一見お得な「仲介手数料無料」のデメリットと注意点を解説

 中古マンションなどの不動産を購入する際、物件価格以外にもさまざまな諸費用が発生します。 その中でも特に大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。

少しでも初期費用を抑えたいと考える中で、「仲介手数料無料」という魅力的なフレーズを目にすることもあるでしょう。

しかし、一見お得に思える取引にも、プロの視点から見ると事前に理解しておくべき仕組みや注意点が存在します。本記事では、仲介手数料の基礎知識をはじめ、無料が実現する背景や実務上のデメリットについて客観的に解説します。納得感のある選択をするための判断材料として、ぜひ参考にしてください。 

そもそも仲介手数料とはどんなものなのでしょう。そしてなぜ支払わなくてはいけないのでしょうか。その役割と仕組みについて解説します。

仲介手数料は仲介業務に対して支払う成功報酬

不動産の仲介を行う会社は、売買を安全かつ円滑に進めるために以下のような実務を担っています。

・物件の紹介や現地案内

買主は自分の求める条件を仲介業者に提示して物件を探してもらうように依頼します。仲介業者は自社の持っている仲介可能物件をリストから選び出して紹介しますが、場合によってはその条件をもとに売主を募集したり業界のネットワークを使って物件を探すこともあるのです。そうした手間をかけて物件を選択し、買主に提示し、求めに応じて現地を案内します。

・売主買主間の交渉

中古物件の仲介の場合、端的に言えば高く売りたい売主と安く買いたい買主の間に立って、交渉の仲介も行ってくれるのが仲介業者です。売主も買主も不動産売買については初心者が多いため、その場所の相場感を持たないことが多くなります。
そこで、不動産のプロである仲介業者が適切な価格を提案することで、売買を成立するように誘導するのも重要な業務なのです。

・契約書などの書類作成

仲介業者は、売買契約書の作成や、物件に設定されている抵当権の抹消手続きの確認（※買主が安全に所有権を引き継ぐための確認）など、安心な取引に必要な各種手続きをサポートします。

なお、所有権移転登記に必要となる司法書士への報酬や登録費用などは、仲介手数料とは別に費用が発生します。これらの費用は、一般的に買主負担となるため、あらかじめ資金計画に含めておくことが大切です。

これらの業務に対する報酬として仲介手数料を支払いますが、そこには２つの特徴があります。

・契約成立時に支払う「成功報酬」である点 

仲介手数料は、賃貸や売買などの契約が成立した場合にのみ発生します。

つまり、契約が成立しなければ、仲介会社は報酬を受け取ることができません。

・金額の上限が宅地建物取引業法（宅建業法）で定められている点

仲介手数料の金額は不動産の仲介業者や不動産業務に関連する取引を規制する法律である宅地建物取引業法（宅建業法）によって上限が定められています。これは上限ですので、それより少なければ宅建業法には違反しません。つまりゼロであっても法令上問題ありません。

一部の良くない業者にはこの上限金額を規定の料金だと説明した上で、本来請求できない別の名目の料金を上乗せ請求するところもあるため注意が必要です。

仲介手数料の計算方法

依頼者の一方から受領できる報酬額(仲介手数料)は、宅建業法によって売買価格400万円超の部分について3%以内、200万円超400万円までの部分は4%以内、200万円までの部分は5%以内と規定されています。消費税は別途かかりますのでご注意ください。

仮に1,000万円の取引価格であった場合、仲介手数料の上限額は次のようになります。

a) 200万円までの部分

200万円 × 5％ ＝ 10万円

b) 200万円超 400万円までの部分
200万円 × 4％ ＝ 8万円

c) 400万円超 1,000万円までの部分
600万円 × 3% ＝ 18万円

a + b + c ＝ 36万円+消費税

売買価格が400万円を超える場合※は、以下の速算式を用いて一括で計算することが可能です。 

（取引価格×3%＋6万円＋消費税）

仮に物件の取引価格が1000万円だった場合の仲介手数料の計算は次のようになります。

1000万円 × 0.03 + 6万円 = 30万円 + 6万円 = 36万円

※800万円以下の物件については、通常の計算式に関わらず、最大33万円（税込）の手数料が発生する特例があります。なお、この特例を適用する場合は、媒介契約の締結時に、報酬額について説明したうえで、依頼者の合意を得ることが必要とされています。

( 参考：空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（国土交通省）)