日本の65歳以上の比率、高齢化率はすでに26％を超えました。
読者の方でも、「すでに親が高齢になった」「自分は高齢、親は後期高齢者になった」といった人は少なくないでしょう。現在、高齢者がいる世帯はおよそ25％、そのうち3割強は高齢者のみの世帯です。高齢になると、様々な問題や心配事が起きてきます。階段での怪我、火の不始末、風呂場での転倒…。孤独死なども心配です。加えて、親が施設に入ったり、亡くなったりすれば、家や資産をどうするのかも考えなくてはなりません。
このような問題で悩んでいる人は増加の一途をたどっています。
そこで、読者からの質問にイエシルが答える『親の家を片づける“親家片（おやかた）”マンション入門編』をスタートしました。
第二回目は、高齢を迎えた親の資産の片づけについて。中古マンションを活用した、節税・相続対策をテーマに、
株式会社夢相続の相続コーディネート実務士、曽根恵子さんからアドバイスをいただきました。
Ｑ１：80歳を超えた母親が地方に住んでいて、「そろそろ相続について考えたい」と言われました。どこから手をつければいいのでしょうか？
実家は地方にあり、そこには一人暮らしをしている母親がいます。父親はすでに他界しており、父親の資産は母親が相続しました。子どもは、50代の私（長男）と、同じく50代の妹の二人です。弱気になったのか、最近、母親は「そろそろ相続について話し合いたい」と口にするようになりましたが、具体的にどうすればいいのでしょうか？
曽根 お年を召された親御さんがいらっしゃるなら、
生前に相続対策を行っておくことが大前提。
というのは、亡くなってから資産あるいは負債の全貌を知り「まさか、こんなことになっていたのとは…」と呆然としても手のほどこしようがないからです。残された兄弟姉妹で相続を争う
「争続（そうぞく）」を避けるためにも、被相続人ご本人が健在のうちに家族が一丸になり、取り組んでおくことをお勧めします。
私が代表を務める夢相続は、相続コーディネート業や資産に関する提案業などを手がけていますが、そこには、ご家族お揃いで相談に見えるケースが多いですね。中には、高齢になった親御さんが一人で相談に訪れることもあります。
これまで相続に直面したことがない方が、何から始めればいいのか？…とても不安を覚えますよね。
「いくら家族とはいえ、お金のことを聞くのは気が引ける」、そんな声だってあるかもしれません。
ところが、先ほど申し上げた通り、できる時にできることをしておかないと、それこそいらぬ後悔や争いの火種になりかねませんから、親御さんから相談があればそれに乗る、あるいは、子ども側から提案することもありだと思います。
そこで、まず洗い出していただきたいのは、どういった「資産」が「どれだけある」のかということです。
【基礎控除を超えると相続税が課税される】
なぜ、洗い出しが必要かというと、
持っている資産の「形」によって、相続時に課税の額や有無が変わってくるからです。
例えば、親御さんの資産が2億円の現金だったとします（実際は自宅など他にも資産があるケースがほとんどですが、わかりやすくするために資産は現金だけという例にしました）。
相続人が子供2人の場合、相続税は、次の通りです。
【相続税の計算】
財産価格 2億円基礎控除
▲4200万円≪3000万円＋（600万円×2人）≫
⇒課税財産額 1億5800万円
↓
子ども1人当たり7900万円×税率30％－控除額700万円
＝1670万円×2人＝3340万円
相続税 3340万円すなわち、「基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人の数）」を超えると、相続税が課税され、それを納付する義務が生じます。
「そんな財産がうちにあるはずない」と思うかもしれませんが、それこそ土地、預金・有価証券などを合わせると、基礎控除額を超えることは珍しくありません。ここの例では2億円の現金なので、そこから支払えば構いませんが、財産における不動産の占める割合が大きいと、相続税を捻出するために不動産を売却しなければならないなど、面倒なことが起きる可能性もあります。
親御さんが亡くなってから、そういった現実に直面すると、「もっと前に準備をしておけばよかった…」「と後悔するかもしれません。
【相続税の節税は難しくない！】
そこで実践していただきたいのが、
親御さんが存命のうちに始める相続税対策です。
基本的には、「資産の組み換え」を活用するのですが、ケースによっては相続税を大幅に圧縮、場合によってはゼロにすることも。
なかでも効果的なのは
「中古区分マンション」の購入で、これにより節税が大幅に捗ります。
それは、不動産を相続する場合は、物件の購入価格ではなく
「相続税評価額」が課税の対象になるからです。
ここでも、現金の資産と比較しやすいように、資産は中古マンションだけという極端な例を挙げています。
【中古マンション等を活用した相続税対策】
財産価格 2億円
都心の中古区分マンション（2000万円）を10戸購入
相続税評価額は2000万円×約30％＝600万円×10戸＝6000万円
基礎控除額は▲4200万円だったので…⇒課税財産額 1800万円
↓
子ども1人当たり900万円×税率10％
＝90万円×2人＝180万円
相続税 180万円2億円を現金で相続すると相続税は3340万円だったのに、複数の中古区分マンションに組みかえれば、
なんと、わずか180万円に圧縮されます！
180万円の納税なら決して難しくありません。
これはシンプルな例ですが、他にも様々な対策があります。
もっともポピュラーなのは
「非課税枠1000万円の生命保険」の活用。親御さんが住んでいた自宅に子どもが同居しているなら「小規模宅地の特例」が活用できるし、空いた土地があるなら金融機関から融資を受けてアパート・マンションを建てて賃貸経営に乗り出すなど、相続税を節税する手段は、いくつもあります。
