【2023年8月版】[年収別]マンション購入費用をシミュレーションで徹底計算！中古/新築比較・諸費用の一覧あり

1.検討時

2.申込時

2-1.申込証拠金　(新築マンションのみ)

金額目安は2万円～10万円です。

本気で購入意思があることを示すために、新築マンションなどの申し込み時に支払う費用です。最終的に契約までいたらなかった場合には返還されるため、必ず領収書をもらいましょう。申込後、売買契約を行う際には、手付金として組み込まれます。中古マンションや戸建では、申込証拠金を求められないことが多いです。

3.売買契約を結ぶとき

3-1.手付金

金額目安は売買代金の5％～10％ほどですが、交渉は可能です。

不動産の売買は、契約を結んでから残代金の支払い・引き渡しまでの期間が長いため、全額を引渡し時に払うことは稀です。契約が締結された証拠として、一定割合(5～10％ほど)を「手付金」として契約時に支払います。買主・売主の両方が合意すれば、10％を超える手付金を支払うことも可能ですが、不動産会社が売主の場合(新築マンションなど)は20％を超えることは出来ません。

また、手付金は契約解除の方法としても使われています。契約を結んでから引き渡しまでの間に、買い手側が契約をキャンセルしたいと思った時、手付金を放棄することで契約解除を行うことが可能です。

キャンセルできるとは言え、数十万～数百万単位の負担になる場合が多いので、契約を結ぶ時は十分に検討した上で行いましょう。

一方、売り手側も引き渡しまでの間であれば、契約解除を行うことが出来ます。この場合は、すでに受け取った手付金と、さらに同額の手付金を買い主に支払わなければなりません。(手付倍返しと呼ばれます)

契約後、無事に決済(引き渡し)まで進んだ場合には、手付金は頭金の一部としてカウントされます。

3-2.印紙税(売買契約書)

契約を結ぶ時には、「印紙税」として契約書に収入印紙を貼ることが必要です。ローンを借りる契約と、不動産を購入する契約は別モノのため、それぞれで印紙税が必要なので注意してください。

収入印紙は不動産会社の方で用意してくれる事がほとんどですが、もし自分で買う必要が出た場合は、郵便局やコンビニで購入できます。ただしコンビニでは200円の収入印紙がメインで、高額の収入印紙は取り扱っていないことが多いため、契約当日に慌てることがないよう気を付けましょう。(もし当日急きょ買う場合、複数のコンビニを回ってかき集めないといけません)

3-3.適合証明手数料(フラット35を利用する場合)

金額目安は5～7万円ほどです。

フラット35を利用する時は、適合証明手数料が必要です。

適合証明書とは、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める独自の技術基準に適合していることを証明する書類で、指定された検査機関または適合証明技術者によって交付されます。

費用は新築か中古か、戸建かマンションかによって多少変わりますが、おおむね5～7万円ほどを見ておけば良いでしょう。

支払い時期は適合証明書は必ずしも売買契約の時に必要なわけではありませんが、融資実行の前までに適合証明書を金融機関に提出する必要があるため、契約のタイミングで手数料を払うケースが多いです。

4.決済のとき（引き渡し・融資実行)

4-5.ローン保証料

金額目安は各金融機関によって保証料は異なります。2023年7月時点の金額は次のようになっています。(35年返済の場合)

• 三井住友銀行：1契約当たり3.3万円
• みずほ銀行：金利に0.2％上乗せ または 融資額×2.06%
• 三菱東京UFJ銀行：融資額×2.06% または 金利＋0.2% または なし

ローン保証料は銀行ではなく、保証会社に支払うお金です。もしローンが返済不可能になった場合、保証会社はローンの残り(残債)を負担します。住宅ローンを返す上での保険のような立ち位置です。

各金融機関で、ローン保証料にかなりの開きがありますが、ローン保証料だけを見て比較するのではなく、ローン事務手数料やその他の費用と合わせた金額を比較することが必要です。

4-6.団体信用生命保険料

団体信用生命保険料はすでに金利に含まれているので無料となります。

団体信用生命保険(略して"団信"と呼ばれます)は、ローンを借りた人が事故や病気などで亡くなった場合に、家族が住宅ローンを抱えずに済むための保険です。保険会社がローンの残債を支払ってくれるため、家族はそのまま住み続ける事ができます。

