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事前に知っておきたい住まいの税金とは?~マンション購入時の不動産取得税・消費税・登録免許税・印紙税~

人生でも最も大きな買い物とも称されることもある不動産の購入。そんな大きな決断となる不動産の購入・売却において「自分たちの知識は十分なのであろうか…」。そんな不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。 そこでIESHILコラムでは、国内で唯一ともいわれている不動産学部がある明海大学の不動産学部学部長である中城教授にご協力いただき、「生活者として知っておいて欲しい不動産学」をシリーズにしてお届けしていきます。

更新日:2019年02月25日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部

はじめに

事前に知っておきたい住まいの税金とは?~マンション購入時の不動産取得税・消費税・登録免許税・印紙税~の画像
マンション購入を検討する際は、物件価格や住宅ローンに意識がいきがちです。しかし、実際に購入しようとすると、購入時にかかる税金、保有している期間にかかる税金、また売却時にかかる税金など、様々な税金を納める必要があります。

マンション購入を検討する際に、事前に知っておきたい住まいにまつわる税金について、基本的な知識や種類ごとの注意点を、全2回に分けて解説します。

第2回として今回は、不動産取得税・消費税・登録免許税・印紙税をご紹介します。

§1 税金の基本(再掲)

前回(参照:事前に知っておきたい住まいの税金とは?~マンション購入時の固定資産税・都市計画税~)で示したとおり、税額を求める基本の計算式は【1式】です。ただし、【1式】によらない税金があることや、【1式】を使う場合でも各項に例外があることに注意します。

  税額 = 課税評価額 × 税率
……【1式】

不動産を購入して所有する場合の税金は表1のとおりです。不動産を売却する場合にも税金がかかりますが、購入を検討する段階では考慮する必要性は低いと考えられます。もっとも、すでに所有している住宅を売却して買い替える場合、売却益が出るのであればと売却益に対して課税されます(個人の場合は所得税)。以下では、前回説明した固定資産税、都市計画税と売却することに対して課税される税金以外の税金について説明します。
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【注】前回掲載分との変更点は以下のとおりです。
・消費税(建物)を追加しました。ただし、個人から中古マンションを購入するほとんどの場合で課税されないなど、注意が必要です。
・登録免許税[抵当権(設定)]を【1式】を用いる税金の欄に移動しました。
・宅地建物取引業者に支払う媒介手数料や司法書士の報酬などに消費税が課税されることがありますが、表中には記載していません。
・上記のほか、様々な契約で印紙税が課税される可能性がありますが、表中には記載していません。

§2 不動産取得税【都道府県税】

1) 課税の基本
土地や家屋を取得した際に課税される税金で、マンションを購入する場合も課税されます。税額は【1式】によります。
課税評価額は固定資産税の評価額を用います。不動産取得税は都道府県に支払い、固定資産税は市町村に支払う別の税金ですが、めったに起きない不動産売買などに備えてあらかじめ不動産取得税のための評価をしておくことは無駄ですので、毎年の課税に備えて常に評価している固定資産税の評価額を借用すると考えれば理解しやすいでしょう。同様のことは登録免許税でもみられます。
税率は4%が原則(標準税率)です。
2) 特例(2019年2月現在適用されているもの)
課税評価額について、土地(宅地)が1/2になります。新築住宅(50平米~240平米)については、課税評価額から1,200万円(長期優良住宅では1,300万円)を控除するなど、広さや性能、新築時期に応じた金額を課税評価額から控除できます。
税率について、土地と住宅(家屋)とも3%に軽減されています。税額については、土地(敷地)について、45,000円など一定額を控除できる特例があります。

§3 消費税(建物)【国税】

不動産を購入する場合、土地について消費税は非課税で、建物に課税されます。税額は【1式】を用いて計算します。課税評価額は建物の購入価格で、税率は8%です。ただし、一般の個人が売主の場合、消費税は非課税ですので、建物についても課税されません。

