【マンション買い替えの基礎知識】手順・注意点・かかる費用や税金を解説

マンションを買い替えたいが、どうすればよいか分からないと悩む人は多いのではないでしょうか。マンション買い替えには、タイミング・売却・購入など考えなくてはならないことが沢山あります。 今回は、マンション買い替えのタイミングから手順・注意点・税金に至るまで基本的な知識を解説します。

更新日:2023年12月19日

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イエシルコラム編集部

株式会社リブセンス

IESHIL編集部

東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL(イエシル)が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。

この記事の要点
  • マンション買い替えに適した築年数は、一般的に10年目が目安
  • ローンが残っていてもマンションの買い替えは可能
  • マンションの買い替えにはの3つの方法があり、それぞれのメリットとデメリットがある
  • 買い替えをスムーズに行うためには注意点を抑えておくことが大切

マンション買い替えに関する基礎知識

マンション買い替えに最適なタイミングはいつなのでしょうか。

ここでは、マンション買い替えの基礎知識として「マンション買い替えに適した築年数」と、「ローンが残っていた場合、売れるのか」について解説します。


マンション買い替えに適した築年数

マンション買い替えのタイミングは、築年数10年目が目安とされています。築年数10年未満の物件は人気が高く売れやすいことや、築年数10年を過ぎたあたりから修繕積立金が値上がりすることが多くなることが理由です。

しかし、築年数10年を過ぎたからといって高値で売却できない訳ではありません。特にここ数年、首都圏のマンション価格高騰は続いています。実際に、イエシルに売却相談を頂いたお客さまの中にも築10年以上の物件が新築時のマンション販売価格よりも数千万、数百万高値で売却できたという事例が多数あります。
まずは、自分のマンションが今いくらなのか把握することが重要です。

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もう一つの買い替えの目安は、マンション(鉄筋コンクリート造)の法定耐用年数である築年数47年目です。耐用年数を過ぎると税務上の資産価値はほぼ無くなり、売れにくくなります。築40年を過ぎたマンションに住んでいて、買い替えを検討しているのなら急いだ方がよいでしょう。


マンションのローン残債がある場合

ローンが残っていても買い替えできるのかと不安に思う方もいるでしょう。結論からいうと、ローンが残っていてもマンションの買い替えは可能です。ローンが残っている状態でマンションを買い替える方は多く、マンションを売ったお金でローンの残債を一括返済して、次のマンションを買っています。

売却額でローンが完済できなくても、残ったローンと新居購入に必要な資金をあわせて借り入れられる「住み替えローン」を利用する方法があります。

マンションを買い替える方法

マンションの買い替えには「買い先行」と「売り先行」そして「業者買取サービス」があります。

ここでは、それぞれの買い替え方法について解説します。


①買い先行|じっくりと新居を探したい方向け

「買い先行」は、新居を探してから今のマンションを売却する方法です。

買い先行のメリット

  • 新居が決まってから売却するため、仮住まいが必要になることがなく引越しが一回で済む。
  • 焦らずに落ち着いて理想の新居を探すことができる。


買い先行のデメリット

  • 新居を買ってからマンションが売れるまでの期間、二重ローンを抱える可能性がある。
  • 想定していた売却価格で売れない可能性があり、資金計画を立てづらい。


買い先行型は、すぐに売れる見込みのある人気物件を持っている方や金銭的に余裕がある方に向いています。買い先行の場合は、以下のような制度の利用を検討してみるとよいでしょう。


買い替え特約の利用

買い替え特約とは、期限内に売却予定の物件が売れなければ、新居購入の契約を白紙にできる契約上の取り決めです。買い替え特約のメリットは、売却ができない場合でも違約金や新居購入にかかった前払金・手付金を返金してもらえる点です。ただし、売り手にとっては不利な点が多い契約のため、断られる可能性もあります。必ずこの特約が使用できるわけではないということは認識しておく必要があります。


つなぎ融資の利用

つなぎ融資とは、住んでいるマンションの売却額で完済することを条件として、新居購入の融資を受けられる一時的な立替え融資です。売却を待たずに資金を確保できるため、欲しい物件をすぐに押さえられる点がメリットです。ただし、住宅ローンより金利が高くなること、つなぎ融資を扱う金融機関が少ない点がデメリットです。


②売り先行|しっかりとした資金計画を立てたい方向け

「売り先行」は、先にマンションを売却し、その後に新居を探す方法です。

売り先行のメリット

  • 先に売却価格を把握できるため、新居購入にいくら使えるかが分かり、資金計画を立てやすい。
  • 売却後に新居を購入するため、二重ローンを抱える心配がない。
  • 売却を急ぐ必要がないため、焦らずに価格交渉できる。


売り先行のデメリット

  • 引き渡し前に新居が決まらない・新居に引っ越せない場合は仮住まいが必要になり、その分費用がかかる。


③業者買取サービス|迅速に売却したい方向け

業者買取サービスは、不動産会社に売却したいマンションを買い取ってもらうサービスです。

業者買取サービスのメリット

  • 買い手が現れるまで待つ必要がない。
  • 不動産会社が仲介に入らないため、仲介手数料が必要ない。


業者買取サービスのデメリット

  • 売却価格が相場の80%程度になる。
  • 買い手が見つかりにくい物件の場合は、買い取ってもらえないことがある。


一般的に、不動産会社に査定を依頼すると、仲介で売却した場合の売却価格を提示されることが多いです。ご所有の物件が実際にいくらで買取ってもらえるかを知りたい場合は、買取を実施している不動産業者への見積もり依頼が必要。
イエシルに査定を依頼した場合は、仲介の場合の査定価格と、買取価格の2つの価格を提示します。実際に金額を比較して、ご所有の物件を「仲介」か「買取」どちらが適しているか比較するのもおすすめです。

ここまでマンション買い替えに適した築年数とローンが残っていたときの住み替え方法、住み替えの3つの手法について説明してきました。

次のページでは買い替えをスムーズに行うための注意点を説明していきます。


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