中古住宅を購入する人必見!中古マンションに必要な諸費用とは

中古マンションの購入を検討する際は、ついつい物件価格のみで判断しがちです。しかしながら、これから中古マンションの購入を考えているのであれば、購入にまつわるさまざまな「諸費用」の存在も知っておかなければいけません。 この記事では、購入の際に物件費用以外に発生する費用を紹介します。予想以上のお金がかかって後から後悔しないよう、この記事を読んでどのような諸費用がかかるのかを押さえておきましょう。

更新日:2019年08月28日

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1)中古マンション購入の際にかかる諸費用

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中古マンションを購入する際には、物件価格のほかにも大きく分けて「契約関係費用」・「融資関係費用」・「保険費用」の3つの費用が必要になります。この段落では、それぞれの費用の内容について詳しく解説します。

契約関係費用
まずは、契約関係費用について説明します。
この費用に含まれるのは、「仲介手数料」・「登記費用」・「固定資産税等清算金」の3つです。それぞれどのような費用なのかを押さえておきましょう。

仲介手数料
「仲介手数料」は、契約関係費用のなかでももっとも多くを占める費用です。
賃貸契約などで一度でも不動産会社を利用したことのある人にとっては、聞き覚えのある費用かもしれません。仲介手数料というのは、契約が完了した場合において、成功報酬として仲介業者(不動産業者)に支払う費用のことです。
金額は各仲介業者が自由に決めているイメージがあるかもしれませんが、実は、仲介手数料の計算方法や上限は「宅地建物取引業法」という法律によって決められています。そのため、仲介手数料に関しては、原則として値引きなどの交渉はできないと覚えておきましょう。
建物の価格が400万円を超えている場合、上限額は「建物の価格×3%+6万円(税別)」と定められています。
中古マンションの価格は400万円を超えることがほとんどのため、基本的にはこの公式にあてはめて考えればいいでしょう。たとえば、物件価格が5000万円の中古マンションを購入する場合には、「5000万円×3%+6万円=156万円(税別)」の仲介手数料が発生するということになります。
ちなみに、仲介手数料の支払いは契約時に半金、決済時に残額を支払うのが一般的です。ですが、なかには決済時に一括で支払いを求める会社も存在します。

登記費用
登記費用としてかかるのは、簡単に言えば「税金」と「司法書士への報酬」です。
まずは税金についてですが、登記にはいくつかの種別があり、種別によって税率も異なります。中古マンション購入時に必要となる登記は、主に「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」の2種類です。
中古マンションの場合はもともとの所有者がいるわけですから、所有権移転登記という手続きを行い、所有権を自分に移す必要があります。

また、不動産のように金額の大きな買い物をする際には、一括払いではなく銀行でローンを組むのが一般的でしょう。その際、これから購入するマンションをローンの担保とするためには、抵当権設定登記という手続きをしてその物件の「抵当権」を得る必要があるのです。不動産登記の管理は、国の機関である法務局が担当しています。
そのため、これらの手続きを行うためには国に対して「登録免許税」と呼ばれる税金を支払わなければいけません。
まず、所有権移転登記の場合、支払うべき税金は「固定資産税評価額×2%」と定められています。固定資産税評価額は、国の基準を基にして各市町村によって定められる金額です。
そのため、物件価格とイコールではないので、計算する際は注意しましょう。
次に、抵当権設定登記の場合の税額は、「住宅ローン借入額×0.4%」で求められます。

ただし、いずれの登記も、居住用の物件で築25年以内であるなどの一定の条件を満たした場合には、軽減税率が適用されます。その場合の税率は、所有権移転登記が0.3%、抵当権設定登記が0.1%となります。
ちなみに、登記の手続きは自分で行うことも可能です。しかしながら、知識がない場合は時間も手間もかかるため、専門家である司法書士に依頼するのが一般的でしょう。手続きを司法書士に依頼する場合には、登録免許税に加えて司法書士への報酬が必要になります。




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固定資産税等清算金
不動産を所有した場合、毎年「固定資産税」や「都市計画税」という税金を支払う義務があります。
中古マンションを購入した場合は所有権が買主に移りますので、その物件にかかる税金の支払いを行う、つまりは清算する必要が出てくるのです。
とはいえ、1年分の税金のすべてを肩代わりするという意味合いではないので安心してください。基本的に、支払い義務が発生するのは物件の権利が引き渡されたその日からです。それ以前に関しては、以前の所有者が支払うことになります。
つまり、マンションの買主は、毎年かかる固定資産税と都市計画税について日割りした金額を売主に支払えばいいのです。
このお金のことを、「固定資産税清算金」といいます。

ちなみに、固定資産税清算金は売買代金の一部であり、買主が税金として納めるものではありません。
原則として、納税義務者となるのは1月1日の時点での物件の所有者です。それ以降に引き渡しが成立した場合でも、納税の義務が売主にあることには変わりありません。そのため、買主は市区町村に対してではなく、売主に対して固定資産税清算金を支払い、売主がまとめて税金を納めるというプロセスが必要になるのです。
なお、マンションの場合は、税金とは別に、管理費や修繕積立金などを日割りして支払うケースもあります。

