不動産の仲介手数料はいついくらかかる?早見表で簡単チェック!

不動産売買には仲介手数料がかかります。仲介手数料は決して安くありません。また、基本的に物件価格によって費用が変わるもの。こちらでは仲介手数料がいくらかかるのか、値引きすることはできるのか解説しています。

更新日:2019年09月25日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
不動産売買には仲介手数料がかかります。仲介手数料は、不動産売買にかかる諸費用の大部分を占める費用です。
また、基本的に物件価格に応じて仲介手数料は変わるもの。そのため不動産売買の前には、高額になる仲介手数料の計算方法を把握しておくべきだといえます。
こちらでは仲介手数料が「いつ」「いくら」かかるのか、値引きしてもらうことはできるかのかについて解説しています。面倒な計算をせずに仲介手数料の目安を把握できる「早見表」もご用意しましたので、ぜひ参考にしてみてくださいね!

不動産の仲介手数料とは?いつ払うもの?

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まずは仲介手数料の基本から押さえていきましょう。仲介手数料とは、不動産会社に支払う成功報酬です。「成功」とは「不動産売買の成立」を指しますから、契約が成立したときにのみ支払う費用ということになります。また仲介手数料はその名の通り「仲介」に対する手数料なので、不動産会社が物件を直接買い取ってくれる場合や、不動産会社が売主となっている物件を購入する場合には、仲介手数料はかかりません。仲介手数料の支払い時期は、契約時と引き渡し時に半金ずつ二度に渡って支払うのが一般的です。
例えば仲介手数料が100万円の場合、契約時に50万円、引き渡し時に50万円ということですね。契約から引き渡しまでの期間は、原則的に1ヶ月程度です。

不動産の仲介手数料はいくらかかる?計算方法を解説!

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仲介手数料は、売買する物件の価格によって異なります。
ここからは、仲介手数料の計算方法をわかりやすく解説していきます。

仲介手数料の「上限額」と計算式
不動産の仲介手数料は、「これ以上請求してはいけない」という上限額が定められています。
その上限額は、売買金額によって以下の通りです。

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「〇〇万円の部分」となっているので、少し考え方が少し難しくなります。
例えば売買金額が500万円だとすれば、次のように分けて考えなければなりません。

・「200万円以下の部分」が200万円:200万円×5%=10万円
・「200万円超400万円以下の部分」が200万円:200万円×4%=8万円
・「400万円超の部分」が100万円:100万円×3%=3万円

これを合計して「10万円+8万円+3万円=21万円」。
500万円の不動産売買に対する仲介手数料の上限額は、21万円ということになります。
ただこんな面倒な計算をするのは、正直、面倒ですよね?ご安心ください。売買金額400万円以上の物件の仲介手数料は、次の「速算式」を使って上限額をもとめることができます。

売買金額400万円以上の場合の仲介手数料の速算式
売買金額×3%+6万円
これが、不動産会社が請求することのできる仲介手数料の上限となります。

仲介手数料には消費税がかかる
仲介手数料は、消費税の課税対象です。先ほどの速算式「売買金額×3%+6万円」に消費税が課税された額が、仲介手数料の上限額となります。ただし仲介手数料を「税込み3%」のように税込み表示している不動産会社もあるので、ご注意ください。

簡単チェック!仲介手数料早見表

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計算するのが「面倒!」「苦手!」という方のために、仲介手数料(上限額)早見表をご用意いたしましたのでご活用ください。
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仲介手数料の相場は上限額!値引きするための方法は?

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上限額さえ超えなければ、不動産会社は自由に仲介手数料を決めることができます。では仲介手数料の「相場」は、どれくらいなのでしょうか?

多くの不動産会社が上限額で仲介手数料を請求する
仲介手数料の計算式を見てきましたが、これはあくまで不動産会社が請求することができる「上限額」です。
しかし不動産会社は、上限額いっぱいいっぱいで請求するのが一般的。つまり、仲介手数料の相場は「売買金額×3%+6万円」の上限額だということです。ただし仲介手数料の上限額は定められていても下限については法律で定められていないため、状況によっては、仲介手数料の値引きをしてもらうことが可能です。

値引きしてもらう方法
不動産会社に仲介手数料を値引きしてもらうには、「交渉」しなければなりません。不動産会社側からすれば少しでも多くの費用をもらいたいのですから、駆け引きが必要になるわけです。交渉材料となるのは、以下のようなことです。

・専任媒介契約を結ぶ
・今すぐ媒介契約する

要は、媒介契約時に値引き交渉するということが大事。
逆に言えば、媒介契約締結時に仲介手数料の値引きの約束を取り付けておかなければ、ほぼ値引きしてもらうことはできません。不動産会社は、とりあえずは媒介契約が欲しいものなのです。その心理を鑑みて「あなたとだけ媒介契約するから値引きして」と交渉すれば、値引きしてもらう余地があります。

