【実録】思惑外れの赤字物件。敗戦処理の思わぬ落とし穴とは?

【売却インタビュー第6回】東京都内のマンションを売却したIESHIL会員藤井様(仮名)に体験談を伺いました。 ご検討からのマンション売却のエピソードをご紹介いたします。

更新日:2017年09月20日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
「『セット販売すれば、早く売れますよ…』こう持ち掛けられて、2件の販売をお願いしたのに、売ってくれたのは、そもそも売る気がなかった物件だけ…」

と話すのは都心一等地に1Rマンションを3戸所有していた藤井吉輝さん(仮名)。


藤井さんは、将来への不安から、マンション投資をしています。
「以前は株式投資をしていたのですが、自分のポケットマネーでやっていたのでたいした利益は得られませんでした。高いリターンを狙って変動の激しい株を狙えばリスクも高い。そこで比較的安全なマンション投資に切り替えたのです。」


そんな藤井さんは、どのような経緯を経て、今回の売却へといたったのでしょうか。

藤井吉輝さん マンション売却ストーリー

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【藤井吉輝さん プロフィール】
都内勤務、40代半ば、妻と子供あり。住まいは東京近郊の住宅地。
2013年に投資目的で渋谷の中古マンションを購入。
これを機に、月島の新築マンション、新富町の中古マンションを立て続けに購入。
渋谷の物件はそれなりの成果を挙げるも、2戸目は持ち出し、3戸目はプラマイゼロの結果となり、ここで一度見直しをすることに。

購入条件は、ブランド力の高い駅近限定

――マンション購入は投資目的とのことですが、まずは最初に購入されたマンションについて教えてください。

藤井:1戸目は、2013年に渋谷にある1Rマンションを購入しました。
金額は2100万円の中古で、頭金150万円のローンで毎月7万程度の支払いをしています。
立地は駅から徒歩10分圏内で、大きな公園が近くにあり、とても閑静な住宅地。
いくつかの物件を検討した中で最も好条件だったため、こちらの物件を購入しました。

――場所はご自身がお住いの場所とかけ離れていますが、何か理由があるのでしょうか?

藤井:高級住宅地としての知名度で選びました。ブランド力の高いエリアの物件は、年数を重ねても値崩れする心配がないと、様々な文献を読み漁って勉強しました。

ただし、私のようなサラリーマンのポケットマネーでは、新築物件に手を出すのは正直リスクが高すぎます。
ですので、中古マンションで手を打つことにしました。

ちなみに中古マンションは価格のお手頃さだけでなく、修繕管理費が急激に高騰することがないという利点もあります。とはいえ、築年数に対して老朽化が激しい物件や、名の知れていない建築業者が竣工した物件は論外。
間取りはあまり気にしませんが、こちらに関しては厳しくチェックしましたね。

――この物件の家賃収入と、ご自身の純利益はどのような状況ですか?

藤井:家賃収入は毎月10万円です。ここから管理費などを引くと毎月9万円の収入になります。
ローンの支払額を差し引いても、トータルで2万近い利益を生んでいる事になります。
自分で言うのもなんですが、最初の投資にしてはかなり良い結果を生み出したと思っていますよ(笑)。

味をしめて2戸目、3戸目購入。似たような条件だったのに思わぬ落とし穴に

――渋谷の優良物件を購入したあとは、どのような経緯で残りの2戸をご購入されましたか?

藤井:1戸目が成功したので、高級住宅地という条件は変えず、今度は新築物件に挑戦してみることにしました。
2戸目は月島の駅から徒歩1分の場所にある1Rマンションを、初回と同じく頭金150万円でローンを組み、2900万円で購入。渋谷の時より800万円ほど高額ですが、新築だったので思い切りました。

ところがいざ購入してみると、ローン金額に対して家賃保証が低いという誤算が生じてしまい、収入はわずか11万と予想を大幅に下回ることに。もっともサブリースなので、実際の家賃は分かりませんが…。
さらに固定資産税を払うと完全に持ち出しになってしまいました。
新築だったら高めの家賃収入見込めると思っていたのですが、その予想は見事打ち砕かれましたね。

新築マンションはリスクが高いということを学び、3戸目は初心に戻って中古マンションを購入しました。
これが新富町の1Rマンションです。
2200万円でローンは頭金150万円。家賃収入は渋谷と同じく10万円です。
ただ、こちらの収支はプラスマイナスゼロ。
ローンがなくなれば純利益になるので、長い目で見ればそこそこの収入が見込めるのですが、優良物件とまでは言い切れなかったですね。
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失敗物件の処分を決意。目標は「理想の金額で、短期間で売却」

――失敗した2戸目、可も不可もない3戸目の購入を経て、2017年に2戸目のマンション売却を決行することになりました。その流れについて、具体的にお話を伺えますでしょうか?

