【マンション買い替えの基礎知識】手順・注意点・税金について解説

マンションを買い替えたいが、どうすればよいか分からないと悩む人は多いのではないでしょうか。マンション買い替えには、タイミング・売却・購入など考えなくてはならないことが沢山あります。 今回は、マンション買い替えのタイミングから手順・注意点・税金に至るまで基本的な知識を解説します。

更新日:2022年09月21日

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マンション買い替えに関する基礎知識

マンション買い替えに最適なタイミングはいつなのでしょうか。

ここでは、マンション買い替えの基礎知識として「マンション買い替えに適した築年数」と、「ローンが残っていた場合、売れるのか」について解説します。


マンション買い替えに適した築年数

マンション買い替えのタイミングは、築年数10年目が目安とされています。築年数10年未満の物件は人気が高く売れやすいことや、築年数10年を過ぎたあたりから修繕積立金が値上がりすることが多くなることが理由です。

しかし、築年数10年を過ぎたからといって高値で売却できない訳ではありません。特にここ数年、首都圏のマンション価格高騰は続いています。実際に、イエシルに売却相談を頂いたお客さまの中にも築10年以上の物件が新築時のマンション販売価格よりも数千万、数百万高値で売却できたという事例が多数あります。

まずは、自分のマンションが今いくらなのか把握することが重要です。

もう一つの買い替えの目安は、マンション(鉄筋コンクリート造)の法定耐用年数である築年数47年目です。耐用年数を過ぎると税務上の資産価値はほぼ無くなり、売れにくくなります。築40年を過ぎたマンションに住んでいて、買い替えを検討しているのなら急いだ方がよいでしょう。


マンションのローン残債がある場合

ローンが残っていても買い替えできるのかと不安に思う方もいるでしょう。結論からいうと、ローンが残っていてもマンションの買い替えは可能です。ローンが残っている状態でマンションを買い替える方は多く、マンションを売ったお金でローンの残債を一括返済して、次のマンションを買っています。

売却額でローンが完済できなくても、残ったローンと新居購入に必要な資金をあわせて借り入れられる「住み替えローン」を利用する方法があります。


マンションを買い替える方法

マンションの買い替えには「買い先行」と「売り先行」そして「業者買取サービス」があります。

ここでは、それぞれの買い替え方法について解説します。


①買い先行|じっくりと新居を探したい方向け

「買い先行」は、新居を探してから今のマンションを売却する方法です。

買い先行のメリット

 ・新居が決まってから売却するため、仮住まいが必要になることがなく引越しが一回で済む。

 ・焦らずに落ち着いて理想の新居を探せる。

買い先行のデメリット

 ・新居を買ってからマンションが売れるまでの期間、二重ローンを抱える可能性がある。

 ・想定していた売却価格で売れない可能性があり、資金計画を立てづらい。

買い先行型は、すぐに売れる見込みのある人気物件を持っている方や金銭的に余裕がある方に向いています。

買い先行の場合は、以下のような制度の利用を検討してみるとよいでしょう。


買い替え特約の利用

買い替え特約とは、期限内に売却予定の物件が売れなければ、新居購入の契約を白紙にできる契約上の取り決めです。買い替え特約のメリットは、売却ができない場合でも違約金や新居購入にかかった前払金・手付金を返金してもらえる点です。ただし、売り手にとっては不利な点が多い契約のため、断られる可能性もあります。必ずこの特約が使用できるわけではないということは認識しておく必要があります。


つなぎ融資の利用

つなぎ融資とは、住んでいるマンションの売却額で完済することを条件として、新居購入の融資を受けられる一時的な立替え融資です。売却を待たずに資金を確保できるため、欲しい物件をすぐに押さえられる点がメリットです。ただし、住宅ローンより金利が高くなること、つなぎ融資を扱う金融機関が少ない点がデメリットです。


②売り先行|しっかりとした資金計画を立てたい方向け

「売り先行」は、先にマンションを売却し、その後に新居を探す方法です。

売り先行のメリット

 ・先に売却価格を把握できるため、新居購入にいくら使えるかが分かり、資金計画を立てやすい。

 ・売却後に新居を購入するため、二重ローンを抱える心配がない。

 ・売却を急ぐ必要がないため、焦らずに価格交渉できる。

売り先行のデメリット

 ・引き渡し前に新居が決まらない・新居に引っ越せない場合は仮住まいが必要になり、その分費用がかかる。


③業者買取サービス|迅速に売却したい方向け

業者買取サービスは、不動産会社に売却したいマンションを買い取ってもらうサービスです。

業者買取サービスのメリット

 ・買い手が現れるまで待つ必要がない。

 ・不動産会社が仲介に入らないため、仲介手数料が必要ない。

業者買取サービスのデメリット

 ・売却価格が相場の80%程度になる。

 ・買い手が見つかりにくい物件の場合は、買い取ってもらえないことがある。

一般的に、不動産会社に査定を依頼すると、仲介で売却した場合の売却価格を提示されることが多いです。ご所有の物件が実際にいくらで買取ってもらえるかを知りたい場合は、買取を実施している不動産業者への見積もり依頼が必要。

