不動産会社選びがカギを握る!一戸建てを高く早く売却するコツ

所有している一戸建て住宅を売却したいと検討している人は、少しでも高く売却することを希望している人がほとんどでしょう。高い売却を実現するためには、具体的な売却方法、売却するタイミングなどを把握しなくてはいけません。この記事では、一戸建てを売却する際に押さえておくべきポイント、不動産会社の選び方などについて、詳しく解説します。

更新日:2019年09月10日

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イエシルコラム編集部

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1)一戸建て売却の流れ

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一戸建てを売却する際にまずやるべきことは、売却の理由や必要性を明確にすることです。
「家族が増えて所有している家が狭くなった」「同居していた親が亡くなって残された家族だけでは今の家は広すぎる」「まとまったお金が必要になった」など、人によってさまざまな理由が挙げられます。
なぜ、自分が売却を希望しているのかという必要性をはっきりと打ち出すことによって、どのような手段で売却の手続きをすすめていくのかという、今後の方向性が見えてくるのです。

また、所有している家を売却せずに、リフォームする・人に貸すなどの選択肢もあります。
売却というひとつの方法だけでなくほかの選択肢も候補に入れて、どれが自身に適しているかを決めることが大事です。さまざまなことを考慮して、その結果、売却を決めた場合、次にすることは売却のおおよそのプランです。どれくらいの金額で売却を希望するか、いつ頃までに売却成立したいかなど、金額や期間など大まかに予定を立てます。ある程度の予定が決定したら、次に行うことは不動産会社の選択および依頼です。

一戸建てなどの不動産を売却する場合、自身で買い手を見つけるというケースもありますが、基本的には不動産会社に依頼します。数多い不動産会社から自身と相性の良い会社を選び、売却依頼をします。
不動産会社にお願いをして買い手が見つかった場合、次にすることは売却の手続きです。このときに買い手希望者と行うのは、価格などについての交渉です。お互いの希望が合致して合意をしたら、売買契約を結んで買い手に一戸建てを引き渡します。これで売却は完了です。

2)一戸建て売却のタイミング

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一戸建ての売却を希望する人のなかには「今の家を売って新しい家に住み替える」という人もいます。
この住み替えにおける売却のタイミングは2つのタイプがあり「売り先行」と「買い先行」という2種類です。この2種類はそれぞれメリット・デメリットがあるので、2つの違いを把握して、どちらが自身に適しているかを決めることが重要です。
以下より「売り先行」「買い先行」の、それぞれの特徴について詳しく説明します。

売り先行
売り先行とは、所有している一戸建ての売却が成立してから、新しい一軒家を購入するという方法です。
この方法であれば、売却をすることによって得られたお金を、新しい一軒家の購入資金にあてることができます。売却で得ることができるお金は決して安くない大きな金額です。そのため、大きな買い物である一軒家の購入において、堅実で安全な方法といえるでしょう。
しかし、この方法はデメリットもあります。
それは自宅を売却するので、新しい住居を購入するまでの期間は、仮住まいを確保しなければいけないという点です。
自宅を売ってしまうと住むところがなくなってしまうので、一時的に賃貸住宅などを確保して住む必要があります。その際に必要となるのが、仮住まいの敷金や礼金・仲介料、仮住まいにいる間の家賃、引っ越し費用などです。人によっては仮住まい中に出費が多くなる場合もあります。

買い先行
買い先行とは、新しい一戸建てを購入したあとに古い住居を売却するという、売り先行とは逆のやり方です。
この方法は、新しい住居を妥協せずに納得いくまで探すことが可能である・売り先行と違って仮の住まいが必要ないなどがメリットとして挙げられます。
ただし、買い先行を実施すると「二重ローン」が発生してしまうことがデメリットです。新しい一戸建てと現在住んでいる一戸建てというふたつの住居を所有した際、どちらもローンで購入した場合であれば、ふたつの住宅ローンを抱えることになります。この状態が二重ローンです。この状態だとふたつのローンを同時に支払うことにあり経済的に切迫してしまうでしょう。
また、金融機関の審査において、通過が厳しくなる、あるいは、通過した場合でも融資額が減らされる可能性があります。
また、売却価格が予想より低かった際、売却してできたお金を新しい住居の住宅ローンの支払いにあてると考えていた場合、支払いの計画が狂うこともあります。

3)一戸建ての売却価格の決め方

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所有している一戸建てを売却する場合、その売却価格はどのような流れで決定されるのでしょうか。
売却をする際、最初にやるべきことは、不動産会社に連絡をして、物件の査定を依頼することです。このときの注意点は、査定金額が出たらすぐに納得して売却をしないことが挙げられます。売却価格は、査定をお願いした不動産会社によって多少の違いがあるのが特徴です。なかには、極端に低い査定価格を提示するところもあります。

