【実録】築45年!22年前に買った三鷹の1LDKが、買値とほぼ同額の1980万円で即売却できたワケ。

【売却インタビュー第5回】東京都内のマンションを売却したIESHIL会員滝本様(仮名)に体験談を伺いました。 ご検討からのマンション売却のエピソードをご紹介いたします。

更新日:2017年10月06日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
「今がチャンスだと思ったんですよ」と言うのは滝本恵子さん(仮名)。


「国の政策を見ていると、中古×リフォームを後押ししていた。新築物件だけでなく、古い物件をリノベーションして使う層が増えてきたのを肌で感じたんです。」(滝本さん)

そんな滝本さんが売却したのは、22年前に東京都武蔵野市で購入した1LDKの区分マンション。築45年を迎えた物件でした。しかも不動産の売却は初の経験。知識やノウハウは、ほぼゼロだったそうです。


そんなときに偶然出会ったIESHILのセミナーに参加したところ、不動産会社との良縁に恵まれ、専任媒介契約から1カ月弱で売主が決定!

他社より【800万】も高く売ることができ、売却後にも【1000万】ほど現金を残すことが出来ました。
そんな彼女の、売却成功ヒストリーをご紹介します。

滝本恵子さん マンション売却ヒストリー

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【滝本恵子さん プロフィール】
東京都杉並区生まれ、武蔵野育ち。
50代半ば、フリーランスでメディア関係の仕事をする。

1995年に、住み慣れた東京都武蔵野市、三鷹駅そばに築23年・1LDKのマンションを購入。
当初は自宅として使っていたがおよそ7年後、手狭になったので、自身は杉並区に広めのマンションを購入して引っ越し。これを機に、三鷹のマンションは賃貸へ回すことに。


ところが、築年数は45年を迎え、市況も良かったことから、イエシルを利用して売却を検討、行動に移した。
他社の査定より【800万】高く売ることができた。

愛着のある武蔵野の地で、付加価値の高いマンションを購入

――今年4月に、三鷹駅近くに所有していたマンションを売却したとお聞きしました。


滝本:はい。そもそもの話になりますが、私自身が東京都杉並区に生まれ、その後は吉祥寺近辺で暮らしてきました。一貫して、中央線沿線に愛着が強いんですね(笑)。
一度、都内東部に住んだこともありますが、まったくカルチャーが異なり、結局、中央線沿線に戻ってきていたんです。
そしていまから22年前の1995年、やはり地の利がある場所に家を買おうと考え、三鷹駅から5分ほどの距離にある34㎡で1LDKのマンションを約2000万円で買いました。

築年数は当時で23年と新しくはなかったのですが「最寄駅から近い」「管理が行き届いていてキレイ」「バルコニーが広く最上階の角部屋」といった、環境・条件の良さが決め手になりましたね。


また、三鷹近辺の物件は、周辺の寺院が所有する物件が多く、定期借地権付き物件が多い、という特徴があるんです。けれど、そこは所有権が得られるというのも魅力的でした。


――その物件を自宅にされていたわけですね?


滝本:そうです。リフォームして床をフローリングにしたり、レールライトを設置して照明も工夫したり…。
初のマイホームを満喫していましたね。

――ところが購入してから7年後に引っ越しされたそうですね。

滝本:ええ。とても気に入っていたのですが、フリーランスなので家で仕事をすることが多く、次第に1LDKでは手狭に感じるようになったことがひとつ。


また、同じく中央線沿線の荻窪にあった築5年で70㎡のマンションがあって、ずっと気になっていたんですね。
これがちょうど空いたことを知り、「これを機に…」という感じもありました。
今はそこで暮らしています。


――三鷹のマンションはどうしたのでしょうか?


滝本:地元の不動産会社に管理をお願いし、賃貸にまわすことにしました。
最初に買った家なので売るにはもったいなくて。
もしかすると、また戻ることもあるかもしれないと思い、当時は売却する気はなかったんですよ。


――図らずとも賃貸経営が始まるわけですが、うまくいきましたか。


滝本:う~ん、収支はトントン…修繕を含めるとマイナスでしょうね(苦笑)。
家賃は9.5万円に設定して、好条件の物件なので借り手には苦労しませんでしたが、固定資産税、管理費は自分持ちの上、退去の度に不動産店から「ここをリフォームしないと客がつかない」「あそこもなおすといいですよ」など修繕をあれこれ強要されたことも…。

