人生でも最も大きな買い物とも称されることもある不動産の購入。そんな大きな決断となる不動産の購入・売却において「自分たちの知識は十分なのであろうか…」。そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。 そこでIESHILコラムでは、国内で唯一ともいわれている不動産学部がある明海大学の不動産学部学部長である中城教授にご協力いただき、「生活者として知っておいて欲しい不動産学」をシリーズにしてお届けしていきます。
更新日:2019年01月10日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL(イエシル)が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。
分譲マンションでは共用部分の維持管理のために管理組合をつくります。一般に管理組合は一つの分譲マンションごとに一つですが、大規模な分譲マンションや団地になっている場合では複数の管理組合がつくられることもあります。ここでは管理組合が一つの場合を念頭におきます。
管理組合ではマンションの機能を維持し、資産価値を失ってしまわないよう、長期修繕計画を作成します(参照:分譲マンション購入後に増えているトラブル?!~分譲マンションの修繕積立金~)。日常の維持管理に加えて、長期修繕計画に即して大規模修繕を繰り返せば、長期にわたってマンションを使い続けることができ、50年はもとより100年でも利用可能です。一方で、建物はいつか寿命を迎え、使えなくなります。使えなくなった分譲マンションはどのような選択肢が残されるのでしょうか。
新築や新築後の経過年数が少ないマンションを買った場合や、購入した住戸が不要になった場合は、売却することで課題を解決することが通常ですので、使えなくなった状態に直面する可能性は少ないと思われます。一方、新築後の経過年数が多いマンションを購入した場合などにあっては、この問題に遭遇する可能性があります。
通常の建物の場合は、建物全体で一つの所有権ですので、それをどのように処分(解体、売却)するか、所有者が単独で決定できます。しかし共有部分をもつ分譲マンションでは、区分所有者全員で構成する管理組合の総意にもとづいて解決策(出口)を決定することになります。
耐用年数を迎えた分譲マンションの出口を大別すると二つになります。
一つは「建替え」で、もう一つは「敷地売却」です。
法律的には、2002(平成14)年にマンションの建替えを念頭においた、マンションの建替え等の円滑化に関する法律(以下、「マンション建替法」という。)が制定され、この法律にもとづいて建替える事例も増えています。同法は2014(平成26)年に改正され、新たに「マンション敷地売却制度」が創設されました。経緯的には、同法制定前からマンションを建替えるケースはありました。また、制定後でも同法によらずに建替える事例もあります。
以上を踏まえて、耐用年数を迎えた分譲マンションの出口をまとめると表1の通りです。
建替え |
敷地売却 | |
マンション建替法によらない | 建替え 【建替法以外】 |
敷地売却 【建替法以外】 |
マンション建替法による |
建替え |
敷地売却 |
表1 耐用年数を迎えた分譲マンションの出口
図1 国土交通省 「ご存知ですか?「マンション建替法」改正について」:p2より引用・抜粋 (http://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf)
図2 国土交通省 「ご存知ですか?「マンション建替法」改正について」:p2より引用・作成 (http://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf)
【補注】
1) 以下、簡単のために「区分所有権」と総称する。
2) 参考文献1 による
3) 参考文献2 による
【参考文献】
1. 国土交通省 「ご存知ですか?「マンション建替法」改正について」
http://www.mlit.go.jp/common/001090271.pdf
2. マンション建替法に基づく建替え・敷地売却事業一覧
http://www.mansion-tokyo.jp/tatekae/35jirei-list.html
3. 諏訪町住宅建替え事業(現アトラス諏訪町レジデンス)
https://www.afr-web.co.jp/tatekae-lab/example/suwacho.html/
4. 都市整備局住宅政策推進部マンション課 諏訪2丁目住宅の建替えによる新しいマンションが竣工
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2013/10/DATA/20nag300.pdf
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