【マンション売却の流れ】7ステップで手続きや準備を分かりやすく解説

「マンションを売却したいけど手続きが難しそう」
「そもそも何をどうすればいいのか分からない」

各ステップではどんなことをするのか、「いつまでに」「何を」すればいいのかなど、初心者でもイメージしやすいように説明します。
流れをつかんで、マンション売却に向けてスムーズに動き出しましょう。

まずは、マンション売却に必要な書類を準備します。マンションを売却するためには、さまざまな書類が必要です。

なかには、取得までに時間がかかる書類もあります。一度にすべてをそろえるのは大変なので、「いつまでに」「どんな書類」を準備すればいいのか説明します。

マンションの査定までに準備する書類

マンションの査定までに準備する書類は、主に以下の3つです。

• 本人確認証明書
• 登記済権利証または登記識別情報
  
• 間取りが分かる図面やパンフレットなど

「本人確認証明書」とは、マイナンバーカード・運転免許証・パスポート・各種健康保険証などです。共有名義のマンションの場合は、共有者全員の本人確認書類が必要になることがあります。

「登記済権利証」または「登記識別情報」とは、マンションを取得したときに法務局から交付された書類で、名義人がマンションの所有者であることを証明するものです。

交付されたものは、マンションを取得した時期によって異なります。平成17年（2005年）頃までに取得した場合は「登記済権利証」、平成18年（2006年）以降に取得した場合は「登記識別情報」です。

「間取りが分かる図面やパンフレット」は、マンションを購入した際に得たものです。紛失したり保管していない場合は、購入した不動産会社へ問い合わせればコピーをもらえるでしょう。

媒介契約締結までに準備する書類

「媒介契約」とは、マンションを売却する際に、売主と不動産会社が結ぶ契約のことです。媒介契約締結までに準備する書類は、主に以下の2つです。

• 固定資産税納税通知書
• マンションの管理規約

「固定資産税納税通知書」は、マンションが所在する市区町村の税務課などが発行するもので、毎年4～5月頃に自宅へ送付されます。最新年度のものを用意しましょう。

紛失した場合は、代わりに「固定資産税評価証明書」を用意すれば問題ありません。マンションが所在する市区町村の税務課などで入手できます。

「マンションの管理規約」は、マンションを購入した際に受け取ったもので、マンションを適正に利用するためのルールなどが記載された書類です。
紛失した場合は、マンションの管理組合や管理会社から取り寄せることができます。

マンションの引き渡しまでに準備する書類

マンションの引き渡しまでに準備する書類は、主に以下の4つです。

• 印鑑登録証明書
• 通帳もしくはキャッシュカード
  
• 抵当権抹消書類
• 管理に係る重要事項調査報告書
  
  

そこでイエシルでは、妥当な価格がわかるイエシル査定サービスを行なっています。

不動産営業経験10年以上の経験を持つ不動産のプロ「イエシルアドバイザー」が、個別にマンションを査定し、査定額の根拠もご説明します。不動産会社ではない立場から査定をするので、営業色のない、中立な価格を知ることができます。

価格のご説明のほかに、ご状況に合わせて最適な不動産会社を最大4社ご紹介することが可能です。後述の「不動産会社選びのポイント」をふまえた不動産会社に出会うことができるでしょう。

イエシルアドバイザーが間に立ってアポイントを調整するため、不動産各社から大量の営業電話がくるようなわずらわしさもありません。
また、より高く売るコツや、売却をスムーズに進める方法なども聞くことができます。「妥当な売却価格を知って、資金のプランを立てたい」「マンションの売却手続きの進め方が分からない」など、疑問や不安を解消したい方はイエシルへご相談ください。

マンションの売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
遅くとも、マンションの引き渡し希望日から3ヶ月前には媒介契約を結びましょう。
どの不動産会社と媒介契約を結ぶかで、マンションの売却を成功させられるかどうか決まると言っても過言ではありません。不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

