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マンションの売却相場は今がピーク?ベストな売却タイミングとニーズの多い時期

マンション売却の際、ベストな売り時はいつなのか考える人は多いですよね。 今回のコラムでは、売却に影響を与える要因をふまえ、ベストなタイミングで売却ができる方法をまとめています。

更新日:2016年12月07日

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イエシルコラム編集部

IESHIL編集部

2012年ころより、新築・中古ともに首都圏を中心として、マンション相場は値上がりが続いてきました。そして2015年より上昇傾向は収まり、現在も高止まり状態が続いています。しかしここへ来て、中国人による爆買いも終焉し、マンション相場は下降に転じるのではないかと予想されています。

このページでは、相場が動くファクターについて例を上げながら、ニーズの多い時期から逆算した、ベストなタイミングでマンションを売却する方法を考えていきます。

マンション売却相場が上昇する要素

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近年マンション売却価格が上昇して来た大きな理由としては、主に3つの要因が考えられます。

◆東京オリンピック・パラリンピックの開催
東京オリンピック・パラリンピックの開催が決まり、選手村や競技会場が集中する湾岸エリアのマンションの人気と価格が高騰したというニュースを耳にした方も多いのではないでしょうか。
今東京ではオリンピック開催に向けて、急ピッチでインフラ整備が進められており、人手不足が懸念されています。
そのため人件費が高騰し、結果としてマンション価格も上がっています。そちらに人手が回ってしまえば他のエリアでも人件費を上げざるを得なくなり、その結果、湾岸エリアだけでなく都内全域でマンション価格は上昇傾向にあります。
これは人件費の高騰が原因となっていますので、2020年頃までは建設コストの高止まり状態は変わりません。
このため割安感から中古マンションの注目度・ニーズが高まり、売却相場が上昇したと言えるでしょう。

◆マイナス金利の導入
2013年のアベノミクス以降、マンション相場は上がり続けてきました。金融緩和によってだぶついた資金が、金融機関によって担保の取りやすい不動産融資へと向かったためです。
また2016年1月、日銀の黒田総裁がマイナス金利政策導入を発表しました。この政策により更に市場へ資金が回りやすくなり、住宅ローン金利も非常に低くなったことで利息の負担が減り、ローンを組んでマンションを購入しやすくなるという状況が起こりました。購入したい人が増えれば、当然マンションの価格は上昇します。売却を検討している方にとっては、高値で売却ができるチャンスといえるでしょう。マンション購入のニーズは依然として高いため、当面はこの傾向が続いていくと予想されています。

◆相続税税制改正
2015年1月の相続税税制改正により基礎控除額が縮小され、事実上の増税となりました。相続税は現金で相続するよりも、不動産で相続したほうが安くなります。現金・有価証券で相続をする場合、時価として課税されるのに対し、不動産の場合は固定資産台帳や路線価から算出した評価額に対して課税をされるため、納税額が低くなる可能性があるのです。高齢化の影響もあり、相続税対策としてのマンション購入が増加したことも、マンションの売却相場を押し上げる原因となっています。特に節税効果の高い相続税対策として、注目されているのは「タワーマンション」です。
高層マンションの場合、敷地面積に対して所有者が多いことから、一戸あたりの土地面積の持ち分は非常に少なくなります。居住用マンションの相続評価額は固定資産税評価額と同額ですから、タワーマンションの場合、必然的に相続税額が低くなるという仕組みを利用したもので人気があります。

その他にも、周辺の開発や新駅の開業といった偶発的なニーズの増加もふくめ、マンション売却相場は上昇していきます。

マンション売却相場が下降する要素

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一方、マンションの売却相場が下がる理由として最も大きいのが、築年数が古くなることによる評価額の減少です。
これはどのような物件でもほぼ共通して発生する問題ですので、売却時期を検討する際は最初に考慮するべき問題です。
一般的にマンションの売却価格は、新築時から10年間はそれほど大きく変わりません。しかし築10年を超えると相場は下がり始め、築15年を超えると大きく値崩れする傾向があります。もし売却を検討しているマンションが、築15年を迎えそうな物件の場合、価格を低く設定しなければならないかもしれません。

ちなみに築年数5年以内のマンションの売却相場に対し、築6年から10年で売却した場合はマイナス7%、築11年から15年で売却した場合はマイナス19%が標準的な相場です。しかし築16年から20年で売却した場合はマイナス42%と、非常に大きな下落幅となります。またその後築年数30年程度まではそれほど売却価格は下降しません。いずれにせよ築年数15年が、大きなターニングポイントになるということを覚えておきましょう。

また、今後の消費税増税のタイミングが不動産売却にも影響を与えます。増税前には少しでも安く買おうと駆け込み需要を発生させますが、増税後には買い控えが起こるため、増税前はなんとしてもそこで販売しようと考え値下げ販売されるケースが多くなってしまうのです。このため、中古マンションも引きずられるかたちで売却相場は下落傾向となります。

マンション売却時に重要なニーズの高まる時期と売れるまでに掛かる期間

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基本的にマンション売買ニーズは、1月から3月と、9月から11月の移動が多い時期に集中します。
この時期は物件を探し始める人が多い傾向にあります。また売却物件の売出し開始からおよそ1ヶ月間が勝負の時期で、売り主にとって最も良い条件で売却できることが多い期間です。
しかし、ライバル物件も増えますので、この時期まで待てば必ず売れるという訳ではありません。また成約となっても必ずしも先方がローン審査を通るとは限りませんし、あまり長い間売りに出されている物件は、「何か問題があるのかもしれない」などと勘ぐられる材料にもなりますので、時期にとらわれず早めに買い主を決めることをおススメします。

このような背景から、部屋のクリーニングや仲介業者の選定などを含めて考えると、目安として一つ前の繁忙期頃から準備を開始するのが良いでしょう。
ベストなタイミングでマンションが売却できるように頑張ってください。

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