【2019年最新版】マンション購入のタイミングはいつなの?東京オリンピック前後は購入していいの?

マンションの買い時がいつなのかを元仲介担当者の監修元作成しました。オリンピックより大事な金融緩和の影響とは。転勤族や子供ができた場合のマイホームの買い時を解説します。

更新日:2019年09月12日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
この記事の要点
  • マンションを購入している人の平均年収や、年齢などを知ること
  • オリンピックよりも経済情勢を知ることが大事。基本的に需要と供給の割合で価格は変わる。低金利時は割と狙い目。
  • 子供の人数が変わるタイミングで購入する人がいる。ずっと住むかどうかはわからないので、売りやすさ貸やすさは意識したほうがよい。
  • 転勤の可能性がある人は、人に貸すことを前提にするならローン審査を考えて早めに購入するのもあり。
  • 首都圏でマンションを購入する場合のタイミングは外部要因に注意すること。
  • マンション購入のタイミングはどうしてもライフイベントに左右されてしまいがち。
  • 人それぞれであることが否めない。営業目的ではない不動産の詳しい人に相談するとよく分かる。。
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「転勤が多いのですが、いつどこのマンションを購入するのが良いですか?」「東京オリンピックの後に購入するのが良いと聞いたのですが、どう思いますか?」

不動産の購入を相談されてきた方から上記のような質問を頂くことがよくあります。オリンピック前後で不動産の価格が変わることを気にする方は本当に多いです。
いきなり結論をいうと、金利が低い昨今のタイミングであれば、中古マンションであれ新築マンションであれ購入するのは良い判断です。しかしこれは世の中の状況だけで言うならです。
一番考えるべきなのは、将来のライフプランや生活において何に重きを置くのかということです。

今回は、マンションを購入するタイミングを検討するときにどんな要素がキーなのか、それらを以下のような「ライフプランの要因」と「市場の要因」とに分けて説明しつつ、購入にあたってベストなタイミングについてお伝えしたいと思います。今のあなたがマンション購入に踏み切るべきがどうか、この記事で分かるはずです。

ライフプランの要因の例

・転勤

・子育て

・転職の予定


市場の要因の例

・東京オリンピック

・金融緩和

・物件価格の変化


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マンション購入を考えるタイミングと理想的なタイミングってあるの?

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そもそも理想的なタイミングはあるのでしょうか?

そこで他の人の動向をみてみましょう。


他のみんなどのようにマンションを購入しているの?
まずは国土交通省住宅局が発表している「平成29年度 住宅市場動向調査報告書」 を参考にしてみましょう。

・世帯年収(PDF34ページ)
「購入者の世帯年収(税込み)は分譲マンションが最も高く、平均で798万円。次いで注文住宅(三大都市圏)が平均734万円。民間賃貸住宅が最も低く、平均462万円。」新築物件(分譲戸建住宅と分譲マンション)を除けば、400万~600万の年収のタイミングで購入される方が多数派です。


・購入者(世帯主)の年齢(PDF30ページ)
「世帯主の年齢をみると、注文住宅(新築)と分譲戸建住宅、分譲マンションでは30歳代が最も多く、注文住宅(建て替え)とリフォーム住宅では「60歳以上」が5割程度で最も多い。中古戸建住宅、中古マンションでは「40歳代」が3割程度、民間賃貸住宅では「30歳未満」が3割程度でそれぞれ最も多い。」いずれの物件でも30代〜40代で購入する方が多数派のようです。子どもができて家族の人数が増えるタイミングや、収入が安定して有利なローンを組めるタイミングで購入される方が多いのかもしれません。

・居住人数(PDF32ページ)
「1世帯あたりの平均居住人数は、注文住宅、分譲戸建住宅、中古戸建住宅では「4人」が、分譲マンションでは「3人」が、中古マンションとリフォーム住宅では「2人」が、民間賃貸住宅では「1人」が、それぞれ最も多い。」どの物件でも、居住人数が「2人」「3人」「4人」の割合が20〜30%と多数となっている。つまり結婚や出産を迎えたあとに物件を購入するパターンが多いことが分かる。