相手は不動産のプロでこちらは素人。
もしかすると、女性ということで、なめられた点はあったと思います。
いずれにしても、情報の格差を実感し、それゆえやり込められる、もどかしさがありました。

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市況を背景に、売却を決意

――決してらくらく、左団扇で暮らすような賃貸経営ではなかったと。そして、ついに売却の検討が始まるわけですが…。

滝本:ええ。やっぱり私にはちょっと賃貸経営は向いていないな、という実感があったことがきっかけになりました。ただ築40年以上とはいえ、好立地やバルコニーの広さ、最上階角部屋…など、物件自体が持つ魅力は圧倒的だとも感じていた。


とくに、以前とは違い、最近は築古物件をリノベーションして使うという層がとっても増えてきたし、きっと今後もこうしたニーズは広がるだろうといろんなメディアなどから感じていました。


もちろん、新築物件は高額で手が出ず、中古ニーズが高いという市況も後押しすると思いました。
こうして3年前から売却をおぼろげに考え始め、今年に入ってから本格的に動き出したという感じです。


――そして売却に関して、IESHILにご連絡をいただくことになりました。経緯をあらためて伺えますか?


瀧本:賃貸の時に不動産会社とのやり取りにはイヤな思い出があったので、すぐに不動産会社の門を叩くことに抵抗があったんですね。気になったのはやはり「情報の非対称性」です。


試しに近所の不動産店や大手不動産会社で査定を依頼したのですが、価格は1200万円~1800万円と、バラバラ…。
価格の根拠もわからず、そういったなか話を進めても、私に知識がないことで「不利な売却になるのでは?」と心配になりました。
とにかく失敗は避けたかったので、不動産に関する勉強は必要だと感じていた。


そんなときにネットサーフィンをしていて、たまたま知ったのが、IESHILだったんです。

売却が得意な人気不動産店舗をご紹介

――サイトをご覧になって、いかがでしたか。


滝本:消費者と不動産会社が持つ情報の格差を、ITやAIを使って埋めようとしていると実感しました。
まさに求めていたものだと。

加えて、IESHIL自体は初めて知ったのですが、運営元がリブセンスという点に期待もありました。
というのは、同社は求人情報サービス事業において、求職者と企業、紹介者の関係をフェアにし、関わる人すべてがWin-Winにしてきたという印象があり、以前から共感を覚えていました。
そんなリブセンスが手掛ける不動産の売却サポートであれば、ぜひサービスを受けてみたいと思ったわけです。

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――具体的に、IESHILはどのように活用なさったのでしょうか。


滝本:ユーザー登録をしたところ、メルマガで今年3月に開催するセミナーの案内が届いたので、
参加することにしました。

当日には、売却を任せる不動産会社も紹介してくれる内容で、ただ、これにはあまり期待せず(苦笑)、

単純に不動産の勉強、知識を得たいという思いで、足を運ぶことにしたのです。


――セミナーの感想はいかがでしたか? 


滝本:アドバイザーによる1時間ほどの講義があり、レインズ(不動産流通標準情報システム)や不動産仲介手数料の仕組みなど、一般の人が触れにくい情報、業界構造をわかりやすく解説いただきました。
とても興味深くて、足を運んだ甲斐があったなと感じましたね。


なにより、ネット時代になり、これまで不動産会社が圧倒的に有利だった世界が、
少しずつ変化していることも実感しました。


――事前の物件リサーチをもとに大手2社、A社とB社もご紹介させていただきました。
期待されていなかったということですが(笑)、こちらはいかがでした?


滝本:まずA社に関しては、三鷹の物件事情をまったく知らないエリア外の担当者で、査定額は最低の約1200万円…。
築年数から算出したのかもしれませんが、これには納得がいかず、すぐ見送ろうと思いましたね。


けれど、もう一方のB社は三鷹エリアに事務所を構えている会社で、周辺の事情に精通していて、物件の情報もかなり詳細に知っていたし、調べていたようでした。
査定額はこれまでのなかで最高で、上限約2000万円という提示。
「立地の良さ」「所有権の話」「管理の良さ」など、具体的な情報を把握していて、現地にも足を運んでいた。
私の考えとほぼ同意見。そのうえで提案してくれた売却の見通しについても説得力がありました。


しっかりと見てくれているという印象で、「お願いするならB社かな」と感じ、この日の面談は終了しました。
まあ、その会社の名前という以上に、出会った営業マンの優れた資質が印象深かったのだと思いますが。
結果として、情報収集、不動産会社とのマッチングという点で、このセミナーはとても役に立ちましたね。

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専任媒介契約後、1ヶ月弱で1980万円のスピード売却!

