マンション住み替えのポイントを押さえよう!注意点も解説

今住んでいる住居の売却と、新しい住居の購入という2つの大きな取引を行う必要がある持ち家の住み替えですが、できればお得に済ませたいという人も多いのではないでしょうか。この記事では、マンションの住み替えを検討している人に対して、マンション住み替えのポイントのみならず、さまざまな注意点を紹介していきます。ぜひ参考にしてください。

更新日:2023年01月13日

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イエシルコラム編集部

株式会社リブセンス

IESHIL編集部

東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL(イエシル)が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。

1.マンション住み替えのパターン3つ

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マンションを住み替えするときの手順には、大きく分けて3つのパターンがあります。
それぞれにメリット・デメリットが存在するので、まずはそれぞれに分けて紹介していきます。

売り先行

1つ目が、売り先行と呼ばれる、今住んでいるマンションをまず先に売却してから新居を購入するパターンです。
大きなメリットとしては当然、資金繰りがしやすいという点が挙げられます。あらかじめマンションの売却額を把握できるため、新居購入の際の予算を決めやすいという利点があります。
また、マンションのローンが残っている場合にも有効といえるでしょう。現在組んでいる住宅ローンを支払った後に、新居購入でローンを組むので経済的負担が比較的小さいといえます。

ただし、もちろんデメリットも存在します。懸念すべき点は、売却期間中の住まいをどうするかということです。
仮住まいに住むか、今の住居に住みながら売ることが考えられますが、仮住まいの場合、新居選びに時間がかかってしまえば、その分仮住まいの家賃はかさんでしまいます。もちろん、現住居から仮住まいへの引っ越し費用がかかり、仮住まいから新居への引っ越し費用もかかります。
また、現住居に住みながら売る場合では、内覧の対応が必要です。内覧の対応に追われると、新居を検討する時間が減ってしまうリスクもあります。投げやりにならずに、しっかりと余裕を持って新居の購入を進めましょう。


買い先行

2つ目のパターンが、買い先行です。
買い先行とは、先に新居を購入してから、今住んでいるマンションを売却するパターンのことを指します。
既に現住居のローンを完済している場合や、完済していなくても資金に余裕がある場合は、買い先行のほうがメリットを感じられやすいでしょう。というのも、買い先行であれば、新居探しの時間により余裕を持たせることができます。購入に時間を割けるので、より自分の条件に見合った物件を探せるでしょう。

加えて、仮住まいが必要無いので余計に家賃がかかったり、引越し費用がかかったりすることもありません。
また、売却するマンションを空の状態で明け渡せるため、住んでいる場合と比較しても買い手が見つかりやすいといえるでしょう。ただし、気を付けたい点としては、二重ローンになってしまう可能性があるということです。
まだ現住居のローンが残っている場合は、買い手が見つかるまでは新居のローンと一緒に払う必要があるので、金銭的圧迫が強いといえます。

売り買い同時進行

3つ目は、現在住んでいるマンションの売却と新居の購入を同時進行で行う、売り買い同時進行パターンが挙げられます。
まずそのメリットとしては、うまくいけば売り・買い先行と比較して、実質半分の時間で住み替えを完了できるという点です。住み替えは、やはり市場の状況によってかなり左右されるものです。年単位で計画を進めなければならないことも少なくありません。その点から考えても、スケジュールにかかる時間を短縮できるのは、ほかにはないメリットといえます。

加えて、状況に合わせて買い優先にしたり、売り優先にしたりして、パターンを変更しながら住み替えを進めることも可能です。状況判断しながら的確に進められるのであれば、同時進行はかなりメリットがあるでしょう。
また、仮住まいが必要ないというのも大きなメリットの一つです。当然その分の費用を浮かすことができるので、資金面でもかなり有効です。
とはいえ、マンションの購入・売却どちらも縁あってのものです。タイミングが重なって問題なく同じペースで契約まで至るということは、現実問題としてはほとんど難しいといえるでしょう。両方がスムーズに進めばもっともメリットがあるといえますが、まずは同時進行しつつ、状況を鑑みてその都度パターンを変えていくのが有効です。


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2.重視するのは新居選び

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マンション住み替えにおいては、現住居の売却より、新居選びに力を注ぎましょう。
住み替えの最終目標は、あくまで新居への引っ越しです。自分がよく知る物件の売却より、よく知らない物件の購入のほうがハードルが高く、バイタリティも必要になります。そのため、重視するのは売却よりも購入だといえます。

新居探しで大切なのは、物件そのものの状況を知ることだけにとどまりません。
その物件の周辺情報を調べたり、交通の便のよさを把握したりして、どれだけ自分の暮らしとマッチしているかを知る必要があります。しっかりと時間をかけて新居を選ぶことが、住み替え成功の秘訣といえるでしょう。


3.住み替えの注意点

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住み替えは、売却も購入も高額な取引になるため、注意しておきたい点がいくつもあります。
この段落からは、住み替えにおける注意点について説明していきます。

