ワンルームマンションの売却を検討する中で、売却がうまくいかないかもしれないと不安に感じている方もいるでしょう。本記事では、ワンルームマンションが売却できない原因を紹介します。成功させるためのポイントがわかるため、売却活動を始める前に確認してみてください。
更新日：2023年04月13日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
IESHIL編集部東京・神奈川・千葉・埼玉の中古マンション価格査定サイトIESHIL（イエシル）が運営。 イエシルには宅建士、FPなど有資格者のイエシルアドバイザーが所属。ネットで調べてわからないことも質問できるイエシル査定サービスを展開しています。
ワンルームマンションの売却は、必ずしも計画通りにいくわけではありません。
とくに、売却時の注意点を知らずに販売活動を始めると、ずっと売れ残ってしまう可能性もあります。
そこで本記事では、ワンルームマンションが売却できない理由や、売却しやすくするためのポイントを解説します。
注意点もわかるため、これからワンルームマンションの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
ワンルームマンションが売却できない理由には、主に以下のような要因が挙げられます。
ここでは、それぞれの内容について詳しく解説します。
当然ですが、相場よりも売り出し価格を高く設定している場合は買い手がつきにくくなります。
駅近や日当たりなど、価格以外の条件がいい場合は相場よりも高く売れることはありますが、そうでなければ売れ残ってしまうことが大半です。
事前に相場価格を調査し、適正な売り出し価格を設定することが重要です。
物件の売り出し価格に迷ったら、イエシル査定がおすすめです。
イエシル査定では不動産会社ではない中立的な立場から、10年超の不動産実務経験のある専門家「イエシルアドバイザー」が個別事情を考慮した上で、現実的に売れる価格を算出します。
築年数が古い物件は需要が低く、売却しにくい傾向があります。
東日本不動産流通機構による調査では、中古マンションの売買成約率は築6〜10年が最も高く、築年数が古くなるほど低い傾向がわかっています。
築年数が古いマンションを売却する場合は、その分価格を調整して売却しやすくすることが大切です。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）
ワンルームマンションは投資物件として購入されることが多く、利回りも重視されるポイントです。
利回りが低い物件は投資物件としての魅力が低く、買い手がつきにくくなります。
利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、売却できない際は経費を考慮した実質利回りを見直しましょう。
実質利回りの計算方法は以下の通りです。
実質利回り＝（年間の家賃収入−必要経費）÷物件価格×100
中古マンションの期待利回りは、4〜6％が相場といわれています。
一般財団法人日本不動産研究所の不動産投資家調査によると、エリアごとのワンルームマンションの期待利回りは以下の通りです。
| エリア | 期待利回り（2022年10月） |
| 東京 城南 | 3.9% |
| 札幌 |
5.0% |
| 仙台 |
5.1% |
| 横浜 |
4.5% |
| 名古屋 |
4.7% |
| 京都 |
4.8% |
| 大阪 |
4.5% |
| 神戸 |
4.8% |
| 広島 |
5.2% |
| 福岡 |
4.7% |
実質利回りが期待利回りを下回る場合は、売り出し価格を調整すると良いでしょう。
売却予定の物件と同じエリアに好条件の競合物件がでている場合も、買い手がつきにくい可能性があります。とくにワンルームマンションは同じ間取り・仕様の物件が多いため、立地や価格、日当たりなどの小さな差でも、好条件の物件の方に流れやすくなります。
同じエリアに好条件の競合物件がある場合は、売出価格を下げるなどの調整が必要です。
売却できない状況をそのままにしていても取引は進まないため、上記の内容をしっかり押さえて臨機応変に対応できるようにしておきましょう。
マンション売却を成功させるためには、市況に合わせた売買価格の調整が必要です。
具体的には、以下のような項目に当てはまっていないかを確認し、原因に応じて価格を調整しましょう。
不動産の流通は、3月や9月に活発化する傾向があります。
物件を探している人が多い時期を見越して売却を始めることで、多くの人に物件情報を知ってもらえ、買い手もつきやすくなるでしょう。
また、トータルで支払う金額に差が出るので、金利が低い時も買い手がつきやすくなります。ここ数年は低金利状態が続いていますが、2023年以降は住宅ローンの金利が上昇するのではないかという見方が強まっています。
