認知症の親の不動産売却は困難？早めの備えと価格の目安把握が重要

この記事では、認知症の親の不動産売却の要点と、「親が元気なうちから」できる具体的な対策を詳しく解説します。
将来の計画を立てる一歩を踏み出しましょう。

意思能力があれば売却可能

不動産売買は、民法で定められた「契約」という法律行為にあたります。

意思能力とは

自身が行った行為がもたらす法的な結果を認識および判断することができる知的能力を指します。不動産売却の場合、家を失う代わりに代金を得ること（結果）を認識し、その結果を判断できる能力のことです。

つまり、軽度の認知症であれば、売却契約が可能なケースも存在します。

それは不動産会社や司法書士といった専門家が、契約締結時と引き渡し時に「不動産を売却した結果の行為を認識できている」と判断した場合です。

ただし、売却活動の開始時には意思能力があっても、決済・引き渡しまでの間に症状が進行するリスクがあります。

不動産の売却は、契約、決済・引き渡しまでに3〜6か月以上かかることもありますので、早めの動き出しが重要です。

意思能力がないと判断されたら？

認知症だけではなく、精神障がい・知的障がいなどで意思能力が無いとみなされた場合、契約などの法律行為は無効となります。

イエシルに寄せられた実体験談：成年後見人制度の現実的な壁

イエシルに寄せられたご相談の中には、以下のような実体験から売却を断念されたケースがあります。

「物件の所有者である親がある日脳梗塞で倒れました。施設入所にあたり、その費用に当てる為、所有している物件の処分を検討しましたが、結果的には断念し、物件は塩漬けとなりました。
成年後見人になることの煩雑さだけではなく、今後普段の生活も含め使用したお金の使途を全て詳細に記録し、裁判所に定期的に報告する等の成年後見人としての事務作業を今後負担することが現実的ではなかったからです。」

このような実体験からもわかる通り、成年後見人制度の利用は、法的手続きに加え、選任後のご家族の精神的・事務的負担も非常に大きいのが実情です。

１．査定、不動産会社と媒介契約：1～4週間
名義人本人に意思能力があるか、不動産会社があらかじめ確認した上で活動を開始します。確認方法は不動産会社によって異なります。

2.売り出し：1〜6ヶ月
内見対応、購入者との価格交渉などが発生します。

3.売買契約締結、決済・引き渡し：1～2ヶ月後
司法書士が同席し、意思能力の確認が行われます。

合計：3～9ヶ月程度

こちらはあくまで目安で、良い不動産会社が見つからない、買い手がつかないなどの理由でそれ以上かかる場合もあります。

売却活動の初期段階で意思能力に問題がなくても、決済・引き渡しの時点までに認知症が進行し、意思能力が疑われるケースも起こり得ます。

万一そうなってしまうと、契約が白紙になり、改めて成年後見制度の手続きを一から行う必要が生じます。

このリスクを回避するためにも、早期の準備と計画が大切です。

この場合、民法第三条の二に基づき、意思能力がない状態での契約として無効になります。

不動産取引では、売主の「意思表示」が不可欠です。契約が無効になると、以下のような影響と法的リスクが発生します。

• 契約当事者への影響：不動産会社、司法書士、買主、さらには買主がローンを契約した金融機関など、取引に関わったすべての関係者に影響を及ぼします。
• 損害賠償請求のリスク：契約違反や信義則違反として、買主などから損害賠償を請求される可能性があります。

親のためを思っていても、勝手に売却する行為は法的なリスクが非常に高いため、絶対に避けましょう。

実際に、東京高等裁判所平成30年3月15日判例、東京津法裁判所平成30年3月25日判例などで、認知症の影響により判断能力が低下した者との不動産売買契約が「暴利行為に該当する」とした事例があります。

なぜ事前準備が必要なのか

• 選択肢が多い：任意後見契約、家族信託など、法定後見制度以外の方法も選択可能です。
• 手続き・費用を節約：複雑な成年後見制度の手続きや、継続的な後見人報酬を避けられます。
• 本人の意思を反映できる：「将来、誰に何を任せるか」「自宅をどうしてほしいか」など、本人の意思を明確に反映できます。
• 家族の負担を大幅に軽減：後のトラブルを防ぎ、売却の必要性が生じた際にスムーズに進められます。
• 症状進行のリスク回避：不動産の売却には通常でも3ヶ月以上かかります。その間に認知症が進行するリスクを避けられます。
  
  

備え①：事前に不動産の資産価値を把握する

準備の第一歩は「現状把握」です。

• 今の不動産価値を知る：介護費用など、将来必要な資金を把握するための基礎情報になります。
• 適切なタイミングで対策を打てる：「いつまでにいくら必要か」が明確になります。
• 資金計画が立てやすい：将来的な売却可能性、売却額の目安がわかり、介護施設入居費用などの資金計画が具体的に立てられます。

備え②：任意後見契約、家族信託

判断能力があるうちに、将来に備えた法的な対策を講じておきましょう。

■任意後見契約

• 判断能力があるうちに、自分で後見人を指定できる
• 本人が「代わりに何をしてほしいか」を契約で具体的に決められる
• 認知症などで判断能力が不十分になってから効力が発生
• 法定後見制度よりも本人の意思を反映しやすいのが特徴
• 後見監督人等の専任が必須だが、任意後見監督人が弁護士など第三者の場合、報酬を支払わなくてはならない
  
  

■家族信託

• 不動産・預貯金など自分の財産を、家族・親族などに託す財産管理手法
• 不動産の「名義」は親のまま、「管理・売却権限」のみを子などの家族に託す仕組み
• 「不動産売却だけ信託契約を結ぶ」ことも可能
• 後見制度に比べ、柔軟な財産の管理ができる
• 認知症などで親の意思能力がなくなっても、受託者（家族）の判断で、家庭裁判所の許可なく不動産の売却や管理ができる
• 組成時に親（当事者）の意思能力が無い場合は利用できない
  
  

備え③：計画立案

親の資産価値を把握できたら、それを基に具体的な計画を立てます。

• 資金目安の設定：介護施設入居費用や、今後かかる医療費など、将来必要なお金の目安を立てます。
• 家族で情報共有：兄弟姉妹間など、家族全員で情報共有し、親が元気なうちに売却の可能性や方法について話し合い、売却活動の開始を検討します。

Q. 軽度の認知症でも売却は可能ですか？

Q. 親の代わりに委任状を使って売却できますか？
A. 認知症で意思能力がない（または不十分）と判断された場合、委任状も無効となるため、委任による売却はできません。委任という行為自体に意思能力が必要だからです。

Q. 成年後見制度を利用すれば、すぐに売却できますか？
A. いいえ、手続きに2～6ヶ月以上かかります。また、後見人が選任された後も、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可がさらに必要となり、時間がかかります。