購入時より1200万アップで売れた!不動産の素人が“適正価格”で中古マンションを売却するには?

【売却インタビュー第2回】東京都内のマンションを売却したIESHIL会員中本様(仮名)に体験談を伺いました。 ご検討からのマンション売却のエピソードをご紹介いたします。

更新日:2020年01月14日

イエシルコラム編集部さんのプロフィール画像

イエシルコラム編集部

IESHIL編集部

「このまま無防備にノコノコ進めば、格好の餌食になってしまう」
そんな危機を感じていたのは、今回ご紹介する中本竜彦(仮名)さん。
都内金融機関に勤める中本さんは、結婚をキッカケに住み替えを考えたものの、
不動産会社と消費者の間の、あまりに激しい情報格差に戸惑っていました。

マンションの相場は、刻一刻と変化していくのに、
マンション市況の詳しい情報は、他の投資商品と違って一般人が調べられない。
査定を頼むと、会社によって査定価格に1000万円も開きがある。
中本さんは「金融のプロ」だからこそ、不動産の難しさを敏感に感じ取り、悩んでいました。

「素人が、相場感を掴むには?」……。
ネットで情報を探していた時に出会ったのが『IESHIL』のリアルタイム査定。
【マンション売買のコンパス】になると確信し、それを武器にマンションの売買市場に足を踏み入れました。
さて、その結末は…?

今回は、そんな不動産売却ストーリーです。

中本竜彦さん マンション売却&購入ストーリー

購入時より1200万アップで売れた!不動産の素人が“適正価格”で中古マンションを売却するには?の画像
【中本竜彦さん プロフィール】
都内金融機関勤務、40代前半。奥様との2人家族。
2014年に台東区で新築マンションを購入したが、結婚を機に住み替えを検討。
2017年12月に品川区で築12年のマンションを購入し、2018年3月に台東区のマンションを売却。

奥様の通勤負担を軽減するために引っ越しを決断

――最初に、今回、販売されたマンションについてお聞かせください。


中本:探し始めたのは2012年。当時は独身だったので、職場と実家へのアクセスを重視し、山手線沿線でマンションを探していました。予算は4000万円以内、住宅ローン減税の対象になることも必須条件でした。
するとたまたま、台東区で新築マンションの建設が始まっていることを知りました。
広さは55㎡の2LDKで住宅ローン減税の対象です。価格も3780万円と予算内で収まります。
さっそくモデルルームを見に行ったところ、設備や内装は申し分ありませんでした。
同年のうちに契約はすませ、2014年3月に竣工したのと同時に新居に移りました。


――せっかく理想に沿った物件を見つけたのに、なぜ売却を考えたのでしょうか?


中本:結婚がきっかけです。幸い、良縁に恵まれ2015年に結婚しましたが、
妻の職場は台東区のマンションからでは40分近くかかるし、実家も神奈川県で遠い。
「ちょっと不便だね」というのがひとつありました。
また、妻は台東区の土地勘がない上に、下町的雰囲気が苦手。
口には出さないものの、あまり快適ではなさそうでした。
なら、いっそのこと、お互いの実家、職場に行きやすいところで、新たに家を買おうという話になったのです。
残った家は賃貸にまわすという考えもありましたが、本業を持ちながら、片手間に賃貸経営をすることは私には向いていないと思い、売却を選びました。


――なるほど、奥様のことを考えた末の決断だったのですね。


中本:そういったところです(笑)。
じゃあ、どこに家を買うのかですが…最初は新築にしようと思い、色々と調べた結果、
品川区のベイエリアに、いくつか新築マンションができることがわかりました。
ところが、いずれも竣工するのは2020年など先の話でした。
さすがにそこまで待てません。仮に待ったとすれば、台東区の物件も、その頃にはどうなっているか、
果たして売れるのか…といった不安もありました。

