中古マンションのリノベーション物件の購入前に必要な7つの注意点

都内で綺麗なマンションに住みたいけど、新築は高くて中古マンションのリノベーション物件を選択肢に入れられている方は多いと思います。そんなリノベーションマンションには、意外と知らない確認すべきポイントが7つあります。今回は、購入時に気をつける7つのポイントについて、新築や中古マンションと比較しながらイエシルコラム編集部がわかりやすくまとめました。

更新日:2019年08月05日

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この記事の要点
  • リノベーションの定義はあいまい
  • リノベーションのメリットは購入費用と工事負担にあり
  • リノベーション物件の排水管に注意
  • 防音を意識した物件選びが重要
  • 意外に大切なマンションの管理体制
  • 重要事項調査報告書と施工結果報告書で物件の裏側を知る
  • 信頼できる仲介業者を選ぶことが大切

実は知らない!?リノベーションマンションの前提知識

リノベーション物件の定義とリフォームの違いは?

リノベーションと聞くと綺麗な部屋を想像しますが、実は「リノベーション」は「リフォーム」とともに明確な定義はなく、「リノベーション」と「リフォーム」の線引きは難しくなっています。不動産業者や管理会社で独自の解釈をしている場合が多いのです。


「一般社団法人 リノベーション住宅推進協議会」では、リノベーションを以下のように定義しています。

  ” 機能、価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修 "

簡単にいうと、リノベーションとは「大規模な工事によって間取りや内装の一部またはすべてを作り直すこと」を指します。リノベーションとは言っても、内装だけ工事したものから間取りまで大々的に工事するものまで様々です。リノベーションの定義は幅が広いため、購入を検討する際には注意が必要です。


リノベーションマンションに住み替える方法は2つある!


リノベーションされた中古マンションに住むためには、2つの方法があります。
1つ目の方法はリノベーション済みの物件を購入すること、もう1つは中古マンションを購入してからリノベーションする方法です。現在はリノベーション済みの物件の購入が主流になっています。この記事では、リノベーション済み物件(以下、リノベーションマンション)の購入を検討している人に向けて、要点やポイントを絞って伝えていきます。

リノベーション物件のメリット / デメリットは?

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リノベーションマンションを購入するためには、新築マンションや中古マンションと比較した上で選ぶことが大切です。ここでは、リノベーションマンションを新築マンションや中古マンションと比較した上で、メリットやデメリットを紹介していきます。

新築マンションとの違いは購入費用と設備面

『綺麗なマンションに住みたい!』

そんな方はきっと新築マンションとリノベーションマンションが選択肢に入るでしょう。これから、リノベーションマンションと新築マンションの違いを2つ紹介します。

1. 外装の違い

リノベーションマンションで、物件によって工事の程度が異なります。内装は新築同様であっても、配水管やマンションの共用部分が工事されていないため劣化していることがあります。新築マンションでは、物件問わず内装から外装まで担保できていることが強みです。

2. 購入費用の違い

リノベーションマンションは、新築マンションと比較して購入費用を抑えることができます。築50年のリノベーションマンションと築20年の中古マンションの価格が比較的近いですが、実際には物件ごとに価格を検討することが大切です。

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中古マンションとの違いは負担面

『もともと新築マンションを検討していたけど、費用が足りず予算的に厳しい・・・』

そんな人は、中古マンションやリノベーションマンションが選択肢に入るでしょう。内装の綺麗さを重視する人は、中古マンション購入後の工事を検討することもあると思います。リノベーションマンションと中古マンションの主な違いを2つ紹介します。


1. 購入費用が相場に近いかどうか

中古マンションを購入する際は、相場を元に購入費用を見積もることができます。リノベーションマンションを購入する際は、物件の工事の程度によってかなり購入費用が変わるため、相場が購入金額にならないことも多くあります。

2. 工事における負担

リノベーションマンションを購入する場合、自分自身で工事をする必要がないためとくに負担はありませんが、間取りやデザインを自分で設計することができないデメリットがあります。中古マンション購入後に工事をしたいとなった場合、管理会社への申請や業者へのやり取りがあるため、多くの負担がかかります。工事ができない物件も存在するため、工事を念頭としたマンション購入の際には不動産業者への確認が必要です。

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リノベーションマンションのメリットとは

新築マンションや中古マンションと比較する中で、リノベーションマンションのメリットに挙げられるものは、主に以下の2点です。


1. 比較的安価かつ綺麗な家であること

物件によって変わりますが、新築と比較して安くかつ綺麗な家に住むことができます。購入費用は限られているけど綺麗な家に住みたい方にはピッタリです。

2. 購入以外の負担があまりない

リノベーションマンションの場合、すでに工事された物件を購入するので購入後の工事などの負担がありません。

本当に気をつけるべきことは? リノベーション物件購入の注意点!