イエシルに査定を依頼した場合は、仲介の場合の査定価格と、買取価格の2つの価格を提示します。実際に金額を比較して、ご所有の物件を「仲介」か「買取」どちらが適しているか比較するのもおすすめです。

マンション買い替えにおける注意点

ここからは、マンションを買い替える際に注意しておいた方がよい点を3つご紹介します。


複数の不動産会社から選ぶ

マンションの買い替えにおいて、不動産会社選びは重要な要素です。不動産会社や担当者の力次第で、売却価格や成約までのスピードが変わるからです。また、不動産会社によって物件の得意不得意があることがあります。

一社だけでなく、複数の不動産会社から査定をしてもらい、査定価格だけでなく、売買の実績や担当者の対応の良さ・スピードなども不動産会社を選ぶポイントとして確認しましょう。

また、売り先行の場合は、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると連絡窓口が一つで済むため、買い替えの手続きもスムーズに進められます。

とはいえ複数の不動産会社へ、同じ話(売却の動機や状況、希望条件など)を何度も話すのは面倒ですよね。そういう方にこそ、イエシルの売却相談を利用頂きたい。

無料相談後、お客さまの状況に適して不動産会社を複数紹介可能。その際に、イエシルのアドバイザーが予定調整やヒアリングした状況の伝達などを集約してくれます。そのため、不動産会社とのアポイントは売却プランの比較に集中できるため、納得のいく選択ができるはず。


売却スケジュールに余裕を持つ

マンション買い替えの際には、数か月程度の時間がかかることを計算に入れた売却スケジュールを組むことが重要です。買い先行の場合、マンションが売れなければ、新居と現在住んでいるマンションローンの両方を払わなくてはならず、金銭的だけでなく精神的にも負担がかかります。

もし焦ってしまうと希望価格よりも低い金額で売却してしまう恐れがあります。そうならないために、余裕を持って売却スケジュールを立てるとよいでしょう。



適正な売却価格を設定する

適正な売却価格を設定することが大切です。

利益を求めて高い売却価格を設定すると、売れ残ってしまう可能性があります。逆に低く設定しすぎてしまうと、損をしてしまう可能性があります。

適正な価格設定をするために、自分で近隣の相場を調べておくとよいでしょう。相場は、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べられます。

また、自分が売却する物件と似ている条件(立地・築年数・部屋の広さ)の物件が、どの程度の金額で売られているのかを、物件情報サイトでチェックする方法もあります。


マンション買い替えにかかる費用や税金

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マンションの買い替えには、さまざまな費用や税金がかかることを考慮に入れて資金計画を立てる必要があります。ここでは、マンション買い替えにかかる費用と税金、利用できる減税制度について解説します。


マンション買い替えにかかる費用

マンションの買い替えには、マンション購入費用の他に、以下の費用がかかります。


マンション売却にかかる費用

 ・抵当権抹消登記費用

 ・ローン完済手数料

 ・仲介手数料

 ・印紙税

 ・譲渡所得税費用  


マンション購入にかかる費用

 ・登記費用

 ・火災保険料

 ・住宅ローンの諸費用

 ・マンションの管理・修繕費

 ・仲介手数料

 ・申込証拠金

他にも、仮住まいが必要な場合は、賃貸の敷金・礼金や家賃、仲介手数料、火災保険料、引越し費用などがかかります。


マンション買い替えにかかる税金

マンションの買い替えには、以下のような税金がかかります。

マンション売却にかかる税金

 ・印紙税

 ・登録免許税

 ・消費税

売却で利益が出た場合は、上記に加えて譲渡所得税がかかります。譲渡所得税とは、復興特別税を含む所得税と住民税を合わせたものを指します。


マンション購入にかかる税金

 ・印紙税

 ・登録免許税

 ・不動産取得税

不動産取得税は購入時に一度だけ、固定資産税は毎年支払う税金です。登録免許税は不動産登記の際に支払う税金で、主に登記費用の一部として司法書士に支払います。


マンション買い替えの際、利用可能な減税制度

マンションの買い替えの際は利用できる減税制度がないかを確認しましょう。

マンションを売却し譲渡所得で利益が出た場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれる特例を受けられます。この特例は、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるものです。

特例を利用するには、一定の要件を満たすことと確定申告が必要です。

他にも、「住宅ローン控除」や「地方移住の支援制度」などの減税・支援制度を受けられる可能性があります。

参考:国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「住宅ローン控除を受ける方へ


まとめ

ここまで、マンションの買い替えの基礎知識について解説してきました。

マンションの買い替えは、人生の大きなターニングポイントです。後悔のないようにしっかりと計画を立ててスムーズに進めたいですよね。

マンションの買い替えについて分からないことがあれば、イエシルの無料のオンライン面談にお気軽にご相談ください。オンライン面談は満足度93.6%、累計相談数3,500組以上(※)の実績があります。資格を持つ経験豊富なイエシルアドバイザーが中立的な立場からお客様にアドバイスします。

※2021年5月集計時点


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