失敗しないマンションの売却方法｜後悔しないための対策を解説

査定を1社にしか依頼していない

物件の査定を1社にしか依頼せず売却をすすめてしまうことが失敗の原因のひとつとして挙げられます。

そもそも、査定依頼は、売却価格を知るためだけではなく「不動産会社の担当者との相性を見るため」「不動産会社の販売実績を知るため」という目的もあります。これらを考慮せず容易に1社のみの査定で売却をすすめてしまうと、営業担当者の偏った意見に沿った流れになったり、適正ではない売却価格になったりする可能性があります。

対策として、最低でも2〜3社を比較すると、自分にあった業者を見つけられるでしょう。複数の業者に査定を依頼する方法として、一括査定サービスがあります。しかし、各社から営業電話が来て、対応に追われてしまうというデメリットもあります。

イエシルでは、不動産仲介営業経験10年以上のプロ（イエシルアドバイザー）が、売れるであろう妥当な価格を個別で算出するサービスも提供しています。

また、アドバイザーがご状況をヒアリングし、あなたに合った不動産会社を最大4社までご紹介することが可能です。各社との相談日程の調整などもアドバイザーがお手伝いするため、複数業者とのやりとりの手間が省けることも特徴のひとつです。

住宅ローンの残債を把握していない

基本的には住宅ローンを完済せずに不動産を売却することはできないため、住宅ローンの残債を下回る売却価格だと、自己資金から補う必要があります。

媒介契約について理解していない

媒介契約の種類・特徴について知識不足であることが失敗の原因としてあげられます。媒介契約について、基礎知識を身につけておくことをおすすめします。媒介契約の種類と特徴は以下のとおりです。

価格設定を見誤る

売却活動中に価格設定を見誤ると、売却失敗の原因になります。

例えば、初期の価格設定を高値にしてしまうと、買い手がつかずなかなか売却できない結果となるかもしれません。また、売却できないからといって、焦って値下げをしてしまうと、売却できても購入金額よりも安い売却価格になってしまうこともあります。

所有しているマンションの売却価格相場を調べ、きちんと適正価格を把握するようにしましょう。

イエシルにご相談いただければイエシルアドバイザーが、あなたのマンションの妥当な価格を算出します。マンションの今の”妥当な価格”を把握することで、想定よりも数百万円以上高く売却できたというデータも出ています。

売却に適したタイミングを逃す

売却に適したタイミングを逃して失敗してしまう原因は以下のようなものが考えられます。

• 築年数を考えていなかった
• 季節を考えていなかった

築年数が5〜10年のマンションはある程度の需要があるため、売却を検討している際は早めに取り組みましょう。季節については、売却しやすい引っ越しシーズンの数か月前を狙います。需要がある3・4月の2〜3か月前に照準を絞り、売却活動計画を立てるとよいでしょう。

内覧の印象が悪い

内覧までに部屋の掃除や片付けが行き届いていなかったり、内覧を担当者に任せて売主が内覧に立ち会わなかったりすると、内覧の印象が悪くなり売却失敗の原因になる場合があります。

対策として、できる限りの掃除や片付けは内覧前日までに済ませ、内覧当日は担当者とともに内覧に立ち会うようにしましょう。

不動産会社とのコミュニケーションを怠る

売却活動中に不動産会社とのコミュニケーションを怠ってしまうと、売却失敗の原因になります。
担当者と意志疎通できないまま売却活動を全部任せてしまうと、知らず知らずのうちに「囲い込み」という状態に陥ってしまうことがあります。

「囲い込み」とは、不動産会社が売主と買主の両方を仲介し、不動産情報を他社に開示せず自社に囲い込み、売主と買主の両方から仲介手数料を得ることです。
このような不動産会社は、情報開示のための指定流通機構（レインズ）への登録をしない、または、登録していても他社に情報を使わせないよう「広告不可」にしていることがあります。囲い込みに陥ると、売主は売却機会を失ってしまいます。

対策として、不動産会社とのコミュニケーションをこまめに取り、進捗状況を把握しておくことが大切です。

ご自身が「囲い込み」にあうリスクを避けるためにも、イエシルの専属アドバイザー制度が効果的。イエシルでは、一度ご相談頂いたお客さまには専属アドバイザー制を導入しています。そのため、売却相談した後も、成約に至るまで何度でもご自身の担当に相談可能。
また、アドバイザー経由で紹介した不動産会社と媒介契約を結んだ場合、このアドバイザーの存在が「抑止力」となるので、「囲い込み」など悪しき慣習には巻き込まれにくいという利点があります。相談後も、上手くアドバイザーを活用するのが売却成功の鍵です。

売却にかかる税金や費用を把握していない

売却にかかる税金や費用を把握していないことが、失敗の原因としてあげられます。特に税率は、不動産の所有期間によって変動するため、きちんと把握しておきましょう。売却にかかる税金や費用は以下のとおりです。

• 印紙税
• 譲渡所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

印紙税について

売買契約書を作成する際にかかる税金を「印紙税」といいます。契約金額ごとの印紙税については以下のとおりです。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税について

不動産売却で利益を得た時のみかかる税金を「譲渡所得税」といいます。
「住民税」も上記の所得税と同様に、不動産売却で利益を得た時のみかかる税金です。
また、東日本大震災の復興財源を確保するために、平成25年1月1日から令和19年12月31日までの期間にかかる税金を「復興特別所得税」といいます。
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税のそれぞれの税率については以下のとおりです。

　 　国税庁「復興特別所得税関係（源泉徴収関係）」

売却後の責任について知らなかった

「欠陥や不具合について、売却後も売主が一定期間責任を負う」という内容の規定を「契約不適合責任（瑕疵担保責任）」と呼びます。

この規則により、不動産の欠陥や不具合について気づいている点がありながら、売主の説明がなかった場合は説明義務違反です。

違反をしないためにも、以下のような契約不適合責任（瑕疵担保責任）の対象となる瑕疵を知っておくとよいでしょう。

・雨漏りや耐震基準を満たしていないなどの「物理的瑕疵」
・近隣住民のごみ問題や騒音問題が頻繁にあるなどの「環境的瑕疵」
・売却する不動産で過去に自殺事件や殺害事件があったなどの「心理的瑕疵」

不動産会社を選ぶ際に、インターネット上の一括査定サイトの利用を検討する方も多いのではないでしょうか。しかし、一括査定サイトを利用すると「査定結果がいくら待っても返ってこない」「営業電話が鳴り止まない」などの問題が起きやすくなります。

▶参考：【体験談】「60秒で一括査定」をやってみた。初心者が知るべき注意点と不動産会社の選び方

不動産売買で失敗しやすい原因のひとつが、「信頼できる不動産会社と契約を結べないこと」であるため、ここを改善できればリスクを減らすことができます。自力で査定比較せず、不動産アドバイザーに信頼できる不動産会社を紹介してもらうことが堅実といえます。