不動産会社選びのポイント

マンションの売却には「マンションの売買を得意とする不動産会社」を選びましょう。一戸建て・土地・マンションなど、不動産会社によって得手・不得手の分野があるからです。
マンションの売買を得意としているかどうかは、不動産会社のホームページなどにある取引実績で確認できます。

媒介契約は3種類ある

媒介契約には3種類あります。それぞれの特徴は以下のとおりです。

「一般媒介契約」は、マンションの売却を複数の業者と同時に契約できたり、売主が自分で買主を探すこともできたりと、自由度が高いのがメリットです。その反面、依頼主へ販売活動を報告する義務はありません。

「専任媒介契約」は、1社としか媒介契約を結べません。売主が自分で買主を探すことはできます。また、売主へ2週間に1回以上の販売活動報告が義務付けられています。

「専属専任媒介契約」も、1社としか媒介契約を結べません。さらに、売主が自分で買主を探すこともできません。そのかわり、売主への販売活動報告が1週間に1回以上義務付けられているため、不動産会社の活動が見えやすく、販売状況を把握しやすいのが大きなメリットです。

それぞれの特徴を理解して、自分に合った媒介契約を結びましょう。

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよマンションの売却活動開始です。不動産会社と一緒にマンションの売り出し価格を決めたり、売却の戦略を練ったりしていきます。

販売活動は主に不動産会社が行いますが、売主にもできることがあります。マンションを魅力的に感じさせて、たくさんの人の目に留まるような工夫をしましょう。

魅力的な写真やアピールポイントを準備する

Webや広告に載せる写真はマンションの印象を大きく左右します。「このマンションを見てみたい」と買主に思わせることが重要です。

以下のような写真を用意しましょう。

• 外観・内観ともに、少しでも新しい印象を与えるような写真
• 自然光をたくさん入れ、照明で明るくした室内写真
  
• 清潔さと広さを感じる写真
• 生活感を感じさせないような写真

また、公共交通機関や病院、商業施設に近いなど、アピールポイントをたくさん準備しておきましょう。マンションの紹介文には、買い手が住んだ後の生活を思い描きたくなるような情報を入れることが大切です。

内覧希望へ対応する

内覧時の印象は買手に大きく影響を与えるので、できるだけ良い印象を与えられるように心がけましょう。
とくに、内覧前の片付けや掃除は念入りに行い、室内は明るく・広く・清潔にしておくことが大切です。
また、マンションの売り出し情報には載っていないような、「住んでいるからこそ分かる魅力」を内覧者に伝えることも好印象につながります。

売買契約で定めた日にマンションを引き渡します。引き渡しの時期は、売買契約から約1カ月後です。その日までに引っ越しを済ませ、売却するマンションを空室にしておきましょう。

引き渡し当日は、売主・買主・不動産会社・司法書士、住宅ローンを利用する場合は売主と買主の銀行担当者が一堂に会します。

マンションを売却して利益がでたら確定申告が必要です。

サラリーマンであっても、利益がでた場合には確定申告をしなければなりません。給与所得とは別に「譲渡所得」として申告する必要があるからです。

利益すべてに課税されるわけではなく、最大3,000万円分の特別控除や、軽減税率を適用した特例も利用できます。節税にもつながりますので、必ず確定申告をしましょう。

確定申告の期間は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日です。もし、確定申告をしなかった場合には、追加で課税されることになるので注意しましょう。

マンション売却の手続きは、全体の流れを把握してひとつずつ準備していけばスムーズに進めていけます。
この記事ではマンション売却の流れを以下の7ステップで解説しました。

1. 必要な書類を準備する
2. マンションの査定を依頼する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. マンションの売却活動を開始する
5. マンションの売買契約を結ぶ
6. マンションの引き渡し
7. 確定申告をする

「いつまでに」「何を」すればいいのかも頭に入れながら、マンションの売却に向けて準備を進めていきましょう。