「なるべく安くマンションを購入したいけど、中古マンションは老朽化が不安」
「築年数が長くてもいいマンションはあると思うけど、どうやってチェックすればいいの？」
「築年数以外にも見るべき点はあるの？」
中古マンションの魅力はなんといっても新築マンションに比べて安いことでしょう。
また市場への供給量も多く、自分により合った選択をできるのもいいですね。ただ選択肢が多い分だけ築年数や規模などさまざまな条件のマンションがあり、中古といっても2〜3年経っただけで新築のようにきれいなものもあれば、築40年を超えるような「これ大丈夫か…」というものまであります。
今回は中古マンションを購入するときに注意すべきことについて、不動産営業歴15年のイエシルアドバイザーに聞いてみました。
築年数に限らない中古マンションのチェックポイントや価格の見方など、ズバリ教えていただきましょう。
マンションの築年数による違いについての知識がどれだけあるかは、不動産会社によって差が出るポイントです。関連会社にディベロッパーがあるかどうかなど様々な理由によって変わってきます。そのため、自分の欲しい物件を紹介してくれる不動産会社を見つけるには手間と運が必要です。
「イエシルアドバイザーサービス」では、あなたの条件にあう不動産会社を最大3社まで紹介しております。紹介する会社は不動産仲介歴10年以上のアドバイザーによる吟味された会社です。
日程調整などもアドバイザーがおこなうので、手間なく無料で高確率であなたにマッチする不動産会社（営業）と出会う事ができます。
築年数がどれくらいのマンションがお買い得なの？
築年数を気にせず、資産価値が下がりにくいことを重視するならば、築31〜35年のマンションがオススメです。31年ほど経てばおおよそ底値に落ちつくことが多いからです。また新築マンションは人が住むと2～3割価格が下がると言われているので、築浅がいい方には築浅中古マンションもオススメです。
中古マンションを購入するなら、なるべく価格がそれ以上落ちないものがいいですよね。
東日本不動産流通機構の「
築年数から見た首都圏の不動産流通市場」のデータを見てみましょう。
このグラフは、中古マンションの築年数ごとの平均価格を表しています。
築31〜35年を境にして、以降は価格が横ばいになっていることがわかります。あくまで目安としてですが、このことから築31〜35年より築古のマンションなら、その先大きく価格が崩れる心配は少ないと考えられます。
実際のマンションの例を見てみましょう。近隣エリア、同じ間取り、そして異なる築年数の中古マンションと新築マンションの価格をそれぞれ比べてみます。
マンションが建設され人が住んでから始めの10年〜20年で大幅に価格が落ちていくのに対して、20年〜30年以降にかけては価格がそこまで急激には落ちないことが、この事例からわかっていただけると思います。
また、新築マンションAに比べて中古マンションBやCは40％ほど価格が安くなっています。中古マンションが購入価格のうえではお得だとおわかりいただけるでしょう。
もちろんこういった傾向は、立地などほかの要因の影響も受けます。駅に近く、生活のしやすい場所にある都市部のマンションは人気が高く、より価値が落ちにくいです。
最近では、住む人を意図的に集中させて地域の過疎化を防ぐ「コンパクトシティ」の計画をすすめている自治体もあります。価格の落ちにくいマンションを購入するにはこういった施策に目を向けてみるのもよいでしょう。
しかし一方で、価格だけ見ていては十分ではありません。繰り返しますが築31〜35年で底値になるということは、あくまでひとつの目安として見る程度にしましょう。
また築年数が40年以上になると、価格はかなり安いでしょうが今度は耐久性の不安があります。
築年数と価格やそのほかのポイントもバランスよく検討しましょう。
ほかにチェックすべきポイントも引き続き説明していきます。
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築年数が経っているマンションを購入するときにチェックするポイントは？
中古マンションを購入するときは、共有部分の管理と耐震基準を確認しましょう。
共有部分の管理はきちんとなされているか、設備は経年劣化していないか
マンションの共有部分は管理組合の管轄であり、管理組合は定期的な大規模修繕のほかに、都度の不具合にも対応します。
内見などのときに、現地でチェックしておくべき共有部分はたとえば以下のような点です。
- 窓ガラス
- ゴミ捨て場
- 駐輪場や駐車場
- バルコニーや階段の踊り場
- 壁や廊下のヒビ割れや塗装
こうした小規模の修繕にも、その費用は修繕積立金から支払われますので、修繕積立金が充分にたくわえられているのかどうかがとても大事です。
耐震基準が旧式のものではないか
マンションなどの住宅の寿命を判断する指標のひとつが「耐震基準」です。
これは建築物が最低限の耐震能力を持っていることを保証するもので、建築基準法に基づく現行の耐震基準は1981年6月に導入されました。これに準拠した建物は、震度6～7でも壊れない程度の耐久度があるとされています。
国土交通省：
住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題現行の耐震基準が設定されたのが1981年とはいえ、単純にこの年に完成したマンションがすべて基準を満たしているとは限りません。マンションの建設には数年を要するからです。
