マンション購入時の住宅ローン審査の基準は?落ちる理由と受かるコツを検証

希望のマンションを見つけたら、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになるでしょう。住宅ローンを組むためには審査を受ける必要があります。マイホームを手に入れるためには、この審査を乗り越えなければいけません。審査の結果、希望通りの融資を受けられなかった場合、マンションの購入を諦めなければいけないこともあります。この記事では、住宅ローン審査の基準や落ちる理由、審査に通るコツなどを開設します。

更新日:2019年08月16日

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IESHIL編集部

1)住宅ローン審査とは

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住宅ローン審査とは、住宅ローンを組む前におこなわれる審査のことです。
金融機関や信用会社、団体信用生命保険(団信)などによって、申請者にきちんとした返済能力があるか、返済プランに無理がないか、対象となる物件に担保としての価値があるかどうかなどを客観的に判断されます。
一般的には、年齢や収入、職業や物件の購入金額などを調べられることになるでしょう。


住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2段階に分けられています。それぞれの金融機関によって、細かな流れは違ってくるケースもありますが、基本的な審査の流れは変わりません。まずは、事前審査申し込みです。
申し込みをしたら、事前審査が開始されますが2日から1週間程度かかると思っておいていいでしょう。
事前審査に通ったら正式申し込みをします。その後、本審査がおこなわれ、無事に通ったら契約となります。本審査の期間は10日~2週間程度かかることが多いようです。

2)事前審査とはどのようなものか

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住宅ローンを組むためにはまず、事前審査に通らなければいけません。事前審査とはどのようなものなのでしょうか。具体的な進め方や審査の内容について説明します。

事前審査の進め方
事前審査の申し込みは、どのような物件を購入するか、どの程度の融資が必要になるかが決まった段階でおこないます。対象となる物件の価格や工事請負金額がある程度決まったら、事前審査の申し込みをするようにしましょう。
その金額を受けて、銀行などの金融機関が事前審査をおこないます。事前審査では主に、物件の金額(購入物件の価格)、借りる人の収入、職業・勤務先などが調査の対象になります。


最近ではインターネットから自己申告をして事前審査が受けられる金融機関も多くなっています。そのため、仕事の都合などでなかなか時間を空けられない人でも、簡単に事前審査の申し込みがおこなえます。
インターネットからの申し込みの場合、多くの金融機関では収入は自己申告となっています。しかし、金融機関によっては収入を証明する書類を求められるケースもあるので、利用する金融機関のホームページなどを確認しておくといいでしょう。
審査期間は利用する金融機関によって異なりますが、一般的には3日前後かかることが多いようです。


事前審査に必要な書類
事前審査に必要な書類は金融機関によって違いがあります。
しかし、ほとんどの金融機関で共通して求められる書類がありますので、把握しておくといいでしょう。

まずは、収入状況を証明できる書類です。源泉徴収票や確定申告書等がこれに当たります。インターネット申し込みの場合に必要ないケースもありますが、通常の事前審査では求められることがほとんどなので、準備しておくといいでしょう。
印鑑や身分証明書も必要です。印鑑については、認印でも構いません。身分証明書は運転免許証やパスポート、健康保険被保険者証といった物です。ほかにローンを抱えている場合には、その債務額がわかる書類も必要になります。


物件情報が分かる資料も用意しておきましょう。たとえば物件販売のチラシや間取り図などが必要です。
これらの書類をもとにして、申請者に返済能力があるのか、社会的信用があるのかをチェックします。
また、購入する物件に担保としての資産価値があるのかも確認されるでしょう。金融機関によってはほかの書類を求められるケースもありますが、事前審査ではほとんど書類が必要ない場合もあります。

事前審査でチェックされる項目
事前審査でチェックされる項目はいくつかあります。

国土交通省の「平成29年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、90%以上の金融機関が審査基準として重視しているポイントが5つあることがわかります。


1)完済時の年齢
まずは、完済時の年齢です。完済時の年齢が80歳前後と定められている金融機関が多いため、借入時の年齢よりも完済時の年齢のほうが重視される傾向にあります。また、返済期間が定年退職時年齢を超えるような場合には、退職後もきちんと返済できるのかが審査の対象になるでしょう。


2)健康状態
健康状態もチェックされるポイントです。団体信用生命保険(団信)に加入することを融資条件としているので、病歴や健康状態をチェックされることになります。

3)担保評価
担保評価も重視される点でしょう。その物件に、融資額に見合っただけの資産価値があるのかを評価されます。


4)借入時の年齢
借入時の年齢もポイントです。完済時の年齢が80歳を超えないようにするためには若いうちにローンを組むことが重要になります。しかし、あまり若すぎても審査に通りにくいといった傾向があるので注意が必要です。


5)勤続年数
一般的には勤続年数2年が基準と言われています。数年以内に何度も職場を変えている、勤続数ヶ月程度では審査に通るのは難しいでしょう。事前審査で重視されるポイントは上記の5つですが、金融機関ごとにチェックする項目が決まっています。そのため、これ以外も審査基準になる項目があるので注意しましょう。

