中古マンション購入の流れを徹底解説！住宅選びの注意点とは？

ここでは、中古マンションを購入するにあたっての主な流れについて説明します。

資金計画

まずは資金計画をしっかりと立てておくことが重要です。
資金計画に関しては新築マンションを購入する際も同様ですが、中古マンションでは物件価格に加えて仲介手数料や登記費用、固定資産税、ローン事務手数料といったさまざまな初期費用がかかります。
一般的に、住宅購入のためのローンを組める金額の上限は年収の5〜6倍です。自己資金がどのくらい用意できそうかを踏まえ、借り入れ金額の見通しを立てるようにしましょう。マンションを夫婦などで共同名義にする場合は、それぞれの自己資金を確認しておくことも大切です。

情報収集

資金計画が定まったら、予算に合う物件の情報収集を行いましょう。
希望エリアの物件や価格などを調べると、だいたいの相場を把握することができます。相場が予算に見合えば、広さや間取り、築年数など細かい条件でさらに候補となる物件を絞り込んでいきましょう。
新築マンションと違って、中古マンションの場合は物件が売りに出されるタイミングがバラバラです。中古マンションが売りに出されるタイミングは売主の都合によるため、常にアンテナを張っておくことが大切です。
希望するエリアに住みたい物件が見つからない場合は、不動産会社などに条件を伝えておき、希望に合う物件が出たらすぐ連絡をもらえるように依頼しておくとよいでしょう。
不動産会社では、物件情報を公開せずに内々に売主と買主をマッチングしている場合もあります。そのような場合では、不動産会社を通さずに物件を探していても、希望の物件の情報はなかなか手に入りません。不動産会社も上手に使って、希望の物件を探しましょう。

内覧

希望のエリアに気になる物件が見つかれば、次は内覧を申し込みましょう。
中古マンションを購入する場合、内覧はとても重要です。中古物件では、インターネットやチラシの情報を鵜呑みにするのではなく、必ず自分の目で現物を確認するようにしましょう。
インターネットやチラシで見た間取りと差がないか、室内はきれいに使われているか、日当たりは良いかなどをしっかりと確認します。周辺環境や交通条件なども希望に合っているかチェックが必要です。
前の住人の立会いがある場合は、住み心地や隣人の雰囲気、上の階から生活音が聞こえてこないかなど、居住者でないとわからないポイントを確認しておくとなおよいでしょう。
内覧の際の注意点ですが、内覧のときにはまだ売主の持ち物なので、収納や閉じているドアなどを勝手に開けるのはマナー違反です。見えていないところを確認したいときには、声をかけて売主の了承を得たうえで見せてもらうようにしましょう。

購入の申し込みとローン審査

内覧の結果、物件が気に入った場合は購入の申し込みを行い、ローン審査を受けることになります。
物件購入の申し込みは、一般的に購入申込書によって行います。もし値引き交渉をしたい場合は、この段階で伝えましょう。購入の交渉権は、基本的に購入申込書を提出した順番になります。
そのため、競争率の高い物件になると内覧初日で申し込みが締め切られる場合もあるので注意が必要です。
また、購入申し込みと前後して、住宅ローンの審査を行います。
審査にかかる日数は一般的に1〜7日程度です。購入希望者が多くなりそうな物件の場合、内覧より先に住宅ローンの審査を済ませておきましょう。そうすることでローンの本審査に通る可能性が高く、契約締結の段階で白紙になるというリスクが低くなり、売主に優良な買主であることをアピールできます。

重要事項の説明

商談がまとまった後には、不動産会社の宅地建物取引士の資格者から重要事項の説明を受けます。
宅地建物取引士が自ら役所などで調査した結果や売主からヒアリングした結果をもとに、買主に物件の情報や契約の条件などを説明する機会が設けられます。法律に関することなど専門的な内容も多く難しいかもしれませんが、後々に不利にならないように不明点はしっかりと確認するようにしましょう。

売買契約の締結

重要事項の説明を受け、問題がなければ売買契約が締結されることになります。
ここで手付金と仲介手数料を支払うため、この段階で初めて金銭が必要になります。売買契約が締結されると、売主と買主それぞれ、自己都合での契約キャンセルにはペナルティが発生するので注意しましょう。
売買契約と前後して、ローンの本審査が行われます。通常、ローンの本審査が通らなかったことにより契約が解除される場合は、融資特約により買主にペナルティは発生しません。

