マンション売却を始めると、仲介業者とのコミュニケーションや希望通りの販売活動がうまくいかず、業者変更の検討が必要になる場合もあります。そこで本記事では、マンション売却中に不動産会社を変更するタイミングや、その流れなどを解説します。
更新日：2023年12月19日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
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マンション売却を成功させるうえで、不動産会社との相性や信頼関係をしっかり築けるかどうかは重要なポイントです。
しかし、実際に販売活動を始めるとうまくコミュニケーションが取れなかったり、希望通りに対応してくれなかったりすることが原因で、不動産会社の変更が必要になる場合もあります。
そこで本記事では、マンション売却中に不動産会社を変更するタイミングや流れなどを解説します。
不動産会社との契約内容によっては、契約期間内であっても不動産会社の変更は可能です。
一般媒介契約であれば同時期に複数の不動産会社と契約できるため、契約期間内に解約する場合でも、金銭的なペナルティを課されることは基本的にありません。
不動産売却を成功させるためには不動産会社との信頼関係が重要であるため、不信感があり販売活動を続けられないと判断した場合は、他の業者に変更するといいでしょう。
一方で契約内容や状況によっては、不動産会社の変更が難しくなる場合もあります。
ここからは実際に、変更が難しいケースについてご紹介します。
以下のような場合は、不動産会社の変更が難しくなる可能性があります。
一般媒介契約は複数社との同時契約が認められていますが、専任媒介契約・専属専任媒介契約は同時期に1社のみです。
他の業者に乗り換えるには解約が必要になりますが、契約期間内の場合は業者が納得できる理由がないと違約金を請求されることがあります。
また、すでに買主が決まっている場合は、契約書を交わす前であっても、トラブルが起こりやすくなるためおすすめできません。
販売活動中に不動産会社の変更を検討する場合は、上記に当てはまらないか確認しましょう。
もしマンション売却がうまく進んでいない場合、契約している不動産会社に問題があると考える方も多いのではないでしょうか？
しかし、物件や条件などが問題の場合もあり、業者を変えたからといって必ずしも売却がうまくいくとは限りません。
また、買主が決まらないだけで、広告や宣伝の成果は出ている場合もあります。
まずは、問い合わせ件数や広告・宣伝戦略を確認し、本当に変更が必要か慎重に検討しましょう。
以下のようなケースでは、不動産会社の変更を検討しても良いかもしれません。
こうした場合では、そのままにしていてもスムーズに売却できる可能性は低いと言えるでしょう。
ここではそれぞれについて詳しく解説していきます。
マンション売却にかかる期間は一般的に3ヶ月が目安です。
この期間をすぎても売却できない場合は、不動産会社や営業担当者の経験や実力が不足していることも考えられます。
媒介契約は3ヶ月が期限になるため、更新前に不動産会社の変更も検討してみるといいでしょう。
また、不動産業界の悪しき慣習「囲い込み」をされている可能性もあります。
「囲い込み」についてはこちらの記事もご参照ください。
価格が適正であるにもかかわらず内覧が少ない場合も、不動産会社や担当者の力量不足・やる気不足が原因の可能性があります。
そもそも内覧がないと売却に繋がらないため、内覧希望が1ヶ月に1回あるかないかの状況が続く場合は、不動産会社の変更を検討しましょう。
不誠実な営業担当者にあたると、要望を聞き入れてもらえなかったり、トラブルが起こったりすることもあり、思い通りに売却が進みにくくなります。
具体的には、広告・宣伝の相談や提案がなくやる気を感じられない場合や、定期報告を怠る場合は誠実な営業担当者とはいえません。
特に、専属媒介契約をしている場合は1週に1度以上、専任媒介契約をしている場合は2週に1度以上の頻度で報告を行う義務があります。
これを守らない不動産会社は契約違反になるため、ペナルティなしで解約が可能です。
マンション売却をスムーズに進めるには、営業担当者との相性が重要になるため、不信感を抱いた場合は不動産会社の変更も検討するといいでしょう。
マンション売却の不動産会社を変更するタイミングは、以下がおすすめです。
それぞれのタイミングを詳しく解説するので、トラブルなく不動産会社を変更するためにも、事前に確認しておきましょう。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時期に契約が可能です。そのため結べるため、特に契約を解除することなく、新たに別の会社と一般媒介契約を結ぶことができます。