売却の際は複数の不動産会社に査定依頼をする

まず、売却物件の査定を複数の不動産会社に依頼して査定額の平均を出すことが大切です。
査定価格は不動産会社によって、ときに大きく差が出る場合もあります。中には競合他社と張り合い、買い手の付かない高額査定を出す会社もあります。ここで気を付けたいのは、査定額は売買額ではないということです。
安易に高額査定を信用してしまえば、買い手が付かず次の段階に進めない場合もあるでしょう。

最低でも3社に査定依頼を出して平均値を知りましょう。そのうえで売値を決定していくのがベターです。
また、不動産会社に売買の仲介を依頼した場合、手数料がかかることも頭に入れておかなければなりません。仲介手数料は、大体売却額の約4%程度かかるケースが多いです。それも踏まえて、査定額の平均を知っておくことが重要といえます。

売却の際の媒介契約の特徴を理解して不動産会社を選ぶ

売却の際に不動産会社と結ぶ3つの媒介契約の違いも理解しておきましょう。
不動産会社を利用して物件を売却する場合、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約とは、不動産会社から受けるサービス内容やサービスの期限を明確にすることで、トラブルが起こるのを防ぐ目的をもつ契約です。
媒介契約には3つのタイプがあり、それぞれ「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と呼ばれています。
それぞれに明確な特徴があるため、自身に見合った契約を結びましょう。
ただし、それぞれの契約のルールを破ってしまうと、買い手が現れても売買が成立しない場合があります。気付かないうちに破っている場合もあれば、意識的に違反した場合、契約違反として罰則が科せられてしまうこともあり得るので注意が必要です。媒介契約を選ぶうえでは、価格を重視するのかまたは売買までのスピードを重視するのかで契約内容を選ぶのがよいでしょう。
続いて、それぞれの契約の特徴について見ていきましょう。

一般媒介契約とは

一般媒介契約の特徴としては、他の不動産屋と重複して契約を結ぶこともできれば、自分で買い手を探して売却することもできるという、ある程度自由度が高いという点が挙げられます。
その有効期限は3ヶ月程度で、レインズと呼ばれる全国の不動産屋が閲覧できるサイトである指定流通機構への登録が不要ということも特徴の一つです。また、不動産会社は売買の経過報告を依頼主に行う義務がありません。
一般媒介契約は、他不動産会社との掛け持ちが可能と、一見すると自由度の高い契約に見えますが、売買に注力してもほかの不動産会社で契約が決まるとコストが無駄になってしまうため、各不動産会社からはあまり手厚い対応が期待できないというデメリットがあります。時間をかけて、じっくりと納得のいく金額で物件を売りたいという人に向いているでしょう。

専任媒介契約とは

専任媒介契約は、3つの契約タイプの中でも中間に位置する契約といえます。
というのも、他の不動産屋と重複して契約を結ぶことはできませんが、自分で買い手を探して売却することができるためです。契約の有効期限は3ヶ月以内で、契約を結んでから7日以内に指定流通機構への登録が必要です。
また、不動産会社は売買の経過報告を2週間に1回以上行う義務が発生するため、依頼主は状況を把握したうえで違う広告手段を考えたり、適切に売値の金額を変更したりすることができます。自分でもある程度買い手のめどはつきつつ、さらに買い手がつく可能性を広げたい場合に結ぶとよいでしょう。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約はもっとも拘束力が高いですが、結果をより早く求められるのがメリットです。
他の不動産屋と重複して契約を結ぶことができず、自分で買い手を探すこともできません。契約の有効期限は専任媒介契約と同じく3ヶ月以内と定められており、指定流通機構への登録も、契約から5日以内にする必要があります。
さらに、不動産会社は売買の経過報告を1週間に1回以上行わなければならないので、売主は常に最新の情報を得られるのも利点の一つです。
いくつかの制限がかかるため、不動産会社もより積極的に集客のための広告を打ってくれます。その分高い仲介手数料が取られることもありますが、より早く売却を済ませたいのであれば専属専任媒介契約を結ぶのも一つの手段といえるでしょう。
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売却の際は欲をかき過ぎないようにする

売却においては、許容売却額をあらかじめ設定しておいて、それに達したら迷わず売ってしまうほうが結果的にお得に済むことがあります。
たとえば4000万円を許容額として、4300万円で売りに出している物件があるとして、「4000万円なら買いたい」という人が現れたら迷わず売ってしまいましょう。中古マンションは、同じスペックの物件が売りに出された途端、値崩れを起こしやすいものです。一軒家とは違い、同じタイプの部屋がいくつもあるマンションの売却は、往往にしてそのように値崩れが起こってしまうことがあります。
また、住み替えを希望している中で、売却がうまくいかないと二重ローンや仮住まいの費用がかさんでしまう場合もあります。欲をかかずにスムーズな売却を優先させたほうが、かえって損をせず次のステップに進めるケースも多いです。
許容額に達したら無理に利益を求めずに、その時点で売却してしまいましょう。

