえば、更地にしてコインパーキングとして使っていると適用外となります。

住居用不動産の3000万円特別控除の適用条件

相続した不動産について、住居用不動産の3000万円特別控除を申請する際には注意すべき点があります。
この控除は「不動産所有者」が「自らが居住するため」に使っていた建物や敷地を売却した場合にのみ適用されるという点です。
たとえば、被相続人としての親と相続人としての子が同居しており、親が亡くなり子が家屋を相続したケースを考えましょう。このケースでは、相続人は実際に住んでいる家屋を相続することになるので、土地・建物をその相続人に名義変更すれば、条件が満たされて特別控除の適用が可能になります。
一方で、もともと親子が別の家で暮らしており、親が亡くなり子が家屋を相続して子の名義に変更したケースでは適用外になります。なぜなら、実際に住んでいなかったからです。
なお、この控除を受けることを目的として、相続直後から売却までの間だけ住むなどの行為は「一時的な居住」とみなされ、この制度の趣旨に反するため適用外になります。

相続空き家の3000万円特別控除

相続後に空き家になった不動産に適用される3000万円特別控除の特徴と適用条件について解説します。

相続空き家の3000万円特別控除の特徴

既に述べた3000万円特別控除の対象は居住用に限定されているため、相続した不動産が空き家となった状態で売却すると税金の控除が受けられません。
控除がなければ急いで処分する必要がないため、売却せずに放置される物件が増加し「空き家問題」の原因となっています。空き家は都市防災や防犯上大きな問題です。そのため、2016年4月より、相続した空き家の売却についても、一定の条件のもとで3000万円の控除が受けられるようになりました。
これが「相続空き家の3000万円特別控除」が生まれた経緯です。対象となる不動産は居住用不動産控除に準じ、相続後3年を経過する日の年末までとなります。ただし、居住用不動産控除と異なるのは、取得費加算の特例とは併用ができないという点です。

相続空き家の3000万円特別控除の適用条件

相続空き家の3000万円特別控除の具体的な適用条件について確認しましょう。
まず、1981年5月31日以前に建築された建物であり、相続開始直前まで相続人の親など被相続人が1人で住んでいた家屋や土地でなければなりません。
さらに、1億円以下で譲渡された物件で、かつマンションなどの区分所有建物以外の家屋であることも条件になります。

相続した不動産の売却を個人で行うことは事実上困難なため、さまざまな専門家に依頼することになるでしょう。
この段落では、不動産売却のプロへの相談の仕方について説明します。

専門家に相談

相続した不動産を売却するまでには、これまでに述べてきたさまざまなプロセスをクリアしなければなりません。
そして、それぞれの分野ごとに相談すべき相手が異なるのです。たとえば、遺産分割協議やその協議書の作成についての相談は弁護士となります。
また、遺産分割の結果として共同相続人それぞれの持分を登記する際の相続登記については司法書士に依頼したほうがよいでしょう。相続した不動産に対しての相続税や節税対策については税理士に相談します。
とはいえ、すべてを専門家に依頼するとそれなりの出費を覚悟しなければなりません。そのため、自分で手続きが難しい部分だけを専門家に依頼するという考え方もありますが、無料相談が利用できれば、費用を抑えながらプロの話が聞けます。

専門業者に相談

既に述べたように、相続不動産の売却では通常の売却プロセスでは不要の法務手続きなどがあり、さまざまな専門家の手を借りる必要があります。これを個別に依頼するとなると大変な時間と手間がかかります。
その際には、不動産売却までの煩雑な手続きを全面的にサポートしてくれる専門家に依頼する方法を検討するとよいでしょう。ワンストップで必要な相談と依頼が可能なため、自らそれぞれの専門家にコンタクトをとる必要がありません。
特に相続関連の依頼であれば、弁護士、司法書士、税理士などの専門家と提携している業者を選ぶと安心してスムーズな売却を進めることができます。
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相続した不動産を売却するには、時間的な余裕をもって進める必要があります。
とはいえ、控除特例などを受けるには適用期限が設定されているものが多いため、作業は迅速に進めなければなりません。「不動産アドバイザー」に相談すれば、業界を知り尽くしたプロから不動産取引のセカンドオピニオンを受けることができます。しかも料金は無料となっています。スムーズな売却を進めるためにも、ぜひ利用を検討してみましょう。