マンション経営を始めるに当って絶対に知っておきたい「利回り」やメリットについてまとめました。 確定申告の際に必要となる書類についてもしっかりと押さえておきましょう。
更新日:2016年11月21日
イエシルコラム編集部
株式会社リブセンス
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最も利率の高い定期預金でも、預金金利が0.2%しかない現在、「表面利回り10%」などという言葉が飛び交うマンション経営は、ある程度資産を保有している方であれば少なからず心が動くはずです。
ここではマンション経営で重要な利回りと、マンション経営を行なうメリット、収益が上がることで発生する確定申告に必要な書類についてまとめていきます。
「利回り」とは、投資額に対してリターン(収益)がどのくらいあるのか数値化したもので、不動産投資においては最も重要な収支予測の目安とされるものです。不動産投資の世界では、「表面利回り(グロス利回り)」と「実質利回り(ネット利回り)」の2つを理解しておく必要があります。
物件A:税込価格960万円 想定家賃月額8万円
年間収入(8万円×12ヶ月)÷購入価格(960万円)×100=10%
となり、表面利回りは10%となります。
ただし、計算式からも分かるように税金・管理費・修繕費などのランニングコストが含まれていないため、おおまかな利率しか分かりません。このコストを差し引いた利回りを見ていかなければ、より正確な収益性は判断できないのです。
物件A:税込価格960万円 想定家賃月額8万円 諸経費3万円
年間収入(8万円×12ヶ月)-経費(3万円)÷購入価格(960万円)×100=9.6%
となり、実質利回りは9.6%となります。
この時考えられる支出経費には、固定資産税・賃貸管理費・建物管理費・修繕費用・固定資産税、といったものがあります。これらを差し引いて考えたのが、実際に得られる利益に近い実質利回りということです。
また、不動産経営については突発的な修繕費の支出や空室損失費用などのリスクについての認識も必要となります。
ワンルームとファミリータイプでマンション経営を行うケースを例にあげます。
これらはどちらも、表面利回り10%で、購入価格960万円、家賃が8万と仮定します。
しかし一般的に管理費・修繕積立金は、専有面積に準じて上がりますので、通常ファミリータイプの方が支出額は多くなります。
つまり実質利回りは同じにはなりません。
また一般的に賃貸マンションは、ワンルームで平均2年、ファミリータイプで平均4年で入居者が入れ替わると言われています。この入れ替わりの空室期間に家賃収入が無くなることも考慮しなければいけません。また、その都度原状回復コストもかかります。
ワンルーム、ファミリータイプそれぞれメリット・デメリットがあり地域によってもどちらの収益性が優れているかは異なってくるということになります。
マンション経営には様々なメリットがあります。
マンション経営を行い、経費を差し引いて20万円以上の所得を得た場合は、サラリーマンなどの給与所得者であっても確定申告が必要となります。前年度分の家賃収入から、経費を差し引いて残った金額に対し、毎年2月16日から3月15日の間に確定申告を行い納税をしなければなりません。
申告方法には、「白色申告」と「青色申告」の2つがあります。
65万円の特別控除の要件を満たしていない場合は、10万円の特別控除となります。マンションの1室のみの賃貸収入といった事業的規模に該当しない場合でも10万円の控除を受けることができるのです。
このように事務処理の手間は増えますが、条件によっては合計65万円の控除が受けられるなどメリットが多いため、「青色申告」がオススメです。最初のうちは税理士、税務署で相談をして進めてみましょう。
準備が必要な書類としては、「売買契約書類・固定資産税通知書・賃貸契約書・賃料の入金明細・保険証券」です。
ローン購入で借入金がある場合は「返済予定表」、その他にも「接待交際費・交通費などの領収書」、修繕があった場合は、修繕の「見積もり・請求書・領収書」も必要となります。またその他の所得がある場合は「源泉徴収票」も持参してください。
また、不動産所得がマイナスの場合は、給与所得など他の収入と合算して損益通算することで相殺することができます。それによって、給与や年金から源泉所得税が差し引かれている場合、確定申告をして税金が戻ってくることもあります。還付金を受け取るためにも期限内に申告書の提出、納税を済ませておきましょう。
マンション経営を始めるにあたって、絶対に理解しておきたい収支予測の目安となる利回り、マンション経営におけるメリットや節税効果のある青色申告について書いていきましたが、いかがでしたでしょうか。
マンション経営にはさまざまなメリットもありますが、もちろんリスクもあります。リスクをきちんと把握しておくことが、リスクを最小限に留める上では重要になります。
また、年に一度の確定申告ではどれだけの利益があがったのか数字でチェックできる良い機会となります。
仕組みや条件を確認し、ご自身に最適な申告方法を見つけてみてください。
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