そこで、新築へのこだわりを捨て、中古マンションに視点を変えると、
ちょうど売りに出されたばかりの築12年の物件が見つかり、すぐに内見をしました。
66㎡の2LDKで台東区の住居より広く、価格は4800万円と条件は悪くありませんでした。
中古マンションの場合、管理費や修繕積立金といったランニングコストもかかり、
特に修繕積立金に滞納があるかどうかは気になっていましたが、この物件は非常に低い水準でした。
条件はすべて満たしていたので、妻とも相談した結果、ここにしようということで、
2017年12月中旬に契約、2018年2月に引き渡しという流れになったのです。

購入時より1200万アップで売れた!不動産の素人が“適正価格”で中古マンションを売却するには?の画像
――4800万円とは決して安くありません。価格の妥当性はあったのですか?


中本:役に立ったのが、IESHILでした。
やはり売り出し価格は気になるもので、「適切なのかな」と疑問に感じて、ネットで調べてみたのです。
すると、偶然にもIESHILがヒットして、当該マンションの査定価格が掲載されており、
不動産会社が提示する価格とほぼ同じでした。「この価格なら信用できる」ということで、買うことにしたのです。
私も妻も不動産はずぶの素人で、適正価格なんてわかりっこありません。
そこで、第三者の公正な目線があることは、大きな後押しになりました。


――まずは、引っ越し先の物件価格の妥当性を知るのに、IESHILをお使いになったのですね。
かつ、ご評価いただき、ありがとうございます。ちなみに現在は?


中本:当初の契約通り、2月に物件の引き渡しがあり、無事に引っ越しも終わっています。
壁紙や床など内装はそれほど傷んでなかったので、リフォームはしませんでした。
ただし、ガス回りだけは、築年数が経っているので、すべて新品に交換しました。
妻の勤務先は自転車で行けるほどの距離で、私もマンションの前のバス停から一本で職場近くまで行けます。
しかも両方の実家にも1時間程度で行けるので、立地はかなり良いです。
周辺にはオフィス、大きなショッピングモールもあり近代的な雰囲気の街なのですが、
少し行くと旧東海道の宿場町の風情も残っていて、下町で育った私からしても、とても気に入っていますよ。

所有マンションの売却にもIESHILの情報が大活躍!

――新居の購入の次は旧居の売却ですが、どのように行いましたか?


中本:私の場合、旧居を売る前に新居を買う、いわゆる「買い先行」になったので、
二重の住宅ローンを背負うことになりました。
重複する期間をできるだけ避けたかったので、2017年12月半ば、新居に引っ越す前から行動を起こしました。
具体的には、IESHIL含めて、複数のネット一括査定サービスを活用しました。
加えて、購入時にも利用したIESHILの売却査定参考価格。
売却するマンションの査定価格は4780万円で公開されていました。
この価格を軸にしつつ、お任せする不動産会社を決めればいいと考えました。
実際には、IESHILの不動産会社紹介サービスでは大手1社、中堅2社が挙がり、他のサービスでは大手不動産会社がヒット。近所にも地場の不動産会社はいくつかありましたが、言いくるめられる不安があったので、
こういったサービスを活用してアプローチしたかったというのもあります。


――その後は、どのように不動産会社を絞り込んでいったのでしょうか?


中本:先ほど申し上げた通り、重視したのはIESHILの査定価格です。
ここよりも1000万円以上高い、あるいは1000万円以上安い価格を提示する会社があり、
そういったところは申し訳ないのですが、ブレがありすぎるので外すことに。
あと「来店すれば価格を査定します」という所もありましたが、普段は仕事で忙しく、そういった会社も見送っています。不思議なことに、IESHILと同水準の査定価格を提示してきたのは、
いずれも大手不動産会社でネームバリューもあるところばかりでした。
まずは、それらから絞り込んでいきました。
その中の一社は、しっかりしたプレゼン資料がメールに添付してあり、販売戦略が明確でした。
たとえば、「1月までに売るならこの価格、3月までならこの価格」といった具合です。
地域事情にも詳しかったので、物件が動く3月までを目安に売却することを目標に、その会社と媒介契約を結びました。
購入時より1200万アップで売れた!不動産の素人が“適正価格”で中古マンションを売却するには?の画像
――売却はスムーズに進みましたか?