3)本審査はどのようなものか

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事前審査に無事通ったら、本審査を受けることになります。
本審査の進み方やチェックされる項目などについて、詳しく見ていきましょう。

本審査の進め方
本審査は、事前審査を通った後、正式申し込みを受けておこなわれます。信用保証会社や団信などが審査をおこない、期間としては10日~2週間ほどかかると思っておいていいでしょう。
本審査では、事前審査の申告内容などに間違いはないかなどが確認されます。
また、そのほかにも、過去にカードなどで事故を起こしてないか、借金の延滞や遅延を繰り返していないか、物件の担保価値があるかどうかなどを中心に審査をします。事前審査よりもさらに細かく、細心の注意を払いながら事実確認をしていくのです。

本審査に必要な書類
本審査に必要な書類はいくつかあります。事前審査と本審査、どちらでも使う書類もありますので、まとめてコピーを取っておくといいでしょう。
まずは、印鑑です。本審査の場合には、認印ではなく実印が必要になりますから、間違えないようにしましょう。
住民票、印鑑証明書、課税証明書(住民税決定通知書)も必要です。これらの書類は役所で発行してもらえるので、あらかじめ取得しておくとスムーズになります。
事前審査と同じく、源泉徴収票などの収入状況を証明する書類、運転免許証や健康保険被保険者証などの身分証明書も用意しておきましょう。また、売買契約書も必要になります。不動産売買契約書や重要事項説明書といった書類で構いません。
これらは、仲介した不動産会社に頼めば用意してもらえます。


本審査でチェックされる項目
本審査でチェックされる項目は以下の3つです。
1つ目は、健康状態です。返済を続けていくためには健康に仕事を続けていくことが重要なので、健康状態はチェックされるポイントになります。この確認は、団体信用生命保険が担当し、健康診断書もしくは人間ドックの検査結果を提出しなければいけません。
2つ目は、担保評価です。担保評価は保証会社が担当し、物件の担保としての資産価値について細かくチェックされます。
3つ目は、連帯保証です。連帯保証人がつくとその分信用が上がるため、融資金額がアップするケースも少なくありません。自分の肩書や職業などに不安がある場合には、安定した職業の人に連帯保証人になってもらうといいでしょう。

4)審査に通らなかった場合に注意すべきこと

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住宅ローンは融資額が大きいため、審査が厳しくなっています。
そのため、審査に通らないことも珍しくはありません。
事前審査では大丈夫だったのに、本審査で落とされたという人も少なくはないのです。
しかし、一度審査に落ちても、ほかの金融機関なら問題なく審査に通ったという人もいます。
そのため、一度落ちたからといって諦めずに、ほかの金融機関に申し込みをしてみるといいでしょう。
ここで気をつけてほしいのが、手当たり次第にいくつもの金融機関に申し込みをしてしまうことです。住宅ローンの審査では金融機関が、信用情報機関であるCICなどに信用情報を照会します。その際、開示履歴が6カ月残るようになっているのです。そのため、審査が通るかどうかギリギリの場合には、開示履歴があると「ほかの審査に落ちたのではないか」と思われてしまいます。マイナス要素になるので、手当たり次第に申し込みをするのはやめましょう。

5)審査に通らなかった場合の対策法

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住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、事前にしっかりと対策を立てて次の審査に備えることが重要になります。どのような対策が効果的か、見ていきましょう。

通らなかった理由をきちんと分析する
まずは、審査に通らなかった理由を分析しましょう。何が原因だったかを知ることが、対策を立てる第一歩です。
審査に落ちた理由として考えられることは、いくつかあります。
1つ目は、事前審査の申告内容が間違っていたり漏れがあったりしたケースです。
間違いがなかったか、申告内容を見直してみましょう。
2つ目は、過去にカード返済や携帯電話の支払いなどでトラブルを起こしていた場合です。借金の返済などで事故を起こしていると、解決から5年程度はローンを組むことはできません。物件に融資額に見合うだけの担保価値が確認できないことも考えられるでしょう。事前審査に通って本審査に落ちた場合には、その間に審査に悪い影響を与える変化があったことも挙げられます。
たとえば、失職した、借金したなどが理由としては考えられます。現在継続中のローンや債務があった場合も、審査には通りにくくなるでしょう。健康上の重大な問題があることも、審査に影響を与えます。

申請内容の証拠書類を確認できないことや、年収に対する借入希望額の返済負担率が基準を超えていることなども、審査に落ちる理由になるでしょう。CICなどの情報に開示履歴がある場合には、ほかの審査で落とされたと判断されてしまうので注意が必要です。

これらのことに、1つでも該当していれば審査には通りにくくなってしまいます。
心当たりがあるのなら、再申請は控えたほうが無難です。
しかし、同じ内容でもほかの銀行では審査に通るケースもあります。そのため、3社までといった上限を決めてチャレンジしてみるのも1つの方法です。