新築マンションや中古マンションと比較する中で、リノベーションマンションのデメリットに挙げられるものは、主に以下の2点です。


1. 物件によって工事の程度に差があること

リノベーションに明確な定義がないため、内装だけ工事したものから配水管などの目に見えない部分まで工事したものまであります。リノベーション物件の購入後に、配水管などの設備面に不満を覚えることもあります。

2. 相場がみえにくい

リノベーションの工事の幅が広いため、同じ築年数のリノベーション物件であっても価格に大きな違いが出ます。実際に不動産業者に相談したうえで、予算内の物件を紹介してもらうことが大切です。

知らなきゃ損!? リノベーションマンションの落とし穴2点

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知らなきゃ損!? リノベーションマンションの落とし穴2点

デメリットを念頭に置かずに物件と選ぶとどうなるのでしょうか?

本章では、リノベーション済みの中古マンションを購入した際に起こる失敗例をもとに、物件を選ぶときに気を付けるべきポイントをご紹介します。

前章で紹介した通りリノベーション物件のメリットとは
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という点です。

しかし、正しく物件の知識を持ったうえで住み替えをしなければ、時に思わぬトラブルに巻き込まれてしまう恐れがあります。

リノベーション物件のチェックは素人が予備知識なしで行うことが難しく、内装からは判断できない部分の老朽化が進んでおり数年で改修を余儀なくされる事例が少なからずあります。

このような物件を選ばないためにはどうすればいいのでしょうか?

まずはどういったトラブルが起こりえるのか押さえておきましょう。

・配管トラブル

リノベーション物件のトラブルでよくあるのは「水漏れ」問題です。

入居時には異常がなかった場合でも、2~3年で水漏れが発生し、天井から水が垂れてきたり、床が水浸しになってしまい、大掛かりな工事が必要になるケースも。

・騒音トラブル

築年数が経った中古マンションの中には防音性能のある壁材、床材を使用していないことがあります。

ひどい場合にはドアを開け閉めする音や、部屋の中を歩くなどの環境音が筒抜けになってしまう場合も。

物件の内覧時には気にならなかった音が、実際に暮らしてみると結構気になってしまうものです。


買うか迷う! リノベーションマンションの購入前チェック方法3選

先ほど紹介したトラブルを回避し、気持ちよく住み替えを行いたいものです。そのうえで購入前に知っておくと得する物件チェック方法をいくつかお伝えします。

1、自分で確かめる

やはり自分の目で物件を確かめることが納得感をもって購入できるでしょう

中古マンションを検討する上でとくに見ておいたほうがいいポイントを3つ見てみましょう。

⑴築年数

簡単にチェックができるのは築年数です。建築年数の基準点は1981年6月です。これ以降に建てられたものは新しい耐震基準によって、地震による災害リスクが低いといえます。

しかし、この年以前に建てられたものが必ずしも、強度に問題があるとは限りません。必要であれば、仲介業者から重要管理事項報告書(後述)等を見たうえで、過去に重要な欠陥がなかったかどうか合わせて調べておくといいでしょう。


⑵フローリング

部屋の防音性は床材に大きく影響します。今度住み替えを検討している物件がフローリングであれば要確認! フローリングのリノベーションは大きく分けて2つあります。

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見た目はどちらもあまり変わりはないのですが、「重ね貼り工法」は下の床材が劣化している場合、床がきしんだり、沈む可能性があります。
遮音性の低いフローリングを使っていると、足音や、ものを落とした時の音がダイレクトに伝わってきてしまいます。

物件選びをする上では、フローリングにどんな素材が使われているのか、どんな施工をされているのか確認しておきましょう。


⑶給水管

入居を決めた後すぐに、配管が壊れて水漏れが・・・ということにならないために水回りのチェックも目視で行うのがいいでしょう。


物件見学の際に見ておきたい水回りのチェックリストを参照してください。

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2、第3者に依頼する

確かめたいけど、自分だけじゃ不安がある・・・という方に専門家による住宅診断(ホームインスペクション)をお勧めします。

これから購入する中古住宅の診断を行ってくれるのが、ホームインスペクションです。不動産売買にかかわらない中立的な立場でアドバイスをしてくれるため、可能であれば一度相談しておくことをお勧めします。

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3、不動産仲介者に確かめてもらう

自分で調べる、第三者に住宅診断、手段を知っている分だけリスク回避につながることでしょう。

ただし、住宅視察や、住宅診断をしている間に物件が別の人に買い取られていた!なんて例も・・・

時間をかけずに、かついい買い物をしたいという方に!
物件購入の際に一番かかわりがあるであろう不動産仲介業者の情報を活用するということをお勧めします。


最後にご紹介するのは、物件購入の際に与えられる情報を正しく判断するするポイントです。

⑴施工結果の確認をする。

リノベーション物件の欠陥に入居してから気づいた!!ということにならないために、リノベーション物件の施工結果を確認するとよいでしょう。

施工結果の確認のために見るものは、工事業者から渡される施工結果報告書です。

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通常、資料は仲介業者に渡され、必要であれば買主に告知をします。

施工結果報告書を見ればリノベーションの際にどのような工事が行われたのか、事前に理解した上で物件を検討することができます。

⑵マンションの管理体制

リノベーション済みの中古物件の購入を検討する際、該当マンションの管理体制に注目しましょう。管理体制とは、マンションがこれから大規模工事を控えているかどうか、過去に大きな修繕が行われたのかなどの詳細示したものです。管理体制を確認には、マンション管理会社が保持している、「重要事項調査報告書の内容を正しく理解する必要があります。

中古物件購入前にこれだけは見るべし!「重要事項調査報告書」の手引き

地建物取引業者(売主、不動産仲介業者など)は買主に中古物件に関する「重要事項調査」の説明することが推奨されています。この説明を聞き流してしまったがゆえに、後々後悔しないために、ここだけは押さえておきたいポイントをご紹介します!