§4 登録免許税(土地・建物の所有権移転)【国税】

1) 課税の基本
マンションを購入し、所有権を登記する際、登録免許税が課税されます。既に誰かの名義で登記されているものを買主の所有名義に変える登記を所有権移転登記といいます。税額は【1式】を用いて計算し、課税評価額は固定資産税の評価額を利用します。所有権移転登記の税率は2%です。(住宅を新築して登記する場合は所有権保存登記となり税率ほかが異なります(安くなります))。
2) 特例(2019年2月現在適用されているもの)
土地の所有権移転登記の税率が1.5%、住宅用の建物が0.3%に軽減されています。

§5 登録免許税(抵当権設定)【国税】

1) 課税の基本
金融機関から住宅購入資金を借り入れると、金融機関を抵当権者とする抵当権を土地と建物に設定します。金融機関は抵当権を登記簿に登記することを求めます。抵当権を登記する際に抵当権設定登記の登録免許税が必要となります。税額は【1式】を用いて計算します。課税評価額は貸り入れた金額で、税率は0.4%です。
戸建て住宅の場合、土地と建物の登記簿は別々ですので、それぞれ登記します。分譲マンションの登記簿は建物の登記簿の一種ですが、区分所有建物の所有方式に対応するため、一般の建物の登記簿と書式が少し異なります。また、土地の登記簿は名目的なものとなり、抵当権を登記するなどの必要はありません。
2)特例(2019年2月現在適用されているもの)
床面積が50平米以上など、一定の条件を満たす住宅用の建物について税率が0.1%に軽減されています。

§6 印紙税(売買契約書・ローン契約書)【国税】

不動産を購入する際の契約で印紙税が課税される主なものは、売買契約書とローン契約書です。ローン契約は正式には金銭消費貸借契約といいます。
印紙税の税額は【1式】によるのではなく、契約書に記載された金額に応じて表2のとおり決められています。売買契約書は原則の税額に対して現在適用されている税額は減額されています。
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※税額の計算に際しての諸注意

税額の計算に際しては、特例を中心に細かな規定があることが少なくありません。上述の特例でも適用の前提を省略しているものもあります。また、一定期間に限り適用される特例も多くなっています。税額を厳格に求める場合は、国税庁(国税)や都道府県(都道府県税)、市町村(市町村税)の最新のWebサイトを確認しながら計算することをお勧めします。また、信頼できる不動産会社や金融機関などのWebサイトも参考になります。

ただし、戸建て住宅を新築する、賃貸アパートを新築するなど、Webサイト等の情報は特定の読者を前提に記述されることもあります。住宅のタイプによって適用される特例が異なることもありますので、中古マンションを購入するのであれば、中古マンションの購入にも適用される記述であることを確認することが必要です。

おわりに

前回から引き続き、住宅にまつわる税金についての第2回として、不動産取得税・消費税・登録免許税・印紙税をお送りしました。

不動産の購入となると物件価格や住宅ローンに意識がいきがちですが、実際は様々な税金を納める必要があります。税金について事前に知っておくことで、必要な税金の把握はもちろん、特例を利用することで税金を抑えることもできます。
マンション購入を検討する際は、住宅にまつわる税金について、事前に正しく把握することが大切です。

この記事の執筆者

事前に知っておきたい住まいの税金とは?~マンション購入時の不動産取得税・消費税・登録免許税・印紙税~の画像
明海大学 不動産学部 教授 
学部長 中城 康彦氏

【専攻分野】
不動産企画経営管理、不動産鑑定評価、建築設計、不動産流通

【経歴】
1979年 福手健夫建築都市計画事務所
1983年 財団法人 日本不動産研究所
1988年 VARNZ AMERICA, Inc.
1992年 株式会社 スペースフロンティア 代表取締役
1996年 明海大学 不動産学部 専任講師
2003年 明海大学 不動産学部 教授
2004年 ケンブリッジ大学土地経済学部客員研究員(2005年3月まで)
2012年4月 明海大学 不動産学部長 不動産学研究科長

【主な受賞歴】
2015年 都市住宅学会論文賞
2015年 資産評価政策学会論説賞
2016年・2014年・2013年 日本不動産学会論説賞

この記事の問い合わせ:nakajo@meikai.ac.jp
明海大学HP:http://www.meikai.ac.jp/

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