「住宅を購入するときに利用できる制度が多くてわからない」
「住宅ローン控除やすまい給付金って計算が難しくて、いくらお得なのかがわからない」
「そもそもだけど、住宅購入をすると控除が受けれられるってどういうこと？」

住宅を購入するとき、さまざまな制度を知ることになると思いますが、みなさんこうした疑問をまずは持たれるのではないでしょうか？ただでさえ住宅購入ははじめての経験なのに、こうしたことまで理解するのは一筋縄ではいきませんよね。

今回は住宅を購入するときに利用できる制度と、さらにこれだけは知っておきたい制度についての条件と年収シミュレーションを、不動産営業歴15年のアドバイザー小池に教えてもらいました。
また住宅を購入すると確定申告をする必要がでてくると思います。「会社員だから確定申告なんてわからないよ…」という方もご安心ください。そちらについても記載しております。住宅ローン控除やすまい給付金のほかにも、受けられる公的な制度は大なり小なり多くあります。暮らしている地域の自治体によって状況は違うので、税務署などでも相談してみるとよいでしょう。住宅を購入するときのこうした制度について、不動産会社の担当者に相談するのもよいですが、忙しそうで連絡しづらかったり「公的な制度のことまでは詳しく知ってるのかな？」と不安に思われるかもしれません。

『イエシルの個別相談会』（費用：無料、所要時間45分程度、オンライン面談可）では無料で不動産の購入に関する質問をお受けしております。今回インタビューに答えて小池も在籍しています。実際に利用した人の評判がよかった不動産会社の営業担当者を3人までご紹介しております。もし紹介した担当者との相性が合わない場合はあなたの代わりにお断りをしますのでご安心ください。

国税庁「No.1100 所得控除のあらまし」によると控除とは以下のように説明されています。

わかりづらいですよね。
わかりやすくいうと、控除とは「納税者の事情によっては税金を免除しますよ」ということです。
具体的には、病院に行ったとき、社会保険料や生命保険料を払ったとき、地震保険料を払ったとき、寄附をしたとき、家族を養っているときなどに税金が免除されます。
会社員や公務員の場合、毎月一定の所得税と住民税が会社によって給与から徴収されており、会社は社員から徴収した税金をまとめて社員に代わって国に納税します。さきほど挙げたような免除項目がある社員は、納税前に税の金額を調整（年末調整）し、免除分だけ払い戻しを受けられます。

たとえば具体的には以下のような制度があります。
しかし、これらの控除制度の活用を目的にすると本末転倒です。 あくまであなたの資金計画に沿った住宅を購入し、もし当てはまる制度があれば積極的に活用しましょう。

住宅ローン控除
毎年の住宅ローン残高（最大4,000万円）の1％を、10〜13年間所得税から控除する制度です。住宅購入に関わるもっともメジャーな制度だといえます。

すまい給付金
消費税率10％が適用される住宅を取得するとき、最大50万円が現金給付される制度です。住宅ローン控除で十分な恩恵を受けられない収入層をおもにカバーします。

贈与税非課税措置
家族から住宅購入のための資金贈与を受けたとき、一定金額までは贈与税が非課税となります。非課税限度額は300万円〜3,000万円です。

投資型減税
耐久性や省エネルギー性に優れた住宅を購入するとき、住宅ローンなしでも所得税が控除される制度です。性能アップのために、通常の住宅よりも多くかかった費用の10％が所得税から控除されます。住宅ローン控除の併用はできません。

不動産取得税の減税
都道府県税事務所へ書類を提出することで、都道府県税である不動産取得税が軽減されます。（例：東京都主税局）

固定資産税の減税
毎年、土地や建物を所有している人に課税される市町村税である固定資産税が減額されます。たとえば東京都の場合、新築された住宅が、要件をみたすとき、新たに課税される年度から3年度分の固定資産税が2分の1に減額されます。（例：東京都主税局）

登録免許税の減税
不動産の所有権が移ったときなど、法務局で登記をするのに納める登録免許税が軽減されます。一定の要件を満たす住宅や土地の場合、登録免許税の軽減特例を受けられます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入するとき、購入者の金利負担を軽くすることを目的とした制度です。
住宅ローンを利用した場合、毎年末のローン残高（最大4,000万円を上限）の1％が、10〜13年間に渡って所得税の額から控除されます。所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除されます。

住宅ローン控除によって、結局何円くらいお得になるのでしょうか？
住宅ローン控除は、年収、借り入れ額、金利などによって決まるので、今回は年収とそれぞれの借り入れ額ごとに、国土交通省の「すまい給付金サイト」でシミュレーションしてみました。

＊年収についてですが、会社員の方は社会保障の支払いなどを差し引いたあとの手取りの金額、事業主の方は収入から経費を差し引いた金額とします。
＊返済期間は35年、金利は固定の1.26％とします。
＊適用消費税率が10％で令和元年10月1日から令和2年12月31日までの間に住宅を購入したとして、住宅ローンの控除期間は13年間で計算します。
＊年収ごとの住宅価格、住宅ローンの金額はこちらを参考にしました。

年収500万円の場合
住宅価格：2,800万円（建物1,400万円、土地1,400万円）
住宅ローン：2,650万円を借り入れ
初年度の住宅ローン控除額：およそ26万円
期間中の控除額の合計：およそ263万円