重要事項調査報告書はこのようなものです。
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重要事項調査報告書にはマンションの管理体制(修繕履歴や、今後の工事計画)に関する記載が詳細に書かれています。
この情報を物件購入の検討材料にしなかった場合、住み替え後の思わぬ「支出のリスク」につながる恐れがあるのです。こうしたリスクを回避するために書面で意識して確認したいポイントは以下の6つです。

1. 修繕積立金総額

繕積立金総額とはマンション全体で修繕に備えて積み立てている費用の総額です。

マンションの築年数や、修繕場所などを総合的に判断したうえで、将来の修繕費を決定しています。

将来的な補修のために計画的に貯蓄をしているマンションがほとんどですが、貯蓄がなければ、補修がされない可能性が高まります。

2. 管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)

住民がどれだけ管理に対して積立に協力しているかという項目です。

管理費や、修繕費用の滞納がある物件を買った場合、その買主が滞納分支払いを請け負います。
建物全体での滞納が多いマンションは全体管理がしっかりしていない可能性がありますので注意しましょう。

3. アスベストや耐震診断の有無

中古物件の売主や、不動産会社による調査報告が記してあります。

アスベストは、空中に飛散した石綿繊維を長期間大量に吸入すると、肺がんなどを引き起こすことが危険視されており、現在においては使用が禁止されています。

また、耐震診断についても、特に築年数の古い建物については基準を満たしているか見ておくと安全でしょう。

4. 管理形態

マンションの管理形態について書かれた項目です。マンションの管理形態には2種類あります。

まず、マンション住民が自ら管理をしている「自主管理」、次に管理会社に任せている「委託管理」です。

一般的なマンションは「委託管理」がほとんどですが、自主管理であれば要チェック。マンションの入居者が自主的に管理しているので、きちんと積立金が払われていない場合があります。「委託管理」をしているマンションを購入するのが無難と言えるでしょう。

5. 修繕工事履

この項目では、該当物件の大規模修繕が「いつ」「どんな工事」行われたのかについて、「工事の概要」と「工事日程」が記されています。

築年数や、配管などの耐久年数を鑑みたうえで、工事の内容はチェックしておくと、後々思わぬ修繕費用の出費を防げるでしょう。

6. 大規模修繕改修工事に関する予定歴

近々工事を行う予定のある物件であるか、また、どこの工事を行うのかはチェックしておきましょう。

工事場所によっては、大規模な修繕工事は実際に物件に住む方には気になる項目かと思います。

工事の内容によっては騒音や、マンションの日当たりに影響があることもあります。

数年後に工事を控えているようであれば、修繕金が足りているか、または計画通りに積立が行われているのか目を通しましょう。

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ずさんな不動産仲介業者に注意!「重要項目」を説明してくれずに損することも!?

ここまで記事で、中古物件選びで気を付けることを順を追って解説しました。

リノベーション済み中古マンションを探すうえで非常に大事なのが事前にどこまで情報を集めることができるかという点です。

しかし、上記でお伝えした、重要事項調査報告書。悪質な業者の中には不動産仲介業者の中には出し渋りをしたり、嘘の証言をする業者もいます。物件をなるべく高く売りたいため、売買時に不利になる情報を渡すことに躊躇します。

中古のマンションを買ううえで、特に重要なことは信頼のおける「不動産仲介業者」と契約をすることです。

まとめ

中古マンションのリノベーション物件を購入する場合には、”信頼できる不動産仲介会社を選ぶこと”が大切です。

リノベーションマンションは、同じ築年数の中古マンションよりも価格が高く、工事内容が不透明な分、普通の中古マンションよりも慎重に情報を収集する必要があります。

ただ、素人判断では見えにくい部分も多いのが現状です。だからこそ、「住まい探しのパートナー」選びで失敗しないようにしたいものです。

本コラムでは

「リノベーションされた中古マンションって実際どうなの?」

という方に対して、7つの注意点をお伝えしながら、リノベマンションだからこそ気を付けたい購入前ポイントを記載しました。

これらのポイントを知っていると、こんなはずじゃなかったといったマンション選びの後悔を減らすことができるかも知れません。

最後に、どんな物件を選ぶにしてもメリットデメリットが存在します。

自分の求めている条件と照らし合わせたうえで、優先順位を決めて物件を選ぶことをお勧めします。

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