【記者がリアル体験】マンション査定難民から脱却、信頼できる業者と出会う光がみえた!

マンションの一括査定をやってみたら、「営業電話ラッシュ」「無視」を体験…。査定難民になりかけたときに依頼したイエシル査定の体験談。

更新日:2021年08月12日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部

はじめに

とうとう私もマンションを売ることに。
マンションの査定、売却は、一括査定サイトを利用すれば簡単にできると思っていました。
ところがどっこい(古)、まーけっこうな仕掛けというか闇というか…かなり驚かされました。実際に査定サイトを選ぶだけでも大変な中、とりあえず選んだ一括査定サイトに入力。やっと不動産会社を紹介されたかと思いきや、なかなか査定をしてくれません。かつそこには色々なマジックが。査定難民になりかけていたそのとき、友人が勧めてくれたイエシル査定を思い出しました。

コロナ禍で10数年借りていた入居者が退去

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画像はイメージです

そもそもマンションの査定が必要になったのは、事務所として10年以上借りてくれた法人さんが退去してしまったからです。
コロナ禍でテレワークに慣れ、オフィスが不要になったというのが、その理由でした。

 マンションは御茶ノ水駅、秋葉原駅、がんばれば神保町駅まで利用できる好立地物件。
一方で築年数は約40年という老朽物件でもあります。もし、再び賃貸に出すとすれば、キッチンやバスルームなどの水回りも含めた大規模なリフォームが必要でしょう。どう考えても数百万円はかかりそうです。時代には抗えませんがマンション価格は上がっているとも聞くし。良い機会かもと捉えました。

 そうはいっても勝手に処分するわけにはいきません。実は、この物件は母親名義だからです。相続のことを考えると、妹にも相談する必要があります。いずれにしても、相談するためには、まずは、どのくらいの価格で売れそうなのかを知りたいし、このような場合の売り方も不動産会社にも相談したい。そこで、まずは多くの不動産会社の価格が知れて便利そうな一括査定を利用してみることにしたのです。

どの一括査定サイトを使えばいいのか?

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「不動産査定一括サイト」と検索すれば、簡単に見つかると思っていましたが、まーびっくり。こんなにあるの!というレベルでサービスが乱立しているじゃないですか。不動産会社が集まってやっているような一括査定サイトもあれば、メディアの会社が立ち上げている一括査定など。どれがいいの?

 いくつか検索しているうちに、不動産一括査定サイト自体を比較紹介するサイトが沢山あることに気づきました。比較紹介サイトが成り立つくらい、不動産一括査定サイトの数は膨大だということなんでしょう。

 利用する不動産一括サイトを探すにあたって、まずは、提携している不動産会の数に着目しました。たとえば、Aサイトでは2000社の不動産会社と提携していて、その中の最大6社まで紹介する。Bサイトは200社と提携して最大10社まで、Cサイトは6社と提携していて6社を紹介という具合です。

提携会社が多い方が良い!というマジックにはまった

 提携会社は多いに越したことはないと思ったのが最初のトラップでした。たとえばAサイトの紹介候補としてでてきたのはD社やE社の複数の支店。6社といっても実質2社でした。一方で、Bサイトは数十件の不動産会社候補がでてくるのですが、情報は営業マンの顔写真と抱負。これだけ? いくら顔写真を眺めても、どこを選んでいいのか分かりません。

 これならCサイトのように、最初から大手6社と限定する方法がいいかも、などと悩んでいる時にみつけたのが、大手通信系の会社が運営しているFサイト。提携不動産会社2000社の中から大手不動産会社と地域密着型の不動産会社を織り交ぜて紹介しています。また、簡易的に査定する「机上査定」か、実際に物件を見せて正確に査定する「訪問査定」を選べるのも魅力でした。

 まず私が欲しいのは家族で話し合うための資料。大体の価格が分かればいいので、「机上査定」で申し込みました。

「最大6社から見積もり」というマジック。査定してくれたのは3社だけ

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 「メールでの連絡をメインにする」を選んで問い合わせしたのですが、申し込んだ途端に電話が何本かかかってきました。いくつかは受けられましたが、いくつかは取り損なってしまいました。その後、メールで連絡してくるところもあれば、それっきりのところもありました。

 その時できる普通の対応をしたと思いますが、結果、ちゃんとした査定結果をくれたのは3社。「売り出し当時のパンフレットがないので部屋の広さが分からない。直接、現地を見なければ査定できないので、見せて欲しい」と言ってきたところが1社。ちなみに、後述するイエシルのアドバイザーによれば、「間取り図が手に入らないなど考えにくい。あきらかに、訪問したいんでしょうね」だそうです。感じがいい人だと信じていたのですが、普通は鵜呑みにしてしまいます。

 残り2社からは、冷やかしだと思われたのでしょうか。一カ月たった今も、査定どころか連絡も来ませんでした。

え~~~~?
こんなものなの?
全社聞いたことある有名どころの会社名なのに…
完璧無視されて、ちょっとショックです。

ちなみに査定してくれた3社の査定額です。

大手不動産会社
3680万円~3880万円
売却期間に余裕がある場合は
3880万円~4080万円

大手不動産会社(子会社)
査定価格/4537万円
(売出提案価格/4080万円~4580万円)

地元中心の不動産会社
4180万円~4280万円
賃貸なら
月額115000円~128000円

Zoomでアドバイス&査定

 たった3社の見積もりでも、下限価格500万円、上限価格900万円の差がありました。できれば、あと2~3社の数字も欲しいところですが、あの電話ラッシュは面倒だし、また無視されるのも嫌なので、一括査定の再度の利用は気が進みません。

