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親の家を片づける“親家片(おやかた)”入門編 資産を中古マンションに替えて有利に節税・相続!

親の家を片づける“親家方(おやかた)”マンション入門編。二回目は、不動産を活用した資産の組み換えによる、節税・相続対策について考えます。

更新日:2017年06月13日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部
日本の65歳以上の比率、高齢化率はすでに26%を超えました。

読者の方でも、「すでに親が高齢になった」「自分は高齢、親は後期高齢者になった」といった人は少なくないでしょう。現在、高齢者がいる世帯はおよそ25%、そのうち3割強は高齢者のみの世帯です。高齢になると、様々な問題や心配事が起きてきます。階段での怪我、火の不始末、風呂場での転倒…。孤独死なども心配です。加えて、親が施設に入ったり、亡くなったりすれば、家や資産をどうするのかも考えなくてはなりません。

このような問題で悩んでいる人は増加の一途をたどっています。

そこで、読者からの質問にイエシルが答える『親の家を片づける“親家片(おやかた)”マンション入門編』をスタートしました。

第二回目は、高齢を迎えた親の資産の片づけについて。中古マンションを活用した、節税・相続対策をテーマに、株式会社夢相続の相続コーディネート実務士、曽根恵子さんからアドバイスをいただきました。
親の家を片づける“親家片(おやかた)”入門編 資産を中古マンションに替えて有利に節税・相続!の画像

Q1:80歳を超えた母親が地方に住んでいて、「そろそろ相続について考えたい」と言われました。どこから手をつければいいのでしょうか?

実家は地方にあり、そこには一人暮らしをしている母親がいます。父親はすでに他界しており、父親の資産は母親が相続しました。子どもは、50代の私(長男)と、同じく50代の妹の二人です。弱気になったのか、最近、母親は「そろそろ相続について話し合いたい」と口にするようになりましたが、具体的にどうすればいいのでしょうか?
曽根 お年を召された親御さんがいらっしゃるなら、生前に相続対策を行っておくことが大前提
というのは、亡くなってから資産あるいは負債の全貌を知り「まさか、こんなことになっていたのとは…」と呆然としても手のほどこしようがないからです。残された兄弟姉妹で相続を争う「争続(そうぞく)」を避けるためにも、被相続人ご本人が健在のうちに家族が一丸になり、取り組んでおくことをお勧めします。


私が代表を務める夢相続は、相続コーディネート業や資産に関する提案業などを手がけていますが、そこには、ご家族お揃いで相談に見えるケースが多いですね。中には、高齢になった親御さんが一人で相談に訪れることもあります。
これまで相続に直面したことがない方が、何から始めればいいのか?…とても不安を覚えますよね。
「いくら家族とはいえ、お金のことを聞くのは気が引ける」、そんな声だってあるかもしれません。

ところが、先ほど申し上げた通り、できる時にできることをしておかないと、それこそいらぬ後悔や争いの火種になりかねませんから、親御さんから相談があればそれに乗る、あるいは、子ども側から提案することもありだと思います。
そこで、まず洗い出していただきたいのは、どういった「資産」が「どれだけある」のかということです。

【基礎控除を超えると相続税が課税される】

なぜ、洗い出しが必要かというと、持っている資産の「形」によって、相続時に課税の額や有無が変わってくるからです。

例えば、親御さんの資産が2億円の現金だったとします(実際は自宅など他にも資産があるケースがほとんどですが、わかりやすくするために資産は現金だけという例にしました)。

相続人が子供2人の場合、相続税は、次の通りです。

【相続税の計算】
財産価格 2億円基礎控除 
▲4200万円≪3000万円+(600万円×2人)≫
⇒課税財産額 1億5800万円       

子ども1人当たり7900万円×税率30%-控除額700万円
=1670万円×2人=3340万円
相続税 3340万円


すなわち、「基礎控除額=3000万円+(600万円×法定相続人の数)」を超えると、相続税が課税され、それを納付する義務が生じます。
「そんな財産がうちにあるはずない」と思うかもしれませんが、それこそ土地、預金・有価証券などを合わせると、基礎控除額を超えることは珍しくありません。ここの例では2億円の現金なので、そこから支払えば構いませんが、財産における不動産の占める割合が大きいと、相続税を捻出するために不動産を売却しなければならないなど、面倒なことが起きる可能性もあります。
親御さんが亡くなってから、そういった現実に直面すると、「もっと前に準備をしておけばよかった…」「と後悔するかもしれません。

【相続税の節税は難しくない!】

そこで実践していただきたいのが、親御さんが存命のうちに始める相続税対策です。
基本的には、「資産の組み換え」を活用するのですが、ケースによっては相続税を大幅に圧縮、場合によってはゼロにすることも。
なかでも効果的なのは「中古区分マンション」の購入で、これにより節税が大幅に捗ります。
それは、不動産を相続する場合は、物件の購入価格ではなく「相続税評価額」が課税の対象になるからです。
ここでも、現金の資産と比較しやすいように、資産は中古マンションだけという極端な例を挙げています。

【中古マンション等を活用した相続税対策】
財産価格 2億円
都心の中古区分マンション(2000万円)を10戸購入
相続税評価額は2000万円×約30%=600万円×10戸=6000万円

基礎控除額は▲4200万円だったので…⇒課税財産額 1800万円      

子ども1人当たり900万円×税率10%
=90万円×2人=180万円
相続税 180万円


2億円を現金で相続すると相続税は3340万円だったのに、複数の中古区分マンションに組みかえれば、
なんと、わずか180万円に圧縮されます! 
180万円の納税なら決して難しくありません。

