【実録】わずか一ヶ月で中古マンションが【買値+700万円】で売れたワケとは?

東京都内のマンションを売却したIESHIL会員山口様(仮名)に体験談を伺いました。 ご検討からのマンション売却のエピソードをご紹介いたします。

更新日:2019年11月12日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
「わずか1カ月のスピード売却でこの価格。非常に満足しています。

成功のポイントは、不動産会社の選び方、売却価格の決め方にあったのではないでしょうか。」
こう話すのは山口佳代さん(仮名)。

売却のきっかけは、ライフスタイルの変化でした。

「2015年に買った当時は子供がいませんでした。通勤に便利だし、美味しいお店も沢山ある。
二人とも満足していたのですが、いざ、出産してみると子育てには不向きな場所だと実感しました。
それで夫と相談の上、引っ越しへのアクションを開始したのです。結果は大成功でした。」

今回は、そんな山口さんの売却ストーリー&ノウハウに迫ります。

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山口佳代さん マンション売却ストーリー

【山口佳代さん プロフィール】

都内在住の30代女性、夫と1歳のお子さんとの3人家族。現在は育休中。
2015年7月に、東京都中央区で築12年のマンションを6780万円で購入。
翌年半ばから売却を意識し始め、2017年2月ころから行動を開始。
同年4月に7480万円で売ることに成功した。
現在は子育てに向いた江東区のマンションで満足した生活を送っている。

同じコストを支払うなら賃貸よりも購入

――最初に、2015年にマンションを購入した経緯から教えてください。

山口:マンションを購入したのは初めてで、それまでは、同じく東京都中央区の賃貸マンションに住んでいました。
当時は共働きで子供はおらず、通勤の利便性を最優先に場所選びをしました。
間取りは50㎡弱の1LDKで、家賃は月15万円。ある時、もしかしたら同じくらい、
あるいはもう少し安い負担で家を買えるかもしれないという話になり、具体的に家探しを始めたのです。

条件としては夫の通勤の利便性を最優先。
中央区や江東区、文京区を中心に、将来の売却も想定して最寄り駅から近いところを探しました。
新築にはとくにこだわりませんでした。
現実的に、これらのエリアの新築マンションは、予算的にもキツイということも(笑)。

まずはネットの不動産サイトを中心に目ぼしい物件をリサーチし、5~6軒は足を運びました。
そこで見つかったのが同じく中央区にある3LDKで70㎡の物件だったのです。
周りはオフィス街で高いビルが多かったのですが、部屋は12階建ての8階部分だったので日当たりは良好でした。
最寄り駅からは徒歩4分の距離。近くにチェーン系のスーパーもいくつかあり、日常の買い物も便利そうでした。

売り主は老夫婦。家庭のご事情で売りに出したそうです。
シニアの2人暮らしだったので傷みもなくキレイでした。
価格は6780万円。新築時の売り出し価格は5000万円台前半だったので、なかなかの値上げです。
しかし市況をみれば、妥当な価格なので価格交渉をしようとは思いませんでした。
それよりも予算の範囲内だったので、「すぐに抑えたい」という気持ちの方が強かったですね。

というのは、他にも気になる物件があったのですが、
考えているうちに先を越されたという苦い経験があったからです。
以来、「不動産売買はスピード感が大事」という印象を持つようになりました。
この物件に関しては、不動産会社の担当者からも「ここは人気だからはやく買った方がいい」と言われ、
焦る気持ちもありました。しかし、いま思うとこの点はマズかった。価格交渉はしておけば良かったと思います。

引っ越しに際しては、トイレや水回りの水栓、壁紙を交換しましたが、他はそのまま。
リフォーム代は50万円ほどでしたから、安く済んでいます。
ローンの返済もボーナス月以外は10万円に抑えられたので家計もラクになりました。

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子育てを始めて分かった周辺環境とのミスマッチ

――初のマンション購入は、価格面での踏み込みは浅かったものの、条件の折り合いはつき、うまくいったと思います。
ところが、2年も経たないうちに売却してしまいました。なぜでしょうか?


山口:子供が生まれたからです。産休を取って育児に専念することにしました。
そこで気づいたのは、考えてみれば当たり前ですが、
オフィス街は都会過ぎて子育てに向いていないということでした。
大人にとっては便利な街であっても、子供にはどうなのかな……と。
近隣に公園や学校はありましたが、のびのびという感じではない。
ここよりはるかに環境の良いところは沢山あります。

マンション自体の環境に対しても、騒音だったり近隣のタバコの臭いだったり、
気になるところがチラホラと出てきました。
1年くらい経ったころからでしょうか。夫とも「ずっと住み続けるのは厳しいね」と話すようになり、
子供がハイハイを始めた頃、2017年の1~2月くらいから売却に向けて行動を起こしました。

――具体的にはどういうプロセスをたどりましたか?

