【第2講】宅建業法から紐解く不動産仲介手数料の計算方法

不動産を売買する際に不動産会社に対して支払う仲介手数料の金額について、宅地建物取引業法（宅建業法）で次のような規定があります。

【宅地建物取引業法　第46条】

1. 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2. 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3. 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4. 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

「国土交通大臣の定めるところ」とは、国土交通省告示の「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることのできる報酬の額」を指しており、ここに不動産売買における仲介手数料の上限金額の計算方法が定められているのです。

では、どのような規定があるのでしょうか。

不動産売買にかかる仲介手数料の上限金額は、当該物件の「売買代金」をベースに計算します。
具体的には以下の表をご覧ください。

• 200万円以下の金額 　5％＋消費税
• 200万円を超え400万円以下の金額 　4％＋消費税
• 400万円を超える金額 　3％＋消費税

ステップ1：200万円以下の金額の部分……200万円×5％＋消費税＝10.8万円
ステップ2：200万円を超え400万円以下の金額の部分……200万円×4％＋消費税＝8.64万円
ステップ3：400万円を超える金額の部分……2,600万円×3％＋消費税＝84.24万円
ステップ4：これらをすべて合計します……10.8万円＋8.64万円＋84.24万円＝103.68万円

これが、宅建業法上不動産会社が「依頼者の一方」につき受けることができる仲介手数料の上限金額です。
なお、上記計算の基礎となる売買代金には、当該売買にかかる消費税等相当額を含みません。

ここまでご紹介してきた仲介手数料の金額は、あくまでも不動産会社が依頼者の一方から受けることのできる「上限金額」であって、必ずしも一律でこの金額になるわけではありません。また、不動産会社によっては、集客のために「仲介手数料半額」や「仲介手数料ゼロ」といった設定で営業しているケースもあります。

前述の定められた計算式に基づく金額は、「依頼者の一方」から受けることができる上限金額です。つまり、売主と買主の双方を仲介すれば、不動産会社は売主と買主のそれぞれから手数料を得られることになり、単純計算で2倍儲かるのです。そのため、このようなケースで、買主から受ける仲介手数料を半額や無料にしたとしても、売主側からの仲介手数料は確保できているわけなので、買主の仲介手数料を割り引くことで契約が成約に至るのであれば、不動産会社にとってもメリットがあるのです。

また最近では、売主と買主の両方から手数料が得られるわけでなくとも、手数料の上限金額に対する割引きを行う不動産会社が増えてきています。

この仲介手数料の上限金額は、一般の方にはなじみの薄いものですが、どこを見ればわかるのでしょうか。その答えは、先ほどの宅建業法第46条4項にあり、下記のように規定されています。

「宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない」

つまり、仲介手数料は不動産会社の店舗やオフィスの見やすい場所に掲示されているのです。通常は、額縁などに入れられて、まるで賞状のように飾られていることが多いようです。不動産売買の仲介手数料は、不動産賃貸の場合に比べて高額ですので、不動産会社に媒介を依頼する際には、必ず事前に確認しておきましょう。