マンション経営の利回りとメリット、得られた収益の確定申告について

マンション経営を始めるに当って絶対に知っておきたい「利回り」やメリットについてまとめました。 確定申告の際に必要となる書類についてもしっかりと押さえておきましょう。

更新日:2016年11月21日

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最も利率の高い定期預金でも、預金金利が0.2%しかない現在、「表面利回り10%」などという言葉が飛び交うマンション経営は、ある程度資産を保有している方であれば少なからず心が動くはずです。
ここではマンション経営で重要な利回りと、マンション経営を行なうメリット、収益が上がることで発生する確定申告に必要な書類についてまとめていきます。

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マンション経営では2つの利回りの違いを把握しましょう

「利回り」とは、投資額に対してリターン(収益)がどのくらいあるのか数値化したもので、不動産投資においては最も重要な収支予測の目安とされるものです。不動産投資の世界では、「表面利回り(グロス利回り)」「実質利回り(ネット利回り)」の2つを理解しておく必要があります。

◆「表面利回り(グロス利回り)」
想定利回り・予想利回り・単純利回りとも呼ばれ、年間の家賃収入を購入価格で割ったものです。
例えば、以下の物件を購入した場合、

物件A:税込価格960万円 想定家賃月額8万円 
年間収入(8万円×12ヶ月)÷購入価格(960万円)×100=10%

となり、表面利回りは10%となります。
ただし、計算式からも分かるように税金・管理費・修繕費などのランニングコストが含まれていないため、おおまかな利率しか分かりません。このコストを差し引いた利回りを見ていかなければ、より正確な収益性は判断できないのです。

◆「実質利回り(ネット利回り)」
マンション経営にかかる支出を考慮に入れて計算した利回りとなります。
例えば、さきほどの物件Aに以下の経費がかかる場合、

物件A:税込価格960万円 想定家賃月額8万円 諸経費3万円
年間収入(8万円×12ヶ月)-経費(3万円)÷購入価格(960万円)×100=9.6%

となり、実質利回りは9.6%となります。
この時考えられる支出経費には、固定資産税・賃貸管理費・建物管理費・修繕費用・固定資産税、といったものがあります。これらを差し引いて考えたのが、実際に得られる利益に近い実質利回りということです。
また、不動産経営については突発的な修繕費の支出や空室損失費用などのリスクについての認識も必要となります。

同じ価格、同じ表面利回りでも、物件によって実質利回りは大きく変わることがある

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ワンルームとファミリータイプでマンション経営を行うケースを例にあげます。
これらはどちらも、表面利回り10%で、購入価格960万円、家賃が8万と仮定します。
しかし一般的に管理費・修繕積立金は、専有面積に準じて上がりますので、通常ファミリータイプの方が支出額は多くなります。
つまり実質利回りは同じにはなりません。

また一般的に賃貸マンションは、ワンルームで平均2年、ファミリータイプで平均4年で入居者が入れ替わると言われています。この入れ替わりの空室期間に家賃収入が無くなることも考慮しなければいけません。また、その都度原状回復コストもかかります。
ワンルーム、ファミリータイプそれぞれメリット・デメリットがあり地域によってもどちらの収益性が優れているかは異なってくるということになります。

節税対策、生命保険代わりにもなるマンション経営のメリット

マンション経営には様々なメリットがあります。

〈節税対策になる〉
不動産収入以外の所得がある方の場合は損益通算されます。万が一マンション経営で赤字を出したときは合計所得が減るため、その他の所得で収めた税金が還付されるというメリットがあります。

〈生命保険の代わりにもなる〉 
マンション購入時のローン契約では、団体生命保険に加入します。もし契約者が死亡・高度障害といった状況に陥ったときも、住宅ローンの残債が保険で補填されるためローンは家族に残りません。賃貸を継続する場合は家賃収入、売却の場合は売却益が遺族に入ることとなります。つまりマンション経営は生命保険的な働きをするということになるのです。

〈安定した収入が得られる〉
大家として健全なマンション経営ができれば、安定した長期的な家賃収入が得られます。このため年金の上乗せにマンション経営を行われる方も多くなっています。

〈インフレ対策に有効である〉
物価が上がり、貨幣価値が下がるというインフレが起こった場合、不動産や家賃は上がる傾向にあります。経済変動に強い不動産を持つことは、インフレ対策にも有効です。

〈融資を受けやすい〉
一般的にマンションは融資を受けて購入することが多いため、初期投資額が少なくても始めることができるというメリットがあります。購入後は入居者からの家賃収入を返済に当てることができるため、少ない資金でも運用が可能です。

マンション経営で所得を得たらサラリーマンでも確定申告が必要です

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マンション経営を行い、経費を差し引いて20万円以上の所得を得た場合は、サラリーマンなどの給与所得者であっても確定申告が必要となります。前年度分の家賃収入から、経費を差し引いて残った金額に対し、毎年2月16日から3月15日の間に確定申告を行い納税をしなければなりません。

申告方法には、「白色申告」「青色申告」の2つがあります。

〈白色申告〉
「白色申告」は原則的な申告方法で、青色申告をしない人は全て白色申告となります。

〈青色申告〉
不動産所得のある人は、その年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出し、承認されれば青色申告をすることができます。
また、特別控除が2種類あり、65万円と10万円の2つの控除金額があります。金額の大きい65万円の特別控除には以下のような要件が設けられています。

◆「事業的規模」と認められた不動産所得のある人
「事業的規模」と認められるためには、以下の要件をクリアする必要があります。
・貸間、アパートであれば独立した室数はおおむね10室以上
・貸家であれば、おおむね5棟以上
・青空駐車場であれば5台で貸室1室 

◆複式簿記による記帳をしていること

65万円の特別控除の要件を満たしていない場合は、10万円の特別控除となります。マンションの1室のみの賃貸収入といった事業的規模に該当しない場合でも10万円の控除を受けることができるのです。

このように事務処理の手間は増えますが、条件によっては合計65万円の控除が受けられるなどメリットが多いため、「青色申告」がオススメです。最初のうちは税理士、税務署で相談をして進めてみましょう。
準備が必要な書類としては、「売買契約書類・固定資産税通知書・賃貸契約書・賃料の入金明細・保険証券」です。
ローン購入で借入金がある場合は「返済予定表」、その他にも「接待交際費・交通費などの領収書」、修繕があった場合は、修繕の「見積もり・請求書・領収書」も必要となります。またその他の所得がある場合は「源泉徴収票」も持参してください。

また、不動産所得がマイナスの場合は、給与所得など他の収入と合算して損益通算することで相殺することができます。それによって、給与や年金から源泉所得税が差し引かれている場合、確定申告をして税金が戻ってくることもあります。還付金を受け取るためにも期限内に申告書の提出、納税を済ませておきましょう。

まとめ

マンション経営を始めるにあたって、絶対に理解しておきたい収支予測の目安となる利回り、マンション経営におけるメリットや節税効果のある青色申告について書いていきましたが、いかがでしたでしょうか。
マンション経営にはさまざまなメリットもありますが、もちろんリスクもあります。リスクをきちんと把握しておくことが、リスクを最小限に留める上では重要になります。
また、年に一度の確定申告ではどれだけの利益があがったのか数字でチェックできる良い機会となります。
仕組みや条件を確認し、ご自身に最適な申告方法を見つけてみてください。

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