団体信用生命保険の保険料は、ローン金利に含まれていることがほとんどなので、融資を受けると自動的に生命保険がついてくるイメージです。

(フラット35の場合は、団体信用生命保険なしでもローンを組めますが、不安な方は入っておいた方が無難です)

ちなみに、この団体信用生命保険があるため、住宅ローンを組むには年齢制限があります。

75～80歳までに完済するようにスケジュールを組みますので、35年ローンを組みたい場合、30～40歳ぐらいまでにローンを借りる必要があります。

もし50代で住宅を購入する場合、返済期間が20年程度になってしまうため、毎月の返済額が大きくなります。

若いうちにローンを組む場合は頭金などの用意は大変だが、月々の負担は比較的少なめになります。

50代・60代でローンを組む場合は月々の負担がかなり重くなるので、頭金を多めに入れるなどで対策が必要になります。

4-7.住宅ローン斡旋手数料

金額目安は5～10万円ほどになります。　(無料に出来るので節約する人も多い)

住宅ローンの申し込みや書類作成などを、不動産会社にお願いした場合に発生する手数料です。

住宅ローンは自分自身でも調べて申し込めるので、必ずしも不動産会社にお願いする必要はありません。自分でローンの手続きをすればタダなので、初期費用の節約にもなります。

ほとんどの不動産会社では費用が発生しないケースが多いですが、中には事前審査を申し込んだだけで手数料を請求する所もありますので、十分注意してください。ローンの斡旋手数料は発生するのか、発生するとしたらどの作業に対してなのか、早めに不動産会社に聞いておきましょう。

• 住宅ローン斡旋手数料
• 住宅ローン代行手数料
• 住宅ローン事務手数料
• 住宅ローン斡旋料
• 融資事務代行手数料
• 融資斡旋事務手数料

など、様々な名目がありますが、ほぼ同じ内容です。

4-8.火災保険料・地震保険料

金額は保険会社によって異なりますが、一例として1000万円当たりRC造マンションで3万、木造10万ほどです。(保険期間10年)

火災保険は建物の構造や広さによって変わってきます。

また新築ではなく中古で不動産を購入する場合、保険金額のかけ方は「再調達価額(新価)」と「時価額」の2種類があります。

「再調達価額」は「新築での値段」です。同等のものを再建築・再購入するのに必要な金額となります。

「時価額」は、「今の築年数での値段」です。再調達価格から経過年数などを引いて計算します。

築年数が古く価格が安い場合、時価額での契約にすると、火災などで被害を受けた際に保険金だけではまかなえないケースも出てきます。

保険料の安さだけでなく、自分でリスクを踏まえた上で検討しましょう。

4-9.登記費用

不動産を購入する時には、売主からあなたに所有権が移ったことを法務局に届け出なくてはなりません。この届け出を行い、登記簿に登録することを登記と言います。(土地と建物は別々に登記を行います)

登記を行う場合の費用は、「登録免許税」と「手数料(司法書士報酬)」に分かれます。

「登録免許税」は、登記の手続きを行うために法務局に納める税金です。

「手数料(司法書士報酬)」は、書類を作成して法務局で手続きをする司法処理や土地家屋調査士に支払う報酬です。

4-10.固定資産税（の清算金)

金額は固定資産税評価額×1.4％が目安となっています。

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や建物を持っている所有者に課せられる税金です。

1年の途中で購入した場合でも、購入者が税金を納める必要はありませんが、売主にとって見れば売却後の期間についても税金を払ってしまっていることになるので、日割りで精算を行う事が一般的です。

(引渡日の前日までの日数で計算)

例：固定資産税が20万円で、2月15日に決済した(引き渡した)場合、

売主の負担：　20万×(45日/365日)＝24,658円

買主の負担：　20万×(320日/365日)＝175,342円

各市区町村は、土地や建物など、不動産の価値を「固定資産税評価額」として算出しています。

この「固定資産税評価額」に税率をかけることで、固定資産税が計算されますが、

多くの市区町村では標準税率として1.4％が採用されています。

4-11.都市計画税（の清算金)