決済と引き渡し

契約が成立しローンの本審査も問題なければ、最後に決済と物件の引き渡しが行われます。
売主と買主、不動産会社、司法書士などの関係者全員が銀行に集まり、決済と引き渡しの手続きをします。
ただし売主に関しては、すでに引っ越ししているなどの理由から立ち会わないこともあることを知っておきましょう。登記ができる書類が全て整ったら、司法書士からの指示によって銀行の担当者が住宅ローンの実行を行います。これにより諸費用を含めた全ての金銭の処理が行われ、売主の口座に代金が振り込まれます。
金銭的な手続きが終了すると、いよいよ物件の引き渡しです。
手続き終了後、物件の鍵が買主に引き渡され、物件の所有権が買主に譲渡されます。

 

ここからは、中古マンションを購入する際の注意点について紹介します。
新築マンションの購入時とは違った観点で注意が必要なので、以下の内容をしっかりチェックしておきましょう。

優良物件はあっという間に売れてしまうこともある

築浅で状態も良く、妥当な価格で販売されているような優良物件には申し込みが殺到することがあります。
特に、滅多に良い物件が出ないエリアの場合は、購入希望者も多いので競争率が高くなります。転勤など、売主ができるだけ早く物件を売却したい事情がある場合も少なくありません。そのような場合は、募集が出てもすぐに売れてしまうことが多いのです。値引き要求もなく、ローン審査も通っているような優良な申込者が現れた場合には、あっという間に売主と買主の間で話がまとまってしまうケースもあります。

販売価格が妥当かをよく判断する

中古マンションの場合は売主が自由に価格設定できるため、販売価格の妥当性をよく検討する必要があります。
物件の条件、エリアなどを踏まえて販売価格が適切かどうか確認が必要です。直近で、似たような条件の物件がどのくらいの価格で売却されたかを参考にするとよいでしょう。販売価格が高いと感じた場合は、値引き交渉も可能です。
ただし、値引きなしで買ってもいいという人が現れた場合は不利になるので注意しましょう。
売主が自腹でどのくらいのオプションをつけているかもポイントになります。売主が売却のためにリフォームしてくれている場合や、新しい家具や設備を置いてくれている場合であれば、少し高いと感じても妥当な販売価格であることもあります。

買主にとっては、販売価格は安いほうがよいという意見が大半かもしれませんが、あまりにも安すぎる場合には注意が必要です。売主が早く手放したいと思うような良くない事情が隠れていることがあり、事故物件などの可能性もゼロではありません。安いからといって安易に申し込みしてしまうのではなく、相場をしっかり把握したうえで購入の検討を進めることが大切です。

本当に今が買い時なのかを見極める

中古マンションの場合は、外部環境を踏まえて買い時を見極める必要があることも知っておきましょう。
一般的に、新築マンションの価格が高騰している間は、中古マンションの価格も高くなる傾向にあります。金銭的に新築マンションの購入が難しい人が、もう少しリーズナブルな中古マンションの購入を検討することが多く、中古マンションの需要が高まるためです。
逆に、同一エリアに新築マンションの建設ラッシュが起きているときは、新築マンション同士で価格競争が起きる可能性が高くなります。その場合、新築マンションが手に届きやすい値段で売り出されることになり、条件的に不利な中古マンションに高値はつけにくくなります。
その結果、中古マンションの販売価格も下がるという現象が起きる可能性もあるため、中古マンションの買い時は外部要因も確認して慎重に見極めるようにしましょう。

前の住人が置いていくものを確認する

中古マンションの場合は、前の住人が置いていくものがあるかどうかを確認することも大切です。
引き渡しの段階になったら、前の住人が置いていく予定のものがあるかどうかを不動産会社に確認しておきましょう。
エアコンやカーテン、照明などは置いていかれても便利に使えることも多いですが、古すぎないか、壊れていないかといった状態は念の為確認しておいたほうが安心です。引き渡し日以降の物件は買主の持ち物となり、不動産会社は間に入ってくれません。そのため、引き渡しまでに確認を済ませて不要なものがないか確認するようにしましょう。

たとえば、大型のスチール棚などが残っていた場合には、買主が大型ごみとして処理しなければなりません。
大型ごみを出すには有料であることがほとんどなので、買主がお金をかけて処理する必要があります。家電も同様に、使えると思ったのに使えないということになると有料で処分しなければいけないこともあります。不要なものが置いていかれることがないように、事前にしっかり不動産会社と確認をするようにしましょう。

新築マンションと違い、中古マンションの場合はまったく同じ物件というのは存在しません。
そのうえ、新築マンションを購入するときと異なり、スピーディな決断を要する場面もあります。
より良い物件に出会いたい場合には、広い情報網を持つプロに相談してみると、自分で調べるだけでは出会えない素敵な物件に巡り会えることもあります。住宅は決して安くはない買い物なので、後悔することのないように検討を進めましょう。