年収600万円の場合
住宅価格：4,200万円（建物1,200万円、土地3,000万円）
住宅ローン：3,990万円を借り入れ
初年度の住宅ローン控除額：およそ33万円
期間中の控除額の合計：およそ350万円

年収700万円の場合
住宅価格：4,900万円（建物2,000万円、土地2,900万円）
住宅ローン：4,500万円を借り入れ
初年度の住宅ローン控除額：およそ40万円
期間中の控除額の合計：およそ427万円

年収800万円の場合
住宅価格：5,600万円（建物3,600万円、土地2,000万円）
住宅ローン：5,050万円を借り入れ
初年度の住宅ローン控除額：およそ40万円
期間中の控除額の合計：およそ471万円

年収900万円の場合
住宅価格：6,300万円（建物3,000万円、土地3,300万円）
住宅ローン：5,670万円を借り入れ
初年度の住宅ローン控除額：およそ40万円
期間中の控除額の合計：およそ460万円

年収1,000万円の場合
住宅価格：7,000万円（建物4,200万円、土地2,800万円）
住宅ローン：6,200万円を借り入れ
初年度の住宅ローン控除額：およそ40万円
期間中の控除額の合計：およそ478万円

年収500万円の場合で見てみると初年度の控除額がおよそ26万円なので、毎月に換算すると21,700円ほど控除されているということです。固定金利1.26％、返済期間35年で2,650万円を借り入れすると、毎月の返済額はおよそ78,000円なので、4分の1以上です。
また期間中の控除額の合計およそ263万円は、35年のローン総返済額およそ3,200万円の8％以上となります。住宅ローン控除によって、かなりの返済負担を減らせることがわかります。
『イエシルの個別相談会』（費用：無料、所要時間45分程度、オンライン面談可）では、無料であなたの年収と、希望する住宅価格の場合での控除額をお調べいたします。

住宅ローン控除のほかに、すまい給付金という制度もあります。
住宅ローン控除と同じく、住宅購入者の負担を軽くするための制度ですが、住宅ローン控除は収入が少ない場合はメリットが小さくなるという側面があります。すまい給付金は、住宅ローン控除の恩恵を十分に受けられない収入層の負担を軽くするために作られています。

住宅ローン控除とは違い給付を受けられる年収の上限が定められています。
またその金額は、年収が少ないほど大きくなります。

わたしの場合は？年収ごとの具体的な給付額を教えて
すまい給付金は年収や扶養家族などによって決まります。さきほどと同じ「すまい給付金サイト」で、それぞれの年収ごとにシミュレーションしてみました。
＊子どものいない片働き世帯と仮定して、扶養家族の人数を1人とします。
＊適用消費税率は10％とします。

年収500万円の場合
給付額：40万円

年収600万円の場合
給付額：30万円

年収700万円の場合
給付額：10万円

年収800万円、900万円、1,000万円の場合
給付額：0円

このように、住宅ローン控除とは違い年収が高いほど給付額は少なくなります。
年収500万円の場合で見てみると初年度の返済額はおよそ94万円なので、給付額の40万円は返済額の40％以上をもカバーします。

住宅を購入すると「住宅ローン控除」を受けられますが、なにも申告せずとも税務署が自動的に控除をしてくれるわけではありません。この控除を受けるために自分で税務署に知らせる必要があります。これが確定申告というわけですね。
さらに詳しく知りたい方は以下もご覧ください。
参考：マンションを購入したら確定申告を忘れずにしっかり減税！

1. 住宅を購入した年の10月から翌年の1月あたりまでに金融機関から残高証明書が届きます。

2. 役所から住民票を、法務局から建物や土地の登記事項証明書を、会社から源泉徴収票を取得しておきましょう。
また、不動産売買契約書のコピーやマイナンバーカードも用意しておきます。

3. 書類が揃ったら、住所地の税務署で確定申告書（会社員の方は（A）か（B）のうち（A））を取得しましょう。
確定申告書は、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。

4. 1月〜3月半ばの間に、準備した書類を提出して還付申告をしましょう。

5. 確定申告の約1ヶ月後に、指定した金融機関の口座に還付された税金が振り込まれます。

6. 会社員の場合、2年目以降は年末調整で済ませられます。

今回は住宅を購入したときに申請できる控除項目についてお話しました。
住宅ローン控除、すまい給付金をはじめとして、住宅購入を活性化する制度は多く用意されています。うまくいけば数十万円も得することがあるため、利用しない手はありません。
しかし住宅の購入は、あくまでもあなたの資金計画やライフプランニングに沿って決めるべきものであって、決して控除制度ありきで決めるものではありません。あなたの想定したライフプランに沿った支払い額になるかを控除の金額を込みで考えるとよいでしょう。
住宅購入のとき、公的な制度のほかにも困ったことがある方は、『イエシルの個別相談会』（費用：無料、所要時間45分程度、オンライン面談可）をぜひご利用ください。無料で質問し放題です。不動産会社の選び方がわからない方には、実際に利用した人の評判がよかった不動産会社の営業担当者を3人までご紹介しております。もし紹介した担当者との相性が合わない場合はあなたの代わりにお断りをしますのでご安心ください。