そのため、金利の動向に注目しながら売却時期を見極めることも重要です。
売却予定の物件が空室になっている場合は、入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件にしてから売却することをおすすめします。
オーナーチェンジとは、賃借人がいる状態で物件を売却して引き渡すことです。
買い手にとって、購入後すぐに家賃収入を得られるため、相場より価格が高くても売却しやすくなります。
ワンルームマンション売却に強い不動産会社は、売れやすくするノウハウがあります。
広告での宣伝以外にも、不動産投資家といった顧客に紹介してくれる可能性もあるため、売却がスムーズに進みやすくなります。
そのため、不動産会社を探す際は公式ホームページを確認し、ワンルームマンションの取り扱いや、投資用不動産売買を積極的に手がけているかなどをチェックしてみてください。
また、販売活動中に不動産仲介会社が積極的に動いてくれないと感じた場合は、業者の見直しも必要です。
ただし、媒介契約の途中解約は、違約金が発生する場合もあるため注意しましょう。
もしワンルームマンションの売却に強い不動産会社をお探しの方は、イエシルアドバイザーがおすすめです。
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ワンルームマンションを売却する際の注意点は以下の通りです。
上記を確認しておかないと希望通りの売却ができない可能性があるため、しっかり確認しておきましょう。
マンション売却によって得た利益は譲渡所得となり、所得税や住民税を納める必要があります。
所得税や住民税の税率は、物件の所有年数が5年を超えるかどうかで変動するため注意が必要です。
所有期間ごとの各税率は以下の通りです。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税 |
| 5年以下 | 30％ | 9％ | 0.63% |
| 5年超 | 15% | 5% | 0.315% |
売却したいワンルームマンションにローン残債がある場合、ローン残債が売却価格を上回ると差額を自己負担する必要があるため注意が必要です。（オーバーローン）
ローン残債と売却相場を事前に確認し、オーバーローンにならないよう売却価格を設定しましょう。
ここでは、ワンルームマンションの売却をはじめる前に知っておきたい、売却の流れや売り出し価格の決め方などを解説します。
売却をスムーズに進めるためにも、基本的な情報は事前に確認しておきましょう。
一般的な不動産会社の仲介によるワンルームマンション売却の流れは以下の通りです。
マンション売却は、一般的に3カ月から半年程度の期間がかかります。
引き渡しを希望する時期の半年前から動き出すといいでしょう。
急いで売りたい場合は、不動産会社に買い取ってもらうことも可能で、契約内容に合意すればすぐに現金化できます。ただし、仲介に比べ2〜3割ほど価格が下がる傾向があるため、慎重に検討しましょう。
ワンルームマンションの売却には、以下のような費用がかかります。
上記の売却費用の中で大半を占めるのが仲介手数料です。仲介手数料は以下のような計算で求められます。
仲介手数料 ＝ 売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税
売却価格は売却が終わるまでわからないため、代わりに査定額を当てはめて計算するといいでしょう。
ワンルームマンションの売り出し価格を決める方法は以下の通りです。
相場価格は、類似物件が過去にどれくらいの価格で売買されたかである程度の相場がわかります。
過去の取引は不動産流通機構が運営しているレインズマーケットインフォメーションで検索が可能です。
また、イエシルでは、約9,000万件の賃貸情報、売買履歴などのビッグデータから算出した、マンションの部屋別の参考相場価格をサイト上で簡単に確認することできます。（一部、無料会員登録が必要な場合有）
こちらから検索できます
▶イエシルトップページ
相場価格がわかったら、不動産会社に査定を依頼し、最終的な売り出し価格を決定します。
ワンルームマンションの売却を検討するうえで、うまく進められるか不安に感じている方は多いでしょう。
そんな方には、物件の妥当な価格がわかり、不動産売買のプロに相談できる「イエシル査定サービス」がおすすめです。
イエシルでは不動産のプロが中立的な立場でマンションの売却サポートを行い、信頼できる不動産会社をご紹介いたします。
ワンルームマンションの売却を計画している方は、ぜひご相談ください。
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