離婚で任意売却するメリット・デメリットやタイミング、注意点について

任意売却とは、住宅ローンや投資用ローンがたくさん残っていて「オーバーローン」のときに、借入先の金融機関と協同して物件を売却することです。残ローンの金額が家の価値を上回っている状態を「オーバーローン」と言います。オーバーローンでも家を売ること自体は可能ですが、その際勝手に売ることはできず、ローン借入先の金融機関の許可が必要になります。そのための売却手続きが任意売却です。とはいっても裁判所などで特別な手続きが必要なわけではなく、金融機関の許可を得たら後は普通に不動産会社に依頼して、通常の不動産市場で家を売ることが可能です。 

離婚の際、夫婦で居住している家の住宅ローン残額が家の見込み売却金額より高い「オーバーローン」状態になっていたら、任意売却などの方法できちんと対策をしておく必要があります。放置していると、以下のようなリスクが発生します。
離婚後に払えなくなるおそれまず、離婚後に住宅ローンを払えなくなるおそれがあります。婚姻時は夫婦が協力してローン返済資金を捻出して支払いができていても、離婚後一人ひとりの家計に分かれてしまったら給料が足りず、支払いが難しくなるケースは少なくありません。
連帯保証人になっている場合のリスク夫婦のどちらかがローンの「連帯保証人」になっている場合、問題はより大きくなります。基本的には主債務者が離婚後もローンを払っていくのですが、主債務者がローンを支払わなくなったら金融機関は連帯保証人に残ローンを請求してきます。その際、一括請求されるので、連帯保証人も到底支払えないケースが多数です。ローンが支払われないと家は競売にかかりますが、オーバーローン状態だと競売が終了してもローンが残ってしまいます。結局主債務者と連帯保証人がともに自己破産しなければならない事例も散見されます。このように、離婚時にオーバーローンへの対処をしておかないと、離婚後に思ってもみなかったようなリスクが発生します。夫婦のどちらも特段家への執着を持っていないなら、任意売却によって早期に家を処分しましょう。

オーバーローン物件を所有していて任意売却をしないなら、ローンを払い続けなければなりません。もしもローンを滞納し続けると、「競売」になって強制的に売却されます。こういった他のパターンと比べて任意売却にどういったメリットがあるのか、ご説明していきます。 
比較的高く売れる可能性がある任意売却と競売を比べると、任意売却の方が高値で売れる可能性が高くなります。競売の場合には市場価格の8割やそれ以下になってしまう例が多いためです。高額で売れればその分住宅ローンも多く返済できるので、任意売却後の支払いも楽になります。

プライバシーが守られる競売になると、裁判所の執行官や物件に関心を抱いた不動産業者が様子を見に来たりして、周囲が不穏な雰囲気になります。近所の人にも「何かあるらしい」「競売になっているらしい」と知られる可能性が高くなります。任意売却なら、普通に不動産会社に仲介を依頼して不動産市場で売却できるので、そういった詮索をされずに済みます。
引っ越し代を払ってもらえる競売や任意売却になると家に住み続けられないので引っ越さなければなりませんが、競売の場合には引っ越し代を出してもらえません。任意売却の場合、売却金額から30万円程度の引っ越し費用を出してもらえるケースが多いので、債務者にとっては助かります。 
離婚前に離婚に関する問題を清算してスッキリする任意売却をしないで夫婦のどちらが家に住み、ローンを支払い続けると、離婚後も高額なローン返済がのしかかりますし、家族の思い出のつまった家に住み続けるのは心理的も良いものではないでしょう。離婚前に任意売却して離婚についての問題を解決し、ローンからも解放されて離婚後にはスッキリと歩み出せるのは大きなメリットと言えます。

不動産売却のやり取りが面倒任意売却には、デメリットもあります。まず任意売却するためには自分で不動産会社を見つけてきて査定を依頼し、査定額を金融機関に報告して売却許可をもらう必要があります。その後も内見に協力したり価格交渉をしたり売買契約書を作成したりして、かなり面倒です。競売なら債務者が何もしなくても裁判所が勝手に売却を進めてくれるので、こういった不動産売却のためのやりとりや手続きが面倒なのは任意売却のデメリットといえます。

必ず売れるとは限らない任意売却をしても、物件が必ず売れるとは限りません。値段をつけ間違えると全く反響がないケースもありますし、売れたとしても非常に安くなってしまう可能性もあります。
あまり安く売るなら「競売の方が高かったのでは」と思うケースもあるでしょう。必ずしも思ったように売れるとは限らないことは、任意売却するときに覚えておかねばならないリスクです。 
ブラックリスト状態になる住宅ローンを滞りなく払っていれば、ブラックリスト状態になることはありません。ブラックリスト状態とは、ローン滞納情報が個人信用情報に記載されてローンやクレジットカードなどを一切利用できない状態です。いったん個人信用情報が傷つくと最低でも5年はブラックリスト状態が続くので、その間カードなどを利用できず大変不便な生活になります。任意売却すると住宅ローンを数か月以上滞納することになるので、ブラックリスト状態になります。 ただ、既に滞納してブラックリスト状態になっている場合「任意売却によってブラックリスト状態になる」わけではないのでこのデメリットを心配する必要はありません。