近年は、東日本大震災、熊本地震、北海道地震と大きな地震が相次いでおり不安が高まっています。築年数が経っているマンションを購入するときには必ず、不動産会社の担当の方を通して耐震基準を確認するようにしましょう。
過去に大規模修繕が行われているか、修繕積立金は計画的に蓄えられているか
修繕積立金を使ったマンションの大規模な工事は、
およそ12年目ごとに実施されます。そしてそれにはとても巨大な資金が必要です。築年数が経ったマンションを購入されるのであれば、過去およそ12年ごとに工事が実施されてきたか、築浅のマンションであれば、何年か先に工事を行うための資金が計画的に蓄えられているかを確認しましょう。
きちんと計画的に修繕され、管理が行き届いているマンションは高い入居率や高い家賃水準を維持できます。
そういったマンションは、次回の修繕のための資金も確保できるという好循環になっていることが多いのです。過去の工事の履歴やいまの修繕積立金の蓄え、今後の計画は管理組合が記録しています。不動産会社を経由して確認しましょう。（多くの場合、不動産会社を通さないと閲覧できません。）
住宅ローン減税など公的制度はどんな中古マンションなら受けられるの？
耐震基準をクリアしたものでなければいけないなど条件がいくつかありますので、最新の条件を確認しましょう。
住宅ローン減税制度
住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用してマンションなどの住宅を購入するとき、購入者の金利負担を軽くすることを目的とした制度です。住宅ローンを利用した場合、毎年末のローン残高の0.7％が最大13年間（中古の場合は10年）に渡って所得税の額から控除されます。所得税から控除しきれない場合は住民税からも控除されます。
年収500万円の場合、年間の所得税と住民税は合わせておよそ40万円ほどです。住宅ローン減税制度のインパクトはとても大きいです。マンションをお得に購入するために、できれば住宅ローン減税制度を利用したいですね。
もちろん中古マンションを購入するときにも住宅ローン減税制度を利用することはできます。
耐震基準をクリアしたものでなければいけないなど条件がいくつかありますので、最新の条件などこちらをご確認ください。
こういった公的制度は収入や消費税などの条件によって利用可否が複雑で判断が難しいものです。
身近で不動産に詳しい方に相談することをオススメします。周りに詳しい方がいない場合は、「
イエシルアドバイザーサービス」で弊社の不動産専門家に相談することも可能です。
専有部分はリノベーションできるの？
専有部分はリノベーションで理想の間取りや内装を実現できます。リノベーションによって新築マンションと遜色のない見た目に変えることができます。
築年数の経ったマンションを購入するとき、内装や設備、間取りの使い勝手の悪さなどが心配な点ですよね。
しかし、リノベーションによって自分の好みに合わせて改装することを前提に中古マンションを購入すれば、新築マンションよりも低コストで理想の間取りやデザインのマンションを実現できるかもしれません。
また最近では個人のリノベーションは増えています。好みの空間を作れるため、中古マンションのほうがよいという人も意見も少なくありません。費用についてリノベーションのコストは広さだけでなく、設備やデザイン料など、凝り具合によっても異なるため予算を立てるのが難しいです。
フルリノベーションの坪単価の目安としてはマンションで50～65万円ほど、戸建てで60～100万円ほどだとも言われています。
これほどの金額にひらきがある理由は面積や設備機器、リノベーションのグレードにもよって変わってくるからです。
つまり、マンション全体をフルリノベーションする場合、コストの目安は以下です。
- 12坪（約40㎡）：およそ740万円
- 15坪（約50㎡）：およそ826万円
- 20坪（約65㎡）：およそ947万円
もちろん、フルでリノベーションせずともトイレだけ、キッチンだけなど気になる部分のみのリノベーションもできます。
そういった場合は、予算は100万円未満でも事足ります。
- トイレ全体：20～50万円
- キッチンまわり：50～200万円
- バスルーム：50～200万円
- 全壁紙の張替え（1LDK、40～50㎡）：20～50万円
※こちらも製品の機能やグレードによります
リノベーションの費用をなかなか用意できない場合は、購入のタイミングで住宅ローンに組み込める金融機関もあるため、一度尋ねてみましょう。
リノベーションを行うときに注意する点は？
以下のポイントに注意しましょう。
- 騒音などの理由からリノベーション工事には他の住民の承諾が必要
- バルコニーや玄関ドアなどの共用部分には手を加えられないことが多い
- 耐久性の観点からマンション本体の基礎部分（天井や柱など）には手を加えることはできない
まとめ
中古マンションは市場への供給量が多く、正しくリサーチをすれば自分に合ったものが必ず見つかるはずです。
しかし、その分自分にとってベストなマンションを絞りこむのが難しいです。老朽化や耐震基準、リノベーションや公的な制度まで加味すると知っておくべきことは多く、自分だけの判断では失敗してしまうかもしれません。
中古マンションの知識を身につけて、不動産会社や営業担当者を判断できるようになることをオススメします。
「
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