 そんな時、以前友人に勧められていたイエシル査定を思い出しました。運営しているのは、転職サイトなどで有名なリブセンス。売却アドバイザーが不動産売買の基礎知識と査定の根拠などについて教えてくれるそうです。通常はリアルの面談で、コロナ禍の今はZoomで面談し、知識を得た上で、査定額と査定の根拠を説明してくれるという流れです。

 Zoomなら気楽だし、不動産会社ではないのでしつこい勧誘等もないという触れ込みなので、試してみることにしました。部屋番号、専有面積、部屋の状況などを入力し、アドバイザーとの面談日を決めます。意外と簡単、スムーズに面談予約がとれました。

パワーポイントで不動産業界のカラクリを解説

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 担当してくださったのは、女性アドバイザーの方でした。不動産会社での勤務経験は10年以上。だから、消費者をだます不動産会社の手口をご存じの模様。そうした経験も含めて、不動産取引の知識を消費者に還元するというのがイエシル査定のアドバイザーの役割だそうです。

 アドバイザーの経歴の他に、簡単な会社概要、イエシル査定の運営費の出所、提携不動産会社の数など、運営者側の情報も教えてくれました。イエシルを詳しく知らなかったので、素性が分かってより安心できました。

 自己紹介、会社紹介が終わったら、いよいよ不動産取引のお勉強の時間です。アドバイザーは、パワーポイントで、まずは「囲い込み」「両手取引・片手取引」「高取り」といった消費者に不利益をもたらす業界構造に加え、それらが起こる背景を不動産会社の商売の仕組みを織り交ぜながら解説してくれました。ある意味裏話なので、これって聞いちゃっていいのかしら。と思いながら説明をうけたのですが、とてもわかりやすく、何よりこれまで受けた色々な事象がビタッと当てはまりとても納得がいきました。

裏側から見た不動産の一括査定の根拠

 興味があったのは一括査定の利用の仕方の解説です。まず、査定のために、すべての業者が利用しているのは「レインズ」という不動産業者用のデータベース。事例の抽出方法、単価の補正方法など、査定価格の出し方も実際に聞けてとても勉強になりました。各社それぞれ違うので査定額に差が出るのは当然ですが、同じデータベースを利用しているので、一社だけの査定額が1000万円とか、飛びぬける可能性は低いとのこと。

 仮に、飛びぬけて高い価格を出してくる不動産会社にワクワクして任せてしまうと、とんでもない結果になる場合が…。
 へぇ。なるほど。ほぉ。が止まりません。しかし理由を聞けば全く難しくない。裏側から見ればそれはそうだろうな。という納得いく理由が並びます。

 こうした被害を防ぐために、査定をしてもらった時に使える、裏ワザのような「2つの質問」を教えてもらえました。これは使える! 業界の裏側の話が多すぎてなかなか文字にするのは難しいのですが、これを読んでいる方もイエシル査定でアドバイザーとZoomしたときに、使える技たちをぜひ聞いてみてください。
へぇ。なるほど。ほぉ。が止まらないかどうかはわかりませんが頷ける部分が多いと思います。

売り出し価格は自分で自由に決められる!?

 査定の仕組みや裏話を勉強したら、いよいようちのマンションの査定価格の発表です。イヤー、やはり価格はドキドキします。

 価格算出で参考にしたのは、よく似た近所のマンション、同じ棟で最近売れた部屋など諸々のデータを使用。それにリフォームの有無などを考慮すると坪単価90万円程度、合計約3460万円くらいがデータ上の妥当価格という結果に。

 不動産会社にもらった査定額よりも安いので、かなりのがっかりです。と同時に裏も学んだ今回。先の不動産会社が出した高い価格にホイホイいかない状態になっていることに気づきました。ただ、現実を見て少し残念だなと感じていたところ、「売り出し価格は所有者が自由に決めていいので、査定額の比較を気にする必要はない。4000万円で出したければ、出すことは可能です。頑張るかどうかは営業マン次第です。」とアドバイスを受けました。

 なるほど。売り出し価格を自分で好きに決められるなら、高い査定額をだしているという理由で、その不動産会社と契約する必要はありません。

不動産売却の成功に重要なのは、営業マンの人柄

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 ところで、消費者を転がすような提案をするのは、一般に営業マン個人の倫理観の問題。だから実際に売買する時には、会社よりも、営業マンの人柄が重要になるそうです。イエシル査定では、希望すると、信頼できる営業マンを3人まで紹介してくれます。物件に対する得手不得手、会社と営業マンの良しあしを、イエシルではデータとしてストックしているとのこと。これまで積み上げてきた面談数と取引数があるイエシルならではだと頼もしく思いました。

 今回はおおよその査定額だけを知りたかったので、営業マンの方の紹介はお願しませんでした。甘い夢は見ず、まずは、現実的に売れそうな、この価格を前提に家族で話し合うことにします。査定難民は今日で終わりです。現実ラインと最適な売り方、騙されない方法を聞けてとても助かりました。

 家族会議が終了したら、最初の販売額は、大チャレンジの4000万円から行くつもりです。だから、「時間がかかりますよ」「無理ですよ」などと現実路線を推奨する人ではなく、「やりましょう!だめなら下げればいい話ですよ」と一緒にチャレンジを楽しんでくれる営業マンの方にお願したいと思っています。

 「それ言いそうな人、2人ほど浮かんでいます!」とアドバイザー。アドバイザーの頭にあるデータでパッと出てくるその営業マンに会ってみたい。
話がまとまり次第、ご紹介をお願いたします!

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