【実録】マンションの査定額に2000万円の開き。売却価格はいくらにすればいいの?

東京都内のマンションを売却したIESHIL会員渡辺様(仮名)に体験談を伺いました。 ご検討からのマンション売却のエピソードをご紹介いたします。

更新日:2019年03月12日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
マンションを売却する際に、多くの人が直面する悩みが売却価格。
不動産会社によって査定額が大きく違うからです。 

今回ご紹介する渡辺直樹さん(仮名)も、そうした悩みをもつ一人。
 15年前に4780万で購入した練馬のマンションの査定額は、
不動産会社によって3800万円~5800万円と【2000万円】もの差がありました。
いったい、どのように対処したのでしょうか。その顛末を伺いました。

渡辺直樹さん マンション売却ストーリー

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【渡辺直樹さん プロフィール】
都内IT企業勤務の会社員、40代前半。 同い年の奥様、10代のお子さん2人がいる4人家族。
2002年に、東京都内の新築マンションを購入して、昨年夏の引っ越しを機に売却を検討。
17年春に売却した。

お子さんの進学をきっかけに売却を検討

――最初に、所有なさっていたマンションについてお聞かせください。


渡辺:2002年に、東京練馬区、最寄り駅から徒歩9分の新築マンションを4780万円で購入しました。
妻と私の実家の中間、駅から徒歩10分圏内というのが条件で、中央線沿線だと当時の私にとっては手が出せず、私鉄沿線で見つけるに至りました。
当時は長女が2歳で、子育ても意識していましたから、約75㎡で3LDKの物件です。
妻の実家からも頭金の一部を援助してもらったので共同名義にし、残りは35年ローン。繰り上げ江返済を繰り返した結果、売却前にローンは完済していました。


――売却を考えたいきさつは?


渡辺:その後、次女にも恵まれ、いまは高校生と中学生。ふたりとも都心の学校の通うことになり、通学のアクセスが悪くなったことが、売却を検討し始めたきっかけです。便利な路線の最寄り駅は徒歩20分と距離があり、夕方以降に歩かせるのは良くないと考え、もっと便利な場所に引っ越そうと決めました。
色々探したところ格好のロケーションに新築マンションが建つとわかり、竣工後、去年の夏頃に引っ越しは完了。
元の家はもぬけの殻になったので、売却を検討し始めたわけです。


――住宅ローンが終わった自宅であれば、賃貸に出すという選択肢もありそうですね。


渡辺:おっしゃる通りです。それも検討したのですが、築15年の物件ですから入居者を得るためにリフォームする必要があったり、手間とコストがかかるな、と。
毎月の管理費や修繕積立金もありますし、第一希望としては売却、どうしても買い手が見つからないなら賃貸という優先順位で進めていこうと決めたのです。
具体的には、今年の3月を期限に設けましたが、ギリギリのタイミングで買い手が見つかり、いまはホッとしています。

売却価格の決定にIESHILの価格査定サービスを活用

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――昨夏の引っ越しを機に売却へのアクションが始まるわけですが、具体的には何から始めましたか?

渡辺:売却を依頼する不動産会社選びです。まず最初はシンプルに、購入した不動産会社に話をもちかけました。
ただし、売却手数料を安く抑えるために、「他社ならこれくらいでやってくれる」と対案をぶつけながら、
コストダウンのための戦略も行っていきました。

――売却価格はどのように決められたのですか?

渡辺:まず、ネットで検索しました。私は不動産の専門家ではありませんから、
住んでいたマンションの相場観はわかりませんからね。
するとIESHILがヒットしたので、不動産会社を紹介してもらいました。
それによると査定価格が5881万円。
「こんなに高く売れるのか!」と驚きました。加えていくつかの不動産会社にも査定してもらいました。
すると、3800万円台などという数字を出してくるところもありました。同じ物件なのにバラツキがある。
「上下で2000万円も差が出るのか…」。そこで、高い査定額と低い査定額、
両者の中間で購入価格とほぼ同じ4800万円にすることで落ち着きました。


――売却に至るまでの経緯は。スムーズにいきましたか?


渡辺:いろいろな不動産会社を紹介していただきましたが、手数料が安かったこともあり、
結局は自宅から支店が近く、地域にも精通しているA不動産販売と媒介契約を結びました。
契約を結んだ後は、同社のサイト、その他の不動産サイト、チラシの投函など、色々と手を打っていただきました。
ところが誤算だったのが、物件のあるエリアに【戸建てが多かった】こと。
私としては「マンションの希少価値が高いから競争力がある」と思っていましたが、
不動産会社からすると「比較対象が戸建てになり、似たような価格ならマンションを選びにくい」
という理由から、なかなか買い手がつかなかったのです。
空き家状態なのでカギはお渡しして、内見もお任せしていましたが、見に来たのは5組ほどでした。
私としてもなかなか話がまとまらず焦ってきて、
不動産会社の営業マンも「価格を下げますか?」と尋ねてきたのですが、
そこで何も知らないと、提案に従ったかもしれません。

しかし、IESHILを使って複数の不動産会社の査定価格を知っていたので、
その必要はないと言えましたし、
むしろ「もう少し頑張ってください」と発破をかけることができたほどです(笑)。

複数の会社にアドバイスをもらって、売却価格の妥当性を痛感

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――他の不動産会社とはどのようなやり取りをしていましたか?


渡辺:一度は強気に出たものの、本当に売れるのか内心不安になったので、改めて他の不動産会社にもあたってみました。
そこで現状を述べたところ、「売却価格の設定は悪くありません」というアドバイスがあり、それも値下げをしないという自信につながったように思います。
売却が得意な人気不動産店舗の紹介


――最終的に、どのように売却はまとまったのですか?


渡辺:A不動産販売の営業マンも力を入れてくれ、今年の3月に入り、ようやく買い手が見つかることに。
シニアの方で、「リフォームは相手がするので値下げを希望している」という内容で、期限も迫っていましたから、4130万円で売却すること決めました。


――渡辺さんにとっては、はじめての不動産売却とのことですが、感想はいかがでしょうか。


渡辺:納得したとはいえ、最終的に価格は下げたので、50点といったところでしょうか。
しかしながら、新たな体験ができたという意味では、満足しています。
A不動産販売も、なかなか買い手のつかない物件を粘り強く面倒見ていただき、感謝しています。


――本日は貴重な体験談をお話しいただき、ありがとうございました。

取材を終えて

今回の渡辺さんのように、査定価格に幅がでてきた場合に、その理由も含めて複数の会社に聞いてみるのは賢いやり方と言えます。
「希少価値が高いから強気の値段で」という考え方と、「戸建てと比べられてしまうので安めの値段で」という考え方。
複数の会社に話を聞いたからこそ、その考え方の違いに気付き、うまくバランスをが印象的でした。
1社だけの話を聞いていると、その意見が合っているかどうか確かめられません。マンションを売却する際には、必ず2~3社を比較することをオススメします。

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