審査が通りにくい要因を改善する
審査に通らなかった理由がわかったら、それを改善していきましょう。
書類の不備によるものなら、正しい書類を揃えて再申請します。この際、間違いがないか、提出する書類がすべて揃っているか、しっかりとチェックしてから再申請しましょう。
過去にカード返済や携帯電話の支払いなどで延滞などをしていた場合には、同じ過ちを繰り返さないように気をつけることが重要です。事故情報は5年程度で消えるとされていますので、同様の事故を起こさないように支払いなどに気をつけて過ごしましょう。

また、申請の封筒に、支払いが滞ってしまった時の事情などを書いた紙を入れてフォローするのも1つの方法です。申請する時に、ほかのローンを抱えているのもマイナス要素になります。
そのため、車のローンなどを抱えている場合には、親などの身内に借りてでも返済しておくと、審査が有利になるでしょう。


落ちた理由に心当たりがなければ信用情報をチェック!
申請内容や健康状態に問題がない、ほかのローンも組んでいないのに審査に落ちたという人も少なくありません。
落ちた理由に心当たりがない場合には、信用情報をチェックしてみるといいでしょう。信用情報とは、個人の年収や勤務先、転職履歴などから、公共料金やローンの金額・支払い状況、クレジットカードの利用履歴といった金融履歴が掲載されているものです。

信用情報は、自分で知ることも可能です。「本人開示制度」があるため、開示請求をすれば簡単に知ることができます。インターネットや郵送、もしくは直接信用情報機関に連絡すれば取り寄せられます。日本にはCIC、JICC、KSCと呼ばれる3つの信用情報機関があり、それぞれに掲載されている情報が少しずつ変わってきます。そのため、3つの機関すべての信用情報を取り寄せるといいでしょう。
ただし、情報開示には費用がかかりますので注意しましょう。インターネットや郵送、窓口での請求がありどの方法で請求するかによって費用は異なりますが、1回につき500円から1000円程度となっています。



6)審査に通りやすくするための3つのコツ

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審査に通りにくい理由の中には、本人の努力だけではどうにもならないこともあります。
その場合には、ほかの部分でプラス要素を積み重ねていくといいでしょう。審査に通りやすくなるための3つのコツを紹介します。

借入金額は最も気を使って慎重に決める
申請時にもっとも重要なのが、借入金額の決め方です。借入金額を決める際には、返済負担率に注目するといいでしょう。
返済負担率とは年収における年間ローンの返済額の割合のことで、この比率は各金融機関で異なります。独自に定めた基準がありますので、申し込みをしたい金融機関の返済負担率を確認してみましょう。
基準の範囲内であれば、年収や職業などに関わりなく審査に通ることが多くなります。
年収が低い場合には、返済負担率を25%前後に設定されていることが多いでしょう。
たとえば、年収200万円なら返済額が年間50万円になるようにローンを組めば返済負担率を25%以内で抑えることができて、審査にも通りやすくなるのです。年収が低いのに返済負担率が35%というようなケースでは審査に通りにくくなります。
そのため、自分の年収をしっかりと確認して、25%程度の負担になるように返済額を修正して、申請するようにしましょう。


頭金20%以上支払えば審査はグッと有利に
審査を有利にするためには、頭金の金額も重要になります。
一般的には、マンションなどの購入額の20%以上を頭金として支払えば、審査に通りやすくなると言われています。
頭金を支払うことで、全体の返済額が少なくなりますから、無理なく返済できるようになるでしょう。
また、それだけでなく、まとまった資金をきちんと用意していることが融資に働くのです。まとまったお金を出せるということは、きちんと貯金ができる、堅実で計画性がある、と判断されるため信用が高くなります。頭金なしで借り入れをする場合には、貯金ができない人だと思われてマイナス要素になるのです。そのため、審査に通らなかった場合には、希望のマンションの頭金を出せるまでお金を貯めるのもいいでしょう。購入額の20%程度まで頭金として貯めておけば効果的です。

新たな滞納の履歴を作らず時を待つ
信用情報に事故情報が登録されている場合には、新たな滞納の履歴を作らないことが重要になります。
これ以上キズを負わないように、工夫しながら過ごしましょう。
まず、クレジットカードの整理です。複数のクレジットカードを持っているとそれだけリスクが増えますので、1~2枚程度に整理しましょう。
また、キャッシング機能付きのクレジットカードの場合には、キャッシング機能を外すことも大切です。
キャッシングを利用していなくても、借金をしているとみなされてしまうケースもあるので注意しましょう。
個人信用情報は、一般的には5~6年程度で更新されます。
そのため、新しい滞納履歴などを作らないようにしながら、時間が経つのを待ちましょう。5年待つ間に、お金を貯めて頭金として支払うことができれば、審査に有利に働きます。

慎重に審査に備えてマイホームを手に入れよう!

住宅ローンの審査は、融資額が大きいため厳しいケースが多いです。
そのため、審査を受けるのが不安な人も多いでしょう。
審査を受ける際には、余裕を持ってできる限りの対策をしておきましょう。万が一審査に通らなかった場合でも、新たな対策を取り次のチャンスに備えることが大切です。しっかりと対策を立て、胸を張ってマイホームを手に入れましょう。

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