契約中の不動産会社を解約したい場合は、契約期間を確認し、満了のタイミングで伝えるといいでしょう。
ただし、一度に多くの不動産会社と媒介契約を結ぶと、売却状況や内容確認などの連絡対応が困難になるため注意しましょう。
専属専任媒介契約や専任媒介契約を交わしている場合は、契約期間の3カ月のタイミングで、契約更新をしない形で他の不動産会社に依頼するといいでしょう。
専任媒介契約・専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と決まっており、基本的にその間は他の業者と契約することができません。
そのため、3ヶ月の契約期間が終了するのを待ってから、変更するのが望ましいといえます。
ここではマンション売却の不動産会社を変更する手順を契約の種類ごとに紹介します。
どの契約方法を選ぶかによって手順は異なるため、事前に確認しておきましょう。
先述したように、一般媒介契約は複数の業者と契約できるため、好きなタイミングで他の不動産会社と新たに契約できます。
現在契約を結んでいる業者は、契約終了の期間を切れ目に解約が可能です。
先述した通り、専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間は3か月以内と定められており、自動更新されることはありません。
そのため、契約満了の際に継続しない旨を伝えるだけで変更手続きは完了します。
1社しか契約できず拘束力が強い契約ではありますが、契約期間が終了すれば簡単に解約できるため不動産会社の変更もしやすいでしょう。
マンション売却の不動産会社の変更には、以下のような注意点やリスクがあります。
マンション売却を成功させるためにする仲介業者の変更も、注意点やリスクを知っておかないと失敗に終わってしまう可能性があります。
それぞれの内容を詳しく解説するので、事前にチェックしておきましょう。
契約期間内に解約する場合、正当な理由がないと違約金が発生する可能性があります。
契約を交わすうえで、定められた期間内は契約締結状態であることをお互いに同意している認識になります。にもかかわらず途中で契約を取り消すのであれば、不動産会社にも相応の納得できる理由が必要となります。
理由が正当であると認められない場合は、契約違反になり違約金を請求されることもあるため、解約はできる限り契約満了まで待つことをおすすめします。
不動産を何度も変更すると、「出回り物件」と認識されることがあります。
出回り物件と認識されると、いい物件であっても何か裏があるのではないかと、不動産会社や買主に勘繰られ売れ残ってしまう可能性があります。
不動産業界は企業同士のつながりが濃く、出回り物件であることは広まりやすいため、正当な理由なく不動産会社を変更するのは避けましょう。
乗り換える不動産を適当に選んでしまうと、また同じように相性が合わず何度も業者を変更するといった悪循環になることも考えられます。
また、不動産会社を乗り換えるとその分時間はどんどん過ぎるため、状況によっては2回目の変更が現実的に難しくなることも考えられます。
そのため、次で売却を完了させるつもりで慎重に不動産会社を選ぶことが大切です。
マンション売却がうまくいかない場合、不動産会社以外にも以下のような原因が考えられます。
無意味に不動産会社を変更してしまわないように、上記のポイントをしっかりチェックしましょう。
内覧は買い手が購入を判断する重要なポイントの1つです。
部屋が汚い状態で内覧を受け入れてしまうと、清潔感がない、雰囲気が暗いなどのマイナスイメージを持たせやすくなります。
内覧前に清掃や片付けをしっかり行い、いい印象を持ってもらえるような対策をしましょう。
売り出し価格が相場よりも高すぎる場合も、売れ残る原因になり得ます。
条件の良い物件であれば相場より高くても売却できる可能性はありますが、そうでない場合は適正な価格に設定することが大切です。
そのため、売り出している物件の相場がいくらかをしっかり確認し、それよりも売り出し価格が高ければ、適正な価格に調整しましょう。
不動産は需要が高まり売れやすくなる時期があります。マンションの場合は、新生活が始まる4月に備えた1〜3月が繁忙期とされる期間です。
需要が高まるタイミングでの価格の見直しなどを検討してみるといいでしょう。
マンション売却中に不動産会社を変更すると売却期間が伸びたり、余計な手間がかかったりするため、自身に合った不動産会社を選ぶことが大切です。
もし、不動産会社選びにご不安があれば、イエシルのアドバイザーサービスがおすすめです。
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