前回の不動産会社の取引態様で、不動産会社の取引の3つの種類(取引態様)として、「売主(貸主)」、「代理」、「仲介(媒介)」があることをお話ししました。この取引態様は、不動産探しの際に、どのように関わってくるのでしょうか。そして不動産会社の役割と仕事とは、どのようなものなのかを解説します。
どの取引態様が一番良いということは一概にはいえませんが、通常、売主 → 代理 → 仲介の順番で、仲介手数料に伴った初期費用がかかります。また売主や代理の物件は、売主ならではの長期保証などがあるので、仲介手数料をなるべく払いたくない場合は、この優先順位で物件を探すとよいでしょう。
最近は手数料を無料にしたり、割引をする会社もありますので、そういった所に問い合わせるのもよいでしょう。また、売主が同一の物件を自社でも売り出しながら、並行して一般媒介でも仲介に出す場合があり、同じ物件が違う取引態様で市場に出回っていることがあります。同じ物件でも売主から購入した方が、手数料の分だけ安く買えます。物件を見るときには、この販売態様も必ずチェックしましょう。
このように大まかに3種類ある取引態様ですが、不動産会社によって、それぞれ得意とする取引態様があります。規模が比較的小さく、利便性の高い駅前のビルなどに店舗を構える不動産会社は、仲介業者が多いです。仲介取引を扱うには機転とフットワークの軽さに加え、広い知識と経験がものをいいますので、営業マンからはバイタリティあふれる印象を受けるかもしれません。
大きめの自社ビルを持つ不動産会社は、分譲住宅ビルダーやデベロッパー、工務店、ハウスメーカーなど、自社物件を持っている不動産会社が多いです。売主取引を主に扱うため、営業マンは自社物件にとても精通していますが、仲介業者と比べると、他社物件やエリアの相場観などについては少し疎い面もあります。大手不動産会社などは、売主取引を主に扱う自社分譲住宅販売部や注文住宅販売部と、仲介業を主に扱う部門を別のグループ会社にしています。
仲介手数料とは、宅地建物取引業(以下、宅建業と簡略表記します)を営む者が仲介による取引での成果報酬として宅建業法で定められていますので、宅建業者が携わらない取引の場合には発生しません。
例えば、物件の所有者である個人の売主が買主と直接やりとりをして不動産の売買取引を行う場合、売主が宅建業者ではなければ宅建業と見なされません。取引に介在する宅建業者がいないので、仲介手数料は一切かからないのです。
ただし、その場合、買主は、購入物件の持つ特徴や瑕疵の有無、権利関係の確認などの複雑な物件調査と、それにかかる費用を自己負担で行わなければなりません。売主としても、仲介業者を介さなければ、仲介手数料の出費はありませんが、買い手を見つけるための販売活動すべてを自身で行うことになります。
また、買主、売主のそれぞれの立場に立ち、取引が双方にとって公平なのかを、経験に基づいた判断や助言をする第三者がいないため、トラブルが起きやすいというリスクもあります。不動産の取引には専門的な知識と経験が必要とされますので、こういった手間やトラブルを防いでスムーズに取引を行いたい買主、売主のために、宅建業者が依頼を受けることになります。
それでは、宅建業者の仕事にはどんなものがあるのか、仲介業者が買主に対して行う仕事を例に解説します。
役所や関係各所を回り、物件の法令上の制限や登記事項・権利関係などの確認をして、必要な書類と情報を集めます。顧客からの質問や、入居・決済時期の相談、価格などの交渉事項を売主に確認します。
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