金額は固定資産税評価額×0.3％が目安とされています。

都市計画区域にある土地・建物には、都市計画税がかかります。

税率は0.3％が上限となっており、東京23区も0.3％を採用しています。

4-12.管理費、修繕積立金

管理費は平米あたり110～150円、修繕積立金は平米あたり200円が目安とされています。

マンションを購入する場合、毎月の費用として管理費と修繕積立金が発生します。

管理費は「消えるお金」で、共有部分のメンテナンスや清掃など、管理会社の業務に対して支払うお金です。

修繕積立金は「貯めるお金」で、将来の大規模修繕のために積み立てておくお金です。

管理費・修繕積立金のどちらも、マンション全体でかかる金額を、各部屋の面積に応じて按分した金額となっています。

4-13.修繕積立基金（新築マンション）

金額は20～40万程度が目安です。（高いところでは100万を超える物件もあります。)

毎月の修繕積立金だけでは、大規模修繕の際に積み立てが不足する可能性があるため、新築マンションを購入する時に最初に支払うのが修繕積立基金です。

20～40万程度の所が多いと言われていますが、マンションの規模や構造によっても変わってきます。

国土交通省の「修繕積立金に関するガイドライン」では、モデルケースとして修繕積立基金は36万円になっています。

4-14.物件価格の残金

今まで申込時に「申込証拠金」、契約時に「手付金」、決済時に「頭金」を現金で支払ってきました。それらの金額を、売買金額から全て引いたものが残金となります。

物件価格－申込証拠金－手付金－頭金＝残金

多くの場合はローンを使うので、決済日に融資を受けてローン金額が自分の口座に入金され、そこからすぐに残金を売主へ振り込む事が多いです。多額の現金を持ち歩くと危険なため、不動産会社・売主・買主・司法書士の4者で、銀行の会議室を借りて決済を行うこともあります。

売主側の口座で残金の支払いが確認できたら、カギをもらって物件の引き渡しが無事完了します。

5.入居時

6.入居後

6-1.不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物などの不動産を取得する際に課される税金です。不動産の所有権が移る際に支払われる税金になります。

金額目安は以下のようになります。

　新築：(建物の固定資産税評価額－控除額1200万)×税率3%

　中古：(建物の固定資産税評価額－控除額100～1200万)×税率3%

6-2.その他

決済が終わり引っ越したあとでは、(不動産取得税以外の)大きな出費は収まり、毎月/毎年の維持費を支払っていく形になります。

• 住宅ローン返済　(毎月＆ボーナス時)
• 固定資産税、都市計画税　(年4回)
• マンションの管理費、修繕積立金　　(毎月)
• 駐車場代・駐輪場代など　(毎月)
• 専用庭、ルーフバルコニー利用料（住戸に設置されている場合のみ。毎月）
• その他、インターネット利用費やペットの飼育料など　(設定されている場合のみ。毎月)

家具購入の時期をずらす

新しい家に合わせて一気に家具を買ってしまうと、かなりの費用がかかってしまいます。

入居の時点では最低限必要なものだけ揃え、余裕ができたタイミングで随時買い足していくことで、お金が出ていくタイミングをずらすことが出来ます。

(2)返済総額を減らす

トータルでの返済総額を減らすためには、より有利な住宅ローンを選んでいきましょう。

原則は「低金利のローンを使う」こと。最近はメガバンクだけでなく、ネット銀行の金利が比較的低めで人気を集めています。

また、「繰り上げ返済」を積極的に活用するのも有効です。

繰り上げ返済をする際に、手数料がかかる銀行もありますので、実際に借りる前に繰り上げ返済手数料も調べておきましょう

(3)物件価格を減らす

無理してローンの上限金額ギリギリの物件を買わず、手頃な中古物件を探すのも有効です。

物件価格の予算を下げても、リフォームなどでひと手間かけてあげれば、新築並みのキレイな部屋にすることも可能です。

こうしたマンションの選び方などは、アドバイザーが無料で相談を行っているので、ぜひご利用ください。

(4)支援を受ける

人によっては、会社が住宅支援制度を設けているところもあります。

通常よりも低い金利で住宅ローンを借りられたり、諸費用を融資してくれたりする場合もあるので、会社の制度を一度確認してみましょう。

また、親や祖父母からマンションの購入資金を援助してもらうというのも一つの手です。消費税が8％の間は、「最大1200万円」までの贈与が免除(非課税)になります。(2020年3月31日までの契約の場合)

頭金と諸費用だけでも支援してもらえれば、住宅選びの選択肢はかなり広がるもの。頼れる家族がいる方は、ぜひ相談してみてください。