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初心者歓迎！不動産会社ではなく、あなたのためのアドバイザーとして、中立的な立場から不動産売買のポイントをアドバイスします。不動産売買にどんな費用がかかるのかもサクッと聞けます！
不動産売買には仲介手数料がかかります。仲介手数料は、不動産売買にかかる諸費用の大部分を占める費用です。
また、基本的に物件価格に応じて仲介手数料は変わるもの。そのため不動産売買の前には、高額になる仲介手数料の計算方法を把握しておくべきだといえます。
こちらでは仲介手数料が「いつ」「いくら」かかるのか、値引きしてもらうことはできるかのかについて解説しています。面倒な計算をせずに仲介手数料の目安を把握できる「早見表」もご用意しましたので、ぜひ参考にしてみてください！
不動産の仲介手数料とは？いつ払うもの？
まずは仲介手数料の基本から押さえていきましょう。仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬です。「成功」とは「不動産売買の成立」を指しますから、契約が成立したときにのみ支払う費用ということになります。また仲介手数料はその名の通り「仲介」に対する手数料なので、不動産会社が物件を直接買い取ってくれる場合や、不動産会社が売主となっている物件を購入する場合には、仲介手数料はかかりません。仲介手数料の支払い時期は、契約時と引き渡し時に半金ずつ二度に渡って支払うのが一般的です。
例えば仲介手数料が100万円の場合、契約時に50万円、引き渡し時に50万円ということですね。契約から引き渡しまでの期間は、原則的に1ヶ月程度です。
不動産の仲介手数料はいくらかかる？計算方法を解説！
仲介手数料は、売買する物件の価格によって異なります。
ここからは、仲介手数料の計算方法をわかりやすく解説していきます。
仲介手数料の「上限額」と計算式
不動産の仲介手数料は、「これ以上請求してはいけない」という上限額が定められています。
その上限額は、売買金額によって以下の通りです。
| 不動産の売買金額 |
仲介手数料の上限額 |
| 200万円以下の部分 |
売買金額の5%＋消費税 |
200万円超400万円以下の部分
|
売買金額の4%＋消費税 |
400万円超の部分
|
売買金額の3%＋消費税 |
「〇〇万円の部分」となっているので、少し考え方が少し難しくなります。
例えば売買金額が500万円だとすれば、次のように分けて考えなければなりません。
- 「200万円以下の部分」が200万円：200万円×5%＝10万円
- 「200万円超400万円以下の部分」が200万円：200万円×4%＝8万円
- 「400万円超の部分」が100万円：100万円×3%＝3万円
これを合計して「10万円＋8万円＋3万円＝21万円」。
500万円の不動産売買に対する仲介手数料の上限額は、21万円ということになります。
ただこんな面倒な計算をするのは、正直、面倒ですよね？ご安心ください。売買金額400万円以上の物件の仲介手数料は、次の「速算式」を使って上限額をもとめることができます。
売買金額400万円以上の場合の仲介手数料の速算式
売買金額×3%＋6万円
これが、不動産会社が請求することのできる仲介手数料の上限となります。
上記が仲介手数料の上限額の原則です。
ただし、800万円以下の物件については、特例として30万円＋消費税が上限額となります。後半のQ＆Aで解説します。
仲介手数料には消費税がかかる
仲介手数料は、消費税の課税対象です。先ほどの速算式「売買金額×3%＋6万円」に消費税が課税された額が、仲介手数料の上限額となります。ただし仲介手数料を「税込み3%」のように税込み表示している不動産会社もあるので、ご注意ください。
簡単チェック！仲介手数料早見表
計算するのが「面倒！」「苦手！」という方のために、仲介手数料（上限額）早見表をご用意いたしましたのでご活用ください。
| 不動産売買金額 |
仲介手数料（税抜き） |
| 1000万円 |
360,000円 |
| 1500万円 |