中本:売却価格は5000万円を超えると買い手がつきにくいそうなので、最終的に4980万円に決めました。
年末年始は不動産会社のサイトへのアクセスも増えるという話でしたので、
それまでに情報をアップしていただき、集客をスタート。
ID番号が付与され、自分の物件に対する実際のアクセス数を専用ページで確認できるシステムになっており、
非常に便利でした。年が明けてからの土日祝日は、ほぼ内見の予定が入りました。
多ければ午前中に1件、午後に2件といった状況で、トータルで30組ほどでしたから、
担当者さんには、本当に頑張っていただいたと痛感しています。
年末の大掃除では、内覧も見越してモノを減らし部屋を広く見える工夫をしました。
もちろん、水まわりもきれいに清掃し、お洒落なスリッパを用意するなど、可能な限り、我が家をよく見せるための手を打ちました。

しかし、当然ですが、すんなり決まるはずはありません。
せっかく内覧に来てくれたのに反応がないと焦ってきます。
「価格を下げたほうがいいのか?」と思ったことも何度もあります。
「次がダメなら価格を下げよう」…。
そう決心していたところ、1月下旬にシニアの女性とその娘さんという親子がいらっしゃいました。
お二人は他の方とは違って、じっくりと見ていたようで、妻は「買ってもらえると思う」と
そっと耳打ちしてきたほどです。予想通り、その方と契約がまとまりました。
しかも値引き交渉は一切なく、この3月に決済も完了。
当初の予定通りの期間、価格で売却でき、とても満足しています。


――中本さんにとって、不動産の購入は2度目、売却に関しては、はじめての経験です。いかがでしたか?


中本:いろいろ勉強になりました。
たとえば、台東区の物件を見に来たのはシニアがメイン、若くても40代のご夫婦でした。
子育てが落ち着いた方が都心でのんびり暮らしたいという理由だそうです。
でも、その際にライバルとなるのは"台東区だけではない"んですね。
お客さんは近隣の文京区や中央区などと比較している。
私としては築3年の物件なので競争力はあると自信をもっていたのですが、それはあくまで"台東区内"での話。
周囲の人気エリアと比較した場合の「ブランド力」の差を思いしらされる場面も(苦笑)。
そういった点でも、しっかりと販売戦略を練ってくれる不動産会社にお願いして良かったと思います。

また、不動産の売買は当事者である個人が得られる情報が少ないとも実感しました。
そこで、ネットを使い適切な情報が得られるIESHILのようなサービスは大切でした。
お世辞ではなく、これを使わずに売却・購入すべきではありません!
"地図なしで知らない街を歩く"ようなものです。そういう意味でも大変お世話になり、感謝しています。


――とんでもありません。そんなにお褒めいただき光栄です! こちらこそ、本日はありがとうございました。

取材を終えて

中本さんは、中古マンションの「購入」「売却」という、2つのシーンでIESHILをご活用いただきました。
不動産会社によって提示する価格には幅があるので、誰でも「買うべき」「売るべき」価格に迷います。
中本さんは、そんな時に、IESHILの査定価格が大いに参考になったとのことです。
加えて、一括査定を通じて複数の不動産会社を比較することで、売却を任せられるところを見定めることもできました。
マンションの売買は、第三者による査定価格、複数社の比較が成否を握っているようです。

ご意見、ご要望はこちら

記事が気に入ったら、いいね!しよう

IESHILの最新情報をお届けします。

IESHILコラムとは、不動産物件情報に関連してコラム等の関連情報も提供する付随サービスです。
ご利用により、IESHIL利用規約が適用されますので、規約のご確認をお願い致します。