山口:まずはマンションの査定が必要だと思い、買った時にお世話になった不動産会社のA社、
あとは頻繁にチラシを入れてくる施工主系のB社、計2社に直接連絡を取り、見積もりをお願いしました。

結果は、A社は6400万~6500万円で、B社は買った時の価格と同額の6780万円でした。
手数料は同じ割合ですから、この時点でB社に気持ちは傾くことに。
また、B社の担当者からは「すでに買いたいと言っているお客様がいます」とも聞きました。
なら、こちらの方がスムーズに進むだろうし、半年くらいで売れればいいということで、2017年3月末に専任媒介契約を結びました。

悩んだのは売却価格です。手数料がかかるので、買値と同じなら、損したような気がします。
そうした気持ちを担当者に話すと、
「時間の余裕もあるのでチャレンジ価格にトライしてみては?」といった提案をいただきました。
周辺相場から試算したところ「7480万円が上限ギリギリで、これ以上だと売る自信はない」という返事です。
じゃあ、まずはそれでいこうと考えました。

確かに、「これじゃ買い手がつかない」と先回りして安く出すよりも、まずは高値でも情報を出し、
そこで反応を待てばいい話です。値下げ交渉があれば、その時に考えればいいだけのこと。
チャレンジをするに越したことはありません。

実際のところですが、不動産会社の担当者の話の通り、
「物件が出たら教えてほしい」と言っていたお客さんがいたようで、すぐさま内見が決まりました。
それは、同じマンションでウチより狭い部屋にお住いのご夫婦で、
奥さんの出産を機に広い部屋に越したいというのが、その理由。
環境は十分ご承知で何ら問題はなかったようです。
すぐに買いたいというお返事をいただきました。しかも、価格は7480万円そのまま。
リフォームをしていて内装がキレイなままだったこともあったのでしょうか、値引きのご相談はありませんでした。

4月に契約を結びましたが、私たち夫婦の次の家が見つかっていなかったので、引き渡しは7月に。
その間に、なんとか江東区に築13年くらいで80㎡弱の賃貸マンションを見つけました。
なぜ賃貸かというと、いまの相場は高すぎて、買うタイミングではないと判断したからです。
家賃は月20万円で出費は増えましたが、子育てに向いた環境が手に入り、とても満足しています。
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――山口さんご夫婦にとって、初めての不動産購入&売却でしたが、感想はいかがですか?


山口:成功だと思っています。しいて言うなら、先ほど言った通り、
買う時に値引き交渉すれば良かったかなといった後悔くらいです(苦笑)。
売却については高く売れたので残債を整理した上で、
いまのマンションにも引っ越せたのでよかったと思います。

振り返ると、

「時間的にゆとりがあった」
「顧客を持っている不動産会社に任せた」
「査定価格を鵜呑みにしないで売却価格を決めた」
という3つのポイントが、成功の理由だと思います。

とくに、価格に関してはしっかりと考えて良かったです。

ついつい、査定額=適正と考えがちですが、決してそうではありません。
希望する価格から始めて、徐々に調整すればいいと思いました。
ただし、そのためには焦らずに済むよう、
時間的な余裕を持たせること、価格に妥当性を持たせるための下調べは大切です。

――現在は賃貸にお住まいですが、今後のプランは?

山口:とても気に入っているので、当面は今の賃貸マンションに住みますが、
市況に変化が出始めたら、購入を検討するかもしれません。

――本日は、ありがとうございました。

取材を終えて

不動産会社と契約を結んでから、1カ月もしないうちに買い手が見つかった、山口さんのケース。
「顧客を持っている」という会社とタッグを組むと、スムーズに売却に至るという好事例でした。

売却価格に関しても不動産会社が最初に提示する価格ではなく、
「売りたい価格」を決めて主導権を握ったことも大きいでしょう。


なお、IESHILでは不動産会社12万社の中から、
「このエリアが得意」「投資用物件の扱いに慣れている」など、「得意ジャンル」を考慮の上、
厳選した3社の不動産会社をオンラインで紹介したり、
専門のアドバイザーに対面で相談し、
お勧めの不動産会社を紹介するといったサービスも行っています。

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