住宅ローンの残った家に対する3種類の対応
離婚時、オーバーローン状態になっていたら家は財産分与対象から外れます。
そうはいっても家は存在し続けるわけですし、ローン返済義務も残るので、何らかの方法で分け合わねばなりません。離婚の際、家に住宅ローンが残っていたら、オーバーローンでもアンダーローンであっても、関係なく以下の3種類の対応方法から選択します。
住宅ローン名義人が家に住む
一般的に、住宅ローンの名義人は家の所有名義人と同じになっています。
家の所有名義人でない人には、金融機関はローン貸付をしないからです。たとえば夫が住宅ローン名義人であれば家の所有名義は夫になっているはずです。離婚時に住宅ローンの残った家がある場合、住宅ローン名義人かつ家の所有名義人が離婚後も家に住み続ける方法が簡便です。この方法であれば、家の名義や住宅ローン名義の変更をしなくても良いからです。たとえば夫が家の名義人かつ住宅ローン名義人となっていれば、離婚後も夫が住み続けてローンを支払い続けます。妻は家を出て行き、別の家を自分で用意します。
住宅ローン名義人でない方が家に住む
2つ目は、住宅ローンの名義人でない側が家に住み続ける方法です。たとえば夫が家の名義人かつ住宅ローンの名義人になっている場合、離婚後は妻が家に住み続けて夫は家から出て行きます。ただこの方法をとると、家の所有名義人やローン名義人が居住者と異なる状態になってしまいます。そのままではいろいろと不都合があるので、できる限り名義人を居住者と揃えるべきです。その方法については、以下の項目で詳しくご説明します。
売却する
住宅ローンの残った家を離婚後も維持し続けようとすると、ローン返済の負担や「誰が家に住むか」などの問題が発生してやっかいです。そこで3つ目の対策として、家を売却して清算する方法があります。アンダーローンであれば特に問題なくすんなりと売却できますし、オーバーローンであっても金融機関の許可をとって任意売却をすれば、家を売ることが可能です。家を売った場合、アンダーローンなら残ったお金を夫婦で清算しますし、オーバーローンなら住宅ローン名義人が残ったローンを返済していくことになります。
以下では、上記の3種類の方法を利用する場合に具体的にどのように手続きを進めていったら良いのか、アンダーローンの場合とオーバーローンの場合に分けてご説明します。売却に迷ったら、まずはイエシルで"成約妥当価格"を調べませんか？
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住宅ローン名義人が家に住む場合
まずは住宅ローン名義人が引き続いて家に住む場合の対処方法をみていきましょう。
アンダーローンの場合、お金で清算金する
アンダーローンの場合には、住宅は財産分与の対象になります。そこで、家と住宅ローンの名義人が引きつづき家に住み続ける側は、相手に清算金を払わねばなりません。「住宅の価値－残ローンの金額」が財産分与対象になるので、まずはその金額を算出しましょう。その上で、その金額の半額を相手に現金で支払います。たとえば家の査定価値が3,000万円で残ローンが2,000万円の場合、財産分与対象は3,000万円-2,000万円＝1,000万円です。夫が家に住み続けるなら、夫が妻に500万円を渡すことによって財産分与が完了します。
オーバーローンの場合、そのまま相手に引っ越してもらう
家がオーバーローンの場合には、財産分与の対象になりません。そこで家を取得する側は相手に清算金を渡す必要がありません。家を取得しない側の配偶者には、そのまま家を出て行ってもらえば足ります。なお家に住む方の配偶者は、離婚後完済まで住宅ローンを払い続ける必要があります。
相手配偶者が連帯保証人になっている場合
相手配偶者が住宅ローンの連帯債務者や連帯保証人になっている場合には注意が必要です。この場合、住宅ローン名義人が住宅ローンを払わなくなったとき、連帯債務者や連帯保証人が代わりに返済しなければならないからです。もはや家とは無関係に外で暮らしている元配偶者が「連帯保証人だから」という理由で金融機関から住宅ローンの一括請求を受けて自己破産しなければならない例などもあります。そのようなことにならないために、離婚時に家を取得しない配偶者が連帯債務・連帯保証人になっている場合には、それを外す手続きをしなければなりません。まずは借入先の金融機関と交渉をして、別の担保を差し入れる方法によって連帯保証人や連帯債務を外してもらうよう求めましょう。応じてくれなければ、別の金融機関で保証人なしで借入を行い、現在の住宅ローンをいったん完済する必要があります。離婚後は、新たな金融機関へと住宅ローンを返済していきます。
住宅ローン名義人でない方が家に住む場合
次に、住宅ローン名義人でない方が家に住む場合の対処方法をみていきます。
住宅ローンと登記名義を書き換える必要がある
この場合、放っておくと住宅ローン名義人かつ住宅の所有者と居住者が一致せず、混乱が発生します。できれば名義人と居住者は揃えましょう。そのためには、住宅ローンの名義と所有名義を書き換えなければなりません。理屈としては、住宅ローンの名義を変えなくても家の所有名義のみ変えることも可能ですが、金融機関との契約で「住宅ローン完済までは家の所有名義を変えてはならない」とされているのが通常です。そこで家の所有名義を変えるには、住宅ローン名義を変更しなければなりません。
金融機関と交渉または借り換えをする
住宅ローン名義を変更するため、まずは金融機関と交渉をしましょう。家を取得したい配偶者に充分な資力があれば、ローン名義を変更してもらえる可能性もあります。
名義変更に応じてもらえない場合には、家を取得したい配偶者名義で別の金融機関で住宅ローンを借り入れます。その借入金で以前の住宅ローンを完済すれば、住宅ローンの名義変更をしたのと同じ結果になります。
無理なら事実上住み続ける
配偶者に充分な収入がなければ名義変更や借り換えは困難です。
その場合には、住宅ローンと家の所有名義人は以前のまま、事実上元の配偶者が家に住み続けるしかありません。たとえば家のローンと所有名義が夫になっているとき、名義変更ができないからそのまま妻が家に住み続けるケースなどです。そうなると、将来夫がローンを払わなくなったときに妻は家を追い出される不安定な立場となります。また夫の方も、自分の住む家と妻の住む家の住宅ローンが必要になり、経済的に圧迫されます。このように、名義変更ができないのに事実上住み続けるとトラブルの元になりやすいので、お勧めはできません。
アンダーローンなら清算金を支払う
住宅ローン名義人でない方が家に住む場合にも家がアンダーローン状態なら家の取得者は相手に清算金を支払います。ただ、名義は夫のまま妻が事実上家に住むケースなどでは、夫は家に住まないのに住宅ローンを払うので清算金を支払わないのが通常です。
オーバーローンの場合、清算金は不要
オーバーローン状態の場合には、財産分与対象にならないので清算金は支払いません。家を売却する場合
アンダーローンなら通常売却
家を売却するとどちらが家に住むのかや、ローン名義変更などの問題がないのでとても簡単です。
アンダーローン状態なら通常のように不動産会社に売却を依頼して市場で売り出し、家を処分できます。売れた金額から不動産会社の仲介手数料等を引き、残ったお金を夫婦で2分の1ずつにしたら、離婚後に持ち越す問題は一切ありません。
オーバーローンなら任意売却
オーバーローン状態であっても、金融機関の許可をとって任意売却できます。できるだけ不動産を高値で売り、なるべく多くの住宅ローンを返済したら離婚後の残ローン額が減るので、支払いも楽になります。任意売却をするときには、任意売却を得意とする不動産会社に依頼する必要があります。
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