510,000円 |
| 2000万円 |
660,000円 |
| 2500万円 |
810,000円 |
| 3000万円 |
960,000円 |
| 3500万円 |
1,110,000円 |
| 4000万円 |
1,260,000円 |
| 4500万円 |
1,410,000円 |
| 5000万円 |
1,560,000円 |
| 5500万円 |
1,710,000円 |
| 6000万円 |
1,860,000円 |
| 6500万円 |
2,010,000円 |
| 7000万円 |
2,160,000円 |
| 7500万円 |
2,310,000円 |
| 8000万円 |
2,460,000円 |
| 8500万円 |
2,610,000円 |
| 9000万円 |
2,760,000円 |
| 9500万円 |
2,910,000円 |
| 1億円 |
3,060,000円 |
仲介手数料の相場は上限額！値引きするための方法は？
上限額さえ超えなければ、不動産会社は自由に仲介手数料を決めることができます。では仲介手数料の「相場」は、どれくらいなのでしょうか？
多くの不動産会社が上限額で仲介手数料を請求する
仲介手数料の計算式を見てきましたが、これはあくまで不動産会社が請求することができる「上限額」です。しかし不動産会社は、上限額いっぱいいっぱいで請求するのが一般的。つまり、仲介手数料の相場は「売買金額×3%＋6万円」の上限額だということです。ただし仲介手数料の上限額は定められていても下限については法律で定められていないため、状況によっては、仲介手数料の値引きをしてもらうことが可能です。
値引きしてもらう方法
不動産会社に仲介手数料を値引きしてもらうには、「交渉」しなければなりません。不動産会社側からすれば少しでも多くの費用をもらいたいのですから、駆け引きが必要になるわけです。交渉材料となるのは、以下のようなことです。
要は、媒介契約時に値引き交渉するということが大事。
逆に言えば、媒介契約締結時に仲介手数料の値引きの約束を取り付けておかなければ、ほぼ値引きしてもらうことはできません。
不動産会社は、とりあえずは媒介契約が欲しいものなのです。その心理を鑑みて「あなたとだけ媒介契約するから値引きして」と交渉すれば、値引きしてもらう余地があります。値引き交渉するときの注意点
高額な仲介手数料ですから、少しでも安くしてほしいというお気持ちはわかります。しかし本来もらえるはずの正規手数料がもらえないとなると、不動産会社は次のようなことを考える可能性があります。
- やる気がなくなる
- 優先順位を下げる
- お金をかけない
不動産会社は、あなた以外にも多くの顧客を抱えています。
そのため、どうしても物件や顧客によって優劣がついてしまうもの。
やはり取引金額が大きく仲介手数料が高額な物件や、不動産を多く所有している人、正規手数料をもらえる人は、力を入れてもらえる傾向にあります。仲介手数料とは、単に物件を紹介したり売却したりするだけでなく、各種書類の作成や広告活動費、人件費等、さまざまな費用が含まれているものです。その費用を値引いてもらうということは、不動産会社にどこかで力を抜かれてしまう可能性が否めないのです。
不動産の仲介手数料に関するQ＆A
ここからは、よくある不動産の仲介手数料に関する疑問・質問にお答えしていきます。
QQ.仲介手数料が「改定」して、800万円以下は上限額が変わったって聞いたけど？
A2024年7月1日、国土交通省は宅地建物取引業者の報酬規定を改正し、800万円以下の仲介手数料の上限が最大33万円に引き上げられました。
以前は売買金額800万円の物件の仲介手数料の上限額は18万円（税込19.8万円）でした。
改定の背景には、深刻化する空き家問題の現状があります。地方にある古い空き家は800万円以下で取引されることも多く、そのぶん安価となる仲介手数料では不動産会社の大きな負担になるとの考えから改定に至ったようです。
Q仲介手数料は、不動産会社によって違うことはあるの？
Aはい、会社によって異なる場合があります。
