マンション売却価格のシミュレーションをしたい!税金などの目安や手取りを多くするコツや注意点は?

本記事では「マンションの売却価格相場の調べ方」や「どんな税金がいくらほど発生するか?」「手取りを多くするための方法(節税対策など)」「無料の自動シミュレーションサイトを利用する際の注意点」について、ご紹介します。

更新日:2022年11月01日

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イエシルコラム編集部

株式会社リブセンス

IESHIL編集部

東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL(イエシル)が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。

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マンションを売りたい際に、シミュレーションなどで具体的な金額を知りたい方は、多いはず。


例えば「売却価格の相場はどのくらい?」「売却に伴って、税金や手数料は、かかるの?」「手取りはいくら残る?」といった疑問が出てくるものですよね。


あるいは「プロにきちんと査定してもらいたいけど、しつこく勧誘されないか不安……」という方もいらっしゃるのではないでしょうか?


そこで本記事では「マンションの売却価格相場の調べ方」や「どんな税金がいくらほど発生するか?」「手取りを多くするための方法(節税対策など)」「無料の自動シミュレーションサイトを利用する際の注意点」について、ご紹介します。

マンションの売却価格相場の調べ方

マンションの売却価格相場の調べ方には、いくつかの方法があります。最近はインターネットで簡単に情報が集められるので、その中でも主な相場の調べ方を5つ紹介します。


1.土地総合情報システムを活用する

土地総合情報システムは国土交通省が運営しているシステムです。国土交通省が、不動産市場の信頼性や透明性を高める目的で設置しているため信頼度は高いです。
時期・種類(マンションなど)・地域あるいは最寄り駅を選択して見たい物件を絞れます。マンションに限らず、土地や土地付き建物の取引相場を確認しましょう。


2.レインズマーケットインフォメーションを活用する国土交通大臣指定の不動産流通機構です。本来は不動産会社が使う情報サービスですが、一般の方にも一部公開されています。

物件の詳しい住所やマンション名などは非公開で都道府県と地域のみですが、直近1年の国内における不動産取引情報が見られます。民間とは異なり、成約価格が登録されており信頼度は高いです。


3.中古マンション価格天気図を活用する

東京カンテイが全国の不動産状況を、天気図に例えて表現して毎月公表しています。
価格動向は「晴・薄日・曇り・小雨・雨」とユニークな表現です。不動産相場を初めて調べる方にも、簡単に不動産傾向が見られるでしょう。


4.不動産ポータルサイトを活用する

不動産ポータルサイトでは、売却したい物件と同じエリアや駅からの徒歩数・築年数・専有面積など近しい物件を参照できます。
掲載されている物件は特殊な事情がない限り、相場範囲内に設定されているので、自分と同じマンションが掲載されている可能性もあるので確認しましょう。
注意点としては、ポータルサイトの価格はあくまで販売中(まだ買い手が決まっていない状態)の物件の価格です。
実際には、申込時に値下げ交渉が入ることは珍しくなく、且つ売却が長期化した場合値下げをするケースも多いため、成約時の価格とは多少ブレが生じます。


5.不動産アドバイザーを利用する

不動産会社を探す前に中立的なポジションに相談できるサービスを利用する方法もあります。
イエシルではオンラインの無料相談が受けられます。売却価格の適正価格を算出してくれるだけでなく、「今売却するべきか」「買うべきか」などにも不動産のプロからのアドバイスが受けられます。
またオンライン相談時に提示をされる査定価格は、イエシル独自のデータベースから割り出した各物件の成約予想価格から導いたものになります。
そのため、各種ポータルサイトの売り出し事例よりもより精度の高い成約予想価格を知ることができます。

マンション売却時の「手取り」を知りたい!税金・手数料などの計算方法は?