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これはシンプルな例ですが、他にも様々な対策があります。
もっともポピュラーなのは「非課税枠1000万円の生命保険」の活用。
親御さんが住んでいた自宅に子どもが同居しているなら「小規模宅地の特例」が活用できるし、空いた土地があるなら金融機関から融資を受けてアパート・マンションを建てて賃貸経営に乗り出すなど、相続税を節税する手段は、いくつもあります。
これまで夢相続にご相談いただいたなかには、次のようなケースもありました。


【財産】相続人は子ども2人
財産内訳
・自宅(土地路線価3500万円/建物固定資産評価額500万円)
・駐車場(路線価4500万円)・空地(路線価4500万円)
・預金/有価証券(残高証明書7000万円)
・生命保険(0円)・負債(0円)
財産合計 2億円

この場合も、先述の例と同じように、相続税は3340万円かかります。
ところが、以下のように資産の組み換えなどを実施することで、相続税はゼロ、申告も不要になります。


①自宅は子ども1人と同居。
そうすると相続税の申告のときに小規模宅地等の特例が適用でき、土地の評価額が20%に抑えられる(330㎡まで)。3500万円×20%=700万円建物は500万円。
※同居しないと土地3500万円のまま。


生命保険の非課税枠1000万円加入。
これにより、生命保険の課税対象は0円


6000万円の区分マンションを購入。
評価額は6000万円×約30%=1800万円


金融機関から1億円を借り入れ、駐車場に賃貸アパートを建築。
評価額は、土地4500万円×貸家建付地82%=3690万円。
建物9000万円×固定資産税評価40%×貸家70%=2520万円。
合計で6210万円。借り入れは引く。


空地を4500万円で売却して、同額の区分マンションを購入。
評価額は4500万円×約30%=1350万円
ここで、②~⑤を実行すると、財産評価の合計額は3360万円。
基礎控除額4200万円を下回るので、相続税は0になり、申告も不要になります。
①の同居をしなくても、相続税はかかりません。このように、生前に対策さえすれば相続税の節税は可能になるのです。

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Q2:資産の組み換え先として、区分中古マンションは本当に有利なのでしょうか?

同じ額の資産でも、現金から不動産というように組みかえることで、相続時に有利になることはわかりました。
例として中古区分マンションを挙げていますが、なぜ中古区分マンションがお勧めなのでしょうか?

曽根 ひとつは先ほど申し上げた通り、現金では全額がそのまま相続税の課税対象になりますが、不動産に替えると約30%に抑えられる、相続税評価額が適用できることが最大のメリットです。それによって評価額が基礎控除額の範囲内に収まれば、課税はされません。
加えて、区分マンションは建物に比べると土地が少なく、評価額を抑えられるのもポイント。
さらに、賃貸に回せば、入居者がいる限り家賃収入が継続的に入ってきますから、資産運用の面でも有利であることは明白です。
ただし、区分マンションを購入するなら、地域や物件タイプに注意する必要があります。
私がお勧めするのは「都心にあるワンルームタイプの独身ビジネスパーソン向けの中古区分マンション」です。
「新築の方が入居者は入りやすいのでは?」と思うでしょうが、新築物件は売りだす際に広告宣伝費をかけているので価格は割高。収益性が良いとは言えません。
それよりは、築浅~築15年程度の物件のほうが適正価格で、利回りの面で優位性が高いのです。
内装が古ければリノベーションすれば問題ありません。
都心というのも外せないポイントです。地方は人口減や不況などの影響をより強く受けるので、入居者探しに苦労する可能性が都心よりも高くなります。
対して都心は人口が多い分、住みたい人が多いわけです。独身ビジネスパーソン向けにこだわるのは、学生よりも高い家賃を設定できるし、長く入居してくれるからです。
他方、ファミリー向けマンションの場合、分譲物件とバッティングするので、客付けの面で不利になる可能性があります。こういった点から、資産の組み換えで区分マンションを買う場合は、都心のワンルームが有利だということです。

まとめ

相続は課題が多いため、親御さんがある程度の年齢になったら、資産の内訳を確認して、相続対策を始めることが大切です。認知症になってからでは本人の意思確認ができず、遺言や贈与、不動産活用などの前向きな相続対策はなにもできなくなります。
その結果、家族でもめ事になり、相続税の負担も大きいということにもなりかねません。
そうした負担を減らすために有利な対策となるのが、都心の中古区分のワンルームマンションを購入して賃貸しておくことでした。空室率が低く、安定的に家賃収入が得られるのもポイントです。
複数を買っておけば、相続時に兄弟姉妹でわけやすく、争続を避けられるというメリットもあります。
親御さんが認知症になる前に、いまから専門家に相談し、相続対策をされてはいかがでしょうか。
【アドバイザー】相続コーディネート実務士/株式会社夢相続 代表取締役曽根惠子さん
PHP研究所に勤務後、昭和62年に不動産会社を設立し、相続コーディネート業務を開始。【相続コーディネート実務士】の創始者として1万3000件の相続相談に対処。夢相続を運営し、感情面、経済面に配慮した“オーダーメード相続”を提案。“相続プラン”によって「家族の絆が深まる相続の実現」をサポートしている。著書に「図解でわかる 相続税を減らす生前の不動産対策」など多数あり。テレビ、新聞、雑誌などでも紹介。公認不動産コンサルティングマスター相続対策専門士・不動産有効活用専門士
株式会社夢相続
【構成】大正谷 成晴(おしょうだに・しげはる)
1973年生まれ。フリーランスの編集・ライター。株式投資、不動産投資、FX、投資信託、ネット副業、クレジットカード、医療、介護など、幅広いジャンルで取材・執筆を行っている。企業の女性活用に関する記事執筆も多数。著書に『決定版 1万円からはじめるFX超入門』(かんき出版)など

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