マンション査定額と売却額は違う！見極め方と信頼できる不動産会社の選び方

マンションの売却では、まず手始めに不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

なるべく高く売るためには最も高い査定額を提示してくれた不動産会社に売却を依頼すれば良いのでは？と考えている方もいるかもしれません。

しかし、不動産の売買では査定額と実際の売却額は必ずしもイコールではありません。

マンションの売却を成功させるためには、査定額と売却額の関係を押さえ、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

この記事では、マンション売却時の査定額と売却額の違いや、高すぎる査定額を鵜呑みにして不動産会社を選ぶリスク、妥当な査定額の見極め方や信頼できる不動産会社を選ぶポイントを紹介します。

マンションの売却を進める前に押さえておきたいのが、査定額と売却額は必ずしも一致しないということです。

不動産会社に提示された査定額＝売却額だと認識してしまうと、不動産会社選びに失敗してしまったり売却がスムーズにいかなくなる可能性があります。

ここではマンションの査定額と売却額の違いについて解説します。
マンションの売却を成功させるため、両者の違いを正確に理解しておきましょう。

査定額は不動産会社が出す売却予想額

マンションの査定額とは、不動産会社が物件の条件や状態を考慮した上で、おおむね3か月以内で売れるであろうと予想した価格のことです。
あくまで予想額のため、実際にその価格で売れるかどうかはわかりません。
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、査定額を参考に、周辺物件や売主の売却希望額も考慮に入れながら売り出し価格を決めていきます。

売却額は買主と交渉して決める実際の成約価格

売却額とは、実際に売主と買主が交渉して決めたマンションの成約価格のことです。
売主は不動産会社と相談しながら査定額を参考に売り出し価格を決定し、売り出しを開始します。
運よく条件に合った購入希望者が現れれば売り出し価格そのままの値段で売却することもできますが、買主の購入希望額が売り出し価格より低い場合は、交渉を行わなければいけません。
売主と買主が交渉した結果、双方の納得のいく金額で最終的なマンションの売却額が決定されます。

実際に査定額で売却することは可能なのか

査定額をそのまま売り出し価格に設定し、値下げすることなく売却できるケースも全くないわけではありません。
しかし多くの取引では、査定額＞売り出し額＞売却額となることが現実です。
売り出し額は、査定額を参考にしながら、売却期限や周辺の類似物件の販売状況、売主の事情などを考慮に入れて決定します。
例えば、できるだけ短い期間で売却したい場合は査定額より値下げした方が確実ですし、類似物件の売り出し額が査定額より低ければこちらも同じ価格にした方が売れやすくなるでしょう。

売り出し額を査定額より下げる場合は、売主の事情を踏まえ、ローン返済や買い替えに必要な資金を逆算した上で決定することが一般的です。
また、上述したように最終的な売却額は買主との交渉で決定します。

多くの購入希望者はなるべく安く買いたいと考えているため、最終的に落ち着く売却額は売り出し額よりも低くなることが多いでしょう。

不動産会社が査定価格を算出する方法は以下の3つがあります。

• 取引事例比較法
  
• 原価法
  
• 収益還元法
  
  

物件の種類によって利用する方法が異なるので、それぞれ解説します。

マンションは取引事例比較法

取引事例比較法とは、条件が似ている物件が過去にいくらで売買されていたかを参考に査定額を算出する方法です。
これは主にマンションや土地の査定額を算出する際に用いられる方法です。
基本的には近隣の類似物件を比較対象としますが、近くに取引事例が少ない場合は似たようなエリアの事例を参考にすることもあります。
類似物件の事例をベースに、立地や日当たり、階数、面積など物件の個別事情を加味した上で最終的な査定額を算出します。

戸建ては原価法

原価法とは、同じ場所に再度全く同じ建物を立て直す際にいくら費用がかかるかを計算して査定額を出す方法です。
この方法は主に一戸建ての査定額を算出する際に用いられます。
実際の物件は築年数による劣化があるので、再度立て直すと仮定した費用から経年劣化分の費用を差し引いて算出します。

投資用物件は収益還元法

収益還元法とは、物件が将来的に生み出すであろう利益をもとに査定額を算出する方法です。
この方法は主に投資用物件の査定額を算出する際に用いられます。
1年間の純利益を還元利回りで割って価格を求める直接還元法と呼ばれる計算方法がよく利用されます。

ここまで査定額と売却額の違いと査定額の算出方法について説明してきました。

不動産会社に提示された査定額が高ければ高い方がいいのでは？と思っている方もいるのではないでしょうか。
次のページでは、高すぎる査定額の不動産会社を選ぶリスク、妥当な査定額を見極めるポイントについて説明していきます。