多くの不動産会社では、仲介手数料を上限額である「物件価格の3% ＋ 6万円（別途消費税）」と設定しています。
しかし、なかには「仲介手数料無料（0円）」や「半額」を謳っている不動産会社も存在します。そういった手数料が安い会社を利用する際には後述する注意点があることを理解しておくことが大切です。
Qなぜ「仲介手数料無料」になるのか？ からくりや注意点は？
Aまず、「売主が不動産会社」「新築物件」「不動産会社が直接買い取る」
上記のような場合は「仲介」ではないので、仲介手数料が無料で当然です。
それ以外のケースで無料や安くなっている場合は、利用される方の立場（購入・売却）によって注意すべきポイントが異なります。
■【購入される方】への注意点
住宅ローンの手配や手続きをご自身で行う必要があったり、不動産会社からの物件提案はなく「お客様がインターネット等で探してきた物件の案内のみ対応する」など、サービス内容を割り切って限定しているために安くしている場合があります。
また、買主からの仲介手数料を無料（0円）にする場合、不動産会社は「売主側」から広告料などのバックをもらわなければ事業として成り立ちません。
そのため、売主から手数料をもらえる特定の物件しか紹介してもらえない可能性があります。
■【売却される方】への注意点
仲介手数料が無料の場合は、「広告宣伝費用」などの別の名目で請求されるケースもあります。仲介手数料が無料でも、相当額やそれ以上をその他の費用として請求されればなんの意味もありません。
別の名目での請求がない場合、不動産会社は「買主側」からのみ手数料を受け取ることで利益を得ようとします。そのため他の不動産会社からの購入希望者を断ってしまう「囲い込み」という悪質な行為が発生しやすくなることをご留意ください。
「囲い込み」とは、不動産会社が自社の顧客で売買を成約させようとするために、物件情報を他社に開示しないという行為。「売主の仲介手数料を無料にしても買主からもらえばいいや」という考えにより、売主の利益を考えずにおこなわれる売却方法です。
一見お得な「仲介手数料無料」のデメリットと注意点を解説
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仲介手数料のみならず不動産会社自体を見ることが大事！
不動産売買の仲介手数料は、決して安くありません。
しかし仲介手数料の安さや値引きの可否だけで不動産会社を選んでしまうと、大事な「実力」が見えなくなってしまいます。
- 5%仲介手数料を値引きしてもらって、3,000万円で物件が売れた
- 正規の仲介手数料を支払ったけど、3,200万円で物件が売れた
このような結果になれば、完全に後者の方がお得。不動産会社で見るべきなのは、なんといっても売却力です。
今、不動産会社の選定段階にいる方は、IESHILの「
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まとめ：仲介手数料で損をしないために
仲介手数料は契約時と引き渡し時に半分ずつ支払うのが一般的です。
計算式は複雑ですが、この記事に記載した早見表や速算式で目安を把握できます。
仲介手数料の交渉を考えるなら、媒介契約を結ぶ前に行うのが鉄則です。しかし、ただ安さだけを追求してしまうと、不動産会社のモチベーションを下げ、対応が疎かになるといった本末転倒なリスクを招きかねません。
特に「無料」という甘い響きの裏には、広告費の名目による別途請求や、物件情報を他社に公開しない『囲い込み』といった罠が隠れていることもあるため、慎重な判断が必要です。結局のところ、目先の手数料を数万円削ることよりも、確かな「売却力」で物件の価値を最大化してくれるパートナーを選ぶことこそが、最終的な手残りを増やすための最も賢い選択と言えるでしょう。
この記事を監修した人
株式会社フィルライフ・イエシルアドバイザー。宅建士・FP2級
【仲介歴15年／相談2500件超】大手仲介会社の責任者を経て、現在はイエシルアドバイザーとして中立の立場から本音のアドバイスを届けています。業界の裏側を知り尽くした知見で、居住用から投資用まで、不動産売買という大きな決断をサポートします。