マンション売却時には、手数料や税金がかかります。ほぼすべての人にかかる手数料と、利益が出た場合にかかる税金があります。


下記の5つを確認しましょう。

・仲介手数料
印紙税
登録免許税(登記費用/抵当権抹消費用)
譲渡取得税
住宅ローン一括返済費用

ひとつずつ詳しく説明します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介依頼をした不動産会社に、成約時に支払う手数料です。
仲介手数料は上限が決まっています。下記の表をご参照ください。
上限を超えない価格内で不動産会社が設定するので、不動産会社によっては表示の金額より低い場合もあります。
媒介契約を締結する際に確認しましょう。
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印紙税

印紙税とは不動産を売却する際にかかる税金です。不動産取引で締結する際に必要な売買契約書に貼る印紙代がかかります。
買主用と 売主用の2部が必要ですが、1部ずつ負担するのが一般的です。 印紙代は契約金額によって異なります。 売却額が大きくなると印紙代も高くなります。
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登録免許税(登記費用/抵当権抹消費用)

登録免許税は「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の手続きを行うときに必要な費用です。

「所有権移転登記」とは売買や相続により土地や建物が移転した時に行う際にかかる費用のことです。 通常は買主が負担します。

「抵当権抹消登記」は売却時にローンを完済して、登記謄本から抵当権を抹消する際に発生する費用です。通常売主が負担します。抵当権は、金融機関から住宅ローンを借りた際に担保として設定されるものです。

自分で手続きを行う際は、金額は不動産の数×1,000円ですが、手続きが複雑なので司法書士に頼むのが無難です。司法書士に頼む際は、手数料として司法書士に1万前後支払います。

譲渡所得税

譲渡取得税は売却によって利益が出た場合に発生する税金です。計算方法は下記の通りです。

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譲渡所得に税率をかけた金額が課税額になります。

税率は不動産を所有する期間によって異なり、5年以下は短期譲渡所得、5年を超えると長期譲渡取得の税率で計算します。

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取得費
取得費は下記を参考にしてください。

・売却した不動産の購入代金
・購入時に不動産に支払った仲介手数料
・購入時に納めた税金(印紙代、登録免許税、不動産取得税)
・司法書士に支払った登記手数料
・購入時のエアコンなどの搬入、取り付け工事費用、増改築費などの取得費

建物取得費の計算方法は下記の通りです。


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減価償却費相当費の計算方法は下記の通りです。
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譲渡費用

譲渡費用は売却した(譲渡した)時にかかった費用です。下記を参考にしてください。

・不動産会社に支払った仲介手数料
測量費
売買契約書に貼った印紙代

住宅ローン一括返済費用

住宅ローンの借り入れがある不動産を売却する場合に、ほとんどのケースでは残債分を一括返済します。 その際に、全額繰越返済手数料がかかる場合があります。

手数料は、数千円から数万円ほどです。各金融機関によって手数料は異なりますので契約書を確認しましょう。

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マンション売却後の手取り額を多くしたい場合の対策

高値で売却できる方法を検討する

高値で売却をするための注意点が3点あります。下記の注意点を参考に、高値で売却する方法を検討しましょう。

1.適切な不動産会社選びをすること

不動産会社といっても、得意な分野(購入or売却、投資or実需)、エリア特化など様々です。
今回の自分の物件・売却の希望にそった不動産会社選びが重要になります。

2.手数料値引きに飛びつかない

仲介手数料値引きは一見魅力的ですがフタを開けてみると、集客(購入者を集めるためのチラシ・DM作成・配布やネット掲載など)にかけるコストがなく、売却が長引いたり結果的に値下げせざるをえないこともあります。
きちんと各社の売却プラン(どういう戦略で自物件を宣伝し買い手を集客するのか)を比較し選定するのが重要です。

3.意外と難しい「誠実な」担当者を見極める

情報格差(不動産会社とエンドユーザーの間)があるといわれる不動産業界。その結果、「囲い込み」や「高取り」といった悪しき慣習がなかなか無くならないのが事実です。
自分ひとりだとそういった業者を見極めるのは難しいため、紹介後もフォローサービスがあるようなサービスを利用するのも大切になります。

イエシル査定では、不動産パートナーを紹介する際は、過去の売却に関する実績やユーザーアンケートにもとづいて評価の高い担当者を紹介するのはもちろん、紹介後も担当アドバイザーがお客様のフォローを実施するので、そういった悪しき慣習に巻き込まれるリスクも低いです。

競合物件がある場合は、高額で売却しにくいため注意

競合物件がある場合は高額で売却しにくいため注意しましょう。高額で売りたい場合は、競合物件があるかどうかは重要なチェックポイントです。


売却したい物件と同じエリアに似たような間取りや築年数 の物件が売りに出されている場合は、高額で設定しても売れにくい可能性があります。


しかし、値下げするよりもタイミングを狙うほうがいいでしょう。同じエリア内に競合がいなければ価格を強気に設定しやすいですが、価格を高く設定しすぎて長く売れない場合があります。

