本記事では「マンションの売却価格相場の調べ方」や「どんな税金がいくらほど発生するか？」「手取りを多くするための方法（節税対策など）」「無料の自動シミュレーションサイトを利用する際の注意点」について、ご紹介します。
更新日：2022年11月01日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。
マンションを売りたい際に、シミュレーションなどで具体的な金額を知りたい方は、多いはず。
例えば「売却価格の相場はどのくらい？」「売却に伴って、税金や手数料は、かかるの？」「手取りはいくら残る？」といった疑問が出てくるものですよね。
あるいは「プロにきちんと査定してもらいたいけど、しつこく勧誘されないか不安……」という方もいらっしゃるのではないでしょうか？
そこで本記事では「マンションの売却価格相場の調べ方」や「どんな税金がいくらほど発生するか？」「手取りを多くするための方法（節税対策など）」「無料の自動シミュレーションサイトを利用する際の注意点」について、ご紹介します。
土地総合情報システムは国土交通省が運営しているシステムです。国土交通省が、不動産市場の信頼性や透明性を高める目的で設置しているため信頼度は高いです。
時期・種類(マンションなど)・地域あるいは最寄り駅を選択して見たい物件を絞れます。マンションに限らず、土地や土地付き建物の取引相場を確認しましょう。
国土交通大臣指定の不動産流通機構です。本来は不動産会社が使う情報サービスですが、一般の方にも一部公開されています。
物件の詳しい住所やマンション名などは非公開で都道府県と地域のみですが、直近1年の国内における不動産取引情報が見られます。民間とは異なり、成約価格が登録されており信頼度は高いです。
東京カンテイが全国の不動産状況を、天気図に例えて表現して毎月公表しています。
価格動向は「晴・薄日・曇り・小雨・雨」とユニークな表現です。不動産相場を初めて調べる方にも、簡単に不動産傾向が見られるでしょう。
不動産ポータルサイトでは、売却したい物件と同じエリアや駅からの徒歩数・築年数・専有面積など近しい物件を参照できます。
掲載されている物件は特殊な事情がない限り、相場範囲内に設定されているので、自分と同じマンションが掲載されている可能性もあるので確認しましょう。
注意点としては、ポータルサイトの価格はあくまで販売中（まだ買い手が決まっていない状態）の物件の価格です。
実際には、申込時に値下げ交渉が入ることは珍しくなく、且つ売却が長期化した場合値下げをするケースも多いため、成約時の価格とは多少ブレが生じます。
不動産会社を探す前に、中立的な立場の不動産アドバイザーに相談できるサービスを利用する方法もあります。
イエシルは不動産のプロ、イエシルアドバイザーへオンラインで無料相談ができます。不動産会社に属さない立場から、営業色の無い中立的な売却適正価格を算出してくれるだけでなく、「今売却するべきか」「税金の注意点は？」などの疑問に対しても個別事情に合わせたアドバイスが受けられます。
マンション売却時には、手数料や税金がかかります。ほぼすべての人にかかる手数料と、利益が出た場合にかかる税金があります。
下記の5つを確認しましょう。
ひとつずつ詳しく説明します。
| 売却価格 | 仲介手数料 |
| 200万円以下の場合 |
売却価格の5%+消費税 |
| 200万~400万円以下の場合 |
売却価格の4%+2万円＋消費税 |
| 400万円以上の場合 |
売却価格の3%+6万円＋消費税 |
| 売却額 | 印紙代 |
| 10万円～50万円 | 200円 |
| 50万円～100万円 |
500円 |
| 100万円～500万円 |
1,000円 |
| 500万円～1,000万円 |
5,000円 |
| 1,000万円～5,000万円 |
10,000円 |
| 5,000万円～1億円 |
30,000円 |
| 1億円～5億円 |
60,000円 |
| 5億円～10億円 |
160,000円 |
| 10億円～50億円 |
320,000円 |
| 50億以上 | 480,000円 |
登録免許税は「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」の手続きを行うときに必要な費用です。
「所有権移転登記」とは売買や相続により土地や建物が移転した時に行う際にかかる費用のことです。 通常は買主が負担します。
「抵当権抹消登記」は売却時にローンを完済して、登記謄本から抵当権を抹消する際に発生する費用です。通常売主が負担します。抵当権は、金融機関から住宅ローンを借りた際に担保として設定されるものです。
自分で手続きを行う際は、金額は不動産の数×1,000円ですが、手続きが複雑なので司法書士に頼むのが無難です。司法書士に頼む際は、手数料として司法書士に1万前後支払います。
譲渡取得税は売却によって利益が出た場合に発生する税金です。計算方法は下記の通りです。
【譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特例控除】
譲渡所得に税率をかけた金額が課税額になります。
税率は不動産を所有する期間によって異なり、5年以下は短期譲渡所得、5年を超えると長期譲渡取得の税率で計算します。
| 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得 | 住民税 | 税率合計 |
| 短期譲渡所得 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 |
15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
建物取得費の計算方法は下記の通りです。
【建物取得費＝建物購入価格－減価償却費相当費】
【減価償却費相当費＝建物購入価格×0.9×償却費×経過年数】
譲渡費用は売却した(譲渡した)時にかかった費用です。下記を参考にしてください。
手数料は、数千円から数万円ほどです。各金融機関によって手数料は異なりますので契約書を確認しましょう。
不動産会社といっても、得意な分野（購入or売却、投資or実需）、エリア特化など様々です。
今回の自分の物件・売却の希望にそった不動産会社選びが重要になります。
仲介手数料値引きは一見魅力的ですがフタを開けてみると、集客（購入者を集めるためのチラシ・DM作成・配布やネット掲載など）にかけるコストがなく、売却が長引いたり結果的に値下げせざるをえないこともあります。
きちんと各社の売却プラン（どういう戦略で自物件を宣伝し買い手を集客するのか）を比較し選定するのが重要です。
情報格差（不動産会社とエンドユーザーの間）があるといわれる不動産業界。その結果、「囲い込み」や「高取り」といった悪しき慣習がなかなか無くならないのが事実です。
自分ひとりだとそういった業者を見極めるのは難しいため、紹介後もフォローサービスがあるようなサービスを利用するのも大切になります。
イエシル査定では、不動産パートナーを紹介する際は、過去の売却に関する実績やユーザーアンケートにもとづいて評価の高い担当者を紹介するのはもちろん、紹介後も担当アドバイザーがお客様のフォローを実施するので、そういった悪しき慣習に巻き込まれるリスクも低いです。
不動産を売却した際にかかる税金には様々な特別控除や特例があります。うまく活用すれば税金がゼロになる可能性もあります。
主な特別控除と特例は下記の4つです。ひとつずつ詳しく説明します。
売却時に住んでいなくても、住まなくなって3年経過する年の年末まで控除対象です。
参考：国税庁 マイホームを売ったときの特例
この軽減税率の特例は、3,000万円特別控除と併用可能です。
参考：国税庁 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
この特例は、税金を先延ばしするだけで免除される訳ではないので注意しましょう。
また、3,000万円特別控除と軽減税率の特例はどちらかひとつしか併用できません。
不動産売却は、相続開始した日から3年を経過する年の12月31日までに行う必要があります。
参考：国税庁 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
マンション売却の自動シュミレーション＝正確ではないと思っておいていいでしょう。
自動シュミレーションで正確な金額を出すことは実際には難しく、プロに査定してもらう必要があります。
しかし、訪問査定では不動産会社が実際に物件を見て査定するため、査定期間が2週間ほどかかります。机上査定も、人の手で査定するので、早くても1時間はかかります。
売却を検討し始め、まずいくらくらいで売れるのかを知りたい場合は、イエシルアドバイザーに価格の個別算出を依頼するのがおすすめです。無料で不動産のプロに直接相談できるので安心です。
シミュレーションサイトの一括査定をすると、営業がしつこいことが実際にあります。
マンションを売却するのに、まずは大まかな査定額を知りたいと思う方が多いのではないでしょうか。
一括査定を申し込んだが、次々に営業電話が来るばかりといった方も少なくないようです。営業電話ばかりで肝心の査定結果が届かないこともあるので、気をつけましょう。
【体験談】「60秒で一括査定」をやってみた。初心者が知るべき注意点と不動産会社の選び方
マンション売却にあたり「一括査定」が不安な場合は、一括査定サービスを利用して不動産会社を探さずとも、不動産売却において中立的な立場のサービスに頼りましょう。
イエシルは、中立の立場で不動産売買をサポートするサービスです。
アドバイザーによる無料相談もあるので、不動産会社に行く前の不安を解決することができます。
まずはイエシルに個別での適正価格の算出を依頼し、アドバイザーから高値売却のコツを聞いてみることがおすすめです。
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