自身が所有する一戸建ての売却価格相場を知りたい場合、複数の不動産会社に査定をお願いすることです。
これにより、自身の一戸建ての相場を把握することができて、売却価格を決めることができます。人によっては、価格相場がわかっても「もっと価値のあるものだ」と高い見積もりを希望する人もいるかもしれません。
しかし、そのような強い主張を続けると、いつまでたっても納得いく売却価格が決まらないこともあります。

そのため、少しでも多くの不動産会社に査定をしてもらって、客観性を持って売却価格を決めるようにしましょう。
また、売却の期限を考慮することも大事です。もし、期限に余裕がある場合は、高めの売却価格を設定して様子を見ることもできます。それほど余裕がなく少しでも早く売却を希望する場合は、相場より高めの価格設定をするのはやめたほうがいいでしょう。

4)不動産会社選びのポイント

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不動産会社は数多く存在するので、事前に選ぶ際のポイントを押さえておけばスムーズに不動産会社を選ぶことができます。次より、不動産会社選びのポイントを4つ説明します。

会社規模と担当者の印象
不動産会社を選ぶ際、その会社の規模や担当者の印象に注目することが必要です。
不動産会社は、規模が大きければ人員や店舗も多く、それだけ物件情報や顧客リストが充実しています。多くの人脈や情報を抱えている大手不動産会社であれば、安心して任せることができるでしょう。
しかし、大手でない中小の不動産会社であっても、良心的で信頼できる会社もあります。中小の会社は地域密着型の経営をしているところが少なくなく、大手とは違う、独自の物件や顧客リストを持っている場合もあるでしょう。
そして、不動産業界の特色として挙げられるのが、不動産流通機構「レインズ」の存在です。
大手・中小ともに不動産会社は物件情報をこの機関に報告して登録しなければいけません。登録された情報はインターネットを通じて全国に公開されます。
以上のことから、大手・中小どちらが優れているかということは、簡単には決めることができません。不動産会社を決める際のもうひとつのポイントは、担当者の態度です。自身の一戸建てを売却するために熱意を持ってくれているか、実際に対面して相性の合う雰囲気かなどを見極める必要があります。担当者が自身と相性の良い人であれば、売却もスムーズに行うことができるでしょう。

営業年数と行政処分歴
営業年数の長い不動産会社であれば、優れたノウハウやネットワークを持っていることが多く、信頼できる会社出るかどうかの、ひとつの材料になります。
営業年数が長いかどうかを調べるためには、宅地建物取引業の免許番号を調べることです。免許番号には5年ごとの免許更新の回数が記入されています。免許番号は、会社のホームページなどに掲載されているので、自分で調べることが可能です。この番号をチェックすれば営業年数の長さを知ることができます。
しかし、営業年数の短い新しい会社が、信頼できないという決めつけはできません。

新しい会社の場合、インターネットなどを駆使した最新の手法で、情報収集・ネットワーク構築を行っているところもあります。営業年数は、あくまで良い会社かどうかを判断するための、ひとつの材料と考えたほうがいいでしょう。
また、行政処分歴があるかどうかを調べることも、不動産会社選びでは重要です。国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、不動産会社が過去に下された行政処分の情報一覧を観覧することができます。過去に行政処分を受けた会社は、今も何かしら問題がある会社という可能性があるので、避けたほうがいいでしょう。

売却プランの具体性
売却を依頼した場合、具体的なプランを提示してくれるかどうかも、不動産会社を選ぶ際のポイントです。
複数の不動産会社に査定をしてもらったとき「なぜ、この査定額になったのか」「売却を依頼した場合のプランは具体的にどうなっているか」など、細かい質問をしてみましょう。
この際に、たとえば「なかなか売れなかった場合は、このようなプランがあります」といった具体的で説得力のある返答ができる会社は、信頼してもいいといえます。このときに、説明があいまいだったり、担当者・会社の雰囲気が自身に合わなかったりする場合は、無理をせずにほかの会社にお願いしたほうがいいでしょう。

瑕疵保証サービスの有無
一戸建ての売買において「瑕疵(かし)保証サービス」があるかどうかも、不動産会社選びでは重要です。
不動産の売買において、物件の欠陥・不具合が売買成立後に発覚した場合、売り手側が買い手側に対して責任を負うことになります。この売り手側に生じる責任を瑕疵担保責任といいます。
もし、瑕疵担保責任が発生した場合、この責任に対して売り手側が負った物件・補修費用を保証するのが、瑕疵保証サービスなのです。もし、このサービスがなかったら、売却した一戸建てに欠陥・不具合が発見された場合、決して安くない費用を支払うことになります。そのため、瑕疵保証サービスを取り扱っている会社を選ぶのが、無難といえるでしょう。