融資関係費用
中古マンションの購入にあたってローンを組む場合は、「融資関係費用」が必要になります。
主な費用を説明します。

保証料
まずは、「保証料」です。これは、融資関係費用のなかでもっとも大きな割合を占める費用です。
連帯保証人の代わりとなるお金で、融資実行時に支払いを行うのが一般的です。
具体的な金額は、金融機関や借入額、借入期間などの条件によって異なります。ですが、目安として数十万円程度かかると思っておいたほうがいいでしょう。

ローン事務手数料
「ローン事務手数料」は、金融機関に支払う手数料です。保証料と同様に、融資実行時に支払いを行います。
金融機関によって異なるものの、「借入額×2%前後」に設定している金融機関が多いです。一般的には、3~5万円ほどかかります。

保険費用
ローン借入時には、必ずと言っていいほど金融機関から火災保険への加入を求められます。
そのため、保険費用も頭に入れておいたほうがいいでしょう。火災保険ときくと、火災に対する被害のみが適用されるイメージがあるかもしれません。
しかし、実際には水漏れや盗難などの火災以外の被害をカバーする補償もあります。保険金額は、保険会社や補償内容、加入期間、地震保険を含めるかなどの細かい条件によって異なります。不動産会社から商品を勧められる場合もありますが、基本的には個人で選択することが可能です。加入日に関しては、「居住日」からではなく、物件の所有権が買主に譲渡される「引き渡し日」から加入しておいたほうが安心です。

2)購入後にかかる諸費用

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この段落では、マンション購入後にかかる費用について説明します。

引っ越し費用
当然ですが、マンション購入後には引っ越しのための費用が発生します。
引っ越し費用は、時期や荷物の量などによって異なる傾向があります。全国的に引っ越しのピークである4月からゴールデンウィークまではハイシーズンとなるので、必要性がなければ避けたほうが無難でしょう。
また、同じ時期・物量であっても、引っ越し業者によって金額が変わります。1社で決めずに、複数業者に見積もりを取って、値引き交渉をすればコストを抑えられるでしょう。

リフォーム費用
中古住宅であるマンションの場合は、現物の販売になります。
そのため、壊れているところや古くなっている部分については、買主が必要に応じてリフォームする必要があるのです。
また、使用には問題がなくても、壁紙やカーテンを一新するだけでも大きく室内の印象が変わるため、金銭的に余裕があればリフォームの検討をしてみるのもいいでしょう。リフォームに合わせて家具を買い替えるのであれば、そのための追加費用も考慮しなければいけません。
なお、前の住人がエアコンや照明を取り外している場合には、新たに設置する必要があります。業者に依頼するのであれば、作業費も必要になるでしょう。

税金

引っ越し後には、以下の2つの税金が発生します。
まず、1つ目は「不動産取得税」です。
これは、建物や土地を取得する際に必ずかかる税金です。引き渡し直後ではなく、引き渡しから半年~1年半後に都道府県から納税通知書が送られてくるため、覚えておきましょう。支払い回数は、引き渡し後の1回のみです。継続してかかる費用ではありません。金額は「固定資産税評価額×税率3%」で求められますが、都道府県によっては控除や軽減措置があるかもしれないので、確認しておくといいでしょう。
2つ目は「固定資産税」です。これは、物件引き渡しの翌年以降、毎年発生する税金です。3年に1度、固定資産税評価額の改定に合わせて税額の見直しが行われます。





3)中古マンション購入の際にかかる諸費用を節約するコツ

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中古マンションは、購入の際にさまざまな諸費用が上乗せされます。この段落では、できるだけ購入の際にかかる諸費用を節約する2つのコツを紹介します。

できるだけ自己資金を増やす
1つ目のコツは、できるだけ自己資金額を増やすことです。
物件価格に対する自己資金額を増やすことができれば、それだけ借入金額を減らすことができます。
これによって、ローンの負担が軽くなるのはもちろん、借入額が軸になっている保証料やローン事務手数料といった融資関係の諸費用を節約することが可能です。

自分で手続きできることを探す
2つ目のコツは、自分で手続きできることを探すことです。
たとえば、登記の手続きを自分で行うことができれば、司法書士に支払う報酬がなくなるため、登記費用が節約できます。
また、ローンを組む金融機関や火災保険で加入する保険会社を比較検討し、自分で安いところを見つけられればその分の費用を浮かすこともできるでしょう。


中古マンション購入の際は諸費用を含めた資金計画を

中古マンションの購入にあたっては、仲介手数料をはじめとしてさまざまな諸費用が発生します。
これらの諸費用は決して気軽に支払える額ではありません。物件の価格によっては、諸費用だけで数百万円になる可能性もあるでしょう。予想外の金額が提示されて焦らないよう、あらかじめ中古マンション購入のプロと相談して、綿密なシミュレーションをしておくと安心です。

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