素人ではなかなか分かりづらいので、イエシルのような不動産のプロに相談すると安心です。

特例控除などを活用して、節税する

不動産を売却した際にかかる税金には様々な特別控除や特例があります。うまく活用すれば税金がゼロになる可能性もあります。

主な特別控除と特例は下記の4つです。ひとつずつ詳しく説明します。

・3,000万円特別控除
軽減税率の特例
・買換えの特例
・相続した空き家を売る場合の特例

3,000万円特別控除【マイホームを売ったときの特例】
一般的な住宅の売却ではこの特別控除によって、売却利益から出た課税対象額から最高3,000万円控除されます。
下記の3つ が条件です。

・自宅として使用していた居住用不動産(マイホーム)を売却
・譲渡先が、配偶者・直系血族・同族会社ではない
・前年や前々年にこの控除を受けていない

売却時に住んでいなくても、住まなくなって3年経過する年の年末まで控除対象です。

参考:国税庁 マイホームを売ったときの特例

軽減税率の特例【マイホームを売ったときの軽減税率の特例】
所有期間が10年を超えているマイホームを売却する際には、譲渡税率が低くなります。
条件は下記の3つです。

・売却した年の1月1日時点での所有期間が10年を超えている
・前年や前々年にこの控除を受けていない
・親子間や夫婦間の売買ではない

この軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。

参考:国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

買い替えの特例【特定のマイホームを買い換えたときの特例】
不動産を売った年の前後3年に自宅の買い替えをした場合に発生した利益の課税を、新たに購入したマイホームを売却するまで先延ばしできます。
条件は下記の3つです。

・自宅として使用していた居住用不動産(マイホーム)を売却
・売却価格は1億円以下である
・売却する不動産が売却する年の1月1日時点で10年超えている

この特例は、税金を先延ばしするだけで免除される訳ではないので注意しましょう。
また、3,000万円特別控除と軽減税率の特例はどちらかひとつしか併用できません。

参考:国税庁 特定のマイホームを買い換えたときの特例


相続した空き家を売る場合【被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例】
相続や遺贈によって得た空き家の譲渡所得から最高3,000万円控除されます。
条件は下記の3つです。

・昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
・区分所有建物登記がされていない建物であること
・相続の開始の直前に、被相続人(亡くなった方)の同居人がいなかったこと

不動産売却は、相続開始した日から3年を経過する年の12月31日までに行う必要があります。

参考:国税庁 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

マンション売却の自動シミュレーション=正確ではない

マンション売却の自動シュミレーション=正確ではないと思っておいていいでしょう。
自動シュミレーションで正確な金額を出すことは実際には難しく、プロに査定してもらう必要があります。


しかし、訪問査定では不動産会社が実際に物件を見て査定するため、査定期間が2週間ほどかかります。机上査定も、人の手で査定するので、早くても1時間はかかります。


売却を検討し始め、まずいくらくらいで売れるのかを知りたい場合は、イエシルアドバイザーに価格の個別算出を依頼するのがおすすめです。無料で不動産のプロに直接相談できるので安心です。

シミュレーションサイトの一括査定をすると、営業がしつこいって本当?

シミュレーションサイトの一括査定をすると、営業がしつこいことが実際にあります。
マンションを売却するのに、まずは大まかな査定額を知りたいと思う方が多いのではないでしょうか。


一括査定を申し込んだが、次々に営業電話が来るばかりといった方も少なくないようです。営業電話ばかりで肝心の査定結果が届かないこともあるので、気をつけましょう。

参考:【体験談】「60秒で一括査定」をやってみた。初心者が知るべき注意点と不動産会社の選び方

マンション売却にあたり「一括査定」が不安な場合はどうする?

マンション売却にあたり「一括査定」が不安な場合は、一括査定サービスを利用して不動産会社を探さずとも、不動産売却において中立的な立場のサービスに頼りましょう。


イエシルは、中立の立場で不動産売買をサポートするサービスです。

アドバイザーによる無料相談もあるので、不動産会社に行く前の不安を解決することができます。


まずはイエシルに個別での適正価格の算出を依頼し、アドバイザーから高値売却のコツを聞いてみることがおすすめです。

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