5)一戸建ての売却活動のコツ

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一戸建て売却に出した場合、必ず買い手が見つかるという保証はどこにもありません。
そのため、売却に出した物件をアピールして買い手を探す「売却活動」を効果的に行う必要があります。以下より、売却活動のコツを5つ紹介します。

家の状態を正確に把握する
価格を下げないために家の状態を確認することが、売却活動では重要です。
雨漏りやシロアリの被害が生じていないか調べることは、売却活動では必須といえるでしょう。自分だけで調べるのに自信がない人は、建物調査・耐震診断を専門の業者に依頼して、欠陥や不具合がないかを確認するのが、おすすめです。
そして、隣の住居との境界を明確にしておくことも、大事といえるでしょう。
植木や雨どい・エアコン室外機などが自宅・隣家ともにはみ出していないかチェックすることが大切です。外壁塗り替えなどのメンテナンスを過去に行った際、その記録があれば、証拠として用意しておきましょう。

清掃・整理整頓をする
清掃および整頓をして、見た目の状態を少しでもよくすることも、売却活動では大事なことです。
清掃・整理を念入りにすることによって、内見に来る人によい印象を与えることができます。内見に来る人が重点的に確認するところは、キッチン・トイレ・玄関なので、この箇所の特に水まわりをできるだけきれいにしましょう。不要なものはなるべく家に置かずに、処分したりトランクルームなどに預けたりして、室内・庭・ベランダなどをすっきりさせておくことが大事です。
また、室内の採光や照明に気を配ることによって、家全体が明るい印象になります。そして、しっかりと換気をして室内の生活臭を極力消すようにしましょう。

ハウスクリーニング・リフォーム・ホームステージングを行う
売却活動をする際、余裕があればハウスクリーニングやリフォームを行うことによって、買い手に良い印象を与えることができます。ハウスクリーニングの業者に依頼をすれば、自分で掃除をするよりはるかにきれいにすることが可能です。
そして、壁紙を張り替える・風呂や便器を交換するなどのリフォームを行えば、新築のような仕上がりになり、購入を検討している人への強いアピールになるでしょう。
余裕があれば、部屋をセンスの良い家具や小物でデコレーションをほどこして、モデルルームのようなおしゃれな仕上がりにするホームステージングを行うこともおすすめです。ホームステージングは、自身のセンスで行うことも可能ですが、専門業者に依頼して実施することもできます。
以上の3つの方法は、自分で清掃などを行うよりも確実に一戸建て全体をリフレッシュすることができます。しかし、業者に頼むと費用がかかるので、費用対効果をよく考えて実施するかどうかを決定しましょう。
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内見に立ち会う
購入検討者が内見をする場合、不動産会社の担当者に立ち会いを任せることができますが、なるべく自身で立ち会ったほうがいいでしょう。自身で立ち会ったほうが良い理由は、購入検討者が、もとの持ち主だった売り手側と直接話をしたいと考えている人が多いためです。
売り手と実際に対面することによって、そのときに生じた疑問を直接聞いて解決することができます。また、売り手側も、物件の良いところをより細かくアピールできる・購入検討者と実際に価格交渉が可能という点がメリットです。

内見を売り手側が行う際の注意点は、物件のアピール・価格交渉を必要以上に行わないことが挙げられます。
過剰に売り手側が前に出てしまうと、購入検討者がひいてしまうので、物件アピールや価格交渉は、極端な態度をとらないようにしましょう。そして、物件の良いところばかりアピールして、欠点などを隠すこともやってはいけないことです。正直にマイナス点も話すほうが購入検討者の信頼を得ることができるでしょう。
また、早く売りたいために当初の設定価格より簡単に値下げしてしまうと足元を見られる可能性もあるので、注意が必要です。

価格を見直す
売却活動を工夫して実施してみても、なかなか買い手が見つからないこともあります。
その場合は、設定価格を見直すことも大事です。売却に出して1カ月以上経過しても購入検討者が名乗り出ないようであれば、設定した価格が適正価格ではないと判断していいでしょう。
購入検討者のなかには、価格の変動を常にチェックしている人もいます。大幅な値下げではなく少しずつ値下げしていけば、そういった層へのアピール効果があり購入検討者が出てくることが期待できます。

不動産会社選びに悩む人は不動産アドバイザーに相談しよう

一戸建ての売却をするコツは、協力的な不動産会社をパートナーに選ぶことが、何よりも大事なことといえます。
パートナーのアドバイスにしたがって、物件を整備して魅力的なものにすることが、売却成立の実現において重要といえるでしょう。数多い不動産会社のなかからどこを選べばよいかわからないという人は「不動産アドバイザーサービス」の利用がおすすめです。自分の条件に適した不動産会社を無料で紹介してくれます。

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