住み替えの際によくある失敗や対策を知っておくことで、失敗しない住み替えができるでしょう。
マンションの住み替えとは、今住んでいるマンション「売却」と新居「購入」の2つが必要になります。
売却と購入といった手間のかかることを同時に行わなくてはいけないため、それぞれに失敗するケースがあります。
マンションの住み替えで失敗しないために、売却と購入のそれぞれの失敗と対策を説明します。
ひとつずつ詳しく解説します。
住み替えの際は売却と購入がほぼ同じタイミングで進むのが理想です。しかし、スケジュール設定に気を配らないと、住み替えのタイミングがズレてしまうことがあります。
失敗しないためには、マンションの住み替え方法の正しい知識を得てからスケジュールを組み立てる必要があります。
一般的に、マンションは築年数が浅いほど価格は高くなります。築年数が古くなるごとに価値が下がっていくので売却タイミング選びは重要です。
しかし最近では、新築より購入コストが低い点やリフォーム済み物件の増加などから「築古だと売れない」というようなことは少なくなってきています。自分のマンションの現状を正しく理解し、売却スケジュールを設定しましょう。
ただ、築古物件の売却タイミングは老朽化や設備関係なども関わり、素人には判断が難しいのでプロに相談(イエシルアドバイザー)するのもおすすめです。
不動産会社、住宅ローンの借入先などしっかり検討することもたくさんありますので、ひとつひとつ丁寧に計画しましょう。
マンション売却時に買い手側の都合で、購入キャンセルが発生するケースがあります。
マンションの売主は買主から手付金を受け取ると、ほかの買主を探すことができなくなります。購入してもらえると思って進めていると、買主都合でキャンセルされた場合、時間・金銭ともに大きくロスしてしまいます。
買主がキャンセルする理由として、「資金計画が甘く、ローンの負担が大きい」や「転勤の可能性が出てきたから場所を変えたい」などといった理由があります。失敗しないためには、手付金を高く設定して購入キャンセルを思い留まってもらうのも、ひとつの方法です。
次に、マンションの住み替えで失敗しないための注意点を紹介します。
下記の3点に注意して、マンションの住み替えの失敗を防ぎましょう。
住み替え時の注意点
ひとつずつ詳しく説明します。
マンション住み替えは、「買い先行型」と「売り先行型」のどちらかが一般的です。そして売却と購入を同時に行う「売り買い同時型」というパターンもあります。どのパターンでも売るタイミングと買うタイミングのスケジュールを上手く調整する必要があります。
「買い先行型」は今住んでいるマンションのローンを完済しているか、完済できる資金のある方におすすめの住み変え方法です。この方法では新しいマンションに引っ越し後に売却スケジュールを調整できるため比較的スケジュール調整の失敗は少ないと言えます。
「売り先行型」は「買い先行型」とは逆に、マンションを売却した後に、新居を購入する方法です。売却金額が確定した後に、購入するので堅実な住み替えができます。売却資金を新居購入の頭金にして住宅ローンを組むこともできます。
ただし売却後に新しく住むマンションの購入が控えていますので、現在のマンションの引き渡しタイミングや引っ越しのタイミングなどのスケジュール管理が必要になりますので必要な手続きなどのタスクに漏れがないよう注意しましょう。
「売り買い同時型」とは、売却と購入を同時に進めて、同日に決算と引き渡しをする住み替え方法です。上手くいけば同時に完了するメリットがあります。しかし、どちらも同時にできるようにするためには、売却の金額を値下げしなければいけなかったり、購入物件を急いで決めなければいけないリスクがあり細かいスケジュール調整が必要ですので慎重に進めましょう。
それぞれにメリット・デメリットがあり、状況によって最適な方法は異なります。判断が難しい場合は、イエシルアドバイザーにご相談ください。
マンション買い替えの基礎知識については、こちら【マンション買い替えの基礎知識】手順・注意点・税金について解説にて詳しく解説していますので、ご覧ください。
住み替えローンやダブルローンを利用する場合には、住み替えの資金計画にも注意が必要です。住み替えローンとダブルローンは、どちらも住宅ローンに比べると審査が厳しいのがデメリットです。
また住み替えローンを利用する場合は、現在の自宅のローン完済日と新居の購入日を同日に行う必要があります。そのためスケジュールがタイトになります。新居が決まらなければ、予算が確定しないので、売却のスケジュールに合わせなければなりません。新居選びに時間がかけられない場合があるので、注意が必要です。
ダブルローンの場合は、住宅ローンが2つになるので返済額の負担が増えるのは明確ですよね。家計の負担にならないように資金計画は慎重にしましょう。
住み替えには上述した「買い先行型」「売り先行型」「売り買い同時型」の3種類がありますが、どの方法でも失敗しないためには資金計画を間違えないように注意しましょう。スケジュール管理につながる話ですが、まずそのためには正しい売却価格を知ることが重要です。
いくらで売れるのかを知るためには、下記のような方法がありますが、これらだけでは適正な価格を把握するのは難しいことはご存知でしょうか。
なぜかというと、一括査定は媒介契約を結びたいがために、実際には売れないような高すぎる査定額を提示する会社も存在するためです。また、提示された査定額の妥当性を調べるためにAI・オンライン査定もありますが、リフォームの有無など個別状況は加味されていないため、精度の高さは個別査定にはどうしても劣ってしまいます。
また、1社にしか相談しないと、比較ができないため「もっと高く売れたかもしれない」ということにもなりかねません。
そうならないためにも、まずは中立的な立場で算出された査定価格を知るのが大事です。
イエシル査定は、不動産会社ではないイエシルに所属する、不動産営業経験10年以上のプロであるイエシルアドバイザーが中立の立場で価格を個別算出します。
住み替えでは不動産会社選びから売却・購入完了まで行わなければなりません。
時間と労力を使い大変です。マンションの住み替えを失敗しないために信頼できる不動産会社を選び、マンション住み替えを成功させましょう。
イエシルのアドバイスサービスを利用すると、知っておきたい基本知識だけでなく、不動産会社では教えてくれないような情報を効率よく知ることができます。より高く早く売るコツの解説や、売却に関する不安や疑問になんでもおこたえします。
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