藤井:せっかく1戸目で利益を出しても、その大半が2戸目の穴埋めに消えてしまう。
収益を改善するためには、一刻も早く2戸目を売る必要があります。
それと同時に、より確実な利益を求めるなら、いっそのこと1棟モノにチャレンジしてみた方がいいのでは?とも思うようになったんです。

――一棟ものですか?

藤井 3つのマンション購入を実践して、それなりの知識を得ることもできましたので。
もちろん、3つのローンを抱えている状態では、融資金額にも限界があります。
そういう将来計画も後押しになり、2戸目の売却を決意しました。

――売却するにあたっての最重要項目は?

藤井 自分の理想金額で、いかに早く売るか。
「今が価格高騰の頂点」という情報を耳にしたので、売るまでの期間も設けました。
2020年に控えている東京オリンピックの影響で、月島周辺は人気のエリアらしいので、少々強気の設定を貫くことにしました。

友人の勧めでIESHILを活用。紹介してもらった3件の不動産業者と面談

――実際に売却活動を行う段階でIESHILを活用することになったわけですが、そもそもどのような経緯で当社を知ることになったんでしょうか?

藤井:自分の気持ちに沿ってくれる不動産会社に依頼したかったので、小規模な不動産会社からオンラインの不動産会社まで、いろんな不動産会社をリサーチしました。
不動産に詳しい友人にも相談しました。その中の一人がIESHILを紹介してくれたのです。
アクセスしてみると、思った以上に自分の意向を汲み取ってくれるし、第三者の視点から不動産会社をチョイスしてくれる。そこが他とは違うと感じ、利用してみようと思いました。

売却が得意な人気不動産店舗をご紹介

――実際に3社の不動産会社と面談をされましたが、いかがでしたか?

藤井:三者三様で、それぞれ個性的。結果的に選択しやすくてとても良かったです。
でも、メールや電話での第一印象は当てにならない(笑)。結局、売却依頼をかけた会社は、第三希望。
「せっかく紹介されたから一応、会っておこう」くらいの気持ちだったんですよ。
ところが、実際会ってみると下調べが入念にされていて非常にわかりやすく、さらに私の希望を第一に考えてくださいました。相手の売ろうという意思を強く感じられたのも好印象でしたね。

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――残念ながら、今回はイエシルの紹介ではなく、別の不動産業者で売却を決断されましたが。

藤井:平行して、いくつかの不動産業者にもお願いしていたのですが、ひとつの会社が面白い提案をしてきたからです。

――どのような提案ですか?

藤井 2戸目と3戸目をセット販売した方が早く売れるとアドバイスされ、実際にお客様を紹介していただきました。
3戸目も大して儲かってないし、1棟買いに向けての資金調達のためにも早めに手放した方がいいと考えるようになっていたので、売却対象にしました。

ところが、実際にはセット販売ではなく、そのお客さんは3戸目しか買わなかった(苦笑)。
ちなみに売却金額は2300万円。この金額に関しては満足しています。
もちろん、2戸目は手元に置くつもりはない。継続して売却したいと考えています。
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不動産売却は第一印象で選ばず、「直接会って話す」ことが重要

――今回の売却はご自身にとって、どのような結果をもたらしましたか?

藤井:当初の予定とは若干異なる結論となりましたが、結果として良い判断が下せたと思っています。
それからIESHILを活用して思ったのは、不動産会社はメールや電話、サイトの雰囲気なども含めて【第一印象だけで選んではいけない】ということです。
IESHILが、意外な不動産会社を紹介してくれたことで、新しい視点が見えてくる。これは新しい発見でしたね。
また、直接会って意見を酌み交わすことの大切さが改めて分かりました。

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――最後に、不動産投資、および売買のアドバイスをお願いします。

藤井:不動産業者は様々な情報を提供してくださいますし、知識も豊富です。
でも、最終的な判断を下すのは自分自身ですから、やはり勉強することはとっても重要。
また、不動産会社を探すとき、あまりにも間口を広げてしまうと管理するのが大変だと思います。最初の間口こそ広げつつも、早い段階での交通整理は重要。
私も当初の間口のまま継続していたら、情報が混乱してしまい、即決することができなかったと思います。

不動産売買では、時には見極めも大切。これらを実践すれば、リスクを最小限に抑えることができると思いますよ。

――サラリーマンでありながら、不動産投資を行っている藤井さんのご意見は、読者にとって大変参考になると思います。貴重なご意見、ありがとうございました。

取材を終えて

数百万を元手に不動産投資をはじめた藤井さん。
1戸目、2戸目、3戸目とそれぞれ違った結果となり、次なるステージのために2戸目の売却を決意されました。
しかし、「売却の途中で揺らぐことさえなければ、当初希望した2戸目だけを売却することができたのかも……」と反省の弁も述べていました。

このような状況の時には、一人で抱え込まずに第三者に相談するのも一つの手です。
特に、IESHILなどの「不動産会社ではない中立的な立場」のアドバイザーを利用いただければ、より客観的な判断がしやすくなります。
ぜひこうした「セカンドオピニオン」を味方につけて、購入や売却を進めて行きましょう。

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