これまで夢相続にご相談いただいたなかには、次のようなケースもありました。
【財産】相続人は子ども2人
財産内訳
・自宅（土地路線価3500万円／建物固定資産評価額500万円）
・駐車場（路線価4500万円）・空地（路線価4500万円）
・預金／有価証券（残高証明書7000万円）
・生命保険（0円）・負債（0円）
財産合計 2億円
この場合も、先述の例と同じように、相続税は3340万円かかります。
ところが、以下のように資産の組み換えなどを実施することで、相続税はゼロ、申告も不要になります。
①自宅は子ども1人と同居。
そうすると相続税の申告のときに小規模宅地等の特例が適用でき、土地の評価額が20％に抑えられる（330㎡まで）。3500万円×20％＝700万円建物は500万円。
※同居しないと土地3500万円のまま。
②生命保険の非課税枠1000万円加入。
これにより、生命保険の課税対象は0円
③6000万円の区分マンションを購入。
評価額は6000万円×約30％＝1800万円
④金融機関から1億円を借り入れ、駐車場に賃貸アパートを建築。
評価額は、土地4500万円×貸家建付地82％＝3690万円。
建物9000万円×固定資産税評価40％×貸家70％＝2520万円。
合計で6210万円。借り入れは引く。
⑤空地を4500万円で売却して、同額の区分マンションを購入。
評価額は4500万円×約30％＝1350万円
ここで、②～⑤を実行すると、財産評価の合計額は3360万円。
基礎控除額4200万円を下回るので、相続税は0になり、申告も不要になります。
①の同居をしなくても、相続税はかかりません。このように、生前に対策さえすれば相続税の節税は可能になるのです。
Ｑ２：資産の組み換え先として、区分中古マンションは本当に有利なのでしょうか？
同じ額の資産でも、現金から不動産というように組みかえることで、相続時に有利になることはわかりました。
例として中古区分マンションを挙げていますが、なぜ中古区分マンションがお勧めなのでしょうか？
曽根 ひとつは先ほど申し上げた通り、現金では全額がそのまま相続税の課税対象になりますが、不動産に替えると約30％に抑えられる、相続税評価額が適用できることが最大のメリットです。それによって評価額が基礎控除額の範囲内に収まれば、課税はされません。
加えて、区分マンションは建物に比べると土地が少なく、評価額を抑えられるのもポイント。
さらに、賃貸に回せば、入居者がいる限り家賃収入が継続的に入ってきますから、資産運用の面でも有利であることは明白です。
ただし、区分マンションを購入するなら、地域や物件タイプに注意する必要があります。
私がお勧めするのは「都心にあるワンルームタイプの独身ビジネスパーソン向けの中古区分マンション」です。
「新築の方が入居者は入りやすいのでは？」と思うでしょうが、新築物件は売りだす際に広告宣伝費をかけているので価格は割高。収益性が良いとは言えません。
それよりは、築浅～築15年程度の物件のほうが適正価格で、利回りの面で優位性が高いのです。
内装が古ければリノベーションすれば問題ありません。
都心というのも外せないポイントです。地方は人口減や不況などの影響をより強く受けるので、入居者探しに苦労する可能性が都心よりも高くなります。
対して都心は人口が多い分、住みたい人が多いわけです。独身ビジネスパーソン向けにこだわるのは、学生よりも高い家賃を設定できるし、長く入居してくれるからです。
他方、ファミリー向けマンションの場合、分譲物件とバッティングするので、客付けの面で不利になる可能性があります。こういった点から、資産の組み換えで区分マンションを買う場合は、都心のワンルームが有利だということです。
まとめ
相続は課題が多いため、親御さんがある程度の年齢になったら、資産の内訳を確認して、相続対策を始めることが大切です。認知症になってからでは本人の意思確認ができず、遺言や贈与、不動産活用などの前向きな相続対策はなにもできなくなります。
その結果、家族でもめ事になり、相続税の負担も大きいということにもなりかねません。
そうした負担を減らすために有利な対策となるのが、都心の中古区分のワンルームマンションを購入して賃貸しておくことでした。空室率が低く、安定的に家賃収入が得られるのもポイントです。
複数を買っておけば、相続時に兄弟姉妹でわけやすく、争続を避けられるというメリットもあります。
親御さんが認知症になる前に、いまから専門家に相談し、相続対策をされてはいかがでしょうか。
【アドバイザー】相続コーディネート実務士／株式会社夢相続 代表取締役曽根惠子さんPHP研究所に勤務後、昭和62年に不動産会社を設立し、相続コーディネート業務を開始。【相続コーディネート実務士】の創始者として１万３０００件の相続相談に対処。夢相続を運営し、感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続”を提案。“相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。著書に「図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策」など多数あり。テレビ、新聞、雑誌などでも紹介。公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士・不動産有効活用専門士
株式会社夢相続 【構成】大正谷 成晴（おしょうだに・しげはる）
1973年生まれ。フリーランスの編集・ライター。株式投資、不動産投資、FX、投資信託、ネット副業、クレジットカード、医療、介護など、幅広いジャンルで取材・執筆を行っている。企業の女性活用に関する記事執筆も多数。著書に『決定版 1万円からはじめるFX超入門』（かんき出版）など