値引き交渉するときの注意点
高額な仲介手数料ですから、少しでも安くしてほしいというお気持ちはわかります。しかし本来もらえるはずの正規手数料がもらえないとなると、不動産会社は次のようなことを考える可能性があります。

・やる気がなくなる
・優先順位を下げる
・お金をかけない

不動産会社は、あなた以外にも多くの顧客を抱えています。
そのため、どうしても物件や顧客によって優劣がついてしまうもの。
やはり取引金額が大きく仲介手数料が高額な物件や、不動産を多く所有している人、正規手数料をもらえる人は、力を入れてもらえる傾向にあります。
仲介手数料とは、単に物件を紹介したり売却したりするだけでなく、各種書類の作成や広告活動費、人件費等、さまざまな費用が含まれているものです。その費用を値引いてもらうということは、不動産会社にどこかで力を抜かれてしまう可能性が否めないのです。

不動産の仲介手数料に関するQ&A

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ここからは、よくある不動産の仲介手数料に関する疑問・質問にお答えしていきます。
Q.2019年10月1日からの消費税増税に伴う影響は?

2019年10月1日より、消費税が8%から10%へ増税します。
仲介手数料も消費税の課税対象なので、増税による影響があります。例えば売買金額3,000万円の場合の仲介手数料は、96万円。ここに消費税が課税されるので、消費税8%で1,036,800円、消費税10%で1,056,000円と、総額で約2万円の差になります。では契約時が増税前、引き渡し時が増税後の場合の仲介手数料の消費税率はどうなるのでしょう?
答えは、「不動産会社による」が正解です。というのも、不動産会社によって売上を計上する時期はまちまち。契約時に売上を計上する不動産会社であれば、物件引き渡しが増税後であっても、増税前の税率が適用されます。また仲介手数料には、「消費税増税の経過措置」が設けられています。消費税増税の経過措置とは、「増税前後にまたがるサービスへの特別な取り扱い」を指します。不動産の仲介手数料の経過措置として、「2019年4月1日以前の媒介契約で、2019年9月30日までに売買契約を交わした場合は消費税は8%のまま課税される」と決められています。

Q.「仲介手数料無料」のからくりは?

「仲介手数料無料!」の文字を見たことがある方もいるかもしれませんが、「無料」には少し慎重になるべきです。

・売主が不動産会社・新築物件・不動産会社が直接買い取る
上記のような場合は「仲介」ではないので、仲介手数料が無料で当然です。
ただし、個人が売主である不動産売買で仲介手数料が無料の場合は、別の名目で請求されたり、囲い込みという手口によって物件を売られたりしてしまう恐れがあります。「別の名目」とは、例えば広告宣伝費用。
仲介手数料が無料でも、相当額やそれ以上をその他の費用として請求されればなんの意味もありません。また「囲い込み」とは、不動産会社が自社の顧客で売買を成約させようとするために、物件情報を他社に開示しないという悪質な行為。「売主の仲介手数料を無料にしても買主からもらえばいいや」という身勝手な考えにより、売主の利益を考えずにおこなわれる売却方法です。
一見お得な「仲介手数料無料」のデメリットと注意点を解説

Q.仲介手数料が「改定」したって聞いたけど?

2018年1月1日より、仲介手数料の料率が改定しています。
ただし全ての不動産売買に適用になるわけではなく、売買金額400万円以下の売却物件にかかる仲介手数料の規定のみの改定です。本記事でも仲介手数料の計算方法をお伝えしましたが、売買金額400万円の物件の仲介手数料の上限額は18万円。
2018年の改定では、これを400万円以下の全ての売却物件の上限額にするとしています。改定の背景には、深刻化する空き家問題の現状があります。地方にある古い空き家は400万円以下で取引されることも多く、5万円や10万円の仲介手数料では不動産会社の大きな負担になるとの考えから改定に至ったようです。

仲介手数料のみならず不動産会社自体を見ることが大事!

不動産売買の仲介手数料は、決して安くありません。
しかし仲介手数料の安さや値引きの可否だけで不動産会社を選んでしまうと、大事な「実力」が見えなくなってしまいます。

・5%仲介手数料を値引きしてもらって、3,000万円で物件が売れた
・正規の仲介手数料を支払ったけど、3,200万円で物件が売れた

このような結果になれば、完全に後者の方がお得。不動産会社で見るべきなのは、なんといっても売却力です。
今、不動産会社の選定段階にいる方は、IESHILの「個別相談会」で不動産会社の見極め方の知識をつけてみてはいかがでしょうか。お客様のニーズに合う不動産会社を無料で紹介しています。

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