・購入者の勤続年数
総務省統計局が発表している「住宅市場動向調査(2015年)」によると、勤続年数は「10~20年未満」が最も多く33.8%、次に「5~10年未満」の27.6%、「5年未満」の13.3%と続いている。


オリンピックの影響よりも経済情勢が大事

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東京オリンピックの終了を機に不動産の価格は下落するのでは、という意見をしばしば耳にします。しかし時代が違いすぎるかもしれませんが、1964年の東京オリンピックは不動産価格にあまり影響を与えなかったとも言われています。
東京オリンピックの終了を機に不動産の価格が下落すると多くの方が思うのは、2013年に東京オリンピック開催が決定してから実際にマンション価格が上がっていることが理由であると感じます。しかし、マンション価格が上がったのは必ずしも東京オリンピックの影響だけではないでしょう。ここ数年の不動産価格の上昇要因になったものは他にもいくつかありました。

・タワーマンション節税
・消費税増の駆け込み需要
・アベノミクスによるインフレ
・マイナス金利の導入による低金利
・外国からのキャピタルゲイン狙いの買い

特に昨今の低金利の影響は大きいです。基本的に金利が下がると、同じ価格の不動産でも格段に買いやすくなります。よってマンションなどの不動産の購入が増え、価格は上がります。仮に3000万円のマンションを35年ローンで購入するとき、固定金利が1.26%と0.75%でどのくらい支払額の差があるのかを見てみると、下記のように毎月の返済額にして7,000円の差があり、総支払額は294万円も違います。

固定金利1.26%の場合
毎月の返済額: 88,000円 (うち金利: 17,000円)
総支払額: 36,960,000円

固定金利0.75%の場合
毎月の返済額: 81,000円 (うち金利: 10,000円)
総支払額: 34,020,000円

このように低金利が続く限り需要も増すため、現在の不動産価格の上昇トレンドは東京オリンピック後もなかなか変わらないのではないかと考えています。
ただし「東京オリンピックまでは価格が上がる」という考えでマンションを購入している層は一定数おり、それは日本人だけではありません。そのことから東京オリンピック後の不動産の売りの勢力により価格が一時的に下落する可能性はあります。

加えて、地震やリーマンショックのようなデフレを誘発する事態になったり、金利が上がったりした場合は、不動産の需要の低下とともに価格も落ちます。またそもそも、不動産価格はその地域の人口とも強い相関があるため、首都圏以外のエリアについては人口の減る速さが急であればあるほど不動産価格は落ちやすいでしょう。

子どもの人数や年齢と購入のタイミング

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結婚した、子どもが生まれたというタイミングでマンション購入を考えるカップルも少なくないでしょう。ファミリー世帯に必要な間取りの広い物件は、賃貸よりも分譲マンションの方が供給が多く、自分たちに合った条件のマンションを見つけやすいです。
では子どもが何歳のタイミングでマンションを購入するのがいいのでしょうか。
それは、「小学校入学前」と「小学校入学後」でそれぞれのメリットとデメリットがあります。

・小学校入学前にマンションを購入する場合
子どもが小さな時期から住む場所を決めることは、子どもにとっても親にとってもメリットがあります。子どもにとっては、幼馴染と将来に渡って長い時間を過ごすことができ、転校などの心理的負荷を与えずに済みます。また親にとっても、子どもを介して親同士のつながりを時間をかけて育むことができます。また、子どもが幼い時期によくある壁への落書きなども、物件を購入していれば気を揉むこともありません。一方で、第二子ができる可能性など、子どもの将来があやふやなまま物件を購入するのには思い切りが必要ではあります。

・小学校入学以降にマンションを購入する場合
引っ越しによってまた新しくコミュニティとのつながりを作っていくことになるので、子どもにとっても親にとっても心理的ストレスがかかります。しかし一方で子どものやりたいことや子どもの数など、未来が多少定まったあとでマンションを購入できるので、将来設計に合った物件を購入することができます。
他にも、家族構成に従って間取りを考える必要があります。例えば、男の子と女の子がそれぞれいる場合は将来的には別々の部屋を用意してあげる必要が出てくるでしょう。

いずれにしても、子どものこととなると人数や住む地域など、将来がより不確定になります。突然のライフスタイルの変化によってマンションの売却や賃貸に出すことになっても、買い手・借り手が見つかりそうな物件を選ぶことをおすすめします。

転勤が多い場合のマンションの購入タイミングは?

