査定額に影響するポイントとは？マンション査定の流れと注意点を紹介

マンション査定で、不動産会社はどんなところをチェックするのでしょうか。

査定額に影響を与える10のポイントをそれぞれ解説します。

1.立地・利便性

マンションの立地や周辺環境の利便性は、査定額に大きく影響します。
特に駅からの距離は重要で、徒歩1分の距離が最も評価が高く、遠くなるにつれ下がっていく傾向にあります。
利便性ではスーパーや病院、小学校など生活に必要な施設からの距離も評価のポイントになります。
また景観や騒音の有無も評価の対象となり、閑静な住宅街は評価が高くなるでしょう。

2.築年数

マンションの築年数も利便性と同じく査定額に大きな影響を与えるポイントです。
内装は綺麗でも、目に見えない建物の構造部分は年数の経過で劣化していくため、築年数が新しいほど査定額は高く、古いほど低くなります。
以下は2021年の首都圏の中古マンションの成約状況です。

（参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）p5、図表6）

築5年までが最も高く、その後は年々下がっていく傾向にあります。

3.構造・耐震基準

マンションの建物の構造や耐震基準を満たしているかどうかも査定の重要なポイントです。
マンションの構造には木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造がありますが、その中で最も評価が高いのが、遮音性や気密性が高く耐震性にも優れている鉄筋コンクリート造のマンションです。
耐震基準を満たしているかどうかは、1981年6月1日から施行された新耐震基準を満たしているかどうかがポイントになります。
それより前に建てられたマンションは現行の耐震基準を満たしていないので、評価が下がってしまいます。

4.方角・階数

方角とはバルコニーが面している向きのことで、マンション査定で評価が高いのは日当たりの良い南向きマンションです。
階数は3階を基準として、それ以上の階数になると徐々に評価は高くなります。

高くなる理由としては、上階の方が部屋の採光や眺望が良くなるためです。
ただしエレベーターのないマンションでは、3階を基準としてそれ以上の階数になると評価が下がります。

5.広さ・間取り

部屋の広さも査定額に大きく影響し、専有面積が大きれば査定額もプラスになります。
ただし、一般的に専有面積が小さいほど㎡単価が高く、大きいほど㎡単価が低くなるため、専有面積が査定価格にそのまま比例するわけではありません。
間取りはLD（リビング・ダイニングルーム）の広さと収納スペースの大きさが重視されます。
収納量は暮らしやすさに直結するため査定でも大きなポイントになります。

6.室内設備やメンテナンス状況

マンション査定では、室内状況も評価のポイントです。
室内設備では、後付けが困難なキッチンのディスポーザーなど便利な機能がついていれば高評価に繋がるでしょう。
内壁に著しい傷や汚れがないかや水回りの設備の状態や修繕履歴などもチェックされます。
過去にリフォームやリノベーションをしたことがある場合は査定時に伝えるようにしましょう。

7.共用部分の充実度

マンションの共用部分についても査定の対象です。
オートロックや監視カメラの有無などのセキュリティ面はもちろん、エントランスの高級感、外壁のグレードなどもチェックされます。
ジムやプール、会議室など充実した設備があるとさらに評価が高くなることが期待できるでしょう。

8.維持管理状況

マンション全体が、きちんと管理されているかどうかも重要なポイントです。
査定で見られるポイントは主に管理状況や保守・清掃などの状況、管理人の勤務体系です。
管理状況は目に見える部分だけでなく、管理規約や修繕工事の履歴も確認されます。
保守・清掃ではエントランスやエレベーターなどの共用部分の清掃がきちんと行われているかをチェックされます。管理体制については、マンションの管理員が週3〜5日適度勤務している場合は評価が良くなるでしょう。

9.管理費・修繕積立金

マンションの管理費・修繕積立金があまりに高額すぎると、住んでからの負担が大きいため査定額が低くなってしまいます。
また管理費・修繕積立金を徴収しているのに管理状態が悪かったり、修繕履歴が計画的に行われていなかったりする場合は適切に運営されていない可能性があるので査定額が下がります。
築年数が長くなるとどうしても修繕が必要な箇所が増えてくるので、管理費・修繕積立金の負担は大きくなるでしょう。

10.施工・販売会社

マンションの施工・販売会社も査定時にチェックされる場合があります。
施工会社や販売会社が実績豊富で信頼のある大手企業であれば評価が高くなるでしょう。
名の知れた大きな会社のマンションはブランドイメージがついて売りやすかったり、経営が安定している会社が多く、万が一建て替えになった際にもしっかりとした補償があるためです。

中古マンションの価格は、周辺地域の類似マンションと比較評価した上で決定されます。

マンション周辺に大型ショッピングモールがオープンするなど開発予定がある場合は、利便性が高まり、マンションの需要増加が見込まれるため査定額が高くなります。

売却時の景気が良ければ需要が高まり、査定額も高くなる傾向にあります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

マンション査定では必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から売却を依頼する不動産会社を選ぶことが大切です。
しかし一括査定サービスを使ってしまうと、とりあえず高い査定額を提示して契約を取ろうとする悪質な不動産会社も紛れているため、自身で見極めるには難しい面もあります。

イエシル査定では、イエシルが信頼できる不動産会社をご紹介し、各社の査定価格の根拠や差別化ポイント、担当者との相性を比較します。
安心して売却を任せることのできる不動産会社を知りたい方はぜひイエシル査定をご利用ください。

購入時の資料を準備して情報整理をしておく

査定を受ける準備として、マンション購入時の資料を揃えておく必要があります。

専有面積などマンションに関する様々な情報が記載された購入時の重要事項説明書や売買契約書、部屋の間取り図などを準備しておくと良いでしょう。
実際にそのマンションに住んでいるからこそわかる住み心地やアピールポイントなどを整理しておくことも大切です。

最低限の掃除と片付けをする

マンションの査定前には最低限、気になる箇所の掃除や片付けをしておきましょう。
徹底的に綺麗にした方が査定額が上がるのではと感じる方も多いかもしれませんが、室内の清掃状況が査定額に直結することはほとんどありません。
売却活動中に購入希望者の内覧を受け入れる際には改めて掃除を行い、場合によってはハウスクリーニングを利用すると好印象に繋がります。

リフォームは不動産会社に相談してから

リフォームをしたからと言ってかかった費用をそのまま売却価格に上乗せすることはできないため、基本的に売却前のリフォームは必要ありません。
ただし壁に穴が開いていたりドアが閉まらなかったりと査定額に影響を与える部分については修繕しておくと良い印象に繋がるでしょう。
リフォームをするかどうかは自分だけで判断せず、必ず不動産会社に相談してから決めることが大切です。

マイナスポイントも正直に伝える

査定の際には雨漏りやシロアリ、水回りの腐食などマイナス面も正直に伝えましょう。
不動産の売主には契約不適合責任（瑕疵担保責任）があり、瑕疵（きずや欠陥）の報告は義務化されています。
法律で定められているため、引き渡し後に報告していなかった瑕疵が見つかれば損害賠償を負担しなければなりません。