新居購入の際の資金計画を入念にする

住み替えの場合、通常の新居購入とは違いさまざまな諸費用が必要になります。
そのため、新居購入の際の資金計画は入念にしておきましょう。たとえば、買い先行で住み替えを進める場合、売却費用が確定しないため用意できる資金が不明確といえます。そのためつなぎ融資が必要になる場合がありますが、つなぎ融資を行う場合、利息が発生することは頭に入れておかなければなりません。どこにどのくらいのローンを組んで、どうやって返済していくかなどもしっかりと計画しておきましょう。
また、売り先行で住み替えを進める場合には、購入物件の入居が遅れると仮住まいが必要です。
前述の通り、仮住まいが必要な場合引っ越しを2回行うことになるので、より費用がかさんでしまいます。売り先行の場合には、仮住まいの賃料を資金計画に入れておくことが大切です。

停止条件付契約を安易に考えない

現在住んでいるマンションを売って得た利益を新居の購入費用にあてようとしたとき、その売却が間に合わなければ新居の売買契約をキャンセルすることができる契約を、停止条件付契約と呼びます。
一見メリットしか無さそうに思えますが、キャンセルすることでかかるデメリットも考慮しておきましょう。
まず不動産会社と結んだ売買契約における印紙代などの税金は返却されないので、その分損失が生じます。
もちろん、新居を探した時間や売却活動に費やした時間なども無駄となってしまいます。初めから転売目的の人ならともかくとしても一般の人は損をしないなら売却する、という考えでやはり欲を出さずにスピーディーな売買を行うことが大切です。

ローン審査を事前に確認しておく

新居をローンを組んで購入する場合には、売買契約後にローン審査が行われます。
現住居であるマンションのローンがある場合は、新規購入のローンとまとめて審査が通るのか確認しておきましょう。売却したマンションは引き渡しが必要なため、審査に通らない場合仮住まいに移動せざるを得なくなります。不動産会社に事前にお願いをして、金融機関へのローンの打診を行ってもらうとよいでしょう。

住み替えでは場合によって確定申告が必要な場合がある

マンションを売却する際、そのマンションを購入した価格より高値で売却できた場合には確定申告が必要なことがあります。買値より低い額で売却した場合には必要ありませんが、税金の控除などを踏まえると確定申告を行ったほうがよいケースもあるでしょう。
必要であれば不動産会社に確認して税理士を紹介してもらうことも視野に入れておいたほうが無難です。自分で行ってももちろん問題ありません。その場合、売却したマンションの地域を管轄している税務署に問い合わせましょう。


4.マンション住み替えには信頼できる不動産会社が不可欠

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マンション住み替えは思っている以上に複雑な部分も多いためトラブルも起こりやすく、そのためパートナーとなる信頼できる不動産会社が必要です。ただし、最初から一社の不動産会社に頼り切ると実際の価値とは合わない査定をされてしまうことも少なくありません。
前述の通り、複数の不動産会社に査定を依頼して平均を出せば、正しい資産価値を確認することができます。
この段落では、マンション住み替えに適した不動産会社の選び方について解説していきます。

自分の不動産タイプに合わせて依頼先を決めよう

不動産のタイプによって不動産会社を選び分けることで、的確な不動産会社を見付けることが可能です。
不動産会社の中にはマンション売買が得意なところもあれば、戸建て売買が得意なところや土地売買が得意なところもあり、その特徴はさまざまです。マンション住み替えにはマンション売買に強い不動産会社を選ぶとよいでしょう。
どの売買に強いかは取り扱い物件の多さで判断していきます。見分けがつかないようであれば不動産アドバイザーを活用するのも手段の一つです。

売却と購入の両方を得意とする不動産会社を選ぼう

売買が得意といっても、どちらか一方に寄っている不動産も少なくありません。
特に売却に強みを持つ不動産会社も多いですが、住み替えにおいては、売却と購入の両方を得意とする不動産会社を選びましょう。購入にも強いかどうかを見極めるためには、購入物件を多く持っている不動産会社を選ぶとよいです。
売却と購入両方に強みを持っていれば、同じ不動産会社に売却と購入を依頼することができます。
それによって売却と購入のタイミングが調整しやすくなります。結果的に買い先行もしくは売り先行におけるデメリットを回避できる可能性が高くなるので、より効果的に住み替えをすることが可能です。


住み替えに迷ったらアドバイザーに相談してみよう

住み替えは初心者には分かりにくい部分も多いため、信頼できる不動産会社選びや不動産アドバイザーを活用することが大切です。IESHILの不動産アドバイザーサービスでは、不動産業界を熟知したアドバイザーによって信頼できる不動産会社を最大3社紹介しているほか、さまざまな住み替えに関するアドバイスもお受けしています。
一都三県で住み替えを検討しているのなら、まずは不動産アドバイザーによる無料の個別相談会に申し込んでみてはいかがでしょうか。
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