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転勤が将来あるかもしれない人は、どのタイミングでの購入がいいのでしょうか?なかなかマンション購入に踏み切れませんよね。まずはマンションを購入する上で次のことを決める必要があります。
・自分たちの家族だけで住みたいのか?
・一時的でも他の人に貸せるか

「自分たちの家族だけで住みたい」という場合
マンションの購入後に転勤があった場合は、ローンを払いながら空き家にするか単身赴任かということになります。この場合は、定年後まで待つか、転職などで転勤がない働き方に変わってからマンションを購入することをおすすめします。転勤になった場合、購入したマンションのメンテナンスに手間がかかります。また転勤があるような企業に勤めているのであれば、家賃補助があることも多いと思います。賃貸マンションに住み家賃補助などで余力を蓄えつつ、マンション購入のタイミングを見計らうのも良い策だと思います。

「他の人に貸す」という場合

こちらは選択肢の幅が広がります。有利な住宅ローンを組めるのであれば、早めのマンション購入をおすすめします。一番の理由はマンションの購入において、あなたの健康状態も大事な要因であるからです。住宅ローンを組んでマンションを購入する場合、債務者は必ず生命保険に加入することになります。もしも債務者が死亡したり高度障害状態により返済ができなくなったときに、保険金で残金を支払うことができるようにするためです。この生命保険に加入するには当然、良い健康状態である必要があるので、購入は早めのほうが良いでしょう。

そして貸すことを考えるなら、売ることも見据えつつマンションを選びましょう。なぜなら、市場において貸しやすいことと売りやすいことはターゲットがとてもよく似ているからです。あなたがマンションを買うにしても借りるにしても、間取りや築年数、駅からの距離の周辺環境など、選ぶときの条件はそう変わらないですよね。以下の条件も網羅するように注意して購入物件を選びましょう。

・学区
地区によって生活水準や学力の水準に少なくない差があります。もしもあなたのマンションの借り主が子どものいる世帯ならそういったことも注力されるはずです。一例ですが、港区、渋谷区、文京区は教育熱心な家庭が多いとされています。またこういった地区はそれが理由でマンションの資産価値も落ちづらくなります。

・周辺環境
病院、スーパー、コンビニは近いか。子どものいる家族は大人だけの世帯よりも病院を重要視します。街灯があるか、人通りは多いか、などの治安面もチェックしておきましょう。昼と夜両方で街の様相を見ておくとベターです。パチンコ店などの騒音の発生源が近くにないか、交通量の多すぎる道路は無いかなども把握しておきましょう。

・管理状態

自転車置き場やゴミ捨て場、エレベーターや備品の点検が定期的に行われているかも確認しましょう。マンション購入時には数回程度しかマンションを訪れないと思いますが、定期的にメンテナンスがされているかは将来の物件価格にも影響するため注意しましょう。修繕積立金の使途履歴などを営業担当の方に頼んで確認することもできます。築年数だけにとらわれずに細部の管理状態も見ておきましょう。


・駅からのアクセス
駅からの所要時間が短いことはもちろんですが、アクセスしやすいかどうかも注意しましょう。具体的には、駅から直結の物件か、雨天の際は屋内のまま帰ることができるか、交通量の多い大通りをまたいでいないか、急な坂道が無いか、など単身世帯では気が付きにくいファミリー世帯特有のポイントも押さえておきましょう。一度、最寄り駅から実際に歩いてみることをおすすめします。

・戸数
一般的には、戸数が多い物件の方が売却の際に有利です。マンションを購入すると修繕積立金などのランニングコストがかかります。建物の運営者からすれば戸数が多いほど、こうした費用の収集口が多いため1人1人の負担は少ないですし、値上がりするにしても急激に上がることはありません。


・築年数
住居用として購入するときよりも注意が必要です。購入したマンションを転勤が落ち着いたタイミングで売却するパターンは少なくなく、そのときに築年数が25年以内であれば、買い手はそこから10年間の住宅ローン控除を受けることができるので、売却をしやすいです。実際に、私の周囲にも、大阪からの転勤が終わったタイミングで築23年3ヶ月の物件を売却した友人がいます。将来を見据えて築年数を考えましょう。