任意売却するなら、離婚前と離婚後のどちらが良いのでしょうか？この場合、基本的に離婚前をお勧めします。共有名義や連帯債務になっている場合に任意売却するためには、基本的に夫婦が共同で手続きを進めなければなりません。連帯保証に場合にも相手の承諾が必要です。そうなると、離婚後に元配偶者と連絡をとらねばならず、いつまでも離婚問題を引きずることになってしまいます。このように、離婚トラブルを離婚後に持ち越すのは精神的にも良くないでしょう。
また離婚後、連絡を取りにくくなる人もいます。相手と連絡がとれないから任意売却を進められない、それなのにどんどん住宅ローンの返済督促が来て、支払えなくて八方ふさがりになってしまう、という事態があり得ます。離婚前なら、離婚協議を進める中で夫婦が協力して任意売却を進めやすいものです。任意売却は、離婚後に持ち越すのではなく早期に着手し、できる限り離婚前に売却まで完了させましょう。 

確かに任意売却にはメリットもありますが、どのようなケースでも必ず任意売却すべき、という意味ではありません。以下のようなケースで任意売却を選択してみてください。
夫婦のどちらも家に住みたくない夫婦がどちらも家に住みたいという強い希望を持っていないなら任意売却を選択しましょう。 
毎月の住宅ローンの負担が重い毎月の住宅ローン返済の負担が重くて、離婚後一人で返済していくのが難しいと感じるなら、任意売却しておきましょう。任意売却によってローンの多くを返済しておけば、残ローンを減らせるので離婚後の返済負担が軽くなります。
不動産の市場が比較的高くなっている離婚時、不動産市場がどのような状況かも調べてみるべきです。不動産市場が活気づいて比較的高額になっているなら、任意売却でも物件を高く売れるからです。思った以上に高く売れればオーバーローンと思っていてもローンを完済できる可能性も出てきます。そこまでいかなくても、残ローンが100万円やそれ以下になれば、離婚後の返済も非常に楽になるでしょう。
夫婦のどちらかが連帯保証人あるいは連帯債務、共有などで権利関係が複雑家が夫婦どちらかの単独名義でローンも単独であれば、どうしても任意売却しなければならないという判断になりにくいでしょう。しかし家や建物が共有名義、夫婦が連帯債務者、あるいはどちらかが連帯保証人になっているなど、夫婦の法律的な権利関係が複雑になっているならば、そういった関係を離婚後に持ち越すのは好ましくありません。後日のトラブルの種になってしまうからです。離婚時に任意売却をして、夫婦の権利関係を清算しましょう。

以下のような場合には、任意売却をお勧めしません。
夫婦のどちらかが家に住みたい任意売却すると家には住めなくなるので、どちらかが家に住みたいなら基本的に任意売却すべきではありません。
住宅ローンの負担はそれほど重くないもしも住宅ローンの負担がそれほど重くなくて離婚後も問題なく払っていけそうであれば、無理に任意売却をしなくてもかまいません。ただしどちらも住みたくない、離婚後にスッキリしたいなどの事情があれば任意売却を検討しましょう。
不動産市場が低調不動産の市場が全体的に低調で低額でしか売れなさそうであれば、任意売却をすると損になる可能性があるので基本的にお勧めとはいえません。ただし権利関係が複雑、どちらも住みたくないなどの事情があれば、たとえ低額でも任意売却した方が良いケースはあります。

1）不動産会社に査定依頼をする
2）金融機関に査定書を提出し、任意売却の許可をとる
3）不動産会社に売却活動をしてもらう
4）内見への対応
5）契約交渉

6）売買契約書の作成（売買契約締結）と手付金の授受
7）引っ越し
8）金融機関にて決済、物件引き渡しと登記

任意売却の流れの詳細については、こちらの記事も参考になります。
任意売却の流れとは？注意点と成功させるコツを徹底解説！｜不動産WEB相談室

任意売却をする際、注意点があります。それは「完済できるとは限らない」ことです。オーバーローンの場合、任意売却をしてもローンが残るので、残ローンについては最後まで支払う必要があります。支払い方法については、金融機関と話し合って決めます。また連帯保証人がいる場合や共有名義、連帯債務の場合には、それらの関係者の同意が必要です。夫婦で連帯債務・共有なら良いのですが、親や親戚などの名義が入っていたり連帯保証人になってもらっていたりすると、それらの人にも理解を求めないといけないので、手続きが煩雑になりやすいでしょう。

離婚時、任意売却を成功させたいならば、良い不動産会社に依頼することが重要です。実は、どの不動産会社でも任意売却を日常的に取り扱っているわけではありません。普段は賃貸管理しかしていない業者もあれば、売却は通常物件がほとんど、といった業者もあります。任意売却では専門的なノウハウも要求されるので、任意売却に長けた業者を選ぶ必要性が高いのです。また地域（エリア）に精通した業者を選ぶことも大切です。住宅にはエリアごとの特徴があるので、そういった特徴をきちんと把握して売却活動に反映できる業者は強いですし、スピーディかつ高値で売ってくれる可能性が高くなります。ネットのサイトを確認しつつ、自分でも営業マンと会って話をしながら、相手が任意売却に長けているかどうかを目で見て判断しましょう。 
「不動産アドバイザーサービス」でもあなたの状況に合わせた不動産会社選びのお手伝いをしています。任意売却に強い会社、エリアや物件のタイプに合わせた会社などを無料で紹介できますので、是非お気軽にご利用ください。

この記事を書いた人

プロフィール
福谷陽子　ライター　元弁護士
弁護士時代から一般の不動産売買のみならず、離婚や破産管財などを含めて数多くの不動産取引に関わってきた。不動産については売買、相続、離婚、任意売却、賃貸借、契約トラブルなどあらゆる分野に造詣が深い。相続税などの税金関係についても詳しい知識を持っている。今はその経験を活かし、各種メディアにおいて積極的に不動産関係の執筆を行っている。