離婚の際に持ち家をどうするかで悩む人は少なくありません。 売却をする場合、離婚の前と後のどちらで行うかによる違いなど、よく下調べしておくことが大切です。 そこで本記事では、離婚で家を売るタイミングや流れ、注意点を解説します。
更新日：2023年04月17日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
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離婚の際に持ち家を財産分与するには、以下のような方法があります。
それぞれの方法について詳しく解説するので、離婚に伴い持ち家をどうするか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
持ち家の財産分与には、家を売って現金化してから分け合う方法があります。
現金であれば公平に分配できるため揉め事が起こりにくく、比較的両者が納得しやすいでしょう。どちらも家に住む気がない場合はこの方法がおすすめです。
売却せずに住み続けたい場合は、家をもらう代わりに他の財産を相手に渡す方法があります。
相手の分与分を現金で支払えない場合や、車や家具など家以外に財産分与するものを相手に渡せる場合におすすめの方法です。
他の財産では分与分を補えない可能性もありますが、不足分は自己資金で支払うこともできます。
十分な自己資金がある場合、相手の分与分を買い取って家をもらう方法もあります。
家の価値が高く支払う金額が多くなることもあるため、資金力がある方におすすめです。
ただし、家の価値を正しく知らないと公平な分与にならず、後々トラブルに発展する可能性も。
家の財産分与をする際は、必ず不動産業者に査定を依頼しましょう。
離婚をする際の家を売るベストなタイミングは、状況によって異なります。
ここでは離婚の前と後で売却をするメリットをそれぞれ紹介します。
離婚前に売却する主なメリットは以下の通りです。
家の売却にはさまざまな手続きがあり、その度に相手と話し合いをする必要があります。
離婚前に売却を終わらせてしまえば、離婚後に相手と連絡をとる手間はなくなり、すっきりとした気持ちで新しいスタートをきれるでしょう。
また、離婚前に売却を終わらせて現金化できれば、離婚後の生活資金に当てることができます。
新生活には何かとお金がかかるため、離婚前に資金の準備できるのは嬉しいポイントです。
離婚後に売却する主なメリットは以下の通りです。
家の売却には平均で3〜6ヶ月程度の時間がかかります。
早く離婚したい場合は、先に離婚成立させてから売却することになるケースがあります。
また、離婚後であれば期間を気にせず売却活動に専念できるため、高値での売却を目指すことも可能です。
せっかく売却するならできるだけ高値で売却したい方と考えている方にもおすすめです。
さらに、離婚後に売却する場合は贈与税と不動産取得税が課税されない点も大きなポイントです。
詳しくは、後述の「離婚前に財産移転すると税金がかかる」で解説しています。
住宅ローンが残っている物件は、原則的として残りを完済できないと売却はできません。
なぜなら、住宅ローンを借りた際に銀行が抵当権を設定しており、残りを完済しないと抹消できないためです。
そのため、自己資金で返済してから売りに出すか、売却後の売却益から支払う必要があります。
売却益から住宅ローンの残りを支払う場合、完済して手元に残った金額を財産分与として分けるのが一般的です。
家を売却した際には、以下のような税金がかかります。
売却によって利益がでた場合は、譲渡所得税や住民税を納める必要があります。
譲渡所得税の税率は、物件の所有期間によって以下のように変動します。
→所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％＝譲渡所得税率39.63％
→所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％＝譲渡所得税率20.315％
このように、物件を所有している期間が長いほど税率は低くなります。
これらの納税をしっかり行わないと無申告加算税や延滞税などのペナルティが課されてしまうため、事前に確認しておきましょう。
離婚時に家を売却する流れは以下の通りです。
それぞれの工程を詳しく解説します。
まずは、持ち家と住宅ローンの名義がどちらになっているか確認します。
とくに、住宅ローンは名義人が残りのローンを支払うことになるため、事前に確認が必要です。
もし、家を売却せずに名義人でない方が住み続ける場合は、残りのローンや名義変更をどうするかを話し合っておきましょう。
家の名義は法務局で取得できる登記簿謄本、住宅ローンの名義はローン契約書で確認できます。
財産分与に関する決定事項は、公正証書に残しておきましょう。
公正証書とは、公務員である公証人が個人の嘱託によって作成する公文書のことで、記載された事実関係に高い証拠力と証明力があります。
話し合いでの口約束は後々のトラブルを招くこともあるため、トラブルを避けるためにも、家の売却を始める前に作成しておきましょう。
準備が整ったら売却活動を始めます。
離婚に限らず、一般的な売却の流れは以下の通りです。
1.不動産会社に査定を依頼
2.不動産会社と媒介契約を結ぶ
3.販売活動開始
4.売買契約を締結
5.契約後の引き渡しと決済
6.確定申告
家の売却をスムーズに進めるためには、不動産会社選びが重要です。
査定は一件だけでなく、複数の不動産会社に依頼してしっかり比較しましょう。家の売却が完了し現金化できたら財産分与を行います。
財産分与の割合は、基本的に2分の1ずつですが、双方の合意があれば比率を変えられるため、状況に応じて調整するといいでしょう。
不動産の売却には仲介と買取の2つの方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますが、買取は仲介よりもスムーズに現金化できる点が大きな魅力です。
>>買取も検討したい方は、こちらの記事を参考にしてください。
ここでは、離婚の財産分与で家を売らずに住み続ける方法を解説します。
売却するか住み続けるか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてみてください。
名義が相手にある場合や、夫婦共同の場合は自身の名義に変更しましょう。
名義が相手側にあっても住み続けることは可能ですが、住宅ローンが残っていると、途中でローン返済が滞った場合、家が競売に出されてしまうリスクがあります。
このようなリスクを避けるためにも、名義は自身に変更しておくことをおすすめします。
家は手放したいけど、諸事情ですぐに引っ越しができない方には、リースバックもおすすめです。
リースバックとは、家を不動産会社に買い取ってもらい、同時に賃貸借契約を結ぶことで住み続けられるサービスです。
住宅ローンの負担もなくなり、すぐに現金化できるため、財産分与もスムーズに進められます。
急な離婚の場合は、リースバックを利用してしばらくの間家に住み、環境が整ったタイミングで引っ越すことも可能です。
離婚で家を売却する際には、以下のような注意点があります。
それぞれ詳しく解説するため、離婚に伴う家の売却を成功させたい方はチェックしてみてください。
離婚前に財産を移転すると、財産分与ではなく贈与にあたるため、受け取った側に贈与税・不動産取得税がかかります。財産を渡す側には譲渡所得税が発生する場合があります。
離婚後であれば財産分与になり贈与税・不動産取得税が発生せず譲渡所得税にも3000万円の特別控除が適用可能なため、戸籍を分けてからどちらかの名義に変更するようにしましょう。
家を売却するうえで、現在どれくらいの価値があるのかは重要なポイントです。
とくに、住宅ローンが残っている場合は、売却金額によって財産分与できるかどうかが決まります。
そのため、売却を検討する段階で不動産会社に査定依頼をして金額を把握しておきましょう。
ただし、不動産会社によって査定金額は異なります。中には、利益のために実際よりも安く、もしくは高く設定した金額を提示してくる悪質な不動産会社もあります。
結果的に損をしてしまう可能性もあるため、査定は複数の不動産会社に依頼し、根拠のある金額を提示してくれるところを選びましょう。
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離婚に伴うマンション売却を検討するうえで不安がある方は、ぜひイエシルにご相談ください。
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