ちなみに、購入するマンションの間取りによって上記の項目の重要度は変わります。例えば、ファミリー向けではなく男性単身者向けのマンションを購入するなら、学区について考える必要はないです。また、駅から部屋へのアクセスが階段や大きな道路、坂道などで多少悪くても、ファミリー世帯向けほど難しく考える必要はないでしょう。

首都圏でマンションを購入する場合のタイミングは外部要因に注意

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地方での場合に比べて、首都圏でマンションを購入する場合は引っ越しや家族が増えることで間取りの変更を余儀なくされることがよくあります。ですので現在ではその予定がなかったとしても、将来マンションを売却する可能性も考えて購入するとよいでしょう。

売ることを見据えてのマンション購入には、多少なりとも不動産価格の相場感覚が必要にもなります。不動産価格の相場は世の中の大きな流れや多様な外部の力が作用して決まっていますが、どのような要因で価格がどう動くのかを理解しておくべきでしょう。


過去を振り返ると、1980年代には大きな政策転換が行われたり、2000年以降は不動産投資信託が現れたり、2005年以降は外資系不動産ファンドが現れ、2014年以降には異次元の金融緩和が行われました。これらによって、その時々の相場が大きく動いてきたのです。

そしてこれらの出来事で起こったことは、一人一人の個人が相場以上の価格で購入したり、逆に相場以下の価格で売却したりといった行動が波になることで勢いを増していったということです。


不動産価格の相場の行方を追うときに、こうした波に飲まれることなくまず何よりも「相場を大幅に超えるような高値でマンションを購入しないこと」に気をつけるべきと言えます。



マンションや不動産を買う絶好のタイミングってそもそもあるの?

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万人にとって絶好のタイミングと呼べるものはそもそもありません。マンションを購入する目的は人それぞれ異なるからです。仮に投資としてのマンション購入が目的なのであれば、もちろん価格の変動に従い、安いときに買って高いときに売れば利益は出ます。物件価格が安くなるときパターンとして、不動産の流通が滞っているタイミングがあります。

例えば、震災などの災害が発生すると流通が一時的に滞ります。つまり他の人がマンションを買わないときに買うという、逆の行動をとるということです。想像してみればこれはたやすいことではないと分かるでしょう。それには平常時より大きなリスクがつきまとうのです。不動産価格はさらに落ち込んでいくのでは?とさえ考えてしまうかもしれません。利益を最大の目的にするなら、自分以外の人間が不動産の価値を低く見誤っているときが絶好のタイミングと呼べるのです。

多くの人にとっては、それぞれのライフステージの変化に合わせたそれぞれの絶好のタイミングがあります。それは既に触れたように、キャリア、子育て、健康状態、結婚、年齢などで決まります。
もちろんよく考えた結果、購入はしないでずっと賃貸マンションで暮らす、という結論に至ることもあります。賃貸で暮らすというスタイルにも魅力や実際のメリットはあります。どちらを選択するかは、この先にどのような生活を送るのか、自身のライフプランニングをふまえて決めましょう。「結論がつかない」「どうやって判断すべきかわからない」という方には、イエシルの個別相談会をオススメします。不動産仲介業を10年以上経験した有資格者が、中立的なアドバイスを提供します。

まとめ

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理想のマンションに出会ったときがあなたにとってのベストの購入タイミングです。とはいえ理想のマンションとは何なのでしょうか。それは、自身のライフスタイルや将来像がきちんと考えられていてこそ決まるのです。

多くの情報や意見がインターネットに行き交う中、結局いつ購入するのがベストなのか分からなくなっている方は、まず将来のライフプランを一度しっかりと考えてみましょう。そうして初めて市場の動向や様々な経済予測などをチェックし、自分にとっての最適なタイミングが分かるのです。
広くアンテナを張っておくことは大切です。ただ情報の多くには、発信者を利するようにバイアスがかけられていることも忘れないようにしましょう。特に外的な要因はどのような人物が発信していようと絶対はあり得ない不確定なものです。あくまで自分の基準を持った上で、情報に振り回されないようにタイミングを狙いましょう。

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