――その後、滝本さんは4月下旬に物件を私どもが紹介させていただいたB社を介して売却なさっています。スピーディにことが進んだようですが、そのいきさつは?

滝本:一旦は持ち帰ったものの、単純に査定額が高いというだけではなく、地域性も考慮していて価格の根拠がある、売却プランが明確という理由で、B社にお願いしようと決めました。


実はその際、お互いがこの売却でメリットが得られるよう「私たちは目的を同じくした一緒のチームだから、頑張りましょう!」とお伝えしたんですよ。


――「一緒のチーム」ですか?


滝本:ええ。やはり私は不動産売買は、Win-Winである状態が美しいと考えていたし、そもそもIESHILを利用した経緯もそこにありましたからね。不動産会社と大家は同じ方向を向くチームであるべきだと考えました。

もっとも、IESHILに賛同している不動産会社の担当者の方だったので、熱意はそもそも共有できていた気がします。

結局、売却価格は2000万円だと高い印象があるので1980万円に決めました。
専任媒介契約を結んだのは、4月初旬です。満足でしたね。

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――この時点で物件にはまだ入居者がいたそうですね?


滝本:はい。事前から退去のお願いをしていたのですが、家賃の減額など、やや交渉に苦労しました。
最終的には相手の言い値で家賃の5ヶ月分ほど、約50万円の立ち退き料を負担しました。


ただ、売却値が高かったのでここは余裕が少しあったことは大きかったですね。
こうして4月半ばに退去が決まり、以降は内見も自由にできるという状況になったので、ようやく売却が本格化したといった流れです。


一方、B社の担当者は契約を結んだ直後から物件情報を流し、集客を始めていたようです。
退去の翌日から、すぐに3名の希望者があり、2名の内見を行い、最終的には、「立地・物件が気に入っているのでリノベーションをして住みたい」という近隣の会社員の方に、1980万円で売却が決まりました。
契約したのが4月25日ですから、1ヶ月もしないうちに売れてしまったわけです。
結果的に、他の会社と比べて約800万円も高く売ってくれたおかげで、売却後にも1000万ほど現金を残すことが出来ました。


――まさに滝本さんが考えていたとおりの、「物件の良さ」と「リノベーション需要」に基づいた買い手が現れた。ニーズをつかみとれたからこそのスピード売却だったわけですね。


滝本:ゴールデンウイークに入ると閑散としてしまうと危惧していたのでホッとしましたし、これだけスピーディに動いてくれた担当者には感謝しています。

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――IESHILのセミナーを通じて売却を終えたわけですが、感想はいかがでしょうか。

滝本:そもそもは、市況が良く、物件自体のポテンシャルも高いことから、好条件で売れると思い売却を検討したわけですが、ニーズにマッチする不動産会社を紹介いただいたという点で、IESHILのサービスには満足しています。

売却が得意な人気不動産店舗をご紹介

こういった絶妙なマッチングは運ではなく、事前の綿密なリサーチもあるでしょうし、IESHILに共感し、顧客に寄り添った不動産会社が参加するわけですから、確度が高くなるのは当然のことだと思いました。


私の場合、両極端な紹介でしたが、ある意味、比較できたということで(笑)。
複数の担当者と話をするなか

「根拠のある査定」「地域に精通している」「ニーズに寄り添う提案」「明確なプラン提示」「隠し事をしない」「共闘してくれる」といった不動産会社とタッグを組めば、売却は成功すると思います。

ただし、そのためには自身にも不動産のリテラシーは必要ですし、自分だけが得をしようという考えではいけないのかもしれませんね。いずれにしろ、とても良い経験になりました。
不動産の売却に悩んでいる人がいるなら、「まずはIESHILを使ってみれば?」とアドバイスしたいですね。

売却が得意な人気不動産店舗をご紹介

――滝本さん、本日は貴重なご意見をいただき、ありがとうございました。

取材を終えて

賃貸時は、管理会社とのやり取りに苦労し、収益の面でも苦戦した三鷹の物件でしたが、売却を決めてからのスピード感、内容は申し分のない、滝本さんのケース。

ポイントは、ご自身から、不動産会社と個人の「情報格差」に気づき、学びの行動に移ったことかもしれません。
これにより、安値の査定を出す会社を選ぶことなく、好条件のマッチングが実現しました。
過去の苦い経験が活きたともいえそうですね。


今回は、IESHILのセミナーを通じて売